原告：遷西縣興城鎮(zhèn)興城四村村民委員會。法定代表人：蔣東梅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系該村村主任，住遷西縣。委托訴訟代理人：趙國才，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系該村黨員代表，住遷西縣。委托訴訟代理人：奚新嵐，女，河北奔馳律師事務所律師。被告：付某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系該村黨支部委員，住遷西縣。

原告興城四村向本院提出訴訟請求：1.請求依法解除原告與被告付某某之間的租賃合同關系；2.請求判令被告將租賃廠房和院落返還原告；3.請求判令被告支付自1996年1月1日至2015年12月31日的租賃費495840元及滯納金；4.請求判令被告支付自2016年1月1日至租賃廠房和院落返還之日止的租賃費；5.請求判令被告支付違約金5萬元；6.請求判令被告負擔本案訴訟費。庭審時，原告依據(jù)所簽租賃協(xié)議第6條第三項將訴訟請求第5項變更為“判令被告支付違約金為99168元”。事實和理由：1995年11月7日，被告付某某承租了原告興城四村所屬坐落于遷西縣喜峰路西的廠房及院落一處，并簽訂房產租賃協(xié)議書一份?！凹s定：二.租賃期限：10年，自1996年1月1日至2006年12月31日。三.租賃及租金交納辦法：前五年即96年1月1日至2001年12月31日租金每年1.8萬元，后五年即2002年1月1日至2006年12月31日租金每年2.8萬元，10年租金合計23萬余前。上交租金，每半年交付一次，每年的1月1日至1月5日內交付本年度租金的一半，每年的7月1日至5日內交付本年度租金的另一半。五.乙方須按時交納租金，每逾期一天，須向甲方交納承包費總額1%的滯納金，但最多不能逾期5日，否則算乙方違約。六.合同的變更、解除及違約責任?！ㄈ┍緟f(xié)議甲乙雙方應嚴格遵守，如一方無故違約，應給付對方按余下租金20%的違約金。七.協(xié)議期滿后乙方須返還原物（自然損失除外）?！痹诜慨a租賃協(xié)議履行過程中，被告未按協(xié)議約定向原告支付租金，期間，被告只以瓷磚抵頂租金14160元。協(xié)議到期后，被告亦未按協(xié)議約定將租賃費返還原告。為此，原告曾數(shù)次催促被告支付租金并返還租賃物，但被告以種種理由拖延至今。被告付某某辯稱，一.被答辯人興城四村起訴早已超過法律規(guī)定的二年訴訟時效。訴狀中稱“租賃期限10年，即由1996年1月1日至2006年12月31日止”，而在“2006年12月31日”開始之日起二年之內，被答辯人并沒有向答辯人主張任何權利。其訴訟請求已經超過了法定的訴訟時效，請依法駁回其訴訟請求。二、被答辯人隱瞞了與本案租賃合同相關的重要事實，訴狀所稱內容與事實不符：1.被答辯人存在重大違約行為。出租給答辯人的廠房及院落按合同約定為“東至甲方樓西5米”，可被答辯人單方將已經出租給答辯人的院落內土地出賣給趙慶剛等六戶，導致院內東側減少了2米×50米的使用面積，嚴重影響了租賃物的使用效能。2.因被答辯人將租賃的廠房東側出賣給了他人，直接導致該院落出口人為的縮小，導致能夠出入的大型車輛無法進入，答辯人開辦的修理廠不得不停工，直接經濟損失在200萬元以上。三、答辯人在租賃的廠房之內建設了水泥地面、回填大坑、房屋、購置了修理設備及設施，實際投入了180多萬元。被答辯人訴稱返還廠房和院落，而對答辯人的實際損失閉口不提，不符合公平和誠實信用原則。綜述，被答辯人非法的訴訟請求缺乏事實及法律依據(jù)，請求依法駁回其訴訟請求。當事人雙方圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)質證。被告付某某對原告興城四村提交的證據(jù)質證意見為：對證據(jù)1“1995年11月7日簽訂的房產租賃協(xié)議書”無異議，但在租賃后半年多，原告將租賃的寬50米長2米的土地賣給了他人，致使協(xié)議中第一條“東至甲方樓西5米”處，現(xiàn)在變成了7米，導致廠房大門縮??；對第二組證據(jù)有異議，租賃合同就是村干部付某的筆跡，原告說付某不是村干部不屬實，付某幾月份去的建筑公司不清楚，寫協(xié)議期間肯定是村干部，當時還有經濟聯(lián)合社；對第三組證據(jù)四村村委會會議記錄有異議，對會議記錄不清楚，當時村委會雖然找過我，但沒有提租賃費之事，當時大隊說支付我損失但沒談成。