上訴人(原審被告):荊州區(qū)荊北木器加工廠。經(jīng)營場所：荊州區(qū)318國道**號。經(jīng)營者：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住荊州市荊州區(qū)。上訴人(原審被告)：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住荊州市荊州區(qū)。二上訴人的委托訴訟代理人：彭敏，湖北楚都律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審原告)：代國銳，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住荊州市荊州區(qū)委托訴訟代理人：尚明標，湖北居正律師事務(wù)所律師。原審被告：張治明，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住荊州市荊州區(qū)。

荊北木器廠、張某某上訴請求：1、本案已經(jīng)在2015年4月進行過訴訟，并經(jīng)過了一審、二審判決，現(xiàn)在又受理此案，違反了一事不再理的原則；2、我方在合同履行中沒有違約行為，一審認定違約沒有事實和法律依據(jù)；3、一審判決所依據(jù)的鑒定報告超出了法院委托鑒定的范圍，取樣時沒有通知我方人員到場，對裝修的價值鑒定時認定的使用年限為15年，超過了租賃合同10年的期限。請求二審法院撤銷一審判決，依法改判或者發(fā)回重審。代國銳二審辯稱：1、已經(jīng)有生效判決確定了荊北木器廠、張某某違約；2、本案是確定違約后提起的賠償訴訟，不是一事再理；3、鑒定范圍經(jīng)過了雙方當事人的簽字確認，鑒定人員到場時通知了荊北木器廠、張某某的人員到場，是由荊北木器廠、張某某的人員開的門，不然我方怎么能進門？鑒定報告是公正的，一審判決事實清楚，請求二審法院駁回上訴，維持原判。代國銳向一審法院起訴請求：1、判令被告賠償原告對租賃房屋裝飾裝修費用、新建建筑費用及購置賓館酒店設(shè)施設(shè)備等費用2300000元（按評估價值增減）；2、判令被告賠償因提前解除《房屋租賃合同》給原告造成的可得利益損失1500000元；3、判令被告向原告支付違約金1000000元；4、由被告承擔本案訴訟費。一審法院認定事實：2009年3月26日，作為出租方（甲方）的被告張治明與作為承租方（乙方）的原告代國銳就座落于荊州××××國道南側(cè)的房屋簽訂了一份《房屋租賃合同》，合同主要約定，1、租賃期限：該房屋租賃期限為10年零1個月，即自2009年3月28日起至2019年4月28日止；2、租賃用途：該房屋作為酒店賓館使用；3、租金及支付方式：該房屋2009年3月28日起至2014年3月28日止為第一期，年租金120000元，2014年3月28日起至2019年4月28日止為第二期，年租金按市價經(jīng)雙方協(xié)商再定，如協(xié)商未達成協(xié)議，合同終止履行，租賃期每年3月28日一次性付清年租金。4、房屋的修繕及使用：租賃期滿后或因承租方責任導(dǎo)致退租的，依附于房屋的裝修及新增建筑、購筑物歸出租方所用；5、出租方違約責任的處理規(guī)定：不能提供本合同約定的房屋而解除合同的，應(yīng)支付承租方違約金1000000元，違反本合同約定的，提前收回房屋的，應(yīng)向承租方支付違約金1000000元。合同簽訂后，原告代國銳對該房屋按照合同約定進行了裝修，經(jīng)營“銀亨大酒店”，租金已付至2014年3月27日。其中裝修期間，在征得被告方同意的情況下，用鋼構(gòu)搭建了倉庫、發(fā)電機房、儲物間，并對主樓進行了擴建，新建了一設(shè)備間等。第一期合同到期后，因合同對第二期的租金約定不明，雙方就租金價格進行了多次協(xié)商，原告最終無法接受被告方提出的年租金300000元的價格，故未能達成補充協(xié)議。2014年5月15日，被告方向原告發(fā)出《關(guān)于回收房屋的通知》，2014年5月25日，被告方以原告代國銳未交房租為由將酒店大門上鎖，后原告報警。原、被告雙方發(fā)生糾紛后，原告因經(jīng)營酒店所購置的相關(guān)物品現(xiàn)存放在被告荊州區(qū)荊北木器加工廠經(jīng)營場所內(nèi)。在本案審理過程中，原告代國銳向本院申請對銀亨大酒店租賃房屋的裝飾裝修、新建建筑物及購置賓館酒店設(shè)施設(shè)備進行評估。經(jīng)與雙方當事人協(xié)商，湖北智博資產(chǎn)評估事務(wù)所根據(jù)本院的委托于2016年11月3日作出評估結(jié)論，新建建筑物的評估凈值為511800元（原值為579100元），裝飾裝修物的評估凈值為1288100元，設(shè)備設(shè)施的評估凈值為829600元。原告代國銳為此次鑒定支付評估費40000元。同時查明，被告張治明與被告張某某系父子關(guān)系，荊州區(qū)荊北木器加工廠系個體工商戶，租賃房屋的所有權(quán)人為××區(qū)××北木器加工廠，合同簽訂之日荊州區(qū)荊北木器加工廠的經(jīng)營者為張治明，2009年4月15日起變更經(jīng)營者為張某某。2014年，原告代國銳曾到本院起訴，訴訟請求是：1、被告繼續(xù)履行房屋租賃合同；2、賠償原告經(jīng)濟損失100000元整（包括工人工資18000元，設(shè)備維修19000元、花草保養(yǎng)3000元等直接經(jīng)濟損失，間接損失為支付章海波裝飾裝修合同的違約金60000元整）；3、本案訴訟費用由被告承擔。