原告：趙朝陽，男，1978年1月23日出生，漢族，住所浠水縣，委托代理人：占學(xué)軍，浠水縣清泉鎮(zhèn)法律服務(wù)所法律工作者，執(zhí)業(yè)證號：31710011103611。代理權(quán)限為：代為起訴，變更、放棄訴訟請求，進行調(diào)解、和解，提起上訴，申請執(zhí)行，代收法律文書，代收義務(wù)款等。被告：浠水萬泰置業(yè)發(fā)展有限公司，住所浠水經(jīng)濟開發(fā)區(qū)洪山工業(yè)園，統(tǒng)一社會信用代碼：91421125679789422R。法定代表人：葉青，該公司經(jīng)理。委托代理人：倪華為，男，該公司副經(jīng)理。代理權(quán)限為：全權(quán)代理，包括承認訴訟請求、調(diào)解、和解等。委托代理人：夏林，湖北文海律師事務(wù)所律師。執(zhí)業(yè)證號：14211199911744414，代理權(quán)限為一般代理。

原告趙朝陽向本院提出訴訟請求：1.判令解除原、被告間的商品房買賣合同；2.判令被告返還原告購房款412300元、辦理各項證照款33875元，并支付違約金211128元[412300元×5.39％×（1+50％）÷360天×2280天，從2011年1月18日算至2017年5月18日止，以后順延]，合計657303元；3.由被告承擔(dān)訴訟費。訴訟過程中，原告書面申請將第2項訴訟請求變更為：判令被告返還原告購房款412348元、賠償損失412348元、辦理各項證照款33875元，并支付違約金222255.57元[412348元×5.39％×（1+50％）÷360天×2400天]，合計1080826.57元。事實和理由：2011年1月18日，原、被告簽訂商品房買賣合同，約定簽訂合同時原告支付房款88300元，于2011年1月19日付房款215000元，余款109000元于2011年2月11日前一次性付清。2012年10月12日原告支付了辦理各項證照款33875元，同時向被告出具了辦理各項證照的相關(guān)手續(xù)。合同約定在被告出賣交付商品房90日內(nèi)，原告應(yīng)依法取得國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，但經(jīng)原告數(shù)次催討，被告至今沒有依約定向原告交付產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，構(gòu)成違約。由于被告2014年9月29日將原告所有房屋的土地進行了抵押，導(dǎo)致原告就該房屋無法進行轉(zhuǎn)讓、出租，給原告造成了巨大損失，現(xiàn)依法向人民法院起訴。被告萬泰置業(yè)公司辯稱，一、本案原告要求解除房屋買賣合同不應(yīng)支持。理由有三點：其一，雙方已約定買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方按第二項處理，即買受人不退房，出賣人按已付房價款的1％支付違約金。依據(jù)約定優(yōu)先原則，解除合同的請求不應(yīng)被支持；其二，本案不屬于商品房買賣合同司法解釋第十九條規(guī)定可以解除合同的情形，即本案不是無法辦理房屋所有權(quán)登記，只是因為時間問題還沒有辦理土地權(quán)屬證書，不是不能辦理的范圍。況且，該條明確規(guī)定無法辦理的是房屋所有權(quán)證，而本案房屋所有權(quán)證已經(jīng)辦理出來了，故本案不適用本條；其三，本案抵押的只是土地，而不是土地上的房屋，將來銀行抵押權(quán)的實現(xiàn)也不可能對原告產(chǎn)生影響。二、關(guān)于本案的違約責(zé)任。不得不承認，被告沒有按時辦理房產(chǎn)證和土地證，對原告造成的困擾，被告誠懇道歉，但對原告的巨額索賠，不予認可。其一，合同已經(jīng)約定了1％的違約金，原告按照銀行加倍利息計算是錯誤的；其二，如果認為違約金過低，應(yīng)當(dāng)依當(dāng)事人的申請增加，人民法院不應(yīng)主動增加；其三，即使要求調(diào)整違約金，也要考慮如下因素：1.被告已經(jīng)為原告辦理了房產(chǎn)證，履行了一半的辦證責(zé)任；2.原告已出租房屋幾年，發(fā)揮了積極效益，產(chǎn)權(quán)證件對其出租并無影響；3.即使要算，也只能從繳納辦證費用之日計算，不能從買房之日計算；4.違約責(zé)任以填補損失為原則，而不能讓一方謀利。且原告要舉證存在哪些損失；5.本案是原告先購房，被告后抵押地塊，而不是原告所依據(jù)的被告故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實。請求人民法院依法駁回原告不合理的訴訟請求。審理查明，2011年1月18日，原告趙朝陽與被告萬泰置業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定主要內(nèi)容有：原告購買被告開發(fā)的浠水經(jīng)濟開發(fā)區(qū)洪山工業(yè)園青園國際現(xiàn)代農(nóng)機機電建材大市場北二區(qū)內(nèi)街10棟106、203號房，建筑面積共171.7平方米，單價每平方米2401.28元，總價款412300元；原告應(yīng)于簽訂合同當(dāng)日付房款88300元，于2011年1月19日付房款215000元，余款109000元于2011年2月10日前一次性付清；被告應(yīng)當(dāng)在2012年6月30日前，將驗收合格的該商品房交付原告使用；被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因被告的責(zé)任，原告不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按第二項處理，即：原告不退房，被告按已付房價款的1％向原告支付違約金。上述合同簽訂后至2011年2月18日前，原告共向被告支付購房款412300元。2012年10月12日，原告按被告的書面費用通知單交納了辦證的各項費用33875元，補交了房屋差價款48元，同時向被告出具了辦理各類證件的相關(guān)手續(xù)。2012年10月10日，被告向原告交付了房屋。同時查明，被告于2015年6月12日為原告辦理了房屋所有權(quán)證，且已代為領(lǐng)取該證，但以原告拖欠物業(yè)管理費為由，未通知原告領(lǐng)取該證。被告至今未為原告辦理土地使用權(quán)證書。還查明，被告將其以出讓方式取得的兩處地塊[編號分別為浠水國用（2009）第090473號、090474號]在浠水縣國土資源局辦理了抵押登記，抵押權(quán)人為中國建設(shè)銀行股份有限公司浠水支行，抵押土地面積27171.51平方米，抵押金額1249.7939萬元，抵押期限自2014年9月29日至2019年9月29日。在上述抵押地塊上建成的商品房含北二區(qū)內(nèi)街的3棟、4棟、5棟、6棟、7棟、8棟、9棟、10棟、11棟、12棟，不含北一區(qū)的全部商品房，不含北二區(qū)內(nèi)街的1棟、2棟、沿街的10棟。根據(jù)當(dāng)事人的訴辯主張，本案的爭議焦點為：原告是否有權(quán)解除合同，并在此前提下請求被告返還已付購房款及利息、返還辦證費用、賠償已付購房款一倍的損失。
