上訴人（原審被告、反訴原告）：荊州市中冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中冠房地產(chǎn)公司”），住所地松滋市劉家場(chǎng)鎮(zhèn)東馬路。
法定代表人：劉樂(lè)新，董事長(zhǎng)。
委托代理人：蔡修明，湖北子龍律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：向愛(ài)國(guó)。
委托代理人：丁在元，湖北丁在元律師事務(wù)所律師。

上訴人中冠房地產(chǎn)公司因與被上訴人向愛(ài)國(guó)商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服松滋市人民法院（2015）鄂松滋民初字第00928號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年6月1日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人中冠房地產(chǎn)公司的委托代理人蔡修明，被上訴人向愛(ài)國(guó)的委托代理人丁在元到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
中冠房地產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求：依法撤銷(xiāo)松滋市人民法院（2015）鄂松滋民初字第00928號(hào)民事判決并將本案發(fā)回重審或改判。事實(shí)和理由：1、一審認(rèn)定被上訴人已經(jīng)給付上訴人購(gòu)房款323萬(wàn)元的事實(shí)錯(cuò)誤。理由：（1）《借款協(xié)議》是上訴人的法定代表人劉樂(lè)新以個(gè)人名義而不是以上訴人名義，不是職務(wù)行為；（2）借款是匯入劉樂(lè)新個(gè)人賬戶(hù)，并不是用于公司；（3）上訴人在《借款協(xié)議》沒(méi)有蓋章；（4）《借款協(xié)議》內(nèi)容充分證明是自然人之間的民間借貸。2、一審遺漏了必須參加訴訟的當(dāng)事人劉樂(lè)新。3、《借款協(xié)議》及《借條》中，劉樂(lè)新不是以上訴人名義到期沖抵購(gòu)房款，鄧某沒(méi)有證據(jù)證明劉樂(lè)新將借款用于支付工程承包款，一審認(rèn)定200萬(wàn)元借款用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)缺乏證據(jù)證明。4、本案由一審法院于2015年6月16日受理，但一審法院適用了最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》，屬適用法律錯(cuò)誤。5、上訴人不應(yīng)承擔(dān)法定代表人的個(gè)人債務(wù)，被上訴人只交付購(gòu)房款60萬(wàn)元，一審判決確定違約金高達(dá)82萬(wàn)元，請(qǐng)二審對(duì)過(guò)高的違約金予以減少。
向愛(ài)國(guó)辯稱(chēng)：1、被上訴人與上訴人的法定代表人劉樂(lè)新簽訂《借款協(xié)議》是基于與上訴人的購(gòu)房關(guān)系及信賴(lài)的基礎(chǔ)；2、劉樂(lè)新既是自然人也是上訴人的法定代表人，直接負(fù)責(zé)劉家鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其直接籌集建設(shè)資金完成項(xiàng)目建設(shè)是其職責(zé)，被上訴人有理由相信其籌資屬職務(wù)行為；3、上訴人的法定代表人劉樂(lè)新如何使用借款，并不影響上訴人與被上訴人之間的借貸關(guān)系；4、證人鄧某是上訴人房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的實(shí)際施工負(fù)責(zé)人，《借款協(xié)議》和《借條》內(nèi)容表明借款人是劉樂(lè)新，中間介紹人是鄧某，然后劉樂(lè)新用此借款支付了公司應(yīng)付鄧某的工程款，鄧某與被上訴人沒(méi)有產(chǎn)生借款關(guān)系；5、由于上訴人多次延期交房，影響了被上訴人入住，上訴人給予被上訴人購(gòu)房?jī)r(jià)款的優(yōu)惠并非被上訴人追究上訴人的違約責(zé)任。綜上，請(qǐng)二審依法駁回上訴人的請(qǐng)求，維持一審判決。
向愛(ài)國(guó)向一審法院起訴請(qǐng)求：1、被告交付原告所購(gòu)買(mǎi)房屋：D棟111室、D棟203室、D棟302室；2、被告按一層房屋11500元∕㎡、二層房屋4180元∕㎡、三層房屋2180元∕㎡的價(jià)格結(jié)算；3、確認(rèn)原告已給被告付款426萬(wàn)元（含購(gòu)房定金60萬(wàn)元、優(yōu)惠及減交款82萬(wàn)元、劉樂(lè)新借款200萬(wàn)元、借款利息84萬(wàn)元）。
