上訴人（原審原告）趙某。
委托代理人楊成呈，湖北陳守邦律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
上訴人（原審被告）陳某某。
委托代理人劉威，湖北西陵律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
原審第三人湖北西陵律師事務(wù)所，住所地湖北省宜昌市解放路52號(hào)三峽商城A1201-1207室。
法定代表人江興魁，該事務(wù)所主任。
委托代理人劉威，男，該所執(zhí)業(yè)律師。特別授權(quán)代理。

上訴人趙某、陳某某因與原審第三人湖北西陵律師事務(wù)所房屋租賃合同糾紛一案，不服宜昌市西陵區(qū)人民法院（2015）鄂西陵民初字第00322號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年1月8日立案受理后，依法組成由審判員張曉燕擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員李建敏、代理審判員胡曉靜參加的合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定，位于宜昌市解放路52號(hào)房屋的所有權(quán)原登記在案外人江某某名下，2006年11月27日，江某某與陳某某簽訂的《房屋居住租賃合同》，合同約定租賃期限2006年12月1日至2026年11月30日，共二十年，租金標(biāo)準(zhǔn)1000元／月，按年結(jié)算，由陳某某在每年結(jié)束前交付。合同第七條第二項(xiàng)約定，承租人逾期交付房租，每逾期一日，出租人按月租金額的5%加收滯納金。合同第八條第二項(xiàng)約定，拖欠租金達(dá)1年的，房屋所有權(quán)人可終止合同。
2010年6月23日，宜昌市三峽壩區(qū)人民法院依法將該房屋納入執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，向陳某某制作《執(zhí)行筆錄》，陳某某陳述其承租房屋系向江某某承租，承租期限為2006年12月1日至2026年11月30日，租金為2000元／月（二棟），陳某某向法院提交了《房屋居住租賃合同》復(fù)印件。同年10月29日，宜昌市中友拍賣有限公司就江某某部分財(cái)產(chǎn)拍賣發(fā)出《拍賣公告》。同年11月12日，宜昌市三峽壩區(qū)人民法院向陳某某發(fā)出（2009）三執(zhí)字第146-3號(hào)《通知》，通知其享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
2010年12月28日，趙某參與拍賣活動(dòng)，與宜昌市中友拍賣有限公司簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》。趙某成為位于宜昌市解放路52號(hào)房屋的法定買受人，履行了相關(guān)手續(xù)。2011年3月16日，趙某辦理的產(chǎn)權(quán)登記，取得房屋所有權(quán)證書。
2014年5月28日，趙某向陳某某發(fā)出《友情提示》書面函，告知房屋取得情況，要求其向趙某交納租金，并提供了帳號(hào)。同年11月17日，趙某再次向陳某某發(fā)出《友情提示》書面函，內(nèi)容相同。同年12月1日，趙某向陳某某發(fā)出《解除房屋租賃合同的通知》，通知陳某某解除雙方之間的租賃合同關(guān)系，并限期（2014年12月7日）騰退房屋。陳某某未理睬，趙某向人民法院起訴，請(qǐng)求判令：1、解除趙某與陳某某之間的《房屋居住租賃合同》。2、陳某某立即騰退位于宜昌市解放路52號(hào)三峽商城A1009、A1011號(hào)房屋，房屋面積均為100.14平方米。3、陳某某按每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)向趙某支付自2010年12月29日起至2015年1月12日止的租金49200元。4、陳某某按每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)向趙某支付自2015年1月13日起至騰退房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)（租金）。5、陳某某支付趙某違約金15000元。
