原告：許某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體，住哈爾濱市道外區(qū)。
委托訴訟代理人：尹哲峰，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，巴彥縣彥贏法律服務所法律工作者，住巴彥縣。
被告：陳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，公務員，住巴彥縣。
被告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，公務員，住巴彥縣。
被告：周曉紅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，公務員，住巴彥縣。
上列被告共同委托訴訟代理人：涂娟娟，遼寧謹思律師事務所律師。
被告：張冀威，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，公司經理，住河北省涿州市。
第三人：巴彥縣蘇城房地產開發(fā)有限責任公司，住所地：巴
彥縣巴彥鎮(zhèn)。
法定代表人：范生，職務：董事長。
委托訴訟代理人：雷樹森，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，
該公司職員，住巴彥縣恒瑞小區(qū)8號樓2單元1702室。

原告許某某與被告陳某、周某某、周曉紅、張冀威、第三人巴彥縣蘇城房地產開發(fā)有限責任公司案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2017年9月26日立案后，依法適用普通程序，公開開庭審理了此案。原告許某某及其委托訴訟代理人尹哲峰，第三人巴彥縣蘇城房地產開發(fā)有限責任公司委托訴訟代理人雷樹森到庭參加訴訟。被告陳某、周某某、周曉紅、張冀威經本院合法傳喚無正當理由未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告許某某向本院提出訴訟請求：1、請求人民法院判令排除巴彥縣人民法院對巴彥縣恒瑞花園小區(qū)一層商服廂1建筑面積135.93平方米及廂2建筑面積136.43平方米房產的強制執(zhí)行，解除對上述房產的查封；2、請求人民法院判令原告與第三人簽訂的購買案涉房產的《協(xié)議》合法有效，確認上述房產歸原告所有；3、請求判令第三人配合原告辦理上述房產登記手續(xù)。事實與理由：原告于2015年8月11日購買了第三人開發(fā)的位于巴彥縣恒瑞花園小區(qū)大門北側、地上二層地下一層面積740平方米的商服房，總面積430萬元。當日辦理了進戶手續(xù)。當時雙方約定由出賣方負責盡快辦理產權登記手續(xù)，涉及的相關費用雙方按國家規(guī)定承擔。進戶后原告耗資300多萬元對此房產進行了裝修。2016年7月16日，原告在此房產開辦的巴彥縣永發(fā)裝飾材料商店正式開業(yè)，該商店營業(yè)至今。2016年11月份，原告得知因第三人與各位被告之間的債務糾紛，導致上述房產中的一部分即一層商服廂1建筑面積135.93平方米房產及廂2建筑面積136.43平方米房產被巴彥縣人民法院執(zhí)行局查封。于是原告向法院提出執(zhí)行異議。2017年9月6日，法院向原告送達了（2017）黑0126執(zhí)異39號民事裁定書，裁決駁回原告異議請求。原告對此不服，特提出此訴訟，具體理由如下：第一、原告與第三人簽訂的關于購買案涉房產的合同合法有效，原告對上述房產的權利應當得到保護。《中華人民共和國物權法》規(guī)定：“當事人之間訂立有關設定、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。根據上述規(guī)定可以確定，原告與第三人簽訂的購買房產的《協(xié)議》合法有效。第二、原告對案涉房產享有物權期待權。《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。根據上述規(guī)定，原告對案涉房產具有物權期待權，人民法院應予保護，故人民法院對上述房產采取查封措施有誤。第三、原告對被查封房產未辦理登記手續(xù)無過錯。購買房產后，原告也多次要求第三人辦理產權登記，但第三人稱7號樓應統(tǒng)一辦理，現在還不具備辦產權證等事由推拖，導致被查封的房產一直未辦理登記手續(xù)。綜上，原告提出訴訟，望人民法院查清本案事實，支持原告訴訟請求。
本院經審理查明：陳某、周某某、周曉紅、張冀威與巴彥縣蘇城房地產開發(fā)有限公司存在債權債務關系，本院依法先后查封了巴彥縣蘇城房地產開發(fā)有限公司名下的位于巴彥縣巴彥鎮(zhèn)恒瑞花園小區(qū)一層商服廂1建筑面積135.93平方米、廂2建筑面積136.43平方米的兩套房屋（案涉房屋）。許某某作為案外人對查封標的提出書面異議，本院（2017）黑0126執(zhí)異39號民事裁定書以許某某提供的證據能夠證明其購買了巴彥縣蘇城房地產開發(fā)有限公司的商品房，但未辦理產權登記手續(xù)，該房產所有權在蘇城地產公司名下，物權登記是法律形式上的公示行為，該房產所有權人仍為蘇城地產公司，且許某某所購買的房產是商服房費居住用房為由，駁回了許某某的異議請求。許某某為此在法定期間向本院提起案外人執(zhí)行異議之訴，請求判令排除對巴彥縣恒瑞花園小區(qū)一層商服廂1建筑面積135.93平方米及廂2建筑面積136.43平方米房產的強制執(zhí)行，解除對上述房產的查封。庭審中，巴彥縣蘇城房地產開發(fā)有限公司承認許某某購買房屋的事實，并同意許某某的訴訟請求。
綜合分析各方當事人的訴辯主張、舉示的證據及發(fā)表的質證意見和查明的案件事實，本案的焦點問題是：許某某享有的實體權利是否足以阻卻執(zhí)行。
關于許某某享有的實體權利是否足以阻卻執(zhí)行的問題。本院認為，案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應當就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益承擔舉證證明的責任。本案中，許某某作為案外人主張對執(zhí)行標的即涉案房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益應承擔舉證責任，舉證不能應承擔不利法律后果。結合本案現有的證據及事實分析認定，第一、原告與第三人于2015年8與11日簽訂購房協(xié)議，雖不符合合同格式化要求，但從原告舉示的6份交房款收據顯示，原告已履行完畢總房款交付義務的62%。因此，原告主張購得案涉房屋的事實成立。第二、原告舉示2015年8月以后交納水、電、物業(yè)費用票據以及原告在此經營商店開業(yè)影像資料顯示，原告已于本院查封房屋之前占有、使用該房屋。因此，原告主張在法院查封前合法占有該不動產事實成立。第三、原告舉示巴彥縣房產住宅局《公告》顯示，其購買的房屋自2017年10月10日起才具備辦理權屬登記的條件。因此，原告主張其對辦理權屬登記無過錯的事實成立。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》法釋[2015]10號第二十九條規(guī)定，金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。依據該法律規(guī)定，結合上述事實，原告對案涉房產在法院查封前就已經簽訂購房合同，并支付對價由此實際占有、使用、收益，且未辦理權屬登記非原告自身的原因所致。另案涉房產原告購得時即為商服用房，應不屬上述法律條款（二）調整范圍。據此，原告對案涉房產享有物權，并享有足以排除強制執(zhí)行的民事權利。

