原告:胡某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)業(yè)，住河北省滄州市青縣。委托訴訟代理人:蘇楠，河北華川(寬城滿族自治縣）律師事務(wù)所律師。被告：姜淑平，女，xxxx年xx月xx日出生，滿族，河北地質(zhì)四隊(duì)退休職工，住河北省承德市。委托訴訟代理人：叢日龍，河北德律律師事務(wù)所律師。被告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，河北省地質(zhì)四隊(duì)職工，住河北省承德市。

胡某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求依法判令二被告支付原告違約損失34150元(以最終鑒定結(jié)果為準(zhǔn)）；2、請(qǐng)求依法判令二被告返還原告定金20000元；3、請(qǐng)求依法判令二被告支付原告中介費(fèi)損失5000元；4、一切訴訟費(fèi)用由二被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：原告與被告于2017年2月27日簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，被告同意將位于承德市雙橋區(qū)新華路南園西組團(tuán)5號(hào)樓1單元121室出售給原告，房屋總價(jià)款341500元。原告于合同簽訂日支付給被告定金20000元，支付給承德金諾房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司中介費(fèi)5000元。2017年4月被吿明確告知原告拒絕出售此房屋。原告認(rèn)為，其已經(jīng)與被告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，被告應(yīng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)。其拒絕售房的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)支付因房?jī)r(jià)上漲給原告帶來(lái)的違約損失。并應(yīng)返還原告已經(jīng)繳納的定金及因此而產(chǎn)生的中介費(fèi)損失。故為了維護(hù)原告的合法權(quán)益特向貴院提起訴訟，請(qǐng)求支持原告的訴訟請(qǐng)求，依法做出公正的判決。被告姜淑平辯稱：原告起訴姜淑平屬于訴訟主體不適格，買(mǎi)賣(mài)合同并非姜淑平所簽訂，其本人對(duì)胡某某與王某某之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同并不知情應(yīng)當(dāng)是王某某與原告的雙方行為和姜淑平?jīng)]有關(guān)系，且王某某不構(gòu)成表見(jiàn)代理，應(yīng)屬無(wú)權(quán)處分與無(wú)權(quán)代理，在姜淑平本人未追認(rèn)的情況下該房屋買(mǎi)賣(mài)合同并未生效，所以沒(méi)有權(quán)利義務(wù)關(guān)系。被告王某某辯稱：合同雙方是姜淑平和胡某某，王某某僅僅是姜淑平的委托代理人而并非是合同的當(dāng)事人，起訴王某某沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)胡某某也未到場(chǎng)，馬翠作為胡某某的代理人簽訂合同時(shí)不能確定是否為胡某某的真實(shí)意思表示。馬翠在簽訂合同時(shí)，并未核實(shí)王某某是否有代理權(quán)，也沒(méi)有與被代理人姜淑平本人取得過(guò)任何聯(lián)系。該合同應(yīng)為效力待定合同，因?yàn)榻缙轿催M(jìn)行追認(rèn)，應(yīng)屬無(wú)效，對(duì)雙方當(dāng)事人不具有約束力。原告胡某某依據(jù)政府政策沒(méi)有承德市購(gòu)房資格，簽訂合同也不能實(shí)現(xiàn)合同目的所以不存在實(shí)際損失。當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)質(zhì)證。原告提交了以下證據(jù)：1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同及房產(chǎn)證復(fù)印件，擬證明購(gòu)房的事實(shí)及房款。2、收條2張，擬證明中介費(fèi)及定金損失。3、房產(chǎn)公司證明，擬證明當(dāng)時(shí)王某某賣(mài)房子說(shuō)他有處分權(quán)，是婚房。4、電費(fèi)收據(jù)，擬證明王某某是房屋的實(shí)際處分人。5、購(gòu)房協(xié)議，擬證明爭(zhēng)議房屋所在位置房子已經(jīng)漲價(jià)了，要求鑒定。被告姜淑平對(duì)原告證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)1號(hào)認(rèn)可，但和姜淑平無(wú)關(guān)，不是姜淑平簽訂，并且王某某沒(méi)有代理權(quán)。證明爭(zhēng)議房屋所有人為姜淑平而非王某某，顯示不出來(lái)當(dāng)時(shí)王某某是否拿了房產(chǎn)證原件。對(duì)2號(hào)證據(jù)認(rèn)為和姜淑平?jīng)]有關(guān)系。對(duì)3號(hào)證據(jù)真實(shí)性不認(rèn)可，且證明當(dāng)時(shí)是王某某本人簽訂合同，王某某未提供委托協(xié)議，只是說(shuō)王某某宣稱自己有代理權(quán)。中介公司對(duì)此也沒(méi)有進(jìn)行核實(shí)，達(dá)不到原告的證明目的。對(duì)于4號(hào)證據(jù)電費(fèi)收據(jù)真實(shí)性認(rèn)可，但僅能證明王某某交過(guò)電費(fèi)，不能證明王某某對(duì)該房屋有所有權(quán)和處分權(quán)。對(duì)于5號(hào)證據(jù)真實(shí)性不認(rèn)可，且與本案不具備關(guān)聯(lián)性。被告王某某的質(zhì)證意見(jiàn)同姜淑平，另對(duì)2號(hào)證據(jù)認(rèn)可是收到了2萬(wàn)元，還沒(méi)給姜淑平。大約是簽了合同一個(gè)星期后和其母親說(shuō)了賣(mài)房的事，其母親不同意賣(mài)，王某某就告訴了原告。3號(hào)證據(jù)不能證明王某某就有處分權(quán)。被告王某某提交了以下證據(jù)：1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同，擬證明沒(méi)有授權(quán)委托的情況下，合同是效力待定的。