上訴人（原審被告）湖北大唐日盛置業(yè)投資有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭區(qū)武當路2號。
法定代表人唐衛(wèi)東，該公司董事長。
委托代理人熊光輝，湖北無為律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，代為和解、調(diào)解，代收法律文書。
委托代理人方志新，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生。代理權(quán)限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，代為和解、調(diào)解，代收法律文書。
被上訴人（原審原告）胡某某，職業(yè)狀況不詳。
委托代理人屈曉鴻，湖北鄖陽律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，代為和解、調(diào)解，代收法律文書。
委托代理人張廣興，湖北鄖陽律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，代為和解、調(diào)解，代收法律文書。

上訴人湖北大唐日盛置業(yè)投資有限公司（以下簡稱大唐日盛公司）因與被上訴人胡某某商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（2013）鄂茅箭民一初字第01026號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年5月12日受理后，依法組成由審判員王廣泉擔任審判長，審判員柏媛媛主審，審判員羅云飛參加評議的合議庭，于2014年6月18日公開開庭審理了本案。上訴人大唐日盛公司的委托代理人熊光輝，被上訴人胡某某的委托代理人屈曉鴻到庭參加訴訟。經(jīng)合議庭評議，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
胡某某原審訴請判令：1、大唐日盛公司支付違約金72997元，并從2013年3月28日起按每日270.36元支付違約金直至將辦妥竣工驗收備案手續(xù)的房屋交付使用；2、負擔訴訟費。
原審法院經(jīng)審理查明：2010年10月25日，胡某某與大唐日盛公司簽訂了一份《商品房預(yù)售合同》，合同約定：由胡某某以901193元的價格，購買大唐日盛公司開發(fā)的、位于十堰市茅箭區(qū)六堰山9號日盛國際廣場（即日盛中央華府）的第1幢1單元24層01號商品房（該商品房建筑面積140.76㎡，單價為6402.34元／㎡）。該合同第九條約定了交房期限及條件：出賣人應(yīng)當在買受人付清總額款項及相關(guān)費用后，于2012年6月30日內(nèi)，將符合下列第1款條件的商品房交付買受人使用。1.該商品房已向建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理機構(gòu)辦妥竣工驗收備案手續(xù)。因不可抗力或者買賣雙方在合同中約定的其他原因，需延期交付使用的，出賣人應(yīng)當在發(fā)生之日起30內(nèi)書面告知買受人?！渡唐贩款A(yù)售合同》第十條約定了出賣人逾期交房的違約責任及免責條件：除本合同第九條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1、2種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）：（1）逾期不超過90日，自合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房款萬分之2的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當自買受人解除合同書面通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的3%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之3（該比率應(yīng)不小于（1）項中的比率）的違約金。2、但遇到下列特殊原因（除雙方協(xié)商同意解除合同或者變更合同外），出賣人可據(jù)實予以延期，并不承擔違約責任；（1）遭遇不可抗力；（2）因規(guī)劃、土地政策、市政配套、政府部門等變化或遇到重大技術(shù)問題而導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)期限延誤的，出賣人在15日內(nèi)告知買受人的，告知方式可采用電話、短信、郵寄方式，若買受人變更電話、地址、外出或其它原因不能及時通知出賣人，使得出賣人無法告知視為已經(jīng)告知。
雙方簽訂《商品房預(yù)售合同》后，胡某某將購房款901193元全部付清。