后本院于2015年10月作出一審判決：一、解除原告代國銳與被告張治明簽訂的房屋租賃合同；二、原告代國銳于判決生效之日起十日內(nèi)將其承租的坐落于荊州區(qū)荊北村2組318國道南側(cè)的租賃房屋交還被告荊州區(qū)荊北木器加工廠；三、被告張治明、荊州區(qū)荊北木器加工廠、張某某賠償原告代國銳經(jīng)濟損失38000元。一審宣判后，原告代國銳不服一審判決提起上訴。后荊州市中級人民法院于2016年4月18日作出判決，駁回上訴，維持原判；同時該份判決書還認定，荊州區(qū)荊北木器加工廠在第一期履行后大幅度漲價，其采取加鎖方式阻止原告經(jīng)營，造成合同不能繼續(xù)履行，其行為違背公平、誠實信用原則，屬于違約行為。原審法院認為，雙方當事人簽訂的《房屋租賃合同》是雙方的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按協(xié)議全面履行合同。原告在簽約后根據(jù)合同約定的租賃用途對房屋進行了裝修，且實際使用了租賃房屋五年，按照合同約定，第六年的租金應(yīng)在2014年3月28日支付，但因雙方依照合同的約定對后五年的租金未能就價格協(xié)商一致，故雙方發(fā)生爭議。針對該房屋租賃合同糾紛另案生效判決書已判決解除原告代國銳與被告張治明簽訂的《房屋租賃合同》，故本院認為，本案的爭議焦點一是合同履行過程中違約方的認定；二是原告訴請的損失如何認定；三是本案確定的損失承擔主體。關(guān)于爭議焦點一，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五條、第六條規(guī)定，當事人應(yīng)當遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)，當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用原則。被告作為出租方，對租賃物享有所有權(quán)，在合同未約定第二期租金的具體金額時，雖然有權(quán)決定租賃物的價格，但該權(quán)利應(yīng)該在公平、誠實信用的原則范圍內(nèi)合理行使，且應(yīng)兼顧本案原告在第一期租賃期間為經(jīng)營需要進行大額資金的投資，本院認為，原、被告在簽訂《房屋租賃合同》后，原告基于經(jīng)營需要及約定的十年房屋租賃期，對租賃物進行建設(shè)投資，第一期租金為120000元，五年之后第二期經(jīng)雙方協(xié)商未能達成協(xié)議，但被告主張第二期租金價格為300000元，盡管租金上漲有其合理因素，但其主張的價格是第一期價格的2.5倍，有違市場經(jīng)濟活動中的常規(guī)，且雙方在協(xié)商中未能達成一致的情形下，被告方采取加鎖方式阻止原告經(jīng)營，造成合同不能繼續(xù)履行，故被告的行為違背公平、誠實信用原則，應(yīng)認定被告方的行為違約。關(guān)于爭議焦點二，關(guān)于原告訴請的租賃房屋裝飾裝修費用，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償；……”之規(guī)定，本案系作為出租方的被告違約導(dǎo)致合同解除，雙方就裝飾裝修物無法達成一致意見，現(xiàn)原告作為承租人請求被告賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失，故本院予以支持。按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大，可以認定形成附合;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達到不可分離狀態(tài)，則不能認定形成附合。根據(jù)評估機構(gòu)出具的報告，裝飾裝修物的評估凈值為1288100元，故對該部分本院予以支持。關(guān)于原告訴請的新建建筑費用，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條“承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔”之規(guī)定，所謂擴建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴充的建設(shè)項目，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動，按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證”之規(guī)定，本案原告代國銳征得被告同意后，在裝修過程中因自身經(jīng)營需要實施用鋼構(gòu)搭建倉庫、發(fā)電機房、儲物間，并對主樓進行了擴建、新建一設(shè)備間等工程，但原、被告均沒有依法申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，由于雙方對擴建行為在合同中沒有作具體約定，未辦理合法擴建手續(xù)雙方均存在過錯，故擴建費用應(yīng)由雙方按照過錯分別承擔，考慮到被告方系房屋所有權(quán)人和原告對上列建筑物已占有使用五年時間的實際情況，本院確定被告方承擔60%的過錯責任。經(jīng)評估機構(gòu)評估，新建建筑物的原值為579100元，故被告應(yīng)承擔擴建費用347460元。