綜上所述，原告許某某的訴訟請求成立，予以支持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條（一）項、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》法釋[2015]10號第二十九條的規(guī)定，判決如下：

一、不得執(zhí)行位于巴彥縣巴彥鎮(zhèn)恒瑞花園小區(qū)一層商服廂1建筑面積135.93平方米、廂2建筑面積136.43平方米的兩套房屋；
二、原告許某某與第三人巴彥縣蘇城房地產開發(fā)有限公司簽訂的購買案涉房產的《協(xié)議》有效，確認位于巴彥縣巴彥鎮(zhèn)恒瑞花園小區(qū)一層商服廂1建筑面積135.93平方米、廂2建筑面積136.43平方米的兩套房屋歸原告所有；
三、第三人巴彥縣蘇城房地產開發(fā)有限公司協(xié)助原告許某某辦理位于巴彥縣巴彥鎮(zhèn)恒瑞花園小區(qū)一層商服廂1建筑面積135.93平方米、廂2建筑面積136.43平方米的兩套房屋的產權過戶手續(xù)。
案件受理費人民幣7，300.00元，由原告陳某、周某某、周曉紅、張冀威負擔。此款于判決書生效時交納。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。

審判長　　楊廣新 審判員　　梁樹新 審判員　　張志芬

書記員：裴立斌