大唐日盛公司在開發(fā)日盛國際廣場（即日盛中央華府）項目過程中，十堰市城市規(guī)劃委員會于2010年2月25日召開了十堰市城市規(guī)劃委員會第16次全體會議，會議第五項議程討論了“關(guān)于六堰山大唐日盛項目利用文化廣場百步梯改造方案”，據(jù)會議紀要（十堰市規(guī)劃委全體會議紀要（2010）1號）記錄：會議聽取了市規(guī)劃局關(guān)于大唐日盛項目利用文化廣場百步梯改造方案的匯報，會議認為整體改造以后廣場景觀可以得到一定程度的提升，應(yīng)予支持。會議要求：一是通過改造要使市民活動場地／人防工程面積和綠地有所增加，供市民集會、休閑、娛樂等功能有所提升；二是原六堰山市府路可適當降坡增設(shè)二級廣場，上下廣場之間不宜再部署任何建筑物；三是不宜取消中間的百步梯，地上商業(yè)建筑入口由兩側(cè)進入；四是細化方案經(jīng)園林部門審查后，應(yīng)與游園管理處、人防辦、檔案局等單位達成協(xié)議，再按程序報批。
2011年3月4日，十堰市規(guī)劃局向大唐日盛公司發(fā)送《關(guān)于緊急恢復(fù)六堰山居民出行道路的規(guī)劃要求函》，該函內(nèi)容為：經(jīng)我局現(xiàn)場核實，你公司用地范圍內(nèi)南側(cè)道路已出現(xiàn)塌方，使山上小區(qū)居民出行受阻，要求你公司依據(jù)設(shè)計部門設(shè)計的治理方案，迅速恢復(fù)道路，保證居民安全通行。
2012年3月8日，十堰市規(guī)劃局又向大唐日盛公司發(fā)送了《關(guān)于對“恢復(fù)市府路搶救性施工的緊急請示”的回復(fù)》，該回復(fù)內(nèi)容為：湖北大唐日盛置業(yè)投資有限公司，你單位致我局“關(guān)于回復(fù)市府路搶救性施工的緊急請示”收悉。經(jīng)研究，回復(fù)如下：一、市府路改造方案未經(jīng)規(guī)劃許可，違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條規(guī)定，系違法建設(shè)工程；對此違法建設(shè)行為我局已下達了《停工通知》，在市府路改造方案未獲批準前不得繼續(xù)施工。二、請你公司根據(jù)市規(guī)委會（2010）1號會議紀要意見，抓緊申報“關(guān)于六堰山大唐日盛項目利用文化廣場百步梯改造方案的具體實施方案”；在此期間應(yīng)做好市府路已開挖路面的加固，防止次生災(zāi)害發(fā)生。
2012年6月29日，大唐日盛公司在《十堰晚報》上發(fā)布“交房公告”，公告內(nèi)容：由我公司開發(fā)的日盛·中央華府小區(qū)一期1#、2#樓現(xiàn)已具備交房條件，如約于2012年6月30日正式交房。
2012年7月12日，大唐日盛公司向中央華府一期業(yè)主發(fā)《函》，內(nèi)容為：一、中央華府一期一、二號樓質(zhì)量驗收備案，主管部門要求市府路改造完畢后一并辦理。由于市府路改造涉及土地政策，市政配套及規(guī)劃的調(diào)整屬合同第十條第二款規(guī)定的免責范圍，為此，是否辦理收房請未收房的業(yè)主慎重斟酌。二、為使業(yè)主早日安居樂業(yè)，減輕業(yè)主的經(jīng)濟負擔。經(jīng)研究決定，免收一、二號樓業(yè)主半年物業(yè)管理費，從2013年元月1日起收繳。
2012年8月21日，十堰市規(guī)劃局又向大唐日盛公司發(fā)送《關(guān)于盡快恢復(fù)市府路中段道路路面的函》，該函主要內(nèi)容為：貴公司取得原市政府土地后，在進行中央華府小區(qū)開發(fā)建設(shè)時未經(jīng)批準毀壞了市府路部分路基且未能及時修復(fù)，導(dǎo)致市府路中段的東側(cè)人行道全部坍塌、道路寬度不足6米（局部僅4米）的現(xiàn)狀。目前市府路中段已實施交通封閉管制，嚴重影響了周邊單位和居民的交通出行，市民意見很大，市府路恢復(fù)工作迫在眉急。根據(jù)市政府領(lǐng)導(dǎo)同志現(xiàn)場調(diào)研意見和第30次規(guī)委會要求，為盡快做好市府路中段路面恢復(fù)工程，現(xiàn)將有關(guān)事宜函告如下：1、由大唐日盛置業(yè)投資有限公司負責已毀壞的市府路中段修復(fù)工作，所需資金由貴公司承擔。2、就市府路現(xiàn)狀先進行坍塌部分的邊坡支護，不可對現(xiàn)狀道路再次開挖，不可減少道路西側(cè)人行道寬度。3、恢復(fù)道路寬度不少于12米，其中車行道寬8米，兩側(cè)人行道寬各2米，現(xiàn)狀寬度不足位置以架橋形式恢復(fù)路面。4、道路東側(cè)人行道增設(shè)安全防護設(shè)施，并修繕道路西側(cè)人行道。5、對市府路中段的修復(fù)工程質(zhì)量由城市道路主管部門負責監(jiān)督、驗收。
2012年11月23日，胡某某接收了《商品房預(yù)售合同》中約定的位于十堰市茅箭區(qū)六堰山9號日盛國際廣場（即日盛中央華府）的第1幢1單元24層01號商品房。但胡某某因該房屋一直未辦妥竣工驗收手續(xù)，于2013年5月3日向法院起訴，引發(fā)訴訟。
本案在審理過程中，十堰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會工程管理處于2013年7月2日向大唐日盛公司頒發(fā)了日盛國際廣場項目的《工程竣工驗收備案證明書》。