原告興城四村對被告付某某提交的證據(jù)質證意見為：對證1付某的證據(jù)有異議，證人應出庭作證，未出庭對證據(jù)的真實性、合法性不能進行核實，該證言的內容不真實，在1996年-1998年證人付某不是兩委干部，當時其已到建筑公司上班，其對四村兩委會是否同意被告搞建筑不具有證明作用，該證言與被告提供的張某的證明內容一字不差，是由當事人制作好由證人抄寫完成的，證據(jù)完成形式不合法；對證2張某的證言有異議，同付某的證言，張某是被告付某某的親姐夫，雙方存在親屬關系；對證3吳曉琴、劉百余的情況回憶證明有異議，證人應出庭作證，該證明出自2013年8月8日，不清楚二證人出具此證明的目的是什么。如果按照證人說是有意將定點修理業(yè)務制定被告，說明證人與被告之間存在不一般的關系，證言內容不足采信。該證明中說是1996年下半年，發(fā)生業(yè)務時租賃物現(xiàn)狀已是如此，不足以說明證據(jù)的關聯(lián)性。該證據(jù)是主觀證據(jù)沒有客觀有效的證據(jù)佐證，不能作為認定被告有間接損失的事實依據(jù)；對證4劉景浩的證言同對吳曉琴、劉百余的質證意見。對當事人無異議的證據(jù)“房產租賃協(xié)議書”，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)，本院認定如下：原告興城四村提供的第二組證據(jù)中證1、2與被告付某某提供的證1、2，從形式和來源上符合法律規(guī)定，雖各自對證人付某、張某是否為村干部及是否同意被告在租賃的院落內搞建筑的證明目的不同，但于1995年11月7日原告以四村經濟合作社的名義簽訂房產租賃協(xié)議時及之后的一段時間內，付某、張某為其中的三委干部、被告租賃廠房及院落后進行施工建筑的事實客觀存在，內容上具有真實性與關聯(lián)性，彼此相互印證，具有一定的證明力，確認為有效證據(jù)，予以采信；原告提供的第二組證據(jù)中證3、4內容上具有真實性，但證3與其證明付某、張某于1996年3月1日進入四村建筑公司上班、不是村干部的證明目的證據(jù)不足；原告提供的第三組證據(jù)會議記錄客觀存在，雖不能當然等同于催款通知書等直接證據(jù)效力，但被告未按約定交納租賃費及租賃期限屆滿后一直占有使用租賃標的物的事實存在，雙方的權利義務具有連續(xù)性，與其證明提起訴訟未超過訴訟時效具有關聯(lián)性，予以采信；被告提供的證3、4關于間接損失證明雖具有一定的客觀性，但未提供原告不履行合同義務、造成其間接損失的直接證據(jù)，與其證明目的缺乏完整性與合法性，不予采信。根據(jù)當事人的陳述和經審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：1995年11月7日，原告興城四村（甲方）以興城四村經濟聯(lián)合社名義與被告付某某（乙方）簽訂房產租賃協(xié)議書一份，將原告所屬坐落于遷西縣喜峰路西的廠房及院落一處承租給被告，協(xié)議約定：“一.租賃項目：權屬甲方的廠房及院落（廠房5間、院落西至煤站、東至甲方樓西5米處、北至現(xiàn)礦山經銷公司墻、南至李文興廠房后檐）。二.租賃期限：10年，自1996年1月1日至2006年12月31日。三.租賃及租金交納辦法：前五年即96年1月1日至2001年12月31日租金每年1.8萬元，后五年即2002年1月1日至2006年12月31日租金每年2.8萬元，10年租金合計23萬元。上交租金，每半年交付一次，每年的1月1日至1月5日內交付本年度租金的一半，每年的7月1日至5日內交付本年度租金的另一半。四.乙方在租賃期間須正常使用、維護甲方的廠房，財產不受損失，做到隨用隨修，費用由乙方自負。五.乙方須按時交納租金，每逾期一天，須向甲方交納承包費總額1%的滯納金，但最多不能逾期5日，否則算乙方違約。六.合同的變更、解除及違約責任。（一）本協(xié)議履行期間如發(fā)生不可抗力的自然災害或國家政策原因不屬于雙方違約。（二）本協(xié)議的變更、補充條款由雙方協(xié)商后，由雙方簽字、蓋章后共同解決。（三）本協(xié)議甲乙雙方應嚴格遵守，如一方無故違約，應給付對方按余下租金20%的違約金。（四）本協(xié)議不因法定代表人的變更而變更。七.協(xié)議期滿后乙方須返還原物（自然損失除外），在同等條件下乙方享有優(yōu)先權”。在房產租賃協(xié)議履行過程中，被告對租賃的廠房院落進行了改善，施工增設了廠房設備，從事經營車輛維修業(yè)務。租賃期間向原告支付租賃費14160元。自1996年1月1日起至2006年12月31日止及租期屆滿后至2015年12月31日期間的租賃費合計人民幣495840元[1.8萬元×5年+2.8年×（6年+9年）-14160元]，被告未按合同約定向原告支付租金。租期屆滿后至今，原、被告雙方未續(xù)簽房產租賃協(xié)議，但被告一直租賃占有使用該廠房及院落。
