董某某
金杰（河北凱悅律師事務(wù)所）
秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司
陳燕（河北世紀長城律師事務(wù)所）
張華楠（河北世紀長城律師事務(wù)所）
秦皇島市鎮(zhèn)坤玻璃有限公司
楊英超（河北法潤律師事務(wù)所）

原告董某某，無業(yè)。
委托代理人金杰，河北凱悅律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號:11303200110792740。
被告秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司，住所地秦皇島市海港區(qū)東港里。
法定代表人呼子會，該公司經(jīng)理。
委托代理人陳燕，系河北世紀長城律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號:11303201011860968。
委托代理人張華楠，系河北世紀長城律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號:A201523010729。
被告秦皇島市鎮(zhèn)坤玻璃有限公司，住所地秦皇島市海港區(qū)北部工業(yè)區(qū)。
法定代表人代登德，該公司總經(jīng)理。
委托代理人楊英超，系河北法潤律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號:11303201110222271。
原告董某某與被告秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司（以下簡稱海港十建公司）、秦皇島市鎮(zhèn)坤玻璃有限公司（以下簡稱鎮(zhèn)坤公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。
原告董某某委托代理人金杰，被告海港十建公司法定代表人呼子會及其委托代理人張華楠，被告鎮(zhèn)坤公司委托代理人楊英超均到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2009年11月15日原告與被告秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司（以下簡稱十建公司）及范志友、趙喜山簽訂協(xié)議書，約定由被告將位于北部工業(yè)區(qū)戈瑞鑫電子能源大廈1號樓8層D7房以138390元的價格賣給原告。
原告當天交款，被告出具收據(jù)1張，言明收到原告購房金額173756元。
并保證能辦理合法房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)證，但被告至今沒有交房。
后經(jīng)了解，戈瑞鑫電子能源大廈用地系工業(yè)用地，業(yè)主為被告秦皇島市戈瑞鑫電子能源有限公司（以下簡稱戈瑞鑫公司），由被告十建公司承建（實際施工人為被告范志友、趙喜山，掛靠在被告十建公司名下），而且該幅工業(yè)用地的登記人為被告秦皇島市鎮(zhèn)坤玻璃有限公司（以下簡稱鎮(zhèn)坤公司），十建公司與戈瑞鑫公司銷售戈瑞鑫電子能源大廈房屋也沒有取得房屋預(yù)售許可證，根據(jù)以上情況房屋買賣協(xié)議書無效，故原告要求被告共同向原告退還購房款138390元，并支付相應(yīng)利息，同時由被告承擔全部訴訟費用。
被告海港十建公司辯稱，原告所述并不屬實，本案原告手中所持有的《內(nèi)部認購協(xié)議》均沒有加蓋海港十建的有效印章，也沒有證據(jù)證明向海港十建交納了其所謂的購房款，更不是原告在當庭所述的加蓋了戈瑞鑫項目部的蓋章，其中有幾份是加蓋了原告起訴時的第一被告秦皇島市戈瑞鑫電子能源有限公司，因此該協(xié)議與被告秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司無關(guān)，海港十建不承擔任何法律責任。
針對本案部分原告中大部分原告所持有的《內(nèi)部認購協(xié)議》上均沒有任何與海港十建有關(guān)的印章、簽字，這一部分原告訴請要求海港十建承擔退還購房款并給付利息的請求完全沒有證據(jù)支持，沒有法律依據(jù)，海港十建對此不承擔任何賠償責任。
