原告：趙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住任丘市。委托訴訟代理人：劉婧，河北憲澤律師事務(wù)所律師。被告：任丘市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：任丘市辛中驛鎮(zhèn)政府文化站二樓。法定代表人：于秀云，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：王美華，河北賓晹律師事務(wù)所律師。第三人：李永進(jìn)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住任丘市。委托訴訟代理人：李海燕，河北維則律師事務(wù)所律師。

原告趙某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求法院判決被告繼續(xù)履行合同，將任丘市慶豐花園西區(qū)第2幢1單元11層1102號(hào)商品房交付給原告使用，房屋價(jià)值為406673元；2、案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告經(jīng)呂云平介紹得知被告有房屋出售。便于2016年9月2日向呂云平支付了1萬(wàn)元的好處費(fèi)，并按照被告工作人員的要求向被告支付了20萬(wàn)元的購(gòu)房定金，雙方簽訂了購(gòu)房合同。合同簽訂時(shí)，雙方約定房屋每平米為4180元。合同簽訂后被告未按合同約定交付房屋，已經(jīng)構(gòu)成違約。原告為保護(hù)自身合法權(quán)益，特訴至貴院，要求被告繼續(xù)履行合同，向原告交付房屋。望貴院判如所請(qǐng)。被告金某房地產(chǎn)公司辯稱，本案并不是被告出于惡意將爭(zhēng)議房產(chǎn)一房二賣，而是第三人李永進(jìn)在預(yù)定房后又委托被告公司會(huì)計(jì)王某某等人代為轉(zhuǎn)讓預(yù)定房，因此將預(yù)定房轉(zhuǎn)給原告趙某某是被告按照第三人的指示所實(shí)施的行為。第三人李永進(jìn)對(duì)轉(zhuǎn)讓一事非常清楚，不存在未告知第三人的情形。第三人李永進(jìn)交房尾款時(shí)，該房產(chǎn)已經(jīng)通過被告公司給了原告趙某某，只是因?yàn)?萬(wàn)元的好處費(fèi)問題原告與第三人雙方存在爭(zhēng)議，因此，被告公司收款與第三人李永進(jìn)交款的行為，都是在知道本案爭(zhēng)議房產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)給了原告趙某某的情況下，所以說收款就只是單純的收房款，并不因此解決預(yù)定房的歸屬問題，并不等于被告公司與第三人就已經(jīng)存在正式的商品房買賣合同關(guān)系。本案中雖然是被告以自己的名義與原告簽訂的預(yù)定協(xié)議書，但原告對(duì)于房產(chǎn)是第三人轉(zhuǎn)讓而來是知情的，因此如果原告存在損失，需要對(duì)其承擔(dān)責(zé)任的是第三人而并非被告。本案中慶豐花園西區(qū)2號(hào)樓是2016年9月封頂?shù)?，按照預(yù)定協(xié)議的約定，原告趙某某應(yīng)在2016年10月份繳納尾款，但經(jīng)被告多次催要，原告一直未交，原告在預(yù)定房的轉(zhuǎn)讓中也存在重大過錯(cuò)。本案是第三人李永進(jìn)將預(yù)定的房產(chǎn)通過金某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)給原告趙某某，被告金某房地產(chǎn)公司是一個(gè)受托轉(zhuǎn)讓預(yù)定房的受托人。綜上，被告之所以牽扯到本案中，實(shí)際上是因?yàn)楸桓娴墓ぷ魅藛T的無(wú)償幫助第三人轉(zhuǎn)讓涉案房產(chǎn)所造成的，被告在第三人與原告的轉(zhuǎn)讓行為中并沒有取得任何報(bào)酬，屬于無(wú)償受人之托幫忙的性質(zhì)，因此，請(qǐng)求法院考慮本案的實(shí)際情況，依法判決。另外，依據(jù)擔(dān)保法的相關(guān)規(guī)定，定金數(shù)額不得超過主合同標(biāo)額的20%，預(yù)訂房產(chǎn)的總價(jià)款是419320元，其20%為83864元，原告雖然交付定金20萬(wàn)元，其超過89364元的部分不適用于定金的法律規(guī)定，即使被告存在過錯(cuò)，其計(jì)算定金也不應(yīng)按照20萬(wàn)元計(jì)算。第三人李永進(jìn)述稱，1、2016年5月16日，第三人李永進(jìn)與被告簽訂了商品房預(yù)定協(xié)議書，并交納了15萬(wàn)元的定金，2017年4月5日，第三人補(bǔ)足了剩余房款269320元，房屋總價(jià)419320元（每平方米4310元）。2、原告趙某某與被告就同一房產(chǎn)簽訂了商品房預(yù)定協(xié)議書，該協(xié)議是2016年9月簽訂的，晚于第三人與被告簽訂協(xié)議的時(shí)間。該合同屬于預(yù)定合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條，出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。既然被告不能接受原告房款，也不與原告簽訂商品房買賣合同，就說明被告不再履行預(yù)訂協(xié)議，原告不應(yīng)再主張被告繼續(xù)履行合同。3、第三人已向被告交清房款，被告接受房款，即表示被告與第三人已經(jīng)達(dá)成了相關(guān)商品房的買賣合同，且第三人已經(jīng)完全履行了合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。