原告趙朝陽與被告浠水萬泰置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“萬泰置業(yè)公司”）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告趙朝陽的委托代理人占學(xué)軍、被告萬泰置業(yè)公司的委托代理人倪華為、夏林到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百三十五條規(guī)定，買賣合同的出賣人不僅負有交付標的物的義務(wù)，而且負有轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十七條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。可見，我國不動產(chǎn)物權(quán)變動原則上采登記生效主義。商品房買賣合同的出賣人不僅負有交付標的物商品房的占有使用之義務(wù)，而且負有轉(zhuǎn)移商品房所有權(quán)及隨之一并轉(zhuǎn)移的土地使用權(quán)、辦理商品房權(quán)屬證書之義務(wù)，買受人拒絕配合的除外。上述義務(wù)既是合同義務(wù)，也是法定義務(wù)。占有使用不動產(chǎn)和取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書都是商品房買受人的合同目的。《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十二條第一款規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。第二款規(guī)定，抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。本案中，原告趙朝陽與被告萬泰置業(yè)公司簽訂的商品房買賣合同合法有效，但合同簽訂后，被告未告知原告又將該房屋所在的整個地塊抵押給第三人，致使該地塊上的房屋被視為一并抵押?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱商品房買賣合同司法解釋）第八條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。本案被告將其所售房屋所在的整個地塊抵押給第三人，導(dǎo)致原告無法取得相應(yīng)的土地使用權(quán)，故此，即使被告已為原告辦理房屋所有權(quán)證，原告仍然有權(quán)根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定主張解除合同及其他權(quán)利。此外，對于被告關(guān)于本案不屬于商品房買賣合同司法解釋第十九條規(guī)定可以解除合同的情形的辯解意見，根據(jù)該司法解釋第十九條規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。本案事實上同時符合該司法解釋第八條和第十九條規(guī)定的情形，原告可以選擇適用，提出相應(yīng)的訴訟請求。盡管原告在變更訴訟請求申請書中引用了該司法解釋第十九條，但根據(jù)原告提出的前述具體訴訟請求（包含了已付購房款一倍的賠償責(zé)任），足以判斷原告實際選擇適用的是第八條，而不是第十九條。本案合同雖約定當(dāng)原告不能按期取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書時，雙方同意原告不退房、被告按已付房價款的1％支付違約金，但此種約定不能限制原告依照法律規(guī)定享有的解除合同的權(quán)利。只不過是雙方未約定當(dāng)原告選擇退房時，違約金或損失如何計算而已。綜上所述，被告關(guān)于原告無權(quán)解除合同的辯解意見，本院不予采納。被告的其他辯解意見亦與法律和司法解釋的規(guī)定不符，本院亦不予采納。本案原告有權(quán)依法解除合同，并有權(quán)請求被告返還已付購房款及利息、返還辦證費用、賠償已付購房款一倍的損失。合同解除后，被告應(yīng)當(dāng)賠償?shù)膿p失包括原告已付購房款的利息損失。根據(jù)商品房買賣合同司法解釋第十八條第二款規(guī)定，合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。2011年2月18日同期的中國人民銀行公布的金融機構(gòu)一年期貸款基準利率為年6.06％，原告主張按年5.39％計算低于此標準，是其對自己權(quán)利的行使，本院予以支持，故本案購房款利息可按年5.39％標準上浮50％計算。對實際可計息天數(shù)按原告支付購房款的時間分別計算，則利息為222249.10元[412300元×5.39％×（1+50％）÷360天×2400天+48元×5.39％×（1+50％）÷360天×1800天]。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項、第九十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條、第十八條第二款的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告趙朝陽與被告浠水萬泰置業(yè)發(fā)展有限公司簽訂的商品房買賣合同；二、被告浠水萬泰置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效后三日內(nèi)向原告趙朝陽返還購房款412348元；三、被告浠水萬泰置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效后三日內(nèi)向原告趙朝陽返還公共維修基金、契稅、權(quán)屬登記等相關(guān)費用33875元；四、被告浠水萬泰置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效后三日內(nèi)向原告趙朝陽支付利息222249.10元；五、被告浠水萬泰置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效后三日內(nèi)向原告趙朝陽賠償損失412348元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費14526元，減半收取7263元，由被告浠水萬泰置業(yè)發(fā)展有限公司負擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級人民法院。

審判員?。汉沃居?/p>

書記員：： 楊 迪