上訴人（原審被告）：費某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省巴東縣人，住仙桃市。
委托訴訟代理人：譚學根，湖北為維律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：王少華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。
委托訴訟代理人：王軍軍，仙桃市沔洲法律服務所法律工作者。

上訴人費某某因與被上訴人王少華房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2017）鄂9004民初1296號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年6月26日立案后，依法組成合議庭，因二審未出現(xiàn)新的事實、證據(jù)，不開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
費某某上訴請求：撤銷原判，改判王少華依照原租賃合同繼續(xù)履行；本案一、二審訴訟費用由王少華承擔。事實和理由：原判決認定事實錯誤，且遺漏了部分事實。1、王少華欲另行出租案涉門店，有雙方均予認可的《通知》為證。一審法院認為費某某未提交證據(jù)證實王少華欲另行出租的事實有誤。2、案涉《房屋租賃合同》第四條第3項明確約定費某某取得續(xù)租權(quán)的唯一條件是租賃期滿前1個月告知王少華。一審庭審中，當事人雙方均確認2017年2月存在告知的事實。原判決對費某某享有續(xù)租權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)的事實未予確認。3、費某某并未表示不愿繼續(xù)租賃案涉門店，原判決在審理查明部分亦未認定該項事實，但原判決以費某某當庭表示不愿意續(xù)租作為裁判依據(jù)有誤。
王少華辯稱，一審中，費某某已當庭表示不再要求續(xù)租。且2015年3月10日，雙方在簽訂2016年的租賃合同時，王少華已口頭向費某某說明，當年租期屆滿后就不再續(xù)租。后因費某某要求繼續(xù)承租到2017年，王少華予以口頭同意。王少華于2017年3月10日案涉租賃合同到期之后，以張貼通知的形式要求費某某騰退房屋，費某某未予騰退。因該門店目前并未對外出租，費某某主張優(yōu)先承租權(quán)沒有事實和法律依據(jù)。費某某上訴主張繼續(xù)履行原租賃合同，因原合同已履行完畢，不存在繼續(xù)履行的問題。原判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。
王少華向一審法院起訴請求：1、請求依法判令費某某停止侵權(quán)，并騰退所租門店；2、請求依法判令費某某支付占用門店租金（按2萬元/年租金從2017年3月10日起計算至騰退房屋之日止）；3、由費某某承擔本案訴訟費。
一審法院認定事實：王少華在仙桃市××李路東側(cè)有一處商業(yè)門店，2009年將該門店租賃給許年彬經(jīng)營生意，2011年3月，費某某與許年彬協(xié)商要求轉(zhuǎn)租該門店從事理發(fā)生意，并取得王少華同意。具體轉(zhuǎn)讓事宜由費某某、許年彬自行協(xié)商。費某某取得門店后，租賃合同一年一簽。2015年3月10日，王少華在簽訂合同之時，口頭告知這是最后一年，到期后不再對外出租，要收回自用。費某某要求多經(jīng)營一年，王少華也表示同意。2016年3月10日又續(xù)約一年。合同約定，王少華將位于仙桃市××李路門牌號××的房屋租賃給費某某使用，租賃期限自2016年3月10日至2017年3月10日，年租金20000元。2017年3月10日，合同到期后，費某某要求王少華補償轉(zhuǎn)讓費和門店裝修費未果后，拒絕騰退房屋。
一審法院認為，王少華、費某某簽訂的房屋租賃合同，是雙方當事人真實意思的表示，其內(nèi)容符合法律規(guī)定，為有效合同，對雙方均有法律約束力，雙方均應依約履行各自的義務。合同簽訂后，王少華依約將房屋交付費某某使用，已履行了合同義務。費某某辯稱王少華張貼的告示內(nèi)容有將門店轉(zhuǎn)租他人的意思，侵犯了其優(yōu)先承租權(quán)，要求王少華賠償轉(zhuǎn)讓費和門店裝修費，因其未提交證據(jù)予以證實，故該院對費某某的上述辯解主張不予采信。且本案審理中，費某某明確表示不愿意繼續(xù)租賃該門店。因此，費某某應將租賃門店返還王少華。王少華將該門店停水、停電，造成該門店閑置。王少華要求費某某支付逾期租金理由不成立，該院不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條、第一百一十一條、第一百三十四條第（四）項，《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第二百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：一、費某某于該判決生效之日起十日內(nèi)將王少華所有的位于仙桃市××李路門牌號××的門店騰退并返還給王少華；二、駁回王少華其他訴訟請求。案件受理費300元，減半收取計150元，由費某某負擔。
本院二審期間，當事人沒有提交新證據(jù)。對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：2017年2月10日，王少華、費某某開始協(xié)商案涉門店租賃事宜，因費某某要求續(xù)租而王少華要求將門店收回自用，未能達成協(xié)議。后雙方發(fā)生爭執(zhí)，王少華于2017年3月12日對門店停水停電，因門店內(nèi)還存放著費某某的資產(chǎn)，費某某將門鎖上。2017年3月22日，王少華在案涉門店卷閘門上張貼《通知》一份，《通知》上有打印的“房東將找人清理后另行出租”的字樣。王少華在二審時稱，張貼該份《通知》系為了催促費某某騰退房屋，通知的內(nèi)容系套用的以前的模板。該門店自2017年3月12日起閑置至今，未對外出租。本案一審庭審期間，審判人員詢問費某某是否要求繼續(xù)租賃案涉門店，費某某表示不愿意續(xù)租。該項事實記入一審庭審筆錄，并有費某某及其委托訴訟代理人簽字確認。
二審另查明，案涉《房屋租賃合同》第四條第3項約定：“租賃期滿，甲方（王少華）有權(quán)收回出租房，乙方（費某某）如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿一個月前告知甲方，乙方有優(yōu)先租賃權(quán)。”因雙方未就續(xù)租達成一致，費某某已另行租賃一處門店，經(jīng)營理發(fā)生意。一審查明的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，案涉房屋租賃合同經(jīng)雙方當事人自愿平等協(xié)商一致而簽訂，內(nèi)容亦不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。因該合同租賃期限已于2017年3月10日屆滿，且雙方未能就續(xù)租達成一致，費某某在一審庭審中亦明確表示不再續(xù)租，故王少華有權(quán)收回案涉門店，費某某應予以騰退。費某某上訴主張，依照案涉房屋租賃合同第四條第3項，在費某某已于2017年2月通知王少華要求續(xù)租的情況下，費某某對案涉門店享有優(yōu)先租賃權(quán)和續(xù)租權(quán)。本院認為，優(yōu)先租賃權(quán)的行使須以王少華另行出租案涉門店為前提。費某某雖向法庭提交了《通知》一份，但事實上該門店至今未另行出租，故費某某主張優(yōu)先租賃權(quán)沒有事實依據(jù)。關(guān)于費某某主張的續(xù)租權(quán)，沒有合同和法律依據(jù)，費某某雖向王少華提出續(xù)租，能否形成新的租賃關(guān)系仍應視王少華是否同意繼續(xù)出租。費某某上訴要求王少華依照原租賃合同繼續(xù)履行，因該合同已履行完畢，本院對其該項上訴主張亦不予支持。
綜上所述，費某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費300元，由上訴人費某某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　王　勇 審判員　丁　盼 審判員　趙湘湘

法官助理胡煜婷 書記員張茂