原告：趙春生，男，1976年2月10日出生，漢族，住秦皇島市山海關(guān)區(qū)。
委托訴訟代理人：高慶萍，河北高俊霞律師事務(wù)所律師。
被告：秦皇島市雄英房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地：秦皇島市山海關(guān)區(qū)南海西路藍(lán)天家園38號(hào)。
法定代表人：于明遠(yuǎn)，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：顧世恒，河北華倫律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：鐘景瑞，系秦皇島市雄英房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司職工，男，1958年6月17日生，漢族，住。

原告趙春生與被告秦皇島市雄英房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年5月31日立案后，依法由審判員李穎適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)進(jìn)行了審理，后因案情復(fù)雜，依法組成合議庭，裁定轉(zhuǎn)為普通程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告趙春生及其委托訴訟代理人高慶萍、被告秦皇島市雄英房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的委托訴訟代理人顧世恒、鐘景瑞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告趙春生向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求判令被告將辦理天弘家園西區(qū)5-2-102房屋權(quán)屬登記需由被告提交的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案；2、請(qǐng)求判決被告向原告支付逾期交房違約金5317元（2012年6月30日至2013年1月4日）；3、請(qǐng)求判決被告向原告支付逾期辦證違約金132442元（2013年4月6日至2016年5月30日），按已付房款總額的同期銀行逾期貸款利息向原告支付逾期辦證違約金（自2016年5月31日起至實(shí)際辦理產(chǎn)權(quán)證之日）；4、請(qǐng)求判決被告退還貸款保證金19500元；5、請(qǐng)求判決被告退還契稅16968元，請(qǐng)求判決被告退還交房前的采暖費(fèi)1816元；7、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2011年2月28日，原被告雙方簽訂商品房買賣合同，原告購(gòu)買由被告開(kāi)發(fā)的天弘家園西區(qū)5棟2單元102號(hào)房屋，原告支付房屋總價(jià)款565606.71元，其中首付款175606.71元，貸款390000元。合同約定被告應(yīng)于2012年6月30日前交付驗(yàn)收合格的房屋，并于房屋交付使用后365日內(nèi)，辦理權(quán)屬登記備案手續(xù)。但被告未能按合同約定的時(shí)間履行交房及辦證義務(wù)，實(shí)際交房時(shí)間為2013年1月4日，房屋所有權(quán)證及土地使用證至今未能辦理。同時(shí)被告收取原告的貸款保證金19500元未退還，違規(guī)收取交房前的契稅16968元、取暖費(fèi)1816元。被告的行為違反了合同約定及法律規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并返還多收取的各項(xiàng)費(fèi)用，為維護(hù)原告合法權(quán)益，訴至法院請(qǐng)求依法判決。