原告遷西縣興城鎮(zhèn)興城四村村民委員會（以下簡稱“興城四村”）與被告付某某租賃合同糾紛一案，本院于2017年3月30日立案后，依法適用簡易程序，2016年5月3日公開開庭進行了審理。原告興城四村法定代表人蔣東梅及其委托訴訟代理人趙國才、奚新嵐，被告付某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租賃關系中，出租人最主要的義務是按合同約定將租賃物交付承租人并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途；承租人最主要的義務是按照約定支付租金并按照約定的方法或租賃物的性質使用租賃物。租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。本案中，原告興城四村與被告付某某于1995年11月7日簽訂的租期為10年的房產租賃合同早已屆滿，且自2006年12月31日租期屆滿后至今已達10年之久，此間被告一直租賃使用租賃物，應當按照合同約定積極履行向原告支付租金并承擔違約責任的義務。依據(jù)《合同法》第223條規(guī)定，原、被告簽訂合同時未對租賃房產及院落的“用途”進行約定，履行過程中被告對租賃物的改善及增設他物情形，雙方雖未就合同的變更等按合同第六條第二項約定簽訂補充條款，但原告作為出租人知道后不表示反對，且符合租賃合同的實際經營目的，此行為應視為租賃期間的善意添附。在不定期租賃期間，原告提出解除合同的請求，雖于法有據(jù)，可以解除合同，但根據(jù)租賃合同當事人雙方應承擔的主要義務，“協(xié)議期滿后乙方須返還原物（自然損失除外），在同等條件下乙方享有優(yōu)先權”的約定，結合本案中簽訂合同的租期10年及租期屆滿后使用10年的實際情況，在沒有證據(jù)證明合同目的、用途須改變及如何行使優(yōu)先權的情形下，消除因解除合同添附物權的變動所造成的當事人之間利益的不平衡，應當賦予雙方一定的協(xié)調處理期限，期限以6個月為宜。合同中既有“交納租金逾期5日視為違約”的滯納金條款，又有違約方“應給付對方按余下租金20%的違約金”的約定，具有重復性，應當以訂立合同時可預見的合同價款總額為限的20%支付違約金，即被告支付違約金為43168元[（23萬元—14160元）×20%]。被告以原告提起訴訟超過二年訴訟時效、原告違約在先并給被告造成經濟損失要求賠償予以抗辯，證據(jù)不足，不予支持。綜上所述，為維護當事人的合法權益，依照《中華人民共和國合同法》第二百一十二條、第二百二十三條、第二百二十六條、第二百二十七條、第二百三十五條、第二百三十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條第二款、第六十四條第一款，最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第六十四條、第六十六條之規(guī)定，判決如下：

一、依法解除原告遷西縣興城鎮(zhèn)興城四村村民委員會與被告付某某于1995年11月7日簽訂的“房產租賃協(xié)議書”。被告于本判決生效之日起6個月內將租賃的廠房和院落返還給原告；二、被告付某某于本判決生效之日起五日內一次性給付原告遷西縣興城鎮(zhèn)興城四村村民委員會自1996年1月1日起至2015年12月31日止的租賃費人民幣495840元、違約金43168元；三、被告付某某于本判決生效之日起五日內一次給付原告遷西縣興城鎮(zhèn)興城四村村民委員會自2016年1月1日起至本判決生效之日止按年租金2.8萬元標準支付租賃費；四、駁回原告遷西縣興城鎮(zhèn)興城四村村民委員會的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費8808元減半收取4404元，由被告付某某負擔。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級人民法院。

審判員　付　有

書記員：付曉超