原告蔡某某，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托代理人張中文，黑龍江龍鵬律師事務所律師。
被告李某，住哈爾濱市南崗區(qū)。
被告李某，住哈爾濱市道里區(qū)。

原告蔡某某與被告李某、李某確認合同無效糾紛一案，本院于2015年5月19日受理后，依法組成合議庭，于2015年8月28日公開開庭進行了審理。原告蔡某某的委托代理人張中文，被告李某、李某到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
原告訴稱，2012年6月4日，原告與案外人李德芳簽訂借款合同一份，約定借款金額為4500000元，同時約定以原告所有的房產（本案訴爭房產）作為抵押，并約定房產價值為5000000元，借款期限為六個月，并約定如不能按期歸還，李德芳有權申請法院強制執(zhí)行。同日，原告將本案訴爭房產辦理了他項權登記，權利人為李德芳。同日，應李德芳要求，原告給被告李某（李德芳與二被告系父子關系）出具了授權委托書，授權內容包括被告李某可以對該房產進行注銷抵押權登記，可以代為簽訂轉讓協(xié)議、并有權代收房款等，但該借款合同并未實際履行。現原告得知，被告李某與被告李某惡意串通，已于2013年4月8日將該價值5000000元的房產以3000000元的價格出售給了被告李某，且未向原告交付房款。二被告惡意串通的買賣行為給原告造成了巨大的經濟損失，根據《民法通則》第六十六條第三款，《合同法》第五十二條第二款的規(guī)定，請求法院確認原告與被告李某間簽訂的關于位于哈爾濱市香坊區(qū)安埠小區(qū)105棟-1-2層10號房產的《房屋買賣合同》無效。
被告李某辯稱：原告于2012年6月初找到被告李某商談關于賣房事宜，并于2012年6月4日來到被告李某的單位簽訂了房屋買賣協(xié)議，約定成交價為3000000元，因為原告還欠案外人于某某借款本金3000000元及利息267567元，所以最后確定成交價為3267567元，并約定由被告李某承擔更名過戶產生的稅費。原告欠案外人于某某借款及本金合計3267567元，且本案訴爭房產的房產證等手續(xù)都在于某某手中，故原告與被告李某及于某某約定，被告李某將購房款交付給于某某，代原告償還借款及本金，于某某將訴爭房產的房產證及相關手續(xù)交給被告李某，同時，原告通過公證的方式委托被告李某為其辦理更名過戶手續(xù)。現房屋買賣合同已經履行完畢，被告李某已經取得了訴爭房產的產權證并實際占有了該處房產，且已按照約定將購房款3267567元交付給了于某某。關于原告所述，二被告串通將其所有的房產低價出售，損害其合法權益的問題，被告李某以3267567元的價格購買了該處房產，較房產部門的評估價3000000元還高。根據房產交易部門的檔案可以看到，本案訴爭房產是原告于2005年以740000元的價格購得，而被告購買該處房產所花費的購房款及繳納稅費就花費了近4000000元。關于被告李某在房產交易部門與被告李某簽訂的《房屋買賣合同》，只是辦理更名過戶過程中房產交易所要求填寫的格式文本，被告李某是在原告授權范圍內實施的代理行為，且被告李某已經按照其與原告簽訂的《房屋買賣合同》給付了購房款3267567元，不存在侵害其合法權益的問題。綜上，請求依法駁回原告的訴請。
被告李某辯稱：原告因身體原因，需要到三亞地區(qū)療養(yǎng)，故找到被告李某代其辦理與被告李某的房屋更名過戶等手續(xù)，被告李某在授權范圍內行使了代理行為，不存在與被告李某串通、損害其合法權益的事實。
原告為證明其訴訟主張，向本院提交如下證據：
證據一、哈爾濱市南崗區(qū)冰城小額貸款公司股東登記信息一份（復印件）。證明被告李某、被告李某、案外人李德芳均為該公司股東。
證據二、2014年6月4日，案外人李德芳與原告簽訂的借款協(xié)議、公證書及公證處證明。證明：1、約定借款4500000元，李某代為履行3267567元；2、原、被告確認房屋價款為5000000元，原告的利益被二被告損害；3、雙方確認以本案訴爭房屋作為抵押并辦理了抵押登記。
證據三、房屋所有權證書。證明訴爭房屋于2012年6月7日辦理了抵押登記，他項權人為李德芳，該抵押登記的目的是為了確保李德芳的借款安全。