關(guān)于原告訴請的購置賓館酒店設(shè)施設(shè)備，本案鑒定機構(gòu)評估的項目有66項，其中部分屬于可分離的裝飾裝修物，該部分所有權(quán)仍歸原告，如原告需要拆除該類裝飾裝修物，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對房屋造成毀損，否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失，同時原、被告也可自行對未形成附合的裝飾裝修物依照意思自治原則另行協(xié)商和約定；對于其他酒店日常用品，所有權(quán)仍屬于原告，原告應(yīng)依照另案判決依法予以及時騰退；由于被告沒有主張騰退期間發(fā)生的占有使用費，系當事人權(quán)利的處分，故本案不作評判。關(guān)于原告訴請的可得利益損失1500000元，原告對該部分沒有提交充足的證據(jù)予以證實，本院不予認定。關(guān)于原告訴請支付違約金1000000元，在訴訟過程中，被告認為違約金過高應(yīng)予以調(diào)整，結(jié)合本案已經(jīng)確認的原告經(jīng)濟損失及被告方五年共收租金600000元的事實，本院根據(jù)合同的履行情況等因素酌定為200000元。關(guān)于在審理過程中原告支出的評估費40000元，根據(jù)本案案情，本院酌定被告承擔24000元。綜上，被告方共需向原告賠償經(jīng)濟損失共計1859560元。關(guān)于爭議焦點三，本案雙方簽訂租賃合同時，被告張治明作為荊州區(qū)荊北木器加工廠的經(jīng)營者代表簽名，雙方發(fā)生糾紛時荊州區(qū)荊北木器加工廠的經(jīng)營者已變更為張某某且持續(xù)至今，故被告張治明在本案中不需承擔責任，本案賠償主體確定為荊州區(qū)荊北木器加工廠及其經(jīng)營者張某某。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、第二百一十二條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：一、被告荊州區(qū)荊北木器加工廠、張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告代國銳經(jīng)濟損失1859560元；二、駁回原告代國銳的其他訴訟請求。二審中上訴人向本院提交了一份證據(jù):征收辦委托荊州市房地產(chǎn)評估公司對訴爭房屋的評估測算表。被上訴人的質(zhì)證意見為：這不是鑒定報告，與法院委托的鑒定機構(gòu)作出的鑒定報告相比，明顯證明力較低，不能采信。本院的認證意見為：該證據(jù)不是鑒定報告，不能作為認定房屋、裝修及相關(guān)設(shè)施價值的證據(jù)使用。本院二審查明的其他事實與一審認定的事實一致。
上訴人荊州區(qū)荊北木器加工廠(以下簡稱荊北木器廠)、張某某因與被上訴人代國銳、原審被告張治明房屋租賃合同糾紛一案，不服荊州市荊州區(qū)人民法院(2016)鄂1003民初1162號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭于2018年1月5日公開開庭審理了本案。上訴人荊北木器廠、張某某及其委托訴訟代理人彭敏，被上訴人代國銳的委托訴訟代理人尚明標到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，雙方在2015年4月的訴訟本訴為繼續(xù)履行合同，反訴為解除合同，經(jīng)一審、二審判決，認定了荊北木器廠、張某某違約而解除了合同，本案訴訟為合同解除后的賠償事宜，不屬于重復(fù)訴訟的情形。一審法院就鑒定范圍對雙方進行了詢問并簽字確認，雖然與委托函不一致，但雙方在詢問筆錄上的陳述為當事人的真實意思表示，應(yīng)當以該詢問筆錄為準，故湖北智博資產(chǎn)評估事務(wù)所于2016年11月3日作出鑒定評估結(jié)論的鑒定范圍沒有超過當事人的申請。鑒定過程中相關(guān)筆錄、繪圖有荊北木器廠、張某某相關(guān)人員簽名，可以認定已經(jīng)通知其到場。雙方約定的租賃期限為10年、十年后裝飾裝修歸荊北木器廠、張某某所有，鑒定評估報告認定使用了3.17年，但以15年為基數(shù)計算成新率，不符合合同的約定，應(yīng)當以合同約定的十年為基數(shù)計算成新率，即（10-3.17）÷10=68.3%，裝飾裝修價值本院核算為：評估原值164.56萬元×成新率68.3%=112.4萬元。荊北木器廠、張某某應(yīng)向代國銳賠償共計112.4萬元+20萬元+2.4萬元+347460元=1695460元。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律有誤，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國公司法》第三十三條第三款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷荊州市荊州區(qū)人民法院(2016)鄂1003民初1162號民事判決；二、荊州區(qū)荊北木器加工廠、張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償代國銳經(jīng)濟損失1695460元；三、駁回代國銳的其他訴訟請求。二審案件受理費21536元，由荊北木器加工廠、張某某負擔20000元，代國銳負擔1536元。本判決為終審判決。

審判長　李　靜
審判員　韓秀士
審判員　謝成勇

書記員：程瀛