中冠房地產(chǎn)公司向一審法院反訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)反訴人與被反訴人2011年1月23日簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議》和2012年12月26日簽訂的《商品房預(yù)定補(bǔ)充協(xié)議》合法有效；2、確認(rèn)被反訴人只支付了購(gòu)房款60萬(wàn)元；3、被反訴人按市場(chǎng)價(jià)格（一層房屋17000元∕㎡、二層房屋4180元∕㎡、三層房屋2380元∕㎡的價(jià)格）履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2011年1月23日，以被告（反訴原告）中冠房地產(chǎn)公司為甲方，以原告（反訴被告）向愛(ài)國(guó)為乙方，由乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)其開(kāi)發(fā)的松滋市劉家場(chǎng)商業(yè)街商品房若干間，建筑面積約為572㎡，雙方并簽訂一份《商品房預(yù)定協(xié)議》，協(xié)議內(nèi)容為：“一、乙方向甲方預(yù)付定金60萬(wàn)元；二、乙方預(yù)定商品房位置：1、D棟一層門(mén)面房12號(hào)、13號(hào)、14號(hào)及15號(hào)四間，面積約205㎡；2、D棟二層（一層12﹣15號(hào)門(mén)面房上部第二層）商鋪，面積約為181㎡，樓梯間（一、二層）面積約為46㎡；3、D棟三層（一層12﹣15號(hào)門(mén)面房上部第三層）住宅一套，面積約為140㎡；三、乙方所購(gòu)商品房的購(gòu)房總價(jià)款在市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上享受6萬(wàn)元優(yōu)惠；四、室內(nèi)裝飾、水電安裝及辦理產(chǎn)權(quán)證等一切手續(xù)與其他購(gòu)房業(yè)主享受同等待遇；五、甲方交房期為兩年（自收到乙方定金之日計(jì)算），兩年內(nèi)若甲方建設(shè)能達(dá)到交房保證，可提前交付；六、乙方在接到甲方確定樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)交款通知10天內(nèi)，交清所購(gòu)商品房首付款（含本次所交定金），如一次性付清房款，另可享受統(tǒng)一折扣優(yōu)惠；七、本協(xié)議為雙方自愿協(xié)商而定，甲乙雙方以誠(chéng)信為本，自覺(jué)遵守；八、本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，簽字蓋章生效?！薄Ｉ鲜鰠f(xié)議簽訂時(shí)案外人鄧某作為乙方委托代理人也在協(xié)議上簽了名，同日原告向愛(ài)國(guó)向被告中冠房地產(chǎn)公司交付了購(gòu)房定金60萬(wàn)元。2012年12月26日，原、被告雙方又簽訂一份《商品房預(yù)定補(bǔ)充協(xié)議》，其主要內(nèi)容為：“一、2011年1月23日雙方簽訂的原《商品房預(yù)定協(xié)議》的條款一、三、四、七、八保持不變；二、經(jīng)乙方認(rèn)可，乙方預(yù)定商品房的位置及面積見(jiàn)附后圖紙：1、D棟一層門(mén)面房111，面積約241㎡；2、D棟二層商鋪203，面積約238㎡；3、D棟三層住宅（D302）一套，面積約138㎡，以上面積以房產(chǎn)管理部門(mén)測(cè)算為準(zhǔn)；三、乙方所購(gòu)商品房的購(gòu)房總價(jià)款在市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上，因交房延遲等客觀原因，甲方一次性給予優(yōu)惠31萬(wàn)元；四、交房日期：2014年1月23日。甲方在滿足條件后，盡量提前交房，如到期不能交房，視為甲方違約，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任；五、乙方在接到甲方確定D棟開(kāi)盤(pán)交款通知10天內(nèi)，交清所購(gòu)商品房首付款（含本次所交定金），首付款不低于總房款的40﹪，如一次性付清房款，另可享受統(tǒng)一折扣優(yōu)惠，交房時(shí)，乙方須付清房款及辦理產(chǎn)權(quán)的所有相關(guān)費(fèi)用，如乙方不能按時(shí)付清以上款項(xiàng)，視為乙方違約，甲方可終止原《商品房預(yù)定協(xié)議》及本協(xié)議，并且不予退還預(yù)付購(gòu)房定金。”2013年3月16日，以原告向愛(ài)國(guó)為出借人，以被告中冠房地產(chǎn)公司的法定代表人劉樂(lè)新為借款人，以鄧某為中間介紹人，三方簽訂一份《借款協(xié)議》，協(xié)議內(nèi)容為：“向愛(ài)國(guó)在劉家場(chǎng)北街購(gòu)D棟門(mén)面及住宅房，已在荊州市中冠房地產(chǎn)辦理了購(gòu)房手續(xù)，目前因開(kāi)發(fā)公司劉總需部分資金盤(pán)活生意，向向愛(ài)國(guó)暫借一部分資金，具體協(xié)議如下：1、向愛(ài)國(guó)借給劉總200萬(wàn)元，分兩次支付：A、2013年3月16日支付150萬(wàn)元，B、2013年5月28日支付50萬(wàn)元；2、利息支付：3月16日的150萬(wàn)元按月息兩分支付，即每月3萬(wàn)元，5月28