原審?fù)忂^程中，陳某某與湖北西陵律師事務(wù)所均向法庭提交二份合同。即，江某某與湖北西陵律師事務(wù)所簽訂的《房屋租賃合同》及湖北西陵律師事務(wù)所與陳某某簽訂的《房屋租賃合同》，租賃期限分別為2007年2月1日至2027年1月31日、2007年3月1日至2027年1月31日，租金分別為600元、1000元。合同均由宜昌市房地產(chǎn)交易所租賃專用章備案蓋章。
原審法院認(rèn)為，趙某與宜昌市中友拍賣有限公司簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》，并取得了位于宜昌市解放路52號(hào)房屋的《房屋所有權(quán)證書》，成為合法所有權(quán)人。湖北西陵律師事務(wù)所辯稱拍賣程序違法，系另案法律關(guān)系，本案不予審理。宜昌市三峽壩區(qū)人民法院在拍賣解放路52號(hào)房屋前，對(duì)該房屋實(shí)際承租人陳某某進(jìn)行了調(diào)查，陳某某陳述并提交了《房屋居住租賃合同》，原審法院予以認(rèn)定。庭審時(shí)，陳某某與湖北西陵律師事務(wù)所均向法庭提交二份《房屋租賃合同》，但陳某某在拍賣前未向宜昌市三峽壩區(qū)人民法院如實(shí)陳述，表明二份《房屋租賃合同》并未履行，該合同原審法院不予采信。趙某已向陳某某發(fā)出《友情提示》，表明其權(quán)利，陳某某應(yīng)向趙某履行租賃合同義務(wù)。趙某向陳某某發(fā)出《友情提示》時(shí)間為2014年5月28日，陳某某明確新的權(quán)利人履行合同的時(shí)間自此起算?！斗课菥幼∽赓U合同》約定租金按年支付，每年結(jié)束前交付。根據(jù)合同約定，陳某某知悉通知后即將履行交納租金時(shí)間為2014年12月30日前。趙某請(qǐng)求履行告知之前的合同義務(wù)即2013年11月30日前租金缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。其自2013年12月1日到2014年12月30日一年租金即12000元，應(yīng)當(dāng)予以支持。合同約定承租人逾期交付房租，每逾期一日，出租人按月租金額的5%加收滯納金，即50元／天計(jì)算違約金，自2015年1月1日起，至履行之日止。趙某請(qǐng)求支付違約金為15000元，原審法院可視為違約金上限，尊重其自由處分權(quán)利。合同約定，拖欠租金達(dá)1年的可解除合同，因下一個(gè)年度履行未滿，不構(gòu)成解除合同違約條款，趙某請(qǐng)求解除合同及支付2015年房屋占有使用費(fèi)（租金）依據(jù)欠充分，該訴訟請(qǐng)求不應(yīng)予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條、第二百二十六條、第二百九十條之規(guī)定，判決：一、陳某某支付趙某自2013年12月1日至2014年12月30日一年租金即12000元，于判決生效之日起十日內(nèi)履行。二、陳某某支付趙某違約金50元／天，自2015年1月1日起，至履行之日止，但總額不超過15000元，于判決生效之日起十日內(nèi)履行。三、駁回趙某的其他訴訟請(qǐng)求。案件訴訟費(fèi)1565元（趙某已預(yù)交），減半收取782.5元，趙某負(fù)擔(dān)482.5元，陳某某負(fù)擔(dān)300元。
本院經(jīng)審理查明，原審判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。
本院同時(shí)查明，2011年1月25日，三峽壩區(qū)人民法院已明確告知陳某某其承租的宜昌市解放路52號(hào)三峽商城A1009、A1011號(hào)房屋所有權(quán)人變更為趙某。

本院認(rèn)為：1、2010年6月23日，三峽壩區(qū)人民法院依法將案涉房屋納入執(zhí)行財(cái)產(chǎn)時(shí)，陳某某向法院提供了其與江興魁2006年簽訂的《房屋居住租賃合同》，在房屋拍賣時(shí)，法院依據(jù)該合同內(nèi)容通知陳某某享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。本案中陳某某提交江興魁與西陵律師事務(wù)所于2007年2月1日、3月1日簽訂的兩份《房屋租賃合同》，并稱2006年簽訂的租賃合同已經(jīng)終止，應(yīng)以2007年兩份合同為依據(jù)確定雙方權(quán)利義務(wù)，且其已經(jīng)依該兩份合同向西陵律師事務(wù)所交納租金，無需再向趙某重復(fù)交納。