原告：蔣小巧。
委托代理人：鄭厚勇，湖北平合律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為一般授權(quán)代理。
共同訴訟代表人（34名原告推薦）劉春林、甘超凡、董煥開，分別住咸寧市咸安區(qū)溫泉路68號(hào)、89號(hào)。均系原湖北省咸寧衛(wèi)生學(xué)校教職工。
被告：咸寧市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱金某房地產(chǎn)公司），組織機(jī)構(gòu)代碼：79594932-3。
住所地：咸寧市溫泉銀泉大道657號(hào)。
法定代表人：李友群，該公司執(zhí)行董事。
委托代理人：余隆盛，湖北佳成律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般授權(quán)代理。
第三人：湖北新產(chǎn)業(yè)技師學(xué)院［咸寧職業(yè)教育（集團(tuán)）學(xué)校］，（以下簡(jiǎn)稱湖北技師學(xué)院）。
住所地：咸寧溫泉橫溫路職教園。
法定代表人：楊金炎，湖北技師學(xué)院院長(zhǎng)。
委托代理人：樊斌。代理權(quán)限為一般授權(quán)代理。

原告蔣小巧等34人與被告金某房地產(chǎn)公司、第三人湖北技師學(xué)院房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛34案，本院于2015年6月26日作出的（2014）鄂咸安民初字第04173號(hào)民事判決書，判決：一、被告咸寧市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性支付原告蔣小巧逾期辦理還建房屋產(chǎn)權(quán)證違約金人民幣39120元（從2010年1月1日起至2013年11月25日止，以房屋總價(jià)值128052元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的年貸款利率的130%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。二、第三人咸寧衛(wèi)校于本判決生效后十日內(nèi)向原告蔣小巧交付還建房的房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證。三、駁回原告蔣小巧的其他訴訟請(qǐng)求。送達(dá)后，被告金某房地產(chǎn)公司和原告蔣小巧均不服，提出上訴，湖北省咸寧市中級(jí)人民法院于2015年12月4日作出（2015）鄂咸寧中民終字第830號(hào)民事裁定書，撤銷咸寧市咸安區(qū)人民法院（2014）鄂咸安民初字第04173號(hào)民事判決，并發(fā)回咸寧市咸安區(qū)人民法院重審。本院依法另行組成合議庭，公開開庭合并進(jìn)行了審理。原告蔣小巧的委托代理人鄭厚勇、推薦的共同訴訟代表人劉春林、甘超凡、董煥開、被告金某房地產(chǎn)公司的委托代理人余隆盛、第三人湖北技師學(xué)院的委托代理人樊斌到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，1、原、被告之間簽訂的“房屋拆遷還建合同”效力的認(rèn)定。原、被告均是具有完全民事行為能力的自然人和企業(yè)法人，是適格的民事主體，雙方簽訂的“房屋拆遷還建合同”亦是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反我國(guó)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。2、被告與咸寧衛(wèi)校簽訂的“土地出讓合同書”和“補(bǔ)充協(xié)議書”與原、被告之間的“房屋拆遷還建合同”有無關(guān)聯(lián)。由于房屋拆遷還建的建設(shè)單位是咸寧衛(wèi)校，原、被告之間簽訂的“房屋拆遷還建合同”是建立在被告與咸寧衛(wèi)校簽訂的“土地出讓合同書”和“補(bǔ)充協(xié)議書”的基礎(chǔ)上，因此被告與咸寧衛(wèi)校簽訂的“土地出讓合同書”和“補(bǔ)充協(xié)議書”與原、被告之間的合同有一定的關(guān)聯(lián)性。但就合同的相對(duì)性而言，原、被告之間簽訂的“房屋拆遷還建合同”是經(jīng)雙方協(xié)商簽訂，是其真實(shí)意思表示，未違背法律規(guī)定，屬有效合同，故不能因第三人原因來免除被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。3、房屋的性質(zhì)及建設(shè)主體的認(rèn)定。原告被拆遷房屋屬于單位原房改房，個(gè)人享有房屋所有權(quán)，但不享有國(guó)有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)為單位國(guó)有劃撥土地；還建房的所有權(quán)雖歸原告享有，但土地使用權(quán)需要依法改變使用性質(zhì)，即由國(guó)有劃撥土地改變?yōu)閲?guó)有出讓土地，需繳納土地出讓金；原告雖然是與被告簽訂的房屋拆遷還建合同，但該還建房的建設(shè)規(guī)劃許可審批的建設(shè)單位名稱是咸寧衛(wèi)校，因此，其建設(shè)主體是第三人湖北技師學(xué)院。4、被告應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的認(rèn)定。原、被告之間訂立的“房屋拆遷還建合同”對(duì)雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任均作出了相應(yīng)的約定，未違背法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，雖然被告金某房地產(chǎn)公司主張其違約責(zé)任的產(chǎn)生是因?yàn)榈谌怂斐桑蜻`約責(zé)任只能在合同當(dāng)事人之間產(chǎn)生，合同之外的第三人不承擔(dān)違約責(zé)任，因此，被告金某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。5、被告主張違約金過高是否有事實(shí)及法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。本案中，原告沒有提交證據(jù)來證明因被告的違約行為給原告造成的實(shí)際損失。因此，被告金某房地產(chǎn)公司主張違約金過高有事實(shí)及法律依據(jù)。
