原告許江紅，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省宜昌市西陵區(qū)。原告湖北華都建筑有限公司，住所地湖北省浠水縣巴河沿河街16號。法定代表人余朝鵬，該公司董事長。二原告共同委托代理人溫建波、鄒金華，湖北楚賢律師事務所律師（一般授權代理）。被告楊某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市武昌區(qū)。委托代理人王超、李智鈞，湖北我們律師事務所律師（特別授權代理）。被告張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省宜昌市伍家崗區(qū)。委托代理人付宇平，湖北亮節(jié)律師事務所律師（特別授權代理）。

二原告以二被告違反合同約定拖欠其剩余的建設用地使用權轉讓款500萬元不還為由訴至本院，請求判令二被告：1、支付原告剩余的建設用地使用權轉讓價款500萬元；2、支付原告違約金200萬元；3、承擔本案訴訟費。被告楊某辯稱，1、原告許江紅訴訟主體不適格，根據(jù)宜昌中級法院（2014）鄂宜昌中執(zhí)字00315-4號裁定卷宗內(nèi)容記載轉讓土地抵償給原告許江紅抵債金額285.0442萬元，原告許江紅已經(jīng)在執(zhí)行卷宗中明確確認債權已經(jīng)全部抵償完畢，即已經(jīng)全部受償。2016年3月28日，本案二被告支付的800萬元轉讓款，許江紅已經(jīng)收取285.0442萬元，故許江紅不是本案適格原告，其行為是濫用訴權的惡意訴訟。2、二原告與二被告及擔保方等人簽訂的《土地使用權轉讓協(xié)議書》，我方認為該協(xié)議為無效協(xié)議，無效合同導致的法律后果應當按照我國《合同法》第五十八條的規(guī)定進行處理，原告應當依法向二被告返還515萬元及資金占用損失。2015年11月，宜昌中級法院（2014）鄂宜昌中執(zhí)字00315-4號裁定準許原告以以物抵債的方式獲得土地使用權轉讓協(xié)議項下土地使用權【（2013）巴國用第1190號】的物上請求權，其屬于債權而非物權，二原告至今未取得涉案土地權屬證書，也沒相關政府批準文件同意轉讓，違背了行政強制性規(guī)定，根據(jù)相關法律規(guī)定，原、被告簽訂的《土地使用權轉讓協(xié)議書》屬于無效協(xié)議。無效協(xié)議的法律后果，請求法院引用無效合同的處理途徑，相互返還。另被告楊某于2016年8月10日已經(jīng)與本案被告張某某及登記的該土地使用權人巴東縣云海農(nóng)副產(chǎn)品綜合開發(fā)有限公司100%股權股東林明周達成三方協(xié)議，楊某在該項目中的權利義務全部由張某某享有和承受，楊某已經(jīng)退出該項目。庭前調解階段我方與原告溝通了該情況，只是沒有達成相關調解協(xié)議，請求法院依法確認《土地使用權轉讓協(xié)議書》為無效合同，駁回原告全部訴訟請求，并且返還楊某支付的土地轉讓費及資金占用費，我方保留原告惡意訴訟保全對于楊某的資金損失另案追訴的權利。被告張某某辯稱，1、本案屬于不動產(chǎn)糾紛，建議法院對于管轄權進行審查，但被告不提出管轄權異議；2、本案土地使用權轉讓協(xié)議書的效力未定，因為在簽署該協(xié)議和起訴前涉案土地未登記在原告名下；3、原告許江紅訴訟主體不適格，宜昌中級法院（2014）鄂宜昌中執(zhí)字00315-4號已經(jīng)談到許江紅債權為285.0442萬元應當優(yōu)先受償，被告已經(jīng)支付相應款項1500萬元，原告許江紅未行使優(yōu)先權是原告之間的爭議問題；4、本案原告訴訟請求未到達被告履行義務期限，在《土地使用權轉讓協(xié)議書》中第三條第四項明確約定所建項目獲得預售許可證，第四項第二款有2017年12月31日的表述，但是該項是對于支付條件約定而非支付期限的約定，在條件未成就前不具備履行條件。請求駁回原告的訴訟請求。經(jīng)審理查明，2016年3月28日，原告許江紅、湖北華都建筑有限公司（轉讓方，甲方）與被告楊某、張某某（受讓方，乙方）擔保方韓用國（身份號碼）、陳茶林（身份證號碼）、李幫正（身份證號碼（xxxx）（丙方）簽訂《土地使用權轉讓協(xié)議書》1份，協(xié)議約定：甲方將通過司法執(zhí)行取得的國有土地使用權【使用權證號巴國用（2013）第1190號，證載面積32229.2平方米，執(zhí)行裁定（2014）鄂宜昌中執(zhí)字第00315-4號】轉讓給乙方，轉讓價款2000萬元，乙方在簽訂本合同之日支付800萬元，2016年8月15日前支付200萬元，2016年12月31日前支付500萬元，余款500萬元在滿足下列條件之一時支付：1、該土地使用權在所建項目取得預售許可證之日起2個月內(nèi)支付300萬元，取得預售許可證之日起3個月內(nèi)支付200萬元；2、2017年12月31日。甲方收到乙方800萬元首付款后協(xié)助乙方辦理該土地使用權的過戶手續(xù)，相關稅費由乙方自行承擔。丙方自愿對乙方2016年8月15日前支付轉讓款200萬元以及于2016年12月31日前支付轉讓款500萬元的給付責任提供連帶責任保證。協(xié)議第七條約定：乙方違反合同約定，未能在約定的時間內(nèi)支付轉讓款，乙方應承擔200萬元的違約金，本合同繼續(xù)履行。協(xié)議還對糾紛的解決辦法進行了約定。合同簽訂后，乙方合計支付甲方1500萬元，下欠500萬元至今未付，從而引起訴訟。訴訟中，被告楊某未提供二原告同意免除其本案債務的證據(jù)。同時，二被告認為合同約定的違約金約定過高，請求法院按我國人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款基準利率計算。經(jīng)本院主持調解，雙方當事人不能達成協(xié)議。上述事實，有當事人身份信息1組、《土地使用權轉讓協(xié)議書》1份以及庭審筆錄在卷證實。