原審法院認為：大唐日盛公司與胡某某之間簽訂的《商品房預(yù)售合同》合法有效，當事人應(yīng)當按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！吨腥A人民共和國合同法》第二百七十九條規(guī)定：建設(shè)工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。因此，取得竣工驗收手續(xù)是預(yù)售房交付的法定條件，也是雙方合同明確約定的交付條件。大唐日盛公司在2012年6月29日通知胡某某收房時，該商品房尚未在行政部門辦妥竣工驗收手續(xù)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，該商品房在交房時不符合法定交付使用條件，故對于大唐日盛公司辯稱其已于2012年6月29日通知胡某某收房，且胡某某已于2012年11月23日收房，其不存在逾期交房的抗辯理由，不予支持。大唐日盛公司辯稱其未能按時辦理好竣工驗收手續(xù)是因為市政府規(guī)劃變更導(dǎo)致，原審法院認為，市規(guī)委會的會議紀要（市規(guī)劃委全體會議紀要（2010）1號）并不能證明大唐日盛公司開發(fā)的大唐·日盛中央華府項目已經(jīng)通過了規(guī)劃變更，且該公司提供的十堰市規(guī)劃局下達的《關(guān)于對“恢復(fù)市府路搶救性施工的緊急請示”的回復(fù)》、《關(guān)于盡快恢復(fù)市府路中段道路路面的函》，也僅能證明行政部門要求該公司及時修繕因開發(fā)大唐·日盛中央華府項目而被損壞的市府路，并不能證明其辯稱的市政規(guī)劃及配套設(shè)施的變更導(dǎo)致大唐·日盛中央華府項目沒有在合同約定的期限內(nèi)取得竣工驗收備案手續(xù)，故對于大唐日盛公司辯稱由于市政規(guī)劃變更導(dǎo)致其在合同約定的期限內(nèi)未取得竣工驗收備案手續(xù)的抗辯理由，不予采信。雖然胡某某在收到大唐日盛公司的《交房函》后對商品房進行了接收，但該商品房未辦妥竣工驗收手續(xù)，不符合相關(guān)法律規(guī)定的交付使用條件，故胡某某有權(quán)要求大唐日盛公司支付違約金。依照雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》第九條、第十條關(guān)于交房期限及條件、出賣人逾期交房的違約責任的約定，胡某某獲得的違約金為：自2012年7月1日起，每日270.36元（901193元×0.0003），截止胡某某訴訟請求第一項（截止2013年3月27日），共計72997.2元（270.36元／天×270天），從2013年3月28日起至2013年7月1日（2013年7月2日，該商品房取得《竣工驗收備案證明書》，已符合商品房交付使用條件），大唐日盛公司應(yīng)當向胡某某支付違約金25954.56元（270.36元×96天），以上共計98951.56元。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百七十九條之規(guī)定，判決：湖北大唐日盛置業(yè)投資有限公司自本判決生效后十日內(nèi)向胡某某支付違約金98951.56元（該違約金計算自2012年7月1日至2013年7月1日止）。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費1374元，由湖北大唐日盛置業(yè)投資有限公司負擔。
經(jīng)審理查明，原審判決認定的雙方發(fā)生糾紛的原因、經(jīng)過等事實屬實。

本院認為：綜合各方訴辯意見，本案的審理焦點為：
1、大唐日盛公司是否存在逾期交房的違約情形，應(yīng)否承擔違約責任。本案中，雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》第九條約定了交房期限及條件，該條款合法有效，開發(fā)方大唐日盛公司應(yīng)當按照該約定在2012年6月30日前將辦妥了竣工驗收備案手續(xù)的房屋交付給購房戶，但大唐日盛公司直到2013年7月2日才取得《工程竣工驗收備案證明書》的事實表明，其無法按照約定履行交房義務(wù)。大唐日盛公司雖主張因土地、規(guī)劃、市政建設(shè)捆綁該公司開發(fā)的“中央華府”工程項目，導(dǎo)致工程驗收備案延后，存在違約免責事項，但縱觀全案證據(jù)、事實（十堰政府網(wǎng)的網(wǎng)上截屏視圖資料、市規(guī)劃部門出具的相關(guān)行政文書等）可以看出，文化廣場及市府路改造項目并不屬于“中央華府”工程建設(shè)項目的規(guī)劃建設(shè)范圍，導(dǎo)致工程竣工驗收備案延后的原因在于大唐日盛公司自身，故大唐日盛公司存在逾期交房的違約情形，且不具備免責事由，其應(yīng)承擔違約責任。
2、關(guān)于違約金的計算問題?！渡唐贩款A(yù)售合同》第十條約定了出賣人逾期交房的違約責任及違約金的計算方式，大唐日盛公司逾期交房超過90日，應(yīng)當按照約定的每日萬分之三的標準支付違約金。原審判決對違約金的計算正確，應(yīng)予支持。
3、原審判決是否存在程序違法的問題。大唐日盛公司上訴主張原審判決存在名為合議庭、實為獨任審理的程序問題，但未提交證據(jù)加以證明（原審?fù)徆P錄其已簽字認可），也未證明原審判決存在因程序問題而影響案件公正審理的其他情形，其該項上訴主張不能成立。
綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律和處理結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2274元，由湖北大唐日盛置業(yè)投資有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　王廣泉 審判員　　羅云飛 審判員　　柏媛媛

書記員：王亮