本院認(rèn)為，原告趙春生與被告秦皇島市雄英房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司之間商品房買賣合同法律關(guān)系明確，雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，合同的內(nèi)容未違反國(guó)家法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，本院予以確認(rèn)。根據(jù)法律規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。合同的約定內(nèi)容是確定締結(jié)合同的雙方主體之間權(quán)利、義務(wù)的依據(jù)。在本案中，原、被告雙方在商品房買賣合同中明確約定了被告向原告交付所購(gòu)商品房的期限為2012年6月30日前，被告秦皇島市雄英房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司即應(yīng)按照該約定的時(shí)限履行向原告交付商品房的義務(wù)，否則即為違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。通過(guò)庭審能夠查明，被告向原告實(shí)際交付房屋的時(shí)間為2013年1月日，屬于延期交付，已構(gòu)成違約。被告提出的2012年7月31日至8月3日山海關(guān)區(qū)遭受了60年未遇的強(qiáng)暴雨而發(fā)生水災(zāi)屬于不可抗力，應(yīng)免除被告逾期交房違約責(zé)任的抗辯主張。本院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本案被告所主張的因強(qiáng)暴雨導(dǎo)致的水災(zāi)發(fā)生于雙方合同約定的交付商品房的期限（2012年6月30日前）之后，即使其主張的強(qiáng)暴雨所致的水災(zāi)構(gòu)成不可抗力，也不能免除其責(zé)任，故對(duì)被告的該項(xiàng)抗辯意見(jiàn)不予采納。被告應(yīng)就其逾期交房的違約行為承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
庭審中，被告秦皇島市雄英房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提出了訴訟時(shí)效抗辯，認(rèn)為原告趙春生要求其承擔(dān)逾期交房違約金和逾期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金的訴訟請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效應(yīng)予駁回。本院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，民事主體向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。在本案中，原告在被告逾期交付商品房的違約行為發(fā)生后，享有要求被告承擔(dān)違約責(zé)任的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。但其應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)（2013年1月4日）起在兩年內(nèi)行使其權(quán)利。原告趙春生在2016年5月31日向本院提起訴訟要求被告支付逾期交房違約金5317元的訴訟請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效，本院不予支持。被告針對(duì)原告要求支付逾期交房違約金的訴訟時(shí)效抗辯意見(jiàn)，應(yīng)予采納。原告趙春生所購(gòu)山海關(guān)區(qū)天弘家園5棟2單元102號(hào)房屋的所有權(quán)證至其提起訴訟時(shí)未辦理。原告就逾期辦理產(chǎn)權(quán)證要求被告支付違約金的訴訟請(qǐng)求未超過(guò)訴訟時(shí)效的規(guī)定。被告針對(duì)原告該項(xiàng)請(qǐng)求的訴訟時(shí)效抗辯不能成立，本院不予采納。
通過(guò)庭審查明，被告秦皇島市雄英房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司就天弘家園西區(qū)工程獲得規(guī)劃許可審批的社區(qū)用房建筑面積為100平方米。其依照建設(shè)工程規(guī)劃許可進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)后，在辦理產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中，因不符合民政部門(mén)提出的提供不少于300平方米社區(qū)辦公、服務(wù)和活動(dòng)用房的要求而未能通過(guò)驗(yàn)收。此種情形的出現(xiàn)，被告在訂立和履行合同過(guò)程中不能預(yù)見(jiàn)和控制，應(yīng)認(rèn)定為屬于原、被告雙方商品房買賣合同第十五條第三項(xiàng)所約定的非出賣人所能控制的原因?qū)е碌某鲑u人不能及時(shí)提供備案資料辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。被告可順延辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記的期限，并不負(fù)責(zé)賠償。故對(duì)原告趙春生要求被告支付逾期辦證違約金132442元的訴訟請(qǐng)求不予支持。但是，在本案商品房買賣合同法律關(guān)系中，被告秦皇島市雄英房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在商品房交付使用后，將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料及時(shí)報(bào)送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案是其作為出賣人應(yīng)履行的一項(xiàng)重要合同義務(wù)，該義務(wù)的履行事關(guān)合同目的的實(shí)現(xiàn)。被告秦皇島市雄英房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)遵循合同履行的誠(chéng)實(shí)信用原則，按照合同約定，承擔(dān)繼續(xù)履行的責(zé)任。故對(duì)原告趙春生要求被告將辦理天弘家園西區(qū)5-2-102房屋權(quán)屬登記需由被告提交的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。對(duì)被告秦皇島市雄英房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向原告趙春生收取的契稅16968元及銀行貸款保證金19500元，被告雖主張是與原告協(xié)商一致后收取的，但其并未提供證據(jù)證實(shí)雙方存在該約定?，F(xiàn)原告趙春生要求被告退還契稅16968元及銀行貸款保證金19500元，被告秦皇島市雄英房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)予退還。故對(duì)原告趙春生的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。原告趙春生當(dāng)庭出示的收取采暖費(fèi)的收據(jù)上加蓋有秦皇島市欣遠(yuǎn)物業(yè)服務(wù)有限公司的財(cái)務(wù)專用章。原告據(jù)此要求被告秦皇島市雄英房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司退還多收取的采暖費(fèi)1816元的訴訟請(qǐng)求，理?yè)?jù)不足，不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十四條、第一百三十五條、第一百三十七條、《中華人民共和國(guó)合同法》第二條、第六條、第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十七條、《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》第一條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，判決如下：

一、被告秦皇島市雄英房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司繼續(xù)履行將辦理天弘家園西區(qū)5棟2單元102房屋權(quán)屬登記需由其提交的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的義務(wù)。
二、被告秦皇島市雄英房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后七日內(nèi)退還原告趙春生36468元。
三、駁回原告趙春生的其他訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3830元，由原告趙春生負(fù)擔(dān)1532元，被告秦皇島市雄英房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)2298元。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　李　穎 人民陪審員　　齊艷華 人民陪審員　　韓麗媛

書(shū)記員：史莉