2、證明，擬證明胡某某未在承德市參加社保。3、限購(gòu)令，擬證明原告不具有購(gòu)買(mǎi)承德市雙橋區(qū)房產(chǎn)的資格。4、承德市雙灤區(qū)法院民事判決書(shū)【（2017）冀0803民初431號(hào)】，擬作為本案的參考。原告對(duì)被告王某某提供的證據(jù)質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)1號(hào)證據(jù)真實(shí)性認(rèn)可，但對(duì)證明目的不予認(rèn)可。對(duì)2號(hào)證據(jù)真實(shí)性不予認(rèn)可，對(duì)證明范圍不確定，原告只是在市區(qū)內(nèi)沒(méi)有上過(guò)保險(xiǎn)。對(duì)3號(hào)證據(jù)認(rèn)為在限購(gòu)令之前簽的合同。對(duì)4號(hào)證據(jù)認(rèn)為不能作為判例。被告姜淑平對(duì)王某某提交的證據(jù)無(wú)異議。上述證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證，本院確認(rèn)原告提交的1-4號(hào)證據(jù)、被告王某某提交的1-3號(hào)證據(jù)具有證據(jù)效力。原告提交的5號(hào)證據(jù)及被告王某某提交的4號(hào)證據(jù)，與本案不具有關(guān)聯(lián)性，其證據(jù)效力本院不予認(rèn)定。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2017年2月27日原告胡某某之女馬翠作為乙方胡某某的委托代理人，與被告姜淑平之子王某某作為甲方姜淑平的委托代理人，在丙方承德金諾房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間介紹下，三方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同一份，約定：甲方將坐落在承德市雙橋區(qū)新華路南園西組團(tuán)5號(hào)樓1單元121室房屋出售給乙方，房屋總價(jià)款341500元；乙方在2017年2月27日支付定金20000元,剩余房款321500元在雙方辦理過(guò)戶當(dāng)日一次性支付（房本日期滿二年）。原告于合同簽訂日支付給被告王某某定金20000元，支付給承德金諾房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司中介費(fèi)5000元。合同同時(shí)約定了違約金數(shù)額為房屋總價(jià)款的10%。又查明，馬翠與王某某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，王某某未出示權(quán)利人的授權(quán)委托手續(xù)，被告姜淑平明確表示未授權(quán)王某某出售其房屋也未追認(rèn)該合同的效力。
原告胡某某與被告姜淑平、王某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2017年5月15日立案后，依法適用普通程序，于2017年9月4日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。本案當(dāng)事人原告胡某某的委托訴訟代理人蘇楠、被告姜淑平的委托訴訟代理人叢日龍、被告王某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：原告訴請(qǐng)的返還定金，賠償違約損失等訴訟請(qǐng)求，均應(yīng)在確認(rèn)合同效力的前提下進(jìn)行主張。因原告不能證明被告王某某構(gòu)成表見(jiàn)代理也不能證明姜淑平表示過(guò)追認(rèn)的行為，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。被告王某某沒(méi)有代理權(quán)所進(jìn)行的賣(mài)房行為，沒(méi)有經(jīng)被代理人追認(rèn)，應(yīng)當(dāng)由行為人承擔(dān)責(zé)任。姜淑平?jīng)]有對(duì)該行為表示追認(rèn)故不承擔(dān)本次訴訟的民事責(zé)任。合同未被一方權(quán)利人所追認(rèn)，應(yīng)認(rèn)定為該合同為無(wú)效合同，合同無(wú)效后依據(jù)該合同取得的定金應(yīng)當(dāng)予以返還。原告的代理人在簽訂合同時(shí)，對(duì)被告王某某無(wú)代理權(quán)的事實(shí)知悉；被告王某某沒(méi)有代理權(quán)簽訂合同后不能取得代理權(quán)，故造成合同無(wú)效的后果，簽約雙方均存在過(guò)錯(cuò)，對(duì)原告的損失簽約雙方各承擔(dān)50%的責(zé)任。原告要求按照簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后該房屋市場(chǎng)價(jià)值增值部分進(jìn)行鑒定以確定原告的損失，因合同中約定了房屋總價(jià)款10%為違約金的計(jì)算方法，即該違約金數(shù)額系簽約時(shí)雙方所預(yù)見(jiàn)的合同不能履行的損失數(shù)額，故本案原告的損失確定為34150元。原告要求鑒定的請(qǐng)求，本院不予支持。原告所支付的中介費(fèi)損失亦應(yīng)由被告王某某賠償50%。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條、第五十八條，判決如下：

一、被告王某某返還原告胡某某購(gòu)房定金20000元，賠償原告損失19575元，共計(jì)39575元，于本判決生效之日起10日內(nèi)付清。二、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。如果被告未按本判決指定期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，另加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。對(duì)于遲延履行期間的債務(wù)利息，根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于執(zhí)行程序中計(jì)算遲延履行期間的債務(wù)利息適用法律若干問(wèn)題的解釋〉》第一條規(guī)定計(jì)算。案件受理費(fèi)1278元，被告王某某承擔(dān)855元，原告承擔(dān)423元。如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省承德市中級(jí)人民法院。