日支付50萬(wàn)元不計(jì)利息；3、還款方案：A、若劉總資金能周轉(zhuǎn)，3月16日借的150萬(wàn)元可以隨時(shí)還款，按實(shí)際時(shí)間計(jì)算利息，B、5月28日借的50萬(wàn)元按到時(shí)交房時(shí)沖抵房款，不預(yù)還款，C、若劉總到交房時(shí)不能還款，即150萬(wàn)元用于沖抵房款，利息中止，在財(cái)務(wù)上辦清有關(guān)手續(xù)；4、本協(xié)議三方認(rèn)可簽字生效，還款結(jié)算自行終止，另由三方相應(yīng)辦理借款手續(xù)；5、另劉總個(gè)人贈(zèng)送給向愛(ài)國(guó)C棟旁邊102車(chē)庫(kù)一間，費(fèi)用由劉總在公司財(cái)務(wù)上辦理，向只承認(rèn)住房（即車(chē)庫(kù)）?！?。鄧某并在該協(xié)議尾部給原告向愛(ài)國(guó)立下150萬(wàn)元借條一份作為協(xié)議附件。后原告向愛(ài)國(guó)于2013年3月6日通過(guò)其農(nóng)行卡號(hào)為62×××17的銀行卡向劉樂(lè)新個(gè)人農(nóng)行卡號(hào)為62×××15的銀行卡轉(zhuǎn)賬110萬(wàn)元，于2013年3月17日通過(guò)其農(nóng)商行賬號(hào)為81×××46的賬戶(hù)向劉樂(lè)新個(gè)人農(nóng)商行賬號(hào)為81×××19的賬戶(hù)轉(zhuǎn)賬25萬(wàn)元，于2013年3月17日通過(guò)其同事李強(qiáng)農(nóng)行卡號(hào)為62×××18的銀行卡向劉樂(lè)新個(gè)人農(nóng)行卡號(hào)為62×××15的銀行卡轉(zhuǎn)賬9萬(wàn)元，于2013年3月17日通過(guò)其同事李強(qiáng)之妻向士菊農(nóng)行卡號(hào)為62×××19的銀行卡向劉樂(lè)新個(gè)人農(nóng)行卡號(hào)為62×××15的銀行卡轉(zhuǎn)賬6萬(wàn)元，于2014年元月25日通過(guò)其農(nóng)行卡號(hào)為62×××17的銀行卡向劉樂(lè)新個(gè)人農(nóng)行卡號(hào)為62×××15的銀行卡轉(zhuǎn)賬50萬(wàn)元，劉樂(lè)新收款后于2014年元月25日向原告向愛(ài)國(guó)出具一份50萬(wàn)元的借款借據(jù)，在借據(jù)中寫(xiě)明“在交房時(shí)一并還清?！币虮桓嬷泄诜康禺a(chǎn)公司不能按照《商品房預(yù)定補(bǔ)充協(xié)議》約定的交房日期2014年元月23日向原告向愛(ài)國(guó)交房，2014年元月25日，劉樂(lè)新代表被告中冠房地產(chǎn)公司向原告向愛(ài)國(guó)出具一份承諾書(shū)，承諾書(shū)內(nèi)容為：“因公司交房時(shí)間推遲，經(jīng)研究，同意向愛(ài)國(guó)同志總房?jī)r(jià)款中減去45萬(wàn)元整，相關(guān)手續(xù)春節(jié)后一并完善?！?。但此后原、被告雙方未能簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》。2015年6月9日被告中冠房地產(chǎn)公司向原告向愛(ài)國(guó)（此時(shí)原告向愛(ài)國(guó)已因涉嫌犯罪被公安機(jī)關(guān)羈押）及其妻任代菊發(fā)出一份《交款交房通知》，在該通知中被告中冠房地產(chǎn)公司以原、被告簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議》約定的房屋已于2014年12月23日開(kāi)盤(pán)，全部具備交付條件，要求原告向愛(ài)國(guó)接到通知后10日內(nèi)辦理商品房?jī)r(jià)款結(jié)算和付款，后原告向愛(ài)國(guó)家人持《借款協(xié)議》、《承諾書(shū)》等與被告中冠房地產(chǎn)公司進(jìn)行結(jié)算，雙方因此發(fā)生分歧，原告向愛(ài)國(guó)遂于2015年6月16日訴訟來(lái)院，要求判令：1、被告交付原告所購(gòu)買(mǎi)房屋：D棟111室、D棟203室、D棟302室；2、被告按一層房屋11500元∕㎡、二層房屋4180元∕㎡、三層房屋2180元∕㎡的價(jià)格結(jié)算；3、確認(rèn)原告已給被告付款426萬(wàn)元（含購(gòu)房定金60萬(wàn)元、優(yōu)惠及減交款82萬(wàn)元、劉樂(lè)新借款200萬(wàn)元、借款利息84萬(wàn)元）。訴訟過(guò)程中，被告中冠房地產(chǎn)公司于2015年8月6日向原告向愛(ài)國(guó)提起反訴，要求判令：1、確認(rèn)反訴人與被反訴人2011年1月23日簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議》和2012年12月26日簽訂的《商品房預(yù)定補(bǔ)充協(xié)議》合法有效；2、確認(rèn)被反訴人只支付了購(gòu)房款60萬(wàn)元；3、被反訴人按市場(chǎng)價(jià)格（一層房屋17000元∕㎡、二層房屋4180元∕㎡、三層房屋2380元∕㎡的價(jià)格）履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同。