上訴人（原審被告）：襄陽寶某典當有限公司。住所地：湖北省襄陽市樊城區(qū)新華路4號。
法定代表人：劉萍，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：高偉，湖北春園律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：張某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省襄陽市襄州區(qū)。
委托訴訟代理人：任傭軍，湖北谷伯律師事務所律師。
原審第三人：谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責任公司。住所地：湖北省谷城縣城關鎮(zhèn)雙雄路。
法定代表人：占華茹，該公司經(jīng)理。
原審第三人：襄陽市東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省襄陽市樊城區(qū)漢江路。
法定代表人：王斌，該公司執(zhí)行董事。

上訴人襄陽寶某典當有限公司（以下簡稱寶某典當公司）因與被上訴人張某某及原審第三人谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責任公司（以下簡稱嘉太商業(yè)公司）、襄陽市東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱嘉太房地產(chǎn)公司）執(zhí)行異議之訴一案，不服湖北省襄陽市中級人民法院（2016）鄂06民初字21號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后依法組成合議庭，經(jīng)上訴人寶某典當公司、被上訴人張某某同意，不開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
寶某典當公司上訴請求：1、請求撤銷一審判決主文第一項和第二項，依法改判駁回張某某的全部訴訟請求。2、由張某某承擔本案一、二審訴訟費用。事實和理由：1、一審法院認定張某某與嘉太房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》有效是錯誤的。張某某聲稱2009年10月29日與嘉太房地產(chǎn)公司簽訂的購買位于谷城縣××路東方國際大酒店第7層12號房屋的《商品房買賣合同》是虛假的無效的合同。第一，張某某聲稱所購買的七層12號房的購買時間是2009年10月29日，而在2009年10月29日時，該房還不具備銷售條件。一審法院查明的證據(jù)即2008年5月12日嘉太房地產(chǎn)公司取得的谷房預售證第2009-003號房屋預售許可證是虛假的預售證，原因是2008年5月12日嘉太房地產(chǎn)公司還沒有成立，其成立時間是2009年5月，所以預售許可證不能作為本案認定《商品房買賣合同》有效的定案依據(jù)。且在《商品房買賣合同》簽訂后張某某和嘉太房地產(chǎn)公司沒有到房管局辦理網(wǎng)簽登記手續(xù)，可見張某某所述的購買房屋行為是不真實的。第二，寶某典當公司2011年7月18日借款給嘉太商業(yè)公司的時候，七層房屋尚未建成，這印證了2009年10月29日七層12號房屋是不存在的。第三，從產(chǎn)權證可知，七層12號房屋的所有權人及房屋所涉土地使用權都是嘉太商業(yè)公司。而嘉太商業(yè)公司并沒有與張某某簽訂合同，也沒有委托嘉太房地產(chǎn)公司出售房屋。嘉太房地產(chǎn)公司將屬于他人所有的房屋銷售給張某某，簽訂的《商品房買賣合同》是違法和無效的，購買人不可能取得房屋，房管局也不可能依據(jù)這份合同將嘉太商業(yè)公司的房屋登記到張某某名下。2、一審法院認定張某某與嘉太商業(yè)公司簽訂的《租賃協(xié)議》合法有效是錯誤的。該《租賃協(xié)議》也是虛假和偽造的。第一，寶某典當公司2011年7月18日借款給嘉太商業(yè)公司和人民法院進行查封的時候，七層房屋是毛坯房。嘉太商業(yè)公司向張某某支付從2009年10月29日至2011年9月以前的房屋租金，明顯不合常理。且張某某和嘉太商業(yè)公司均沒有舉出該房屋經(jīng)營的證據(jù)（如營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證等），這說明張某某與嘉太商業(yè)公司簽訂的《租賃協(xié)議》是虛假和偽造的。