另外，原告在庭審中認(rèn)為本院已經(jīng)作出判決的彭易軍訴被告金某房地產(chǎn)公司房屋拆遷還建合同糾紛一案，當(dāng)事人彭易軍也系102戶拆遷戶之一，其訴請(qǐng)的事實(shí)及理由均與原告一致，但案件的處理結(jié)果是支持了被告金某房地產(chǎn)公司向彭易軍承擔(dān)違約金10萬元。經(jīng)審查，本院在審理彭易軍訴被告金某房地產(chǎn)公司房屋拆遷還建合同糾紛一案中，因被告金某房地產(chǎn)公司未到庭參加訴訟，也未提交答辯主張約定的違約金過高請(qǐng)求依法予以調(diào)整，因此，本院審理后缺席作出了（2012）鄂咸安民初字第00382號(hào)民事判決書判決被告金某房地產(chǎn)公司支付彭易軍違約金10萬元。判決書送達(dá)后，被告金某房地產(chǎn)公司不服判決在上訴期內(nèi)向咸寧市中級(jí)人民法院提起了上訴，后該案在咸寧市中級(jí)人民法院調(diào)解結(jié)案。
綜上，本院認(rèn)為，原、被告之間訂立“房屋拆遷還建合同”是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反我國(guó)法律的禁止性規(guī)定，該合同合法有效。雖然該合同為涉他性合同，是以被告與第三人訂立的“土地出讓合同書”和“補(bǔ)充協(xié)議書”為依據(jù)訂立的，違約后果的發(fā)生受制于被告與第三人之間合同的履行。但根據(jù)合同的相對(duì)性、公平性原則，也不能因此免除被告的逾期辦證違約責(zé)任，原告要求被告承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任合理部分的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持；但因?yàn)樵鏇]有提交證據(jù)來證明因被告的違約行為給原告造成的實(shí)際損失，因此原告要求被告支付10萬元違約金的訴訟請(qǐng)求過高應(yīng)依法予以調(diào)整。原告要求被告繼續(xù)履行辦證義務(wù)的請(qǐng)求，現(xiàn)被告已經(jīng)辦理好了房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，應(yīng)當(dāng)發(fā)給原告。被告提出對(duì)逾期辦證約定承擔(dān)違約責(zé)任的條款無效的抗辯理由不成立，本院不予采納。被告提出未能按時(shí)為原告辦證的過錯(cuò)責(zé)任在第三人，應(yīng)由第三人承擔(dān)責(zé)任的抗辯意見，屬另一法律關(guān)系，可以依法另行主張權(quán)利。第三人認(rèn)為原告起訴是依法維護(hù)權(quán)利，被告認(rèn)為咸寧衛(wèi)校在拆遷還建中負(fù)有責(zé)任，可以另行主張權(quán)利，但其在本案中不承擔(dān)責(zé)任的述稱理由成立，本院予以采納。本案經(jīng)本院反復(fù)做調(diào)解工作未果。為了維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，平等保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百二十一條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，并經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決如下：

一、被告咸寧市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性支付原告蔣小巧逾期辦理還建房屋產(chǎn)權(quán)證違約金人民幣50000元。
二、被告咸寧市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告蔣小巧交付還建房的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。
三、第三人湖北新產(chǎn)業(yè)技師學(xué)院［咸寧職業(yè)教育（集團(tuán)）學(xué)校］在本案中不承擔(dān)責(zé)任。
四、駁回原告蔣小巧的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)1050元，由被告金某房地產(chǎn)公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費(fèi)；訴訟費(fèi)專戶名稱：湖北省咸寧市中級(jí)人民法院；開戶行：農(nóng)行咸寧金穗支行；賬號(hào)：17×××50。上訴人在上訴期滿七日內(nèi)仍未預(yù)交的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長(zhǎng)　　陳　斌 審　判　員　　萬　明 人民陪審員　　李漢華

書記員：趙越