被告中冠房地產(chǎn)公司于2014年12月23日經(jīng)松滋市房產(chǎn)局許可，其在松滋市劉家場(chǎng)鎮(zhèn)北街開(kāi)發(fā)的“劉家場(chǎng)鎮(zhèn)北街改危工程”D棟（2號(hào)樓）房屋獲得商品房預(yù)售許可證書(shū)。對(duì)于原、被告在《商品房預(yù)定補(bǔ)充協(xié)議》第二條中所約定購(gòu)買(mǎi)的房屋，后由于房管部門(mén)測(cè)繪重新進(jìn)行編號(hào)等，現(xiàn)編號(hào)和實(shí)測(cè)面積對(duì)應(yīng)變更為：D棟一層門(mén)面房112室，面積為197.05㎡；D棟二層商鋪201室，面積為237.92㎡；D棟三層住宅302室，面積135.98㎡；其登記的相應(yīng)備案價(jià)格為：一層門(mén)面房112室17000元∕㎡、二層商鋪201室4180元∕㎡、三層住宅302室2380元∕㎡。審理過(guò)程中，一審法院數(shù)次主持雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，因雙方意見(jiàn)分歧，調(diào)解未能達(dá)成協(xié)議。一審法院認(rèn)為，本案原告（反訴被告）向愛(ài)國(guó)與被告（反訴原告）中冠房地產(chǎn)公司的本、反訴訴訟請(qǐng)求包含了給付之訴與確認(rèn)之訴兩種類(lèi)型，原告向愛(ài)國(guó)的第一、二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求及被告中冠房地產(chǎn)公司的第三項(xiàng)反訴請(qǐng)求系給付之訴類(lèi)型，原告向愛(ài)國(guó)的第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求及被告中冠房地產(chǎn)公司的第一、二項(xiàng)反訴請(qǐng)求均系確認(rèn)之訴類(lèi)型。法律規(guī)定確認(rèn)之訴是指當(dāng)事人要求法院確認(rèn)某種法律關(guān)系存在或者不存在的訴訟，而原告向愛(ài)國(guó)提出的第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求及被告中冠房地產(chǎn)公司提出的第二項(xiàng)反訴請(qǐng)求，卻是要求確認(rèn)本案部分案件事實(shí)，并且原告向愛(ài)國(guó)提出的第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求及被告中冠房地產(chǎn)公司提出的第二項(xiàng)反訴請(qǐng)求所涉及到的法律關(guān)系已經(jīng)被雙方各自的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求所包含在內(nèi)，故原告向愛(ài)國(guó)提出的第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求及被告中冠房地產(chǎn)公司提出的第二項(xiàng)反訴請(qǐng)求因不符合確認(rèn)之訴的法律規(guī)定，屬不當(dāng)請(qǐng)求，一審法院不予支持，但原告向愛(ài)國(guó)提出的第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求及被告中冠房地產(chǎn)公司提出的第二項(xiàng)反訴請(qǐng)求也系本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)，為厘清案件事實(shí)，一審法院對(duì)涉案各爭(zhēng)議焦點(diǎn)逐一進(jìn)行如下評(píng)析。一、關(guān)于商品房預(yù)售合同效力問(wèn)題，原告向愛(ài)國(guó)與被告中冠房地產(chǎn)公司于2011年1月及2012年12月分別簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議》、《商品房預(yù)定補(bǔ)充協(xié)議》除關(guān)于商品房?jī)r(jià)格只原則約定按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算外，其余協(xié)議內(nèi)容具備建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且被告中冠房地產(chǎn)公司已經(jīng)按照約定收取原告向愛(ài)國(guó)購(gòu)房款定金60萬(wàn)元，后被告中冠房地產(chǎn)公司又向原告向愛(ài)國(guó)借款200萬(wàn)元，約定如到交房時(shí)不能還款則借款用于沖抵購(gòu)房款，現(xiàn)原、被告雙方均要求確認(rèn)《商品房預(yù)定協(xié)議》、《商品房預(yù)定補(bǔ)充協(xié)議》合法有效，故以上兩份協(xié)議應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定為有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。