證據四、2012年6月4日的委托書及公證書。證明借款協(xié)議簽訂后，應對方要求，原告及丈夫給被告李某出具了授權委托書并辦理了公證，授權權限中未授予被告李某確認房屋交易價格及以房抵債，被告李某超越代理權限行使代理行為，損害了原告的合法權益。而且這份委托書與借款合同及被告李某提供的房屋買賣協(xié)議均是同一天產生，被告李某稱其不知曉有借款合同的存在，與事實不符。
證據五、2013年4月8日的房地產買賣合同一份。證明被告李某超越代理權限將價值5000000元的房產以3000000元的價格賣給了其親哥哥被告李某，二被告惡意串通，損害了原告的合法權益。
證據六、還款憑證三份。證明原告在借款到期后三次償還被告李某借款70000元，雙方系借貸關系，并非房屋買賣合同關系。
證據七、2012年10月至2013年4月，原告的愛人程某某與被告李某之間的通話錄音10分。證明原告與被告李某間系借貸關系，而非房屋買賣合同關系。
證據八、證人程某某的證人證言。原告與被告李某未簽訂過《房屋買賣協(xié)議》，原告因欠案外人于某某借款，因此向被告李某借款，被告李某代原告向于某某償還了借款本金及利息3267567。
經質證，被告李某對原告提交的證據一無異議。對原告提交的證據二，認為該證據與被告李某無關，無法核實該證據的真實性，經被告李某了解，因原告認為其不具備償還這個額度的借款，原告與李德芳間的借款合同并未履行，被告李某不曾代案外人李德芳借給其3267567元。對原告提交的證據三，認為該證據為復印件，無法核實其真實性，但據被告李某了解，原告與李德芳并未實際實施借款行為。對原告提交的證據四，認為原告與被告李某簽訂協(xié)議是因為原告身體不適，所以委托其辦理房屋更名手續(xù)。原告與被告李某間確定購房款額度是基于二者簽訂的房屋買賣合同，而不是被告李某在房產部門按房產部門要求簽訂的格式合同，被告李某已經按照與原告簽訂的《房屋買賣協(xié)議》給付了全部購房款，并辦理完畢了全部手續(xù)，被告李某不存在超越代理權限行使代理權的行為。對原告提交的證據五的真實性無異議，訴爭房產經房產部門評估，確認其市場價值為3000000元，所以在房產交易所簽訂了其要求的格式合同，原告稱訴爭房產價值5000000元應提交證據予以證實。對原告提交的證據六的真實性無異議，但原告給被告匯款的原因是訴爭房產在交易時已經被原告出租他人，且原告已收取了應將訴爭房屋交給被告李某之后的房租，所以原告將多收取的房租歸還原告，而不是原告所稱的償還借款利息。對原告提交的證據七的真實性無異議，原、被告系房屋買賣合同關系，不存在借貸關系，案外人程某某要以其所有的在外地的房產作為抵押，讓被告李某幫助其辦理貸款，原告提交的錄音中從未涉及本案訴爭房產，該錄音內容只是被告李某與案外人程某某之間辦理貸款的一些內容，與原告和被告李某間的房屋買賣關系無關。對原告提交的證據八的真實性有異議，被告李某不曾接受原告及其愛人簽字的六頁空白紙，該證人稱其與李德芳之間存在借貸關系，但借款并未實際履行，可為何原告卻稱被告李某代李德芳向其支付了借款3267567元，恰恰可以證明此份證人證言是虛假的。原告因拖欠案外人于某某欠款，所以原告將訴爭房產以3267567元的價格出售給被告李某，用以償還其欠款。關于證人稱原告曾向被告李某償還借款70000元的問題，系因原告遲延交付房產而退還原告的房屋租金。
被告李某對原告提交的上述證據的質證意見同被告李某一致。
被告李某為證明其訴訟主張向本院提交如下證據：
證據一、《房屋買賣協(xié)議》一份。證明原告與被告李某于2012年6月4日簽訂了購買訴爭房產的《房屋買賣協(xié)議》，協(xié)議約定：購房款總價為3267567元；簽訂該份協(xié)議時原告的愛人程某某在場，并在房屋買賣協(xié)議上簽字確認；被告李某交付房款的時間為2012年6月8日；原告交付房產的時間為2012年12月7日。
證據二、公證書一份。證明原告與被告簽訂了房屋買賣協(xié)議后，原告與被告李某在公證機關辦理了公證，原告授權被告李某代為辦理訴爭房產的注銷抵押登記、轉讓房產、更名過戶等事項。
證據三、房產證一份。證明原告在向案外人于某某借款時就曾將訴爭房產設定了抵押。
證據四、建設銀行對賬單一份。證明被告李某已將全部購房款向于某某支付完畢。
證據五、原告購買訴爭房產的購房發(fā)票一張。證明2015年1月27日，原告購買該房產時只花費了740000元。
