上訴人（原審被告）張某某。
被上訴人（原審原告）行某某陶瓷廠破產清算組。
負責人趙新杰，該清算組組長。
委托代理人韓立杰，河北崢嶸律師事務所律師。
委托代理人高國林，系行某某陶瓷廠留守處負責人。
原審被告行某某工業(yè)和信息化局，住所地：行某某玉城西大街51號。
法定代表人王永坤，該局局長。
委托代理人陳銀河，該局辦公室負責人。

上訴人張某某因租賃合同糾紛一案，不服河北省行某某人民法院（2015）行民一初字第02369號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。
原審法院查明，行某某陶瓷廠于1986年投產運營，所占用土地屬國有土地。1996因嚴重虧損向行某某人民法院申請破產。同年9月25日，行唐人民法院作出（1996）行經裁破字第1號民事裁定書，宣告行某某陶瓷廠破產還債。1996年10月14日依法成立以孫貴香為組長的行某某陶瓷廠破產清算組，負責本案的破產清算工作。1996年12月5日，以行某某陶瓷廠破產清算組為甲方，行某某機械廠為乙方，雙方簽訂了關于轉讓行某某陶瓷廠資產的協議：為妥善處理陶瓷廠破產清償問題，保護債權人合法權益，經雙方協商，自愿達成如下協議，共同遵守。一、參照評估339.7萬元，并依據市場現價，乙方出資200萬元整體收買陶瓷廠，即日付清款。陶瓷廠現有干部職工90人，由乙方負責恢復生產安排就業(yè)。二、甲方在收到乙方付款后，隨即將陶瓷廠現有全部資產一次性轉讓給乙方（包括廠房、設備、產品、土地34畝、原材、物料等）。三、協議自生效之日起，乙方派員進駐廠區(qū)，負責廠區(qū)安全保衛(wèi)，并在十日內辦清資產清點和移交手續(xù)。協議簽訂后雙方沒有履行，現行某某機械廠（后更名為河北包裝印刷機械廠）已經破產，且破產財產已分配終結，破產財產中不包括行某某陶瓷廠的財產，亦未對原陶瓷廠的工人進行安置。1997年4月2日，行某某工商行政管理局根據陶瓷廠破產清算組的申報，對行某某陶瓷廠注銷企業(yè)登記。2002年5月1日，行某某經貿委（簡稱甲方）與承租方石家莊市玉龍裝飾裝修有限公司（簡稱乙方）簽訂的租賃合同，乙方租賃甲方房屋貳拾壹間，其中北房壹拾陸間，東房伍間，院落：原陶瓷廠辦公區(qū)，北房至第二排北房后山墻所占院落，東西長約54米，南北長約25米，占地1350平方米，租賃期限為五年。該合同已履行完畢后，2008年4月1日，行某某工業(yè)促進局（本案被告行某某工業(yè)和信息化局前身）與被告張某某簽訂租賃合同，將行某某陶瓷廠西邊與車間分離的閑置辦公用房和院落租賃給張某某使用管理，期限四十年，租金總計30000元。之后張某某如數交清了租金，所租賃標的物與2002年5月1日行某某經貿委（簡稱甲方）與承租方石家莊市玉龍裝飾裝修有限公司（簡稱乙方）簽訂的租賃合同一致。2012年9月20日，行某某人民法院根據行某某陶瓷廠破產清算組的申請作出決定，認為行某某陶瓷廠申請破產一案，1996年9月25日依法宣告破產還債，同年10月14日依法成立以孫貴香為組長的行某某陶瓷廠破產清算組，負責本案的破產清算工作，現因破產清算組成員因工作變動或已退休等原因，已不能勝任破產清算工作，因此對破產清算組成員進行了調整。指定工信局副局長趙新杰等十人組成行某某陶瓷廠破產清算組，負責本案的破產清算工作，由趙新杰擔任清算組組長?，F行某某陶瓷廠的破產清算工作正在整體推進。2012年12月24日，行某某陶瓷廠破產清算組給張某某發(fā)出通知書，通知張某某騰出租賃的房屋及院落。重審時張某某雖不認可收到了通知，但其在原審中已向本院提交了該證據。在本院重審舉證期限內，行某某陶瓷廠破產清算組變更訴求，追認原行某某工業(yè)促進局（現已更名為行某某工業(yè)和信息化局）與張某某簽訂的租賃合同有效，現因依法整體出售行某某陶瓷廠土地資產，清償企業(yè)職工利益，要求解除合同，歸還租賃物。行某某工業(yè)和信息化局同意行某某陶瓷廠破產清算組訴求，張某某認可合同有效，應繼續(xù)履行合同。