二、關(guān)于雙方對(duì)房屋價(jià)格約定不明確的問(wèn)題，依法應(yīng)根據(jù)雙方約定按照市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的原則，以及合同履行進(jìn)展情況、協(xié)商承諾意見(jiàn)、交易習(xí)慣等進(jìn)行確定。被告中冠房地產(chǎn)公司并未按照上述協(xié)議約定的交房日期向原告向愛(ài)國(guó)交房，因收取購(gòu)房定金、數(shù)次遲延交房及向原告向愛(ài)國(guó)借款等，先后向原告向愛(ài)國(guó)確認(rèn)在其購(gòu)房總價(jià)款中優(yōu)惠37萬(wàn)元及承諾減交45萬(wàn)元，且至2014年12月23日上述雙方當(dāng)事人買(mǎi)賣(mài)的D棟商品房才具備預(yù)售開(kāi)盤(pán)條件，此時(shí)也是雙方約定交清購(gòu)房款的時(shí)間點(diǎn)，故本案商品房買(mǎi)賣(mài)合同的房屋價(jià)格，在雙方當(dāng)事人不能協(xié)商達(dá)成一致的情況下，應(yīng)以D棟商品房開(kāi)盤(pán)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格確定。被告中冠房地產(chǎn)公司提交的預(yù)售房屋價(jià)格表可作為房屋獲得預(yù)售許可時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，故本案爭(zhēng)議房屋價(jià)格結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照被告中冠房地產(chǎn)公司登記備案的“劉家場(chǎng)鎮(zhèn)北街改危工程”D棟商品房開(kāi)盤(pán)時(shí)的預(yù)售房屋價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。三、關(guān)于原告向愛(ài)國(guó)要求確認(rèn)其已給付被告中冠房地產(chǎn)公司購(gòu)房款426萬(wàn)元的本訴主張及被告中冠房地產(chǎn)公司相對(duì)應(yīng)的反訴主張問(wèn)題，系本案主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)，其一被告中冠房地產(chǎn)公司收取原告向愛(ài)國(guó)購(gòu)房款定金60萬(wàn)元的事實(shí)雙方當(dāng)事人沒(méi)有爭(zhēng)議；其二被告中冠房地產(chǎn)公司向原告向愛(ài)國(guó)借款200萬(wàn)元及其中150萬(wàn)元借款的利息63萬(wàn)元（按月息2﹪的標(biāo)準(zhǔn)從2013年3月16日借款之日起計(jì)算至2014年12月23日開(kāi)盤(pán)交房之日止），依照雙方約定可沖抵原告向愛(ài)國(guó)相應(yīng)的購(gòu)房款；其三原告向愛(ài)國(guó)要求將被告中冠房地產(chǎn)公司認(rèn)可的購(gòu)房?jī)?yōu)惠及減交款82萬(wàn)元計(jì)入其已交購(gòu)房款內(nèi)，屬不當(dāng)意見(jiàn)，一審法院不予認(rèn)可，該優(yōu)惠及減交款82萬(wàn)元只能在房屋買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)際履行過(guò)程中享受，而不能作為其已交購(gòu)房款性質(zhì)認(rèn)定?；谝陨显?，一審法院認(rèn)可原告向愛(ài)國(guó)已經(jīng)給付被告中冠房地產(chǎn)公司購(gòu)房款數(shù)額為323萬(wàn)元的事實(shí)，被告中冠房地產(chǎn)公司要求確認(rèn)被反訴人只支付了購(gòu)房款60萬(wàn)元的反訴意見(jiàn)一審法院不予認(rèn)可。綜上所述，因現(xiàn)有證據(jù)只能證明原告向愛(ài)國(guó)交納了323萬(wàn)元購(gòu)房款，同時(shí)加上其可享受的購(gòu)房?jī)?yōu)惠及減交款82萬(wàn)元，也未達(dá)到付清4667988元全部購(gòu)房款的標(biāo)準(zhǔn)，尚不符合雙方約定的被告中冠房地產(chǎn)公司向原告向愛(ài)國(guó)交付房屋的條件，故原告向愛(ài)國(guó)本訴要求被告中冠房地產(chǎn)公司向其交付所購(gòu)房屋，而被告中冠房地產(chǎn)公司反訴要求原告向愛(ài)國(guó)按市場(chǎng)價(jià)格履行買(mǎi)賣(mài)合同，二者的結(jié)合點(diǎn)應(yīng)是原告向愛(ài)國(guó)付清下余購(gòu)房款617988元的基礎(chǔ)上，被告中冠房地產(chǎn)公司向原告向愛(ài)國(guó)交付所購(gòu)房屋。