本案爭(zhēng)議的房屋已經(jīng)實(shí)際由第三人購(gòu)買，且第三人已經(jīng)實(shí)際履行，原告與被告簽訂的預(yù)定協(xié)議并不是商品房買賣合同，且被告沒有繼續(xù)與原告簽訂商品房買賣合同的意愿，原告只能依據(jù)法律規(guī)定來主張違約損失，而不能主張繼續(xù)履行合同。綜上，請(qǐng)求法院查明案件事實(shí)，駁回原告的訴訟請(qǐng)求，判決被告將涉案房屋交付第三人。本院經(jīng)審理認(rèn)定的事實(shí)：2016年5月16日，被告金某房地產(chǎn)公司與第三人李永進(jìn)簽訂了一份“任丘市慶豐花園西區(qū)商品房預(yù)訂協(xié)議書”，協(xié)議編號(hào)：0033。協(xié)議約定：乙方（李永進(jìn)）預(yù)定的商品房為任丘市慶豐花園西區(qū)第二幢1單元11層1102號(hào)，建筑面積97.29平方米。自樓房主體建筑封頂之日起十日內(nèi)，乙方交清剩余尾款。逾期者，甲方（金某房地產(chǎn)公司）有權(quán)收回另行銷售。乙方所交定金原額退回（不計(jì)利息）。該商品房預(yù)計(jì)2017年12月31日之前交付使用，交付使用前再行簽訂正式售房合同。當(dāng)日，第三人交付被告定金15萬(wàn)元。2017年4月5日，第三人李永進(jìn)交付被告剩余房款269320元，共計(jì)交款419320元，（按每平米4310元計(jì)算，原預(yù)定協(xié)議中沒有約定房?jī)r(jià)）。2016年9月4日，被告金某房地產(chǎn)公司與原告趙某某簽訂了一份“任丘市慶豐花園西區(qū)商品房預(yù)訂協(xié)議書”，協(xié)議編號(hào)：0109。協(xié)議約定：乙方（趙某某）預(yù)定的商品房為任丘市慶豐花園西區(qū)第二幢1單元11層1102號(hào)，建筑面積97.29平方米。自樓房主體建筑封頂之日起十日內(nèi)，乙方交清剩余尾款。逾期者，甲方（金某房地產(chǎn)公司）有權(quán)收回另行銷售。乙方所交定金原額退回（不計(jì)利息）。該商品房預(yù)計(jì)2017年12月31日之前交付使用，交付使用前再行簽訂正式售房合同（該協(xié)議除編號(hào)、日期及乙方姓名外，其余與李永進(jìn)的均一致）。當(dāng)日，原告趙某某交付被告定金20萬(wàn)元。原告另提交收條一張，內(nèi)容：“收條，今收到趙某某買房定金壹萬(wàn)元整。2016年9月2號(hào)，呂云平，150××××1509”，原告趙某某當(dāng)庭稱呂云平是中介，給付其1萬(wàn)元是好處費(fèi)。因原告不同意再給付賣房人索要的好處費(fèi)1萬(wàn)元而產(chǎn)生爭(zhēng)議，所以尾款至今沒有交付被告。被告提交了“慶豐花園西區(qū)1#-2#樓工程監(jiān)理日志”，證實(shí)涉案房屋2016年9月24日封頂。購(gòu)房方依約定應(yīng)在十日內(nèi)交付尾款。原告及第三人對(duì)此證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，但均稱對(duì)封頂日期不知情。被告稱多次電話通知原告繳納房屋尾款，但沒有證據(jù)證實(shí)，原告則對(duì)被告的該說法不予認(rèn)可。庭審后，本院對(duì)原、被告、第三人多次進(jìn)行調(diào)解，終因各方差距較大，未能達(dá)成一致意見。上述事實(shí)有原、被告、第三人的陳述、原告提交的0109號(hào)《任丘市慶豐花園西區(qū)商品房預(yù)訂協(xié)議書》、被告收取原告定金收據(jù)、呂云平收條、被告提交的錄音、監(jiān)理日志、第三人提交的0033號(hào)《任丘市慶豐花園西區(qū)商品房預(yù)訂協(xié)議書》、被告收取第三人定金、房款收據(jù)等證據(jù)予以證實(shí)。
原告趙某某與被告任丘市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：金某房地產(chǎn)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，在審理過程中，本院應(yīng)被告的申請(qǐng)，依法追加李永進(jìn)為第三人，本案依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告趙某某及委托訴訟代理人劉婧、被告金某房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人王美華、第三人李永進(jìn)及委托訴訟代理人李海燕到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，被告金某房地產(chǎn)公司于2016年5月16日與第三人李永進(jìn)簽訂了關(guān)于任丘市慶豐花園西區(qū)第二幢1單元11層1102號(hào)商品房的預(yù)定協(xié)議后，收取了第三人定金15萬(wàn)元。之后又于2017年4月5日收取了第三人剩余房款269320元的事實(shí)，有證據(jù)予以證實(shí)，且原告與第三人均無(wú)異議，本院對(duì)以上事實(shí)予以認(rèn)定。第三人李永進(jìn)在與被告簽訂了協(xié)議后，曾經(jīng)反悔，要求為其代為出售預(yù)訂房產(chǎn)，但被告在未與第三人解除書面的“預(yù)定協(xié)議書”的情況下，于2016年9月4日與原告趙某某就同一房產(chǎn)簽訂了“商品房預(yù)定協(xié)議書”，并收取了原告20萬(wàn)元的定金。以上事實(shí)亦有證據(jù)予以證實(shí)，對(duì)此本院也予以認(rèn)定。