針對本案中部分原告所持有的協(xié)議，有的僅有楊德琛簽名，有的加蓋了楊德琛私刻的海港十建戈瑞鑫項目部的印章，對于這些協(xié)議，被告海港十建不予認可，系楊德琛的個人行為，針對楊德琛私刻印章的行為我公司已經(jīng)于2013年10月份向海港區(qū)公安局河?xùn)|派出所報案，公安局已經(jīng)立案偵查，并且已經(jīng)予以證實。
綜上，原告訴請與被告海港十建無關(guān)，海港十建不承擔任何賠償責任。
被告鎮(zhèn)坤公司辯稱，根據(jù)我國合同法相關(guān)規(guī)定，合同具備相對性，在本案的大部分合同中，沒有加蓋戈瑞鑫公司的公章，而且所有的收據(jù)中也沒有戈瑞鑫加蓋的公章，戈瑞鑫公司從未與他人簽訂有正式的商品房買賣合同或協(xié)議，也從未有人向戈瑞鑫公司繳納過所謂的購房款，在本案的原告中加蓋有戈瑞鑫章的合同鎮(zhèn)坤公司當庭申請法院對其公章進行司法鑒定，因鎮(zhèn)坤沒有與本案的原告簽訂有正式合同也沒有收取過原告的購房款，那么，被告鎮(zhèn)坤公司不承擔任何法律責任。
同樣，被告保留對楊德琛本人侵犯被告合法權(quán)益，保留訴權(quán)。
訴爭房屋的名稱原為戈瑞鑫電子能源大廈，現(xiàn)更名為天慶隆大廈，分為1號樓和2號樓。
1號樓建筑面積10431.8平方米，2號樓建筑面積10658.8平方米。
房屋建設(shè)工程由戈瑞鑫公司作為建設(shè)方，承包給海港十建公司進行墊資建設(shè)。
為了建設(shè)大廈工程，2009年6月14日，戈瑞鑫公司（甲方）與海港十建（乙方）簽訂《建設(shè)戈瑞鑫大廈1、2號樓工程專用條款（協(xié)議書）》。
協(xié)議第一條關(guān)于工程量的約定，注有“乙方自備機械，屬包工包料。
乙方代表人:楊德琛、趙喜山并各自承擔2號和1號樓墊資建設(shè)的施工隊伍”；第十條關(guān)于竣工結(jié)算的專項條款中約定:“1、待其大廈竣工經(jīng)市建管機關(guān)驗收合格，并將工程交付給甲方，6－12個月內(nèi)甲方負責將乙方工程中所墊資金全部返還給乙方，以部分5層以上房屋抵給乙方（含5-11層每平方米按2200元計算但不含暖氣和電源的配套費）。
甲方負責按照乙方需要的戶主名稱提供一次性過戶手續(xù)，不承擔賣方和買方的任何稅費。
乙方賣出的房屋單價要超過2200元／㎡，所超出的金額，以資承擔稅金（注:賣方稅金從所賣房款中支出）。
2、甲方在施工期間所賣的房屋款均要用于裝修工程中去，到二期工程開工前，乙方所收的賣房款在墊付工程款的80％以內(nèi)。
3、首層到4層屬甲方已付乙方工程費的樓層，若因甲方為乙方提供經(jīng)濟證明和作保工作，一旦發(fā)生糾紛，所造成的經(jīng)濟損失完全由乙方承擔……。
5、第13層為閣樓，它與同位12層房間容有一個房產(chǎn)證，因此1號樓12－13層歸乙方所有或者自行出售。
每平方米單價仍按照2200元計算……。
注:五層進行變更，使每戶有單獨的供水、水暖、電的設(shè)施，其結(jié)構(gòu)同6層以上。
”第十二條約定:“監(jiān)理公司及現(xiàn)場工程師和甲方現(xiàn)場工程監(jiān)督人，開工建設(shè)時由甲方書面通知乙方。
發(fā)包人:王洪章，乙方項目經(jīng)理為楊德琛、趙喜山”。
合同落款發(fā)包方有戈瑞鑫公司印章和王洪章的簽字，乙方有海港十建的合同專用章及楊德琛的簽字。
合同簽訂后由楊德琛、趙喜山分別施工建設(shè)1、2號樓。
戈瑞鑫公司先后撥付工程款57萬元。
海港十建在施工期間陸續(xù)對外出售上述大廈的房屋。
2009年11月15日，原告董某某與被告海港十建簽訂《協(xié)議書》一份，該協(xié)議書載明:“甲方:秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司、范志友，乙方:董某某。
甲乙雙方協(xié)商，甲方將北部工業(yè)區(qū)戈瑞鑫電子能源大廈1號樓8層D7室樓出售給乙方，協(xié)議如下:一、此房價格為2100元每平方米，面積按房產(chǎn)局測繪為準……二、甲方保證乙方所購房屋能夠辦理合法房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)證……四、乙方需交給甲方此房房款138390元。
此協(xié)議一式兩份，經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效。