據(jù)此，經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條、第一百三十條、第一百五十九條、第一百六十一條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條、最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十三條第二款及最高人民法院《關(guān)于人民法院民事調(diào)解工作若干問(wèn)題的規(guī)定》第六條的規(guī)定，判決：一、原告（反訴被告）向愛(ài)國(guó)與被告（反訴原告）中冠房地產(chǎn)公司于2011年1月23日簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議》和2012年12月26日簽訂的《商品房預(yù)定補(bǔ)充協(xié)議》合法有效。二、由原告（反訴被告）向愛(ài)國(guó)按照“劉家場(chǎng)鎮(zhèn)北街改危工程”D棟商品房一層門(mén)面房112室17000元∕㎡、二層商鋪201室4180元∕㎡、三層住宅302室2380元∕㎡的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)給付被告（反訴原告）中冠房地產(chǎn)公司購(gòu)房款總額4667988元，沖除原告（反訴被告）向愛(ài)國(guó)已付購(gòu)房款323萬(wàn)，再?zèng)_除其可享受的購(gòu)房?jī)?yōu)惠及減交款82萬(wàn)元，下余購(gòu)房款617988元由原告（反訴被告）向愛(ài)國(guó)在本判決生效之日起7日內(nèi)履行。三、由被告（反訴原告）中冠房地產(chǎn)公司向原告（反訴被告）向愛(ài)國(guó)交付位于松滋市劉家場(chǎng)鎮(zhèn)北街的“劉家場(chǎng)鎮(zhèn)北街改危工程”D棟（2號(hào)樓）一層門(mén)面房112室、D棟二層商鋪201室、D棟三層住宅302室房屋，在本判決生效之日起7日內(nèi)履行。四、駁回原告（反訴被告）向愛(ài)國(guó)及被告（反訴原告）中冠房地產(chǎn)公司其他訴訟請(qǐng)求。本訴案件受理費(fèi)40880元，反訴案件受理費(fèi)20440元，合計(jì)61320元，由原告（反訴被告）向愛(ài)國(guó)承擔(dān)30660元，由被告（反訴原告）中冠房地產(chǎn)公司承擔(dān)30660元。
本院二審期間，上訴人中冠房地產(chǎn)公司圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了如下證據(jù)：
證據(jù)1、劉樂(lè)新于2016年4月1日出具的證明，用于證明劉樂(lè)新個(gè)人向向愛(ài)國(guó)借款200萬(wàn)元，并非上訴人公司借款；
證據(jù)2、劉樂(lè)新的居民身份證，用于證明劉樂(lè)新主體資格；
證據(jù)3、銀行轉(zhuǎn)賬支票存根1張（出票日期：2013年3月6日，收款人：鄧某，金額：1000000元，用涂：工程款）；
證據(jù)4、借款單1份（時(shí)間：2013年3月6日，借款人：鄧某，金額：50萬(wàn)元，北街B棟工程款）；
證據(jù)5、借款單1份（時(shí)間：2013年3月6日，借款人：鄧某，金額：50萬(wàn)元，北街E棟工程款）；
證據(jù)3-5，用于證明鄧某從上訴人公司領(lǐng)取了100萬(wàn)元工程款，與一審判決認(rèn)定劉樂(lè)新借錢(qián)后支付鄧某的事實(shí)不符；
證據(jù)6、銀行轉(zhuǎn)賬支票存根1張（出票日期：2013年5月19日，收款人：鄧某，金額：864029.82元，用途：工程款）；
證據(jù)7、收據(jù)1張（交款單位：鄧某，金額：35970.18元，印章：荊州市中冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）；
證據(jù)8、借款單1張（時(shí)間：2013年5月21日，借款人：鄧某，金額：100000元）；
證據(jù)9、借款單1張（時(shí)間：2013年5月21日，借款人：鄧某，金額：500000元）；
證據(jù)10、借款單1張（時(shí)間：2013年5月21日，借款人：鄧某，金額：300000元）；
證據(jù)6-10用于證明鄧某領(lǐng)取的工程款是上訴人公司支付，不是劉樂(lè)新個(gè)人支付，2013年3月、5月工程款共計(jì)200萬(wàn)元，鄧某在一審作出了虛假陳述。
本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：對(duì)證據(jù)1，因劉樂(lè)新為上訴人的法定代表人，其無(wú)正當(dāng)理由未出庭作證，故不予采信；對(duì)證據(jù)2，因具有真實(shí)性，故予以采信；對(duì)證據(jù)3至證據(jù)10均為鄧某與上訴人之間往來(lái)財(cái)務(wù)憑證，與本案基本事實(shí)不具有關(guān)聯(lián)性，故不予采信。二審經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審認(rèn)定的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：一、劉樂(lè)新的借款及利息應(yīng)否沖抵被上訴人向愛(ài)國(guó)依約應(yīng)向上訴人中冠房地產(chǎn)公司支付的購(gòu)房款；二、一審未追加劉樂(lè)新為本案當(dāng)事人是否違反法定程序；三、上訴人中冠房地產(chǎn)公司因交房遲延承擔(dān)違約金82萬(wàn)元是否過(guò)高。
