原告趙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石某某市鹿泉區(qū)。委托代理連青山、宋毅河北俱時律師事務(wù)所律師.被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：石某某市新華區(qū)泰華街**號。法定代表人：劉建壟，總經(jīng)理。委托代理人馬杰，河北世紀(jì)聯(lián)合律師事務(wù)所律師。委托代理人韓麗娜，河北世紀(jì)聯(lián)合律師事務(wù)所律師。

原告趙某某訴稱，2013年4月5日，原告與被告簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議》，約定原告購買被告開發(fā)的位于石某某市××與××交口西側(cè)北××村水岸豪庭項目4-1-2502的房屋，房屋建筑面積101.56平方米，單價3514元／平方米，總房款356882元，交款方式：合同簽訂當(dāng)日交首付款107882元，余款以銀行按揭貸款方式支付。另約定：被告于2014年12月31日前將房屋交付原告。協(xié)議簽訂后，原告按照協(xié)議約定支付了首付款107882元，但被告至今未能按照合同約定的時間向原告交付房屋，并且要求原告按照該項目的房屋現(xiàn)銷售價格補(bǔ)交房款，被告該項目房屋售價已達(dá)5900元／平方米。原告與被告就該房屋買賣多次協(xié)商未果，故訴至法院，訴訟請求：一、確認(rèn)原告與被告于2013年4月5日簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》有效,已經(jīng)建好的房屋待被告取得相關(guān)資質(zhì)后繼續(xù)履行合同，不能按規(guī)劃建成的房子要求被告進(jìn)行調(diào)換房屋。2、判令被告賠償原告差價損失及一倍購房款。被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，：無效的合同所購買的房屋沒有獲得政府的相關(guān)部門進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)、土地等部門的審批，所以該房屋不是合法的商品房不能建設(shè)，未取得相關(guān)的手續(xù)，所以簽訂的相關(guān)房屋認(rèn)購協(xié)議也是無效的，因為協(xié)議無效所以原告不能主張損失，而且在協(xié)議的簽訂中被告從未故意隱瞞沒有取得預(yù)售許可證明的情況，所以原告不能主張返還一倍已付購房款本案雙方簽署的房屋認(rèn)購協(xié)議無效，且自始至終無效，我們只有返還其已交款項的義務(wù)，因為在區(qū)政府的相關(guān)部門規(guī)劃之中把1、3、4號樓只批準(zhǔn)20層以下，5、6號樓只批準(zhǔn)19層以下，2號樓沒有批準(zhǔn)建設(shè)，所以規(guī)劃的變更導(dǎo)致雙方之間所簽署的協(xié)議無效。請求法院駁回原告的訴訟請求。原告為支持自己的主張，陳述并提交以下證據(jù)：認(rèn)購協(xié)議，被告出具的收據(jù)，被告賣房的宣傳頁及被告在網(wǎng)上賣房的網(wǎng)絡(luò)照片，被告5月25日出具的一份房屋現(xiàn)價的證明，售樓部的電話錄音。1、關(guān)于合同的效力，本合同是雙方在公平自愿的情況下簽訂的，是真實的意思表示，沒有違反沒有損害國家集體和第三人的利益，從保護(hù)交易的原則出發(fā)，應(yīng)判決繼續(xù)履行或變更履行，在本案中只是由于被告提供了有瑕疵的商品，導(dǎo)致我方原告得不到合同約定的合法的商品，因此根據(jù)消費者權(quán)益保護(hù)法被告有變更或是修復(fù)瑕疵及時為原告交付合格的產(chǎn)品。2、被告存在故意隱瞞的情形，被告是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售施行預(yù)售制度必須在取得預(yù)售許可證后才能銷售，被告在沒有預(yù)售許可證的情況下就對外銷售，存在隱瞞的情形，同時在被告提供的宣傳頁上明確顯示是市證產(chǎn)權(quán)房，我方原告有理由根據(jù)該宣傳頁認(rèn)為該商品房屬于五證齊全的商品房。同時在原告與被告簽訂認(rèn)購協(xié)議時被告沒有及時向我方原告出示商品房預(yù)售許可證明，因此被告存在故意隱瞞的行為。因此被告應(yīng)依據(jù)最高院的司法解釋支付原告已付購房款的一倍。3、被告應(yīng)當(dāng)支付我方原告差價損失，如果該認(rèn)購協(xié)議被認(rèn)定為無效完全是由被告的原因造成的，由于被告的故意隱瞞情形，使我方原告喪失了與第三方簽訂買賣合同的機(jī)會，同時該地區(qū)房價大幅上漲，我方原告不能在以同等價格在同等區(qū)域購買的同等的商品房，因此被告應(yīng)支付因其過錯造成的我方的差價損失。被告質(zhì)證意見：對于認(rèn)購協(xié)議和收據(jù)真實性無異議。對于宣傳頁真實性有異議，上面無法確認(rèn)印刷單位和印刷時間。宣傳網(wǎng)站都是各個售房網(wǎng)站自己標(biāo)出來的宣傳內(nèi)容，IP地址不是我公司。預(yù)售許可證真實性無異議。我們對于認(rèn)購合同的內(nèi)容我們認(rèn)為發(fā)生了重大的情勢變更，所以我們認(rèn)為相對的條款應(yīng)變更，如果原告不同意變更我們只能請求解除合同。針對2015年最高院關(guān)于適用民事訴訟法的司法解釋，在庭審結(jié)束前被告提起反訴的應(yīng)當(dāng)與本案合并審理。之前的司法解釋與本解釋不一致的適用本解釋。所以我們提出反訴是符合法律規(guī)定的。