甲方:范志友、趙宇，乙方:董某某，2009年11月25日”。
協(xié)議簽訂后當日原告支付了購房款138690元，范志友向原告出具了房款收據(jù)，收款138690元。
關(guān)于鎮(zhèn)坤公司、海港十建的主體資格問題，原告提交了證據(jù)如下:1、2009年8月11日戈瑞鑫公司出具的證明復(fù)印件，證明戈瑞鑫公司在西港路新建辦公樓，此樓的銷售部分能夠分割辦理分戶房本。
2、2009年10月10日戈瑞鑫公司出具的證明復(fù)印件，內(nèi)容為戈瑞鑫公司臨西港路大廈的辦公樓對外出售能辦理正式的房證。
3、建設(shè)戈瑞鑫大廈1、2號樓工程專用條款協(xié)議書復(fù)印件，原告認為結(jié)合上述證據(jù)，被告海港十建是房屋的建筑方，出售房屋理應(yīng)作為被告，2010年9月29日戈瑞鑫公司注銷，鎮(zhèn)坤公司同意享有和承擔戈瑞鑫公司的債權(quán)、債務(wù)，鎮(zhèn)坤公司承接戈瑞鑫公司的責任，作為被告適格。
被告海港十建質(zhì)證意見:證1、2兩份證據(jù)，原告提交的是復(fù)印件，對證據(jù)的真實性不認可。
即使是真實的，與海港十建公司無關(guān)，恰恰證明戈瑞鑫大廈的對外出售是由戈瑞鑫公司負責。
對證3真實性予以認可，但是不能佐證原告的主張。
該協(xié)議書是施工承包協(xié)議書，反應(yīng)的是施工承包雙方的內(nèi)容，施工方代表楊德琛和趙喜山，其權(quán)限僅限于在施工范圍。
楊德琛和趙喜山是海港十建公司的受托人，沒有海港十建的授權(quán)，其個人所簽訂的與施工無關(guān)的任何協(xié)議及字據(jù)均視為個人行為，應(yīng)由楊德琛和趙喜山個人負責。
被告海港十建公司認為因為房屋買賣行為引發(fā)糾紛，海港十建不是本案的適合主體。
被告鎮(zhèn)坤公司質(zhì)證意見:對證1、2真實性不認可，戈瑞鑫公司未出具過該兩份證據(jù)，申請對證據(jù)上戈瑞鑫公司的印章進行真?zhèn)舞b定。
對證3的真實性無異議，但本案是房屋買賣合同糾紛，證據(jù)3是施工合同，二者不具備關(guān)聯(lián)性，不能認定戈瑞鑫公司和鎮(zhèn)坤公司出售過涉案房屋，也未授權(quán)他人出售過本案的涉案房屋。
被告海港十建公司提交如下證據(jù):證1、秦皇島市公安局海港分局河?xùn)|派出所于2013年10月16日出具的證明一份、2013年8月29日出具受案回執(zhí)一份，證明被告公司于2013年8月29日向河棟派出所報案，因楊德琛偽造了秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司第一項目部、第二項目部及戈瑞鑫項目部公章，給公司造成了損失。
對證2、楊德琛為被告出具的關(guān)于收回印章、項目部章說明一份，證明楊德琛私刻公章這一事實，此行為是其個人行為，對此楊德琛表示愿自愿承擔相應(yīng)的法律后果。
證3、2014年6月2日由郭麗萍等五個人給海港十建出具的證明，證明原告所簽訂的樓房買賣協(xié)議，原協(xié)議的出賣人是戈瑞鑫公司，協(xié)議簽章、收款人也是戈瑞鑫，后來楊德琛將原協(xié)議原收據(jù)收回，變更為海港十建的章，該證據(jù)能夠證明所有的房屋買賣與海港十建沒有任何關(guān)系。
證4、匯兌憑證四份，證明海港十建共收到鎮(zhèn)坤公司57萬元工程款。
被告鎮(zhèn)坤公司質(zhì)證意見為，被告海港十建的1-3證據(jù)證明楊德琛是被告海港十建公司員工，楊德琛出售房屋與鎮(zhèn)坤公司無關(guān)，證4、鎮(zhèn)坤公司不只支付57萬元工程款。
以上事實，有原、被告的陳述及相關(guān)證據(jù)在卷佐證。
本院認為，根據(jù)土地、建設(shè)、規(guī)劃部門對戈瑞鑫項目工程的審批情況，該項目土地用途為工業(yè)用地，規(guī)劃用途為廠房。
而戈瑞鑫公司在與海港十建公司簽訂的協(xié)議中的相關(guān)約定能夠證明戈瑞鑫公司利用工業(yè)用地建設(shè)了“商品房”。
該行為違反了土地利用規(guī)劃。
戈瑞鑫公司和海港十建公司對訴爭房屋的建設(shè)用地的土地性質(zhì)應(yīng)為明知的，使用權(quán)取得方式為工業(yè)用地，如對外銷售，應(yīng)先辦理土地變性手續(xù)。