原審法院認為，一、關于本案租賃合同的效力問題。
行某某陶瓷廠于1996因嚴重虧損向行某某人民法院申請破產，同年9月25日，行某某人民法院作出（1996）行經裁破字第1號民事裁定書，宣告行某某陶瓷廠破產還債。1996年10月4日依法成立以孫貴香為組長的破產清算組，負責行某某陶瓷廠的破產清算工作?！吨腥A人民共和國企業(yè)破產法（試行）》第二十四條規(guī)定，人民法院應當自宣告企業(yè)破產之日起15日內成立清算組，接管破產企業(yè)。清算組負責破產財產的保管、清理、估價、處理和分配。清算組可以依法進行必要的民事活動。第二十五條規(guī)定，任何單位和個人不得非法處理破產企業(yè)財產、賬冊、文書、資料和印章等。據此規(guī)定，原行某某陶瓷廠的財產，應由行某某陶瓷廠破產清算組即本案原告管理。行某某工業(yè)和信息化局無處分權卻與張某某簽訂以屬于行某某陶瓷廠的破產財產為標的的租賃合同，依法應屬無效。但行某某陶瓷廠破產清算組在行某某人民法院重審時的舉證期限內，書面變更訴訟請求，對行某某工業(yè)和信息化局與張某某簽訂的租賃合同明確表示認可，應視為權利人已對無處分權的人訂立合同的追認。根據《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”的規(guī)定，應認為該合同有效，行某某工業(yè)和信息化局、張某某亦認可合同有效。但行某某工業(yè)和信息化局、張某某簽訂的租賃合同的期限為40年，根據《中華人民共和國合同法》第二百一十四條第一款“租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效”的規(guī)定，可以認定行某某陶瓷廠破產清算組認可了行某某工業(yè)和信息化局與張某某于2008年4月1日簽訂的租賃合同，在法律規(guī)定的二十年租賃期限內合法有效，超出該期限的部分，應屬無效。
二、租賃合同解除的條件是否成就及合同解除的法律后果。
鑒于原破產清算組人員變化，經由行某某陶瓷廠破產清算組申請，行某某人民法院于2012年9月20日作出決定，調整了破產清算組的成員，由于職工利益未清償，導致職工集體上訪，行某某人民政府決定，按照破產法程序，依法整體出售行某某陶瓷廠土地資產，清償企業(yè)職工利益，現行某某陶瓷廠的破產清算工作正在整體推進，且依照《中華人民共和國企業(yè)破產法（試行）》第二十四條和《中華人民共和國企業(yè)破產法》第一百一十一條管理人應當適時出售破產財產的規(guī)定，行某某陶瓷廠的破產財產必將進行變現處置。根據行某某工業(yè)和信息化局與張某某簽訂的租賃合同第四條第3項“在租賃期內，如遇政策性占用時，本協議按政策辦理終止，但甲方按比例退還乙方租金”的約定，已符合法律和合同約定的解除條件，依法應予解除行某某工業(yè)和信息化局與張某某于2008年4月1日簽訂的租賃合同，張某某應根據行某某陶瓷廠破產清算組的要求，及時清場搬遷。行某某陶瓷廠破產清算組要求張某某將所租賃原行某某陶瓷廠的辦公用房及院落返還給行某某陶瓷廠破產清算組的主張，應予支持。因合同不能履行系屬不可歸責于行某某陶瓷廠破產清算組的原因所造成，行某某陶瓷廠破產清算組沒有違約行為，故行某某陶瓷廠破產清算組不應承擔賠償責任。