本院認(rèn)為，陳某某在2010年房屋拍賣時(shí)并未提出該項(xiàng)抗辯并向法院提交2007年的兩份合同，趙某亦是根據(jù)2006年的合同主張的權(quán)利，現(xiàn)陳某某以2007年的合同對(duì)抗2006年合同效力，有違誠(chéng)信，本院不予支持。且陳某某依據(jù)哪份合同向西陵律師事務(wù)所交納租金并不影響趙某作為所有權(quán)人依2006年的合同向陳某某主張權(quán)利。2、2011年1月25日三峽壩區(qū)法院向陳某某送達(dá)了（2009）三執(zhí)字第146-5號(hào)通知，已告知陳某某承租的案涉房屋所有權(quán)人變更為趙某。陳某某本人簽收了該份通知。房屋所有權(quán)人變更后，在已明確告知承租人的情況下，承租人應(yīng)向新的出租人即變更后的房屋所有權(quán)人支付租金，陳某某以其與原出租人的租賃合同對(duì)抗新的房屋所有權(quán)人對(duì)房屋的收益權(quán)益無法律依據(jù)，本院不予支持。3、2011年1月25日，陳某某已明知承租的案涉房屋所有權(quán)人變更為趙某，陳某某向新的權(quán)利人履行合同的時(shí)間應(yīng)自此開始起算。趙某于2014年5月28日、11月17日連續(xù)兩次向陳某某發(fā)出《友情提示》要求陳某某在收到友情提示后三日內(nèi)將所欠租金及滯納金匯入趙某指定賬戶，但陳某某均未理會(huì)。2014年12月1日，趙某向陳某某發(fā)出《解除房屋租賃合同的通知》，要求與陳某某解除房屋租賃關(guān)系，并限陳某某在2014年12月7日前將房屋交還趙某。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十七條規(guī)定“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！苯Y(jié)合本案具體分析，陳某某在明知房屋所有權(quán)人變更后一直未向趙某交納租金，經(jīng)趙某連續(xù)兩次催告，陳某某逾期仍未支付租金，趙某依法可以解除合同。因此，趙某與陳某某的房屋租賃合同應(yīng)于通知到達(dá)之日，即2014年12月1日解除。陳某某應(yīng)按照1000元／月的標(biāo)準(zhǔn)向趙某支付租金36133元（從2011年11月26日至2014年12月1日），陳某某逾期支付租金，其應(yīng)向趙某支付利息，趙某主張違約金15000元的性質(zhì)系租金利息，數(shù)額未超出法律規(guī)定，本院予以支持。從2014年12月8日至陳某某騰退房屋之日止，陳某某應(yīng)按照1000元／月的標(biāo)準(zhǔn)向趙某支付房屋占有使用費(fèi)。
綜上，因二審中趙某提交新證據(jù)，致使原審判決認(rèn)定事實(shí)發(fā)生改變，繼而導(dǎo)致案件處理發(fā)生變化。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

1、撤銷西陵區(qū)人民法院（2015）鄂西陵民初字第00322號(hào)民事判決；
二、趙某與陳某某之間的《房屋居住租賃合同》于2014年12月1日解除；
三、陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)騰退位于宜昌市解放路52號(hào)三峽商城A1009、A1011號(hào)房屋；
四、陳某某支付趙某租金36133元及利息15000元（從2011年11月26日至2014年12月1日）；
五、自2014年12月8日至陳某某騰退房屋之日止，陳某某應(yīng)按照1000元／月的標(biāo)準(zhǔn)向趙某支付房屋占有使用費(fèi)；
六、駁回趙某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未于本判決生效之日起十日內(nèi)履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案一審案件受理費(fèi)1565元（趙某已預(yù)交），減半收取782.50元，由趙某負(fù)擔(dān)203.45元，陳某某負(fù)擔(dān)579.05元。二審案件受理費(fèi)2215元（趙某已預(yù)交1740元，陳某某預(yù)交475元），由趙某負(fù)擔(dān)452.40元，陳某某負(fù)擔(dān)1762.60元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　張曉燕 審　判　員　　李建敏 代理審判員　　胡曉靜

書記員：張鵬煒