否則勢必違反國家關(guān)于工業(yè)用地的有關(guān)法律規(guī)定，破壞房地產(chǎn)交易及管理秩序，進而損害社會公共利益。
根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，損害社會公共利益的合同無效，本院認定原告簽訂的購房協(xié)議無效。
在原告等人持有的《協(xié)議書》上雖然有的加蓋了秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司第一項目部印章，或者加蓋了第二項目部、戈瑞鑫工程項目部公章，甚至還有的只有趙喜山、楊德琛以及二人聘用的工作人員的簽字。
但是，因為在被告海港十建公司和戈瑞鑫公司的協(xié)議中已經(jīng)明確了趙喜山、楊德琛是海港十建公司的代表人，并且由其二人墊資建設(shè)2號和1號樓，二人為了解決墊資為題，以出賣抵頂工程款的房屋來籌集建設(shè)工程款的行為，應(yīng)當視為履行建筑承包合同的行為。
本院認定趙喜山、楊德琛出售房屋的行為是職務(wù)行為，其行為的后果應(yīng)當由被告海港十建公司承擔責任。
引發(fā)該起案件的原始根源是戈瑞鑫公司違反土地規(guī)劃，利用工業(yè)用地建設(shè)所謂“能夠分別銷售、取得獨立產(chǎn)權(quán)的房屋”，并授權(quán)海港十建積極對部分房屋進行出售，以售樓款抵頂工程款，同時自己也對外出售。
在被告海港十建公司為籌措建設(shè)資金而出售在建房屋時，戈瑞鑫公司為了工程建設(shè)的順利進行支持海港十建公司售房行為，海港十建公司的售房所得基本上都用在了兩棟樓的建設(shè)上。
并且戈瑞鑫公司在與海港十建公司簽訂的協(xié)議中還約定積極協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
故戈瑞鑫公司對被告海港十建公司的售房行為應(yīng)當承擔責任。
因為戈瑞鑫公司注銷后債權(quán)債務(wù)由被告鎮(zhèn)坤公司承擔，在本案中戈瑞鑫公司的民事責任應(yīng)由被告鎮(zhèn)坤公司承擔。
根據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還，不能返還的，應(yīng)當折價補償。
基于被告海港十建公司和戈瑞鑫公司與購房人簽訂無效購房協(xié)議，形成了被告長期占用原告的購房款進行建設(shè)訴爭房屋，給原告造成的經(jīng)濟損失應(yīng)當給以賠償，原告主張按照銀行貸款利率支付購房款的利息符合法律規(guī)定，應(yīng)當予以支持。
依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條 ?、《中華人民共和國民法通則》第六十七條 ?、《中華人民共和國合同法》第四十九條 ?、第五十二條 ?、第五十六條 ?、第五十八條 ?之規(guī)定判決如下:
一、原告董某某與被告秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司于2009年11月15日簽訂的《協(xié)議書》無效；
二、被告秦皇島市鎮(zhèn)坤玻璃有限公司、秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司于本判決生效之日起10日內(nèi)共同退還原告董某某購房款138390元；并自2009年11月15日起至本判決生效之日止，按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率向原告董某某支付上述款項的利息。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費3068元，由被告秦皇島市鎮(zhèn)坤玻璃有限公司、秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司共同負擔，于本判決生效后十日內(nèi)繳納。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級人民法院。

本院認為，根據(jù)土地、建設(shè)、規(guī)劃部門對戈瑞鑫項目工程的審批情況，該項目土地用途為工業(yè)用地，規(guī)劃用途為廠房。
而戈瑞鑫公司在與海港十建公司簽訂的協(xié)議中的相關(guān)約定能夠證明戈瑞鑫公司利用工業(yè)用地建設(shè)了“商品房”。