證據六、被告李某向原告購買訴爭房產時的購房發(fā)票一張。2013年4月24日，訴爭房產經房產部門評估，評估價為3000000元，原告以3267567元購買原告名下的訴爭房產，并不低于正常的市場價格。
證據七、2013年4月，被告李某與案外人彭喜強簽訂的房屋租賃合同一份。證明該房產已由被告李某出租給彭喜強，且其此前一直向原告租賃訴爭房產，其已知曉訴爭房產已由被告李某購買的事實，并放棄了優(yōu)先購買權。
證據八、訴爭房產的新產權證一份。證明被告李某已經按照2012年6月8日簽訂的房屋買賣協(xié)議辦理訴爭房產的更名過戶手續(xù)，已實際取得了訴爭房產的所有權。
證據九、證人于某某證言一份。證明原告及其愛人程某某向于某某借款3000000元，后原告因無力償還借款，故把訴爭房產賣給被告李某，被告李某將購房款3267567元交付給了于某某，代原告償還了借款本金及利息3267567元。
經質證，原告對被告李某提交的證據三無異議。對被告李某提交的證據一的真實性有異議，該證據是被告李某利用原告夫妻二人事先簽好名的空白紙張偽造的，雖然現有技術的局限不能鑒定其真?zhèn)?，但其真實性與本案中其他證據相矛盾，該證據不能證實雙方是房屋買賣關系。對被告李某提交的證據二的真實性無異議，但該委托書簽訂的目的是為了確保李德芳借款的安全，從委托書的權限來看，被告李某行使代理行為時超出了其代理權限。對被告李某提交的證據四的真實性無異議，但該筆欠款并不是購房款，而是原告向被告李某所借借款。對原告提交的證據五，因被告李某未提供原件，無法核實真實性，原告忘記了購買訴爭房產花費了多少錢。對被告李某提交的證據六的真實性無異議。原告與被告李某一直認可的價格是5000000元，被告李某以3000000元的價格將原告的房產出售，其行為侵害了原告的合法利益。對被告李某提交的證據七的真實性無異議，該證據可以證明訴爭房產的年租金為220000元，但被告李某簽訂該協(xié)議時原告并不知情。對被告李某提交的證據八的真實性無異議，二被告以損害原告合法權益的方式簽訂了房屋買賣合同，被告李某取得訴爭房產產權證系其非法占有原告財產。對被告李某提交的證據九的真實性有異議，認為證人所某某。
被告李某對被告李某提交的上述證據均無異議。
被告李某未提交證據證明其抗辯主張。
經審理查明：2012年6月4日，案外人李德芳與原告簽訂了一份《借款合同》，并于同日對《借款合同》辦理了公證，合同約定：原告向李德芳借款4500000元，并以本案訴爭房屋作為貸款擔保，并于2012年6月7日對本案訴爭房屋設定了抵押登記。2012年6月4日，即原告與案外人李德芳簽訂《借款合同》的同日，原告又與被告李某簽訂了一份《房屋買賣協(xié)議》，協(xié)議約定：原告將位于哈爾濱市香坊區(qū)安埠小區(qū)105棟-1-2層10號的房產（建筑面積為523.98平方米）以3267567元的價格出售給被告李某，并約定由被告李某承擔更名過戶產生的稅費，原告應于2012年12月7日將訴爭房屋交付給被告李某。同日，原告與被告李某簽訂了委托書，約定委托被告李某：1、代為查詢檔案、歸還貸款、取他項權利證、注銷抵押登記、區(qū)房產證等；2、代為原告辦理訴爭房屋的更名過戶手續(xù)并代收房款等；3、代為辦理相關協(xié)助以原告名義貸款手續(xù)、代收二手房貸款。原告及其丈夫程某某與被告李某于2012年6月18日在哈爾濱市國信公證處辦理了委托公證。原告欠案外人于某某借款本金及利息合計3267567元，被告李某于2012年6月8日向于某某匯款3267567元，代原告支付了借款本金及利息3267567元，原告與于某某間的借貸關系消滅。被告李某代原告與被告李某辦理了房屋更名過戶手續(xù)，訴爭房屋已于2013年4月22日更名過戶到被告李某名下，并由被告李某與原租賃人履行原租賃合同。原告丈夫程某某與被告李某自2012年12月10日至2013年4月16日期間發(fā)生過十次電話溝通，被告李某要求程某某趕緊還錢，否則可能將程某某的房產更名過戶，致使其失去某處房產。
另查明，原告所有的本案訴爭房屋的所有權證及相應的房產手續(xù)原在案外人于某某手中，2012年6月8日，在被告李某向于某某匯款3267567元后，于某某將其手中的本案訴爭房屋所有權證及相應的房產手續(xù)交給了被告李某，由其占有、保管。