行某某工業(yè)和信息化局已收取張某某3萬元租賃費，應一次性退還超過20年部分的租賃費15000元，其余行某某工業(yè)和信息化局應當依據張某某占用的時間，按比例退還張某某。張某某要求賠償其打井費和施工費，均發(fā)生在行某某經貿委與石家莊市玉龍裝飾裝修有限公司簽訂的租賃合同期內，該合同已履行完畢，雙方并無爭議，行某某工業(yè)和信息化局與張某某于2008年4月1日簽訂的租賃合同第四條第4項約定，“乙方在租期內自主經營，同時對所租房屋有使用保養(yǎng)、維修的義務，費用自理”。因此，張某某要求賠償其建設費用的主張，于法無據，不予支持。經調解無效，經行某某法院審判委員會研究決定，依照《中華人民共和國合同法》第五十一條、第六十條、第九十三條、第二百一十四條、《中華人民共和國企業(yè)破產法》第一百一十一條、《中華人民共和國民法通則》第五條之規(guī)定，判決為：一、解除行某某工業(yè)和信息化局（行某某工促局）與張某某于2008年4月1日簽訂的租賃協議。二、張某某于判決生效后三十日內將租賃原行某某陶瓷廠的辦公用房及院落（房屋貳拾壹間，其中北房壹拾陸間，東房伍間，院落：原陶瓷廠辦公區(qū)，北房至第二排北房后山墻所占院落，東西長約54米，南北長約25米，占地1350平方米）騰清，交付行某某陶瓷廠破產清算組，所需費用及其損失自行負擔。三、行某某工業(yè)和信息化局一次性退還張某某超過20年租賃協議無效部分的租賃費15000元；其余部分扣除張某某實際占用的時間，按比例退還張某某。（自2008年4月1日至張某某騰出之日為實際占用時間，按每月62.5元租賃費計算）于判決生效后三十日內履行完畢。案件受理費80元，由行某某工業(yè)和信息化局、張某某各負擔40元。
經審理查明，本院查明的事實與原審查明的事實一致。在本院庭審中雙方當事人均為提交新的證據。本案經本院調解雙方當事人未能達成一致意見。

本院認為，行某某陶瓷廠于1996年進入破產程序，后與行某某機械廠達成協議，將行某某陶瓷廠的資產和人員全部交由機械廠，但協議并未實際履行，行某某機械廠已終結破產，并未處置行某某陶瓷廠的資產，也未安置行某某陶瓷廠的職工。行某某陶瓷廠清算組經申請，行某某法院于2012年9月20日出具決定書，調整了行某某陶瓷廠破產清算組的人員，規(guī)定了行某某陶瓷廠清算組的權利義務，故被上訴人行某某陶瓷廠破產清算組具有本案的主體資格。就上訴人與行某某工業(yè)和信息化局在2008年4月1日簽訂的租賃協議，被上訴人在行某某法院審理的舉證期限內，明確表示認可，一審法院確認該租賃協議有效，并依法確認二十年租賃期限內合法有效是正確的，上訴人主張一審法院違反法定程序沒有事實和法律依據，對此主張不予采信。被上訴人依法出售行某某陶瓷廠土地資產，清償企業(yè)職工利益，破產財產必然將進行變現處置。故上訴人與行某某和信息化局在2008年4月1日簽訂的租賃協議已符合法律規(guī)定及合同約定的解除條件，一審法院解除租賃協議也是合理的，上訴人主張不應解除租賃協議，沒有事實依據，對此主張不予支持。上訴人要求賠償一節(jié)，均不是上訴人簽訂租賃協議的期限內，且履行合同的當事人并無異議，該合同也早已履行完畢?，F上訴人要求賠償建設費用，于法無據，一審法院不予支持并無不當。故原判并無不當，上訴人的上訴理由不成立。綜上所述，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費80元，由上訴人張某某負擔。
本判決為終審判決。

審 判 長　劉建國 審 判 員　宋廣道 代審判員　史兆宏

書 記 員　徐潔瑩