該行為違反了土地利用規(guī)劃。
戈瑞鑫公司和海港十建公司對訴爭房屋的建設(shè)用地的土地性質(zhì)應(yīng)為明知的，使用權(quán)取得方式為工業(yè)用地，如對外銷售，應(yīng)先辦理土地變性手續(xù)。
否則勢必違反國家關(guān)于工業(yè)用地的有關(guān)法律規(guī)定，破壞房地產(chǎn)交易及管理秩序，進而損害社會公共利益。
根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，損害社會公共利益的合同無效，本院認定原告簽訂的購房協(xié)議無效。
在原告等人持有的《協(xié)議書》上雖然有的加蓋了秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司第一項目部印章，或者加蓋了第二項目部、戈瑞鑫工程項目部公章，甚至還有的只有趙喜山、楊德琛以及二人聘用的工作人員的簽字。
但是，因為在被告海港十建公司和戈瑞鑫公司的協(xié)議中已經(jīng)明確了趙喜山、楊德琛是海港十建公司的代表人，并且由其二人墊資建設(shè)2號和1號樓，二人為了解決墊資為題，以出賣抵頂工程款的房屋來籌集建設(shè)工程款的行為，應(yīng)當視為履行建筑承包合同的行為。
本院認定趙喜山、楊德琛出售房屋的行為是職務(wù)行為，其行為的后果應(yīng)當由被告海港十建公司承擔責任。
引發(fā)該起案件的原始根源是戈瑞鑫公司違反土地規(guī)劃，利用工業(yè)用地建設(shè)所謂“能夠分別銷售、取得獨立產(chǎn)權(quán)的房屋”，并授權(quán)海港十建積極對部分房屋進行出售，以售樓款抵頂工程款，同時自己也對外出售。
在被告海港十建公司為籌措建設(shè)資金而出售在建房屋時，戈瑞鑫公司為了工程建設(shè)的順利進行支持海港十建公司售房行為，海港十建公司的售房所得基本上都用在了兩棟樓的建設(shè)上。
并且戈瑞鑫公司在與海港十建公司簽訂的協(xié)議中還約定積極協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
故戈瑞鑫公司對被告海港十建公司的售房行為應(yīng)當承擔責任。
因為戈瑞鑫公司注銷后債權(quán)債務(wù)由被告鎮(zhèn)坤公司承擔，在本案中戈瑞鑫公司的民事責任應(yīng)由被告鎮(zhèn)坤公司承擔。
根據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還，不能返還的，應(yīng)當折價補償。
基于被告海港十建公司和戈瑞鑫公司與購房人簽訂無效購房協(xié)議，形成了被告長期占用原告的購房款進行建設(shè)訴爭房屋，給原告造成的經(jīng)濟損失應(yīng)當給以賠償，原告主張按照銀行貸款利率支付購房款的利息符合法律規(guī)定，應(yīng)當予以支持。

依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條 ?、《中華人民共和國民法通則》第六十七條 ?、《中華人民共和國合同法》第四十九條 ?、第五十二條 ?、第五十六條 ?、第五十八條 ?之規(guī)定判決如下:
一、原告董某某與被告秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司于2009年11月15日簽訂的《協(xié)議書》無效；
二、被告秦皇島市鎮(zhèn)坤玻璃有限公司、秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司于本判決生效之日起10日內(nèi)共同退還原告董某某購房款138390元；并自2009年11月15日起至本判決生效之日止，按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率向原告董某某支付上述款項的利息。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費3068元，由被告秦皇島市鎮(zhèn)坤玻璃有限公司、秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司共同負擔，于本判決生效后十日內(nèi)繳納。

審判長：韓有強
審判員：郭安
審判員：呂鳳玲

書記員：趙春超