被告前后與第三人及原告就涉案的房屋分別簽訂了“商品房預(yù)定協(xié)議書”，原告對(duì)此并非不知情，被告雖然沒有故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出售的事實(shí)，但由于被告沒有與第三人李永進(jìn)解除雙方簽訂的“協(xié)議”，也沒有在與原告簽訂協(xié)議并收取原告的定金后，將收取第三人的定金退還，并且在2017年4月5日第三人要求繳納房屋尾款時(shí)，收取了第三人的房屋尾款。雖然被告提交的證據(jù)及綜合本案的情況，能證實(shí)第三人曾經(jīng)要求被告為其代為出售所購(gòu)房屋，但被告收取第三人房屋尾款的行為，即在事實(shí)上又認(rèn)可了第三人最終決定購(gòu)買該涉案房屋的意思表示，形成了事實(shí)上的一房二賣，被告對(duì)造成本案的爭(zhēng)議存在過錯(cuò)。在庭審中，原告及第三人均要求被告履行合同，交付房屋。但在事實(shí)上被告不可能就同一套房屋與原告、第三人同時(shí)履行合同。本院認(rèn)為，原告及第三人在與被告簽訂“商品房預(yù)定協(xié)議書”的時(shí)間順序上，第三人李永進(jìn)在先，原告趙某某在后。且第三人李永進(jìn)已經(jīng)繳納了房屋的全款，故被告應(yīng)與第三人李永進(jìn)繼續(xù)履行該協(xié)議，簽訂正式售房合同，交付房屋。原告要求履行合同的目的已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)，庭審中，原告在本院對(duì)其釋明后仍然堅(jiān)持訴訟請(qǐng)求而不作變更，依法應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。但在庭審后的調(diào)解過程中，原告稱如果不能獲得涉案房屋，則要求被告為其調(diào)換一套同類型的房屋，且價(jià)款按原購(gòu)房時(shí)約定的價(jià)格計(jì)算，如果上述要求都不能實(shí)現(xiàn)，則要求被告雙倍返還所交定金，并支付違約金及賠償損失等。因在本案涉案房屋一房二賣的事實(shí)上，過錯(cuò)在于被告金某房地產(chǎn)公司，但原告對(duì)自己所購(gòu)房屋系他人已經(jīng)購(gòu)買的事實(shí)并非不知情，不屬于法律規(guī)定“出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出售的事實(shí)”的情節(jié)，故原告要求被告雙倍返還所交定金，并支付違約金及賠償損失等，不符合最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條、第九條規(guī)定的情形；并且，該解釋第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”原、被告簽訂的“商品房預(yù)訂協(xié)議書”不具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，故原、被告所簽訂的是“預(yù)訂協(xié)議”，不能認(rèn)定為“商品房買賣合同”，原告的上述請(qǐng)求沒有法律依據(jù)。因造成原告與被告的協(xié)議不能履行的原因，系由被告金某房地產(chǎn)公司的過錯(cuò)造成的，被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。為減少訴累，故本院在本案中一并作出處理?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。第九十一條規(guī)定：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。依照上述規(guī)定，原告趙某某交付被告的20萬(wàn)元，雖然在收據(jù)中寫明是“定金”，但其數(shù)額違反上述法律規(guī)定，故其定金數(shù)額不應(yīng)超過房屋總價(jià)款419320元的20%，計(jì)83864元，超過部分116136元，應(yīng)屬于預(yù)交款的性質(zhì)。故此，被告金某房地產(chǎn)公司應(yīng)返還原告趙某某預(yù)交款116136元，并雙倍返還定金167728元，合計(jì)283864元。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百一十五條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條、第九十一條的規(guī)定，判決如下：

一、被告任丘市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與第三人李永進(jìn)簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議書》有效，被告任丘市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)繼續(xù)履行協(xié)議，與第三人李永進(jìn)簽訂正式售房合同，將任丘市慶豐花園西區(qū)第二幢1單元11層1102號(hào)房屋交付第三人李永進(jìn)。二、解除被告任丘市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原告趙某某簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議書》，被告任丘市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告趙某某預(yù)訂房款及雙倍定金共計(jì)283864元。上述一、二兩項(xiàng)于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)3700元，由被告任丘市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省滄州市中級(jí)人民法院。

審判員　　王亞明

書記員：張叢林