再查明，二被告系同胞兄弟關系，且系哈爾濱市南崗區(qū)冰城小額貸款有限責任公司法定代表人及股東，二被告與案外人李德芳系父子關系。

本院認為，本案的爭議焦點為原告與被告李某間系借貸關系還是房屋買賣合同關系，原告主張其與被告李某間為借貸關系，原告與被告李某間簽訂的房屋買賣合同系為借貸擔保。本案在審理過程中，被告李某曾稱：原告與案外人李德芳（其父親）于2012年6月4日簽訂了一份《借款合同》，約定借款金額為4500000元，并以本案訴爭房產作為抵押擔保，但因原告認為自己的還款能力有問題，其擔心不能按約定還款，所以并未履行借款合同，而是將本案訴爭房產以3267567元的價格賣給了被告李某。”結合原、被告所舉示的證據以及原、被告在庭審中的陳述，本院認為原告與被告李某間應為借貸關系。理由如下：一、據被告李某所述，在原告與案外人李德芳簽訂的《借款合同》不能履行，被告李某與原告于同日簽訂了《房屋買賣合同》的情況下，卻在《房屋買賣合同》簽訂后的第三天對被告李某所要購買的本案訴爭房產設定了抵押，并辦理了抵押登記，而被告李某在其所要購買的房產被設定了抵押擔保后，在沒有任何可以保障其購房款安全的情況下，仍于第二天將所謂的購房款在沒有原告授意的情況下轉給了案外人于某某。本院認為此種行為嚴重違背了交易習慣、事物發(fā)展的客觀規(guī)律及交易雙方正常的思維方式；二、二被告均系哈爾濱市南崗區(qū)冰城小額貸款有限責任公司法定代表人及股東，與和原告簽訂了借款合同的案外人李德芳系父子關系，在原告為被告李某出具的委托書中，其委托權限為：1、代為查詢檔案、歸還貸款、取他項權利證、注銷抵押登記、區(qū)房產證等；2、代為原告辦理訴爭房屋的更名過戶手續(xù)并代收房款等；3、代為辦理相關協(xié)助以原告名義貸款手續(xù)、代收二手房貸款等。其委托權限中包含了辦理房產更名過戶部分的權限，同時還約定了以本案訴爭房產辦理抵押貸款并收受二手房貸款的權限。依據二被告在庭審中所述，原告及其丈夫系委托被告李某辦理房產更名過戶的相關事宜，那么委托書中涉及的以本案訴爭房產辦理二手房貸款的權限設定便存在爭議，本院認為該委托書應與原告和李德芳簽訂的《借款合同》有關；三、據被告李某在本案審理過程中所述：本案訴爭房產的房產證及相關材料原在原告的債權人于某某手中持有，作為原告向于某某借款的擔保，在被告李某于6月8日將所謂的購房款支付給了于某某后，于某某將本案訴爭房產的房產證及相關材料交給了被告李某。在整個過程中，原告及案外人李德芳是不應該有機會拿到房產證辦理抵押登記的，原告的債權人于某某在債權未得到實現、被告李某在與原告簽訂了《房屋買賣合同》后，也是不應該同意在被告李某所要購買的房產上設定抵押擔保登記的，而被告李某又不能自圓其說；四、從原告丈夫程某某與被告李某自2012年12月10日至2013年4月16日期間發(fā)生過十次通話錄音可以看出，被告李某多次要求程某某趕緊還款，或者在短期內先部分還款，否則將要將程某某的房產更名過戶，致使其失去某處房產。據此，本院可以認定原告的丈夫程某某與被告李某或者被告李某所屬的公司存在借貸關系，且在未經原告及其丈夫同意或者配合的情況下，獨自將原告與其丈夫所有的房產辦理更名過戶手續(xù)；五、本案訴爭房產系建筑面積為523.98平方米的商業(yè)服務用房，而成交價卻是3267567元，每平米的價格僅為6200元左右，該價格甚至低于該區(qū)域的商品房的均價，不符合常理。綜上，本院認為原告與被告李某間簽訂的《房屋買賣合同》系為原告及其丈夫程某某與被告李某間借款行為的擔保，其名為房屋買賣，實為民間借貸行為，故原告與被告李某間簽訂的《房屋買賣合同》不是原告買賣訴爭房產的真實意思表示，應屬無效合同，故本院對原告要求確認其與被告李某簽訂的《房屋買賣合同》無效的訴請予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

原告蔡某某與被告李某間簽訂的關于位于哈爾濱市香坊區(qū)安埠小區(qū)105棟-1-2層10號房產的《房屋買賣合同》無效。
案件受理費100元（原告已預交），由被告李某負擔，于本判決生效后立即給付原告蔡某某。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于哈爾濱市中級人民法院。

審判長 宋志明
人民陪審員 張永強
人民陪審員 修瑛

書記員： 劉蕊