第二、一審法院認定嘉太商業(yè)公司向張某某支付了2009年10月29日至2011年9月以前的房屋租金34300元也是錯誤的。一審法院認定上述事實的證據(jù)是張某某的銀行存折，但從銀行存折上是看不出是何人將款項支付給張某某，同時從2009年10月到2011年9月計算租金也得不出34300元這一結(jié)論。嘉太商業(yè)公司的證明是惡意串通的的證據(jù)，不能作為本案認定案件事實的證據(jù)使用的。在張某某沒有舉出其他證據(jù)的情況下，一審法院認定上述事實是錯誤的。3、一審法院關于嘉太商業(yè)公司、嘉太房地產(chǎn)公司屬于一套班子，兩塊牌子的事實認定也是錯誤的。兩個公司的股東雖然有重合的部分，但并不完全相同；兩個公司的法定代表人一個是占茹華，一個是王斌，這也不相同；兩家公司的營業(yè)場所一個在谷城縣××路，一個在襄陽市××區(qū)××路，不相同；兩家公司的財產(chǎn)沒有混同，經(jīng)營范圍也各不相同，更重要的是成立時間是相距非常遠。嘉太商業(yè)公司、嘉太房地產(chǎn)公司在法律上是兩個獨立的民事主體，應當就各自的行為承擔相應的民事責任。一審法院將兩個公司混同成一個公司，認定是一套班子，兩塊牌子，是錯誤的。4、一審法院適用法律錯誤導致判決不公，依法應予以糾正。本案房產(chǎn)所有人是嘉太商業(yè)公司，但張某某與嘉太商業(yè)公司簽訂的只是《租賃協(xié)議》，而張某某是與嘉太房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》，一審法院認定雙方簽訂的書面買賣合同合法有效是錯誤的，既違反了合同的相對性原則，也違反了客觀事實。房屋所有人并沒有與張某某簽訂買賣合同，房屋也沒有實際交付，張某某更沒有將購房款全部支付給出賣人，一審法院適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，認定張某某對爭議的房屋有合法的物權期待權，足以阻卻寶某典當公司對該標的物的執(zhí)行行為是錯誤的。
二審審理查明，一審法院認定的事實屬實，本院予以確認。
根據(jù)當事人的訴、辯意見，本案二審的爭議焦點為：張某某對本案訴爭房屋是否享有合法的民事權益，是否足以排除人民法院的強制執(zhí)行。針對本案二審爭議焦點，結(jié)合當事人的訴辯觀點及案件事實，本院評析如下：
（一）關于張某某對本案訴爭房屋是否享有合法的民事權益的問題。

本院認為，雖然本案訴爭房屋的所有人不是嘉太房地產(chǎn)公司而是嘉太商業(yè)公司，但是嘉太商業(yè)公司和嘉太房地產(chǎn)公司于2009年6月23日向谷城縣房產(chǎn)管理局發(fā)函稱兩者屬于一套班子，兩塊牌子，該兩公司共同委托的具有特別授權的訴訟代理人在一審庭審中又稱兩公司在人員、業(yè)務、財務等方面存在嚴重混同，從本案買賣房屋、租賃房屋的實際情況看，嘉太房地產(chǎn)公司、嘉太商業(yè)公司在人員、業(yè)務、財務等方面確實存在混同，可以認定嘉太房地產(chǎn)公司、嘉太商業(yè)公司人格混同，故嘉太房地產(chǎn)公司有權對外銷售本案訴爭房屋。寶某典當公司雖上訴主張一審法院關于嘉太商業(yè)公司、嘉太房地產(chǎn)公司屬于一套班子，兩塊牌子的事實認定是錯誤的，但并未提交證據(jù)證明，本院不予采信。嘉太房地產(chǎn)公司與張某某簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且嘉太房地產(chǎn)公司已取得了房屋預售許可證，而寶某典當公司對其主張的房屋預售許可證是虛假的事實未提交證據(jù)證明，應認定合同有效。即使嘉太房地產(chǎn)公司無權與張某某簽訂《商品房買賣合同》，但由于本案訴爭房屋的所有權人嘉太商業(yè)公司在與張某某簽訂的《租賃協(xié)議》中對《商品房買賣合同》未提出異議，并同意用應向張某某支付的房屋租金抵扣購房按揭款，上述事實表明嘉太商業(yè)公司對嘉太房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》的行為是認可的，《商品房買賣合同》應為有效。寶某典當公司上訴主張《商品房買賣合同》是虛假無效的合同，因缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持?！渡唐贩抠I賣合同》簽訂后，張某某依約交納購房款61300元，用房屋租金抵扣34300元，并將剩余購房款35700元交納至一審法院，已支付了房屋全部價款。根據(jù)張某某與嘉太商業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》約定的內(nèi)容，在張某某依約定支付了全部購房款的情況下，張某某依法享有獲得本案訴爭房屋所有權的物權期待權。故寶某典當公司上訴對此提出的異議不能成立，本院不予支持。張某某與嘉太商業(yè)公司簽訂的《租賃協(xié)議》系雙方當事人真實意見表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，并已實際履行，一審法院認定有效并無不當。寶某典當公司上訴主張《租賃協(xié)議》是虛假和偽造的，困未提交證據(jù)證明，本院不予采信。