原告許江紅、湖北華都建筑有限公司訴被告楊某、張某某建設用地使用權轉讓合同糾紛一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法由審判員尹暹賓獨任審判，于同年3月29日公開開庭進行了審理。二原告共同委托代理人溫建波、鄒金華，被告楊某的委托代理人王超、李智鈞，被告張某某的委托代理人付宇平均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，原、被告間的《土地使用權轉讓協(xié)議書》，系當事人真實意思的表示，符合法律規(guī)定，系有效協(xié)議，應該全面履行，二原告對本案債權有共同的請求權，其對債權的內(nèi)部分割協(xié)議及債權的實際受償情況，不影響二原告對本案債權的共同請求權，即二原告均系本案適格主體。被告楊某認為其已轉讓本案土地使用權份額，但被告楊某的行為對原告沒有約束力，被告楊某對本案債務仍有清償義務。同時，本案土地使用權尚未過戶到二原告名下，不影響合同的效力。原、被告間的《土地使用權轉讓協(xié)議書》明確約定了本案債務的清償日期為2017年12月31日，二被告應該按照合同約定，清償原告剩余的土地使用權轉讓款500萬元，并承擔逾期還款的違約責任。原、被告間的《土地使用權轉讓協(xié)議書》明確約定了逾期支付土地使用權轉讓款的違約金為200萬元，二被告認為合同約定的違約金過高，請求按照我國人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款基準利率計算逾期付款的違約金。對此，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款、第二款規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少?！北景付桓嬗馄诼男械氖鞘Ｓ嗤恋厥褂脵噢D款500萬元，即2000萬元土地使用權轉讓款已經(jīng)履行1500萬元，如果二被告承擔200萬元的違約金，明顯超出了原告因此遭受的實際損失，故本院對違約金依法予以調整。最高人民法院《關于修改〈最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復〉》(法釋〔2000〕34號)規(guī)定：“對于合同當事人沒有約定逾期付款違約金標準的，人民法院可以參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付款違約金。中國人民銀行調整金融機構計收逾期貸款利息的標準時，人民法院可以相應調整計算逾期付款違約金的計算標準?！薄吨袊嗣胥y行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》（銀發(fā)[2003]251號）第三條規(guī)定：逾期貸款罰息利率由現(xiàn)行按日萬分之二點一計收利息，改為在合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%。由此，本院從被告逾期之日（2018年1月1日，含本日）起按我國人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款基準利率上浮50%計算被告逾期付款的違約金。綜上，原告訴訟請求，本院予以部分支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告楊某、張某某共同償還原告許江紅、湖北華都建筑有限公司剩余的土地使用權轉讓款500萬元，并以500萬元基數(shù)，自2018年1月1日起至生效判決確定履行之日止，按我國人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款基準利率上浮50%支付二原告利息（即違約金），于本判決書生效之日起10日內(nèi)履行完畢。二、駁回原告許江紅、湖北華都建筑有限公司本案其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費60800元，減半收取30400元，財產(chǎn)保全申請費5000元，合計35400元（二原告均已預交），由被告楊某、張某某共同承擔，在履行上述判決時一并清結。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員　　尹暹賓

書記員：李聰