我公司在最初銷售及與原告簽訂協(xié)議的過程中均聲明過涉案房屋沒有預(yù)售許可證，沒有任何隱瞞，而且原告在購買房屋時具有審查的義務(wù)，原告不能以我方應(yīng)該具有預(yù)售許可證來推斷我方具有隱瞞的情形，而且原告提供的證據(jù)也不能證明我方具有隱瞞。協(xié)議中雖然約定按總房款支付違約金，但是原告到現(xiàn)在只支付了小部分的房款，其主張按照總房款計算違約金顯失公平。我方有權(quán)要求法律進(jìn)行調(diào)整，按照其已付房款計算。田偉、郝墨聰?shù)?人的其合同的簽署違反了國家的法律規(guī)定，所以依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。這也是最高院關(guān)于商品房買賣關(guān)于司法解釋的明確規(guī)定，因為無效所以其無權(quán)主張違約金。本案是合同糾紛原告無權(quán)主張要求確認(rèn)與物權(quán)相關(guān)的任何訴求。所以原告提出的辦理備案登記交付房屋及辦理產(chǎn)權(quán)登記等與物權(quán)相關(guān)的訴求法院應(yīng)駁回。被告陳述并舉證:證據(jù)1、國土局與被告簽署的補(bǔ)充協(xié)議。協(xié)議是2014年1月20日簽訂的，也就是說我們在2014年拿到的土地使用權(quán)，而本案所涉及的合同，是2012年、2013年期間，這個補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)一步要求被告將建筑面積的60%按成本價銷售給北降壁村村民，在后期頒發(fā)的建筑工程許可證和銷售許可證中更將2號樓及其他樓的19或20層以上砍掉不予建設(shè)，這無疑極大的增加了上訴人的建筑負(fù)擔(dān)，原告的協(xié)議中的價格是2000多到3000到不等，而該房屋的成本在5462元，如果依然按照原協(xié)議履行顯然對被告有失公平。而且上述規(guī)劃和成本的調(diào)整均是在本案雙方簽訂認(rèn)購協(xié)議之后的1-3年之中發(fā)生的，對此被告不能預(yù)測更不能改變，我們對此與原告進(jìn)行多次的溝通，我們要求漲價是公知的。2、中級人民法院查封了我們公司的部分房屋，是因為我們拖欠工程款，這里面涵蓋了本次訴訟中的房屋。查封時我們的房子沒有備案，因為他們的查封使得我們現(xiàn)在雙方的協(xié)議無法履行，備案合同及房屋的交付更是無從談起。既然合同無法履行我們請求解除雙方的認(rèn)購協(xié)議。3、商品房預(yù)售許可證（副本），證明被告開發(fā)建設(shè)的上起瀾灣項目由之前的1、2、3、4、5、6棟減少為1、3、4、5、6，即2號樓未批準(zhǔn)建設(shè)。4、石某某市鹿泉區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)和房地產(chǎn)市場專項整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室建設(shè)工程復(fù)工表。證明被告開發(fā)建設(shè)的上起瀾灣項目樓層數(shù)不超過19層和20層，即19、20層以上未被批準(zhǔn)建設(shè)，導(dǎo)致被告建設(shè)的商品房顯著減少。5、水岸豪庭項目初步成本測算。證明被告建設(shè)的上起瀾灣項目建安成本為5462.01元，故如仍按原、被告簽訂的認(rèn)購協(xié)議中約定的購房單價繼續(xù)履行合同，必將對被告顯失公平，所以基于上述情勢變更情形，請貴院依法駁回各原告的訴求。原告質(zhì)證意見:補(bǔ)充協(xié)議是被告與第三方在權(quán)衡利弊的基礎(chǔ)上簽訂的第三方協(xié)議，根據(jù)合同相對性對我方與被告簽訂的認(rèn)購協(xié)議無關(guān)聯(lián)性。被告明知在與我方簽訂認(rèn)購協(xié)議時沒有取得相關(guān)證件就已市證房的名義向我方原告進(jìn)行售賣屬于故意隱瞞。經(jīng)審理查明，2013年4月5日，原告趙某某（乙方）與被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議》，協(xié)議約定：一、乙方認(rèn)購位于石某某市××與××交口西側(cè)北××村水岸豪庭項目4號樓1單元2502室地上建筑面積101.56平方米、單價3514元／平方米；共計總房款（人民幣）叁拾伍萬陸仟捌佰捌拾貳元整（小寫）356882元。房屋交付時，以實際測量面積為準(zhǔn)，按協(xié)議單價，多退少補(bǔ)。交房標(biāo)準(zhǔn)見附件。二、付款選擇第3條付款方式……3、銀行按揭付款：簽訂本協(xié)議當(dāng)日，乙方將購房首付款（人民幣）壹拾零萬柒仟捌佰捌拾貳元整小寫￥107882元，交付甲方。三、約定條款1、甲方于2014年12月31日前將所購房屋交付乙方，甲方如不按協(xié)議規(guī)定的日期交付房屋，每逾期一天按房價總額萬分之一計算違約金賠償乙方。逾期超過六個月，乙方有權(quán)解除本協(xié)議。解除協(xié)議時，甲方除將已收的房款全部退還乙方外，另賠償乙方所付房款的百分之五作為乙方的損失賠償金（不可抗力除外）。協(xié)議并約定了其他違約責(zé)任及解決爭議的方法等條款。被告在上述《房屋認(rèn)購協(xié)議》甲方處蓋章予以確認(rèn)，原告在上述《房屋認(rèn)購協(xié)議》乙方處簽名按手印確認(rèn)。2013年4月9日，原告交付被告房款107882元。又查，被告開發(fā)的水岸豪庭項目后更名為上起瀾灣。被告至今未取得本案房屋商品房預(yù)售許可證明。