（二）關于張某某享有的民事權益是否足以排除人民法院的強制執(zhí)行的問題。
本院認為，根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的規(guī)定，只要不動產(chǎn)買受人享有的物權期待權同時符合上述規(guī)定的四項條件，就能夠排除人民法院的強制執(zhí)行。本案中，張某某簽訂的《商品房買賣合同》合法有效且在人民法院對涉案房屋查封之前，符合上述規(guī)定的第一項條件。張某某在人民法院對本案訴爭房屋查封之前將房屋進行了出租，雖然未將本案訴爭房屋用于居住，但是上述規(guī)定并未規(guī)定合法占有必須是用于居住，而且占有本身含義應是對不動產(chǎn)的管理和支配，張某某通過租賃收益的方式對本案訴爭房屋進行管理和支配應當認定是對該房屋進行了合法占有，符合上述規(guī)定的第二項條件。張某某已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行，符合上述規(guī)定的第三項條件。因《商品房買賣合同》約定由出賣人在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案，而嘉太房地產(chǎn)公司、嘉太商業(yè)公司未履行上述義務導致本案訴爭房屋產(chǎn)權未登記至張某某名下，張某某對此無任何過錯，符合上述規(guī)定的第四項條件。故張某某享有的物權期待權符合上述條款中足以排除人民法院強制執(zhí)行的條件，寶某典當公司主張一審判決認定張某某對涉案房屋享有的合法的物權期待權足以阻卻對該標的物執(zhí)行，判決不得執(zhí)行錯誤的上訴理由不能成立。
另外，寶某典當公司上訴請求撤銷一審判決主文第二項，本院認為，根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條“對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的；（二）案外人就執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判”的規(guī)定，案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理認為案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的，只能判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的，在案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，可以一并判決，并沒有其他判決方式。張某某在執(zhí)行異議之訴中請求判決嘉太商業(yè)公司、嘉太房地產(chǎn)公司履行買賣合同的義務，超出了執(zhí)行異議之訴的審理范圍，一審法院在執(zhí)行異議之訴中判決嘉太商業(yè)公司、嘉太房地產(chǎn)公司協(xié)助張某某辦理涉案房屋權屬登記超出了上述法律規(guī)定。對此，本院予以糾正。張某某應另案主張權利。
綜上所述，寶某典當公司的上訴請求部分成立。依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省襄陽市中級人民法院（2016）鄂06民初字20號民事判決主文第一項；
二、撤銷湖北省襄陽市中級人民法院（2016）鄂06民初字20號民事判決第二、三項；
三、駁回張某某的其他訴訟請求。
一審案件受理費2926元，由襄陽寶某典當有限公司負擔1463元，由張某某負擔1463元。二審案件受理費2926元，由襄陽寶某典當有限公司負擔2633.40元，由張某某負擔292.60元。
本判決為終審判決。

審判長　　邵震宇 審判員　　王捷明 審判員　　張之婧

書記員：羿華