關(guān)于焦點(diǎn)一、上訴人主張案涉《借款協(xié)議》借款人是劉樂(lè)新，借款匯入劉樂(lè)新個(gè)人賬戶(hù)，上訴人并非借款人，該借款及利息不應(yīng)沖抵被上訴人按商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)支付上訴人的剩余購(gòu)房款。被上訴人主張其因與上訴人之間有商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，借款給上訴人的法定代表人劉樂(lè)新，該借款行為是其代表公司的職務(wù)行為，借款用于上訴人經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。本院認(rèn)為，被上訴人為購(gòu)買(mǎi)上訴人開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房，與上訴人訂立《商品房預(yù)定協(xié)議》、《商品房預(yù)定補(bǔ)充協(xié)議》，被上訴人依約支付了購(gòu)房定金60萬(wàn)元，但上訴人在兩次簽約后均未按規(guī)定時(shí)限交房，被上訴人與上訴人的法定代表人劉樂(lè)新簽訂《借款協(xié)議》在上訴人遲延交房后，《借款協(xié)議》中載明被上訴人與上訴人之間存在商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系及上訴人法定代表人劉樂(lè)新借錢(qián)用途，也對(duì)還款方式作出了約定。上訴人對(duì)被上訴人已向其法定代表人劉樂(lè)新支付借款200萬(wàn)元并無(wú)異議，但認(rèn)為該借款為劉樂(lè)新個(gè)人借款。結(jié)合上訴人存在遲延交付商品房情況，《借款協(xié)議》訂立時(shí)間及內(nèi)容、劉樂(lè)新的上訴人法定代表人身份，被上訴人有理由相信劉樂(lè)新是代表上訴人與其訂立《借款協(xié)議》?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十條規(guī)定：“法人或者其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效”，上訴人在本案中也未舉證證明被上訴人應(yīng)當(dāng)知道劉樂(lè)新的借款行為超越權(quán)限，故該《借款協(xié)議》對(duì)上訴人具有約束力。被上訴人支付的借款及利息應(yīng)按《借款協(xié)議》的規(guī)定沖抵購(gòu)房款。上訴人主張?jiān)摻杩顬閯?lè)新個(gè)人借款，不應(yīng)沖抵購(gòu)房款的上訴理由不能成立。《借款協(xié)議》規(guī)定借款200萬(wàn)元在交房時(shí)沖抵房款，但并未規(guī)定其中150萬(wàn)元的借款利息沖抵購(gòu)房款，故一審將150萬(wàn)元的利息63萬(wàn)元計(jì)入被上訴人已支付購(gòu)房款的總額不當(dāng)，本院予以糾正。因此，被上訴人已向上訴人支付的購(gòu)房款為定金60萬(wàn)元及借款200萬(wàn)元，共計(jì)260萬(wàn)元。
關(guān)于焦點(diǎn)二、被上訴人以其與上訴人之間存在商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系為由向上訴人主張權(quán)利訴至一審法院，而劉樂(lè)新并非被上訴人簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議》、《商品房預(yù)定補(bǔ)充協(xié)議》的合同相對(duì)人。如焦點(diǎn)一所述，被上訴人與劉樂(lè)新訂立《借款協(xié)議》時(shí)有理由相信其代表上訴人借款，其訂立《借款協(xié)議》的行為有效，《借款協(xié)議》對(duì)上訴人具有約束力。上訴人主張《借款協(xié)議》是劉樂(lè)新個(gè)人訂立，借款為個(gè)人借款的理由不成立。因此，一審法院未追加劉樂(lè)新為本案當(dāng)事人，程序合法。上訴人主張一審遺漏案件當(dāng)事人，程序違法的上訴理由不能成立，本院不予支持。
關(guān)于焦點(diǎn)三、一審法院依據(jù)《商品房預(yù)定協(xié)議》第三條、《商品房預(yù)定補(bǔ)充協(xié)議》第三條以及上訴人的法定代表人劉樂(lè)新出具《承諾書(shū)》認(rèn)定上訴人對(duì)被上訴人支付的總房款作出的購(gòu)房?jī)?yōu)惠為82萬(wàn)元。上訴人主張其因交付遲延承擔(dān)的違約金82萬(wàn)元過(guò)高，請(qǐng)求二審予以調(diào)整。對(duì)此本院認(rèn)為，違約金是當(dāng)事人預(yù)先約定數(shù)額或計(jì)算方法并于違約后生效的獨(dú)立于履行行為之外的給付。本案中，《商品房預(yù)定協(xié)議》第三條規(guī)定的優(yōu)惠6萬(wàn)元為上訴人向被上訴人預(yù)售商品房的優(yōu)惠降價(jià)，并非上訴人向被上訴人支付的違約金。