原告趙某某與被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為房屋買賣合同糾紛一案，本院二0一六年十二月二十六日作出（2016）冀0110民初2387號民事判決書,被告不服，提出上訴，石某某市中級人民法院以（2017）冀01民終4019號民事裁定書將該案發(fā)還重審。本院依法重新組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，原、被告委托代理人到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，一、原告趙某某與被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》的性質(zhì)及其效力的認(rèn)定問題。1、原告趙某某與被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》的合同性質(zhì)認(rèn)定問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議約定認(rèn)定為商品房買賣合同?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項。”本案中，原告與被告簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》就當(dāng)事人名稱及姓名、房屋情況、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間、交付使用條件及日期、面積差異的處理方式、解決爭議的方法、違約責(zé)任及其他事項等作出了明確約定，該《房屋認(rèn)購協(xié)議》具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且被告已按合同約定收取了原告的購房款107882元，據(jù)此原告與被告簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》認(rèn)定為商品房買賣合同。2、原告趙某某與被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》的合同效力認(rèn)定問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”本案中，原告購買的房屋未取得商品房預(yù)售證明，依據(jù)上述法律規(guī)定，原告與被告簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》應(yīng)屬無效合同。二、原告趙某某要求被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償損失的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房的事實?！北景钢校桓孀鳛閷I(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)知道在未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下是不得對外銷售房屋的，被告仍與原告簽訂具備商品房買賣合同性質(zhì)的《房屋認(rèn)購協(xié)議》并收取購房款，導(dǎo)致合同無效，且無證據(jù)證明被告告知原告房屋沒有取得商品房預(yù)售許可證明及原告明知房屋沒有取得商品房預(yù)售許可證明，故本院認(rèn)定被告存在故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實，被告應(yīng)當(dāng)返還原告已付購房款及利息，并承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任。關(guān)于原告要求被告賠償房屋差價損失問題。《中華人民共和國合同法》第四十二條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。因本案被告承擔(dān)的是締約過失責(zé)任，即被告賠償原告信賴?yán)鎿p失，如原告支付的費用及利息等損失。房屋差價損失系可期待利益，屬于違約責(zé)任的賠償范圍。故原告要求被告賠償房屋差價損失，超出了締約過失責(zé)任的賠償范圍，本院對原告要求被告賠償房屋差價損失不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十二條、第五十二條、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、第九條的規(guī)定，判決如下：

原告趙某某與被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年4月5日簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》無效。二、被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告趙某某購房款107882元并賠償利息損失（以107882元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率，自2013年4月9日始計算至購房款107882元返還之日止）。三、被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告趙某某經(jīng)濟(jì)損失107882元。四、駁回原告趙某某其他訴訟請求。上述第二項、第三項于本判決生效之日起七日內(nèi)履行完畢。如未在判決規(guī)定期限內(nèi)履行給付金錢的義務(wù)，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費6651元(緩交)，由原告負(fù)擔(dān)2553元，被告負(fù)擔(dān)4098元。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于石某某市中級人民法院。

審判長　　趙辰紅
審判員　　李　霞
審判員　　李亞斌

書記員：樊曉