而《商品房預(yù)定補(bǔ)充協(xié)議》第三條規(guī)定“優(yōu)惠31萬(wàn)元”、《承諾書(shū)》中“減去45萬(wàn)元”均非依據(jù)雙方當(dāng)事人預(yù)先約定的違約金條款計(jì)算，而是上訴人未按《商品房預(yù)定協(xié)議》、《商品房預(yù)定補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定時(shí)限交房后再與被上訴人協(xié)商，由上訴人賠償被上訴人的損失而沖抵房款，故扣減的82萬(wàn)元房款從其性質(zhì)而言并非違約金，不適用《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙邨l、第二十八條、第二十九條關(guān)于違約金及違約金調(diào)整的規(guī)定。上訴人主張?jiān)撡?gòu)房款減少的違約金82萬(wàn)元過(guò)高，依法應(yīng)予調(diào)整的上訴理由不能成立，本院不予支持。
綜上，被上訴人應(yīng)付上訴人購(gòu)房款總額為466.7988萬(wàn)元，扣減被上訴人已付購(gòu)房定金60萬(wàn)元、上訴人給予被上訴人的優(yōu)惠降價(jià)、賠償損失共計(jì)82萬(wàn)元以及借款200萬(wàn)，被上訴人應(yīng)付上訴人剩余購(gòu)房款124.7988萬(wàn)元。中冠房地產(chǎn)公司的上訴請(qǐng)求部分成立，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第五十條、第一百一十三條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、維持松滋市人民法院（2015）鄂松滋民初字第00928號(hào)民事判決第一項(xiàng)，即“原告（反訴被告）向愛(ài)國(guó)與被告（反訴原告）中冠房地產(chǎn)公司于2011年1月23日簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議》和2012年12月26日簽訂的《商品房預(yù)定補(bǔ)充協(xié)議》合法有效”；
二、維持松滋市人民法院（2015）鄂松滋民初字第00928號(hào)民事判決第三項(xiàng)，即“由被告（反訴原告）中冠房地產(chǎn)公司向原告（反訴被告）向愛(ài)國(guó)交付位于松滋市劉家場(chǎng)鎮(zhèn)北街的“劉家場(chǎng)鎮(zhèn)北街改危工程”D棟（2號(hào)樓）一層門(mén)面房112室、D棟二層商鋪201室、D棟三層住宅302室房屋，在本判決生效之日起7日內(nèi)履行”；
三、撤銷(xiāo)松滋市人民法院（2015）鄂松滋民初字第00928號(hào)民事判決第二項(xiàng)，即“由原告（反訴被告）向愛(ài)國(guó)按照“劉家場(chǎng)鎮(zhèn)北街改危工程”D棟商品房一層門(mén)面房112室17000元∕㎡、二層商鋪201室4180元∕㎡、三層住宅302室2380元∕㎡的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)給付被告（反訴原告）中冠房地產(chǎn)公司購(gòu)房款總額4667988元，沖除原告（反訴被告）向愛(ài)國(guó)已付購(gòu)房款323萬(wàn)，再?zèng)_除其可享受的購(gòu)房?jī)?yōu)惠及減交款82萬(wàn)元，下余購(gòu)房款617988元由原告（反訴被告）向愛(ài)國(guó)在本判決生效之日起7日內(nèi)履行”；
四、撤銷(xiāo)松滋市人民法院（2015）鄂松滋民初字第00928號(hào)民事判決第四項(xiàng)。即“駁回原告（反訴被告）向愛(ài)國(guó)及被告（反訴原告）中冠房地產(chǎn)公司其他訴訟請(qǐng)求”；
五、被上訴人向愛(ài)國(guó)于本判決生效之日起七日內(nèi)支付上訴人荊州市中冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司剩余購(gòu)房款124.7988萬(wàn)元；
六、駁回被上訴人向愛(ài)國(guó)的其他訴訟請(qǐng)求；
七、駁回上訴人荊州市中冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的其他反訴訟請(qǐng)求；
一審本訴案件受理費(fèi)40880元，反訴案件受理費(fèi)20440元，共計(jì)61320元，由上訴人荊州市中冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)43832元，被上訴人向愛(ài)國(guó)承擔(dān)17488元；二審案件受理費(fèi)20440元，由上訴人荊州市中冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)14197元，被上訴人向愛(ài)國(guó)承擔(dān)6243元。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　李　靜 審判員　韓秀士 審判員　王同軍

書(shū)記員：唐君玲