遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司
王會軍
石連山
李宏彥

原告（反訴被告）:遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司住所地:河北省唐山市。
法定代表人:張錦華，該公司經(jīng)理。
委托代理人:王會軍。
被告（反訴原告）:石連山，居民。
委托代理人:李宏彥。
原告（反訴被告）遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司與被告（反訴原告）石連山租賃合同糾紛一案，原告于2014年3月13日向本院提起訴訟，被告石連山于2014年3月27日提起反訴，本院于2014年9月23日作出（2014）遵民初字第1717號
民事判決。
判后被告石連山不服，向唐山市中級人民法院
提起上訴。
唐山市中級人民法院
于2014年12月8日作出（2014）唐民四終字第888號
民事裁定書
，撤銷（2014）遵民初字第1717號
民事判決，發(fā)回我院重新審理。
本院依法另行組成合議庭，公開開庭進行了審理。
原告（反訴被告）遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司的委托代理人王會軍，被告（反訴原告）石連山及其委托代理人李宏彥到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司訴稱:被告與原告于2012年2月16日簽訂《天潤商場租賃合同》，原告將天潤購物商場一層?xùn)|廳面積為1038平方米的場地租賃給被告，合同租賃期限為2012年5月1日至2018年4月30日，合同約定一至三年的租金為1.7元／平方米／天，被告另按照0.5元／平方米／天支付物業(yè)管理費用。
租金和物業(yè)管理費用均為上交，其中租金按季度支付，物業(yè)費按年支付；被告逾期繳納費用的，每逾期一天按拖欠各項費用的三倍支付違約金；合同還對雙方其他權(quán)利義務(wù)作了明確約定。
但在租賃經(jīng)營期間，被告只支付了半年的租金及一年的物業(yè)服務(wù)費，原告一直催要此兩項費用及違約金，但是被告一直找各種理由推拖，直至2013年12月17日，被告在未通知原告的情況下私自撤場，且拒不交納各項費用。
無奈之下，原告將被告訴至法院
，要求:1、解除原、被告于2012年2月16日簽訂的《天潤商場租賃合同》；2、要求被告給付本案立案之前的房屋租金825682.75元，物業(yè)費164004元，合計989686.75元，本案立案之日起至判決解除合同生效期間按每天2283.6元給付房屋租金和物業(yè)費；3、要求被告按照銀行同期貸款利率的四倍標準，給付逾期支付租金期間相應(yīng)租金的違約金，約168505.28元；4、要求被告自2013年5月1日起至實際付清之日止，按照日千分之一標準，給付拖欠物業(yè)費164004元的違約金；5、訴訟費用由被告承擔。
被告石連山辯稱:一、原告訴狀所言不實，答辯人撤場事出有因，并電話告知經(jīng)原告同意，現(xiàn)在以此為由起訴答辯人沒有任何道理。
2012年2月16日，原告與答辯人簽訂《天潤廣場租賃合同》，答辯人租賃了原告天潤購物1038平方米商場。
在原告招商簽訂合同時，原告曾承諾創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，保證商場正常運營，這在雙方簽訂的合同中也明確約定，但在經(jīng)營過程中，原告根本未履行其承諾，導(dǎo)致天潤購物因原告經(jīng)營管理不善商戶紛紛退場，嚴重影響了答辯人的正常經(jīng)營，答辯人因此產(chǎn)生經(jīng)營損失100多萬元，后因?qū)嵲陔y以維持，答辯人于2013年12月找到原告要求解除合同并撤場，當時原告對被告的要求未提出任何異議，答辯人才撤場，如果原告不同意，答辯人撤場時有大量的家電物品不可能順利撤場。
此外原告2014年春節(jié)曾找到答辯人要求再次入駐并承諾給予更大優(yōu)惠。
因此雙方租賃合同早已協(xié)商解除，答辯人并不是私自撤場，而是經(jīng)原告同意正常退場，原告之辭不應(yīng)采信。
二、答辯人并未拖欠原告租金及物業(yè)費，上述費用是原告向所有商戶承諾免除的，原告主張于法無據(jù)，應(yīng)予駁回。
原、被告雙方簽訂合同后一直交納租金和物業(yè)費，但自2012年9月起，因原告經(jīng)營管理問題，導(dǎo)致天潤購物管理混亂，客流量大減，入駐商戶合法權(quán)益無法得到保障，包括樂天瑪特超市在內(nèi)大批商戶撤場，撤場率達90%，剩余商戶包括答辯人無法維持經(jīng)營。
為留住商戶，原告組織剩余商戶召開會議，承諾給未撤場的商戶免除租金半年（從2012年10月至2013年4月），在此期間原告繼續(xù)招商，因沒有進展，原告繼續(xù)承諾給在駐商戶免租金，不許撤場，原告還在2013年5月以后招商過程中通過電視字幕廣告、電臺廣播及門口招商廣告進行宣傳，明確說明商場入駐率不足70%免收租金及物業(yè)費，這是全遵化市民眾所周知的事實，因此在這段時間根據(jù)原告的承諾，被告無需交納租金和物業(yè)費。
三、原告在履行租賃合同過程中存在重大違約行為，導(dǎo)致答辯人遭受重大損失，答辯人將依法提出反訴，追究原告相關(guān)責任。
原告在簽訂租賃合同時明確承諾“創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，保障商場正常運營”，但因原告管理問題，造成大量商戶退場，商場無法正常經(jīng)營。
原告在商場已產(chǎn)生重大問題的情況下，不顧慮商戶利益，擅自單方?jīng)Q定關(guān)門閉戶修理停車場，致使在長達一個月的時間里商場沒有客戶，造成答辯人客戶流失，經(jīng)營虧損，在不到兩年的時間里經(jīng)營虧損100多萬元，并因無法繼續(xù)經(jīng)營而解除合同撤場，因此又產(chǎn)生裝修損失200多萬元，這些損失因原告違約引起，答辯人依法提起反訴，追究原告相關(guān)責任。
四、2012年天潤購物招商，北國電器入駐商場內(nèi)與商場簽訂了六年合同，商場一樓東廳1038平米場地。
當時招商沒有說明簽訂的合同分經(jīng)營合同和外街門市合同，五月一日商場正式開業(yè)，我們按照商場合同規(guī)定按時交納了一年的物業(yè)費及第一、第二季度租金。
商場經(jīng)營不到半年，由于管理不當造成大批商戶提前撤場，凌亂不堪，沒有客流，由此可見若大的商場，經(jīng)營不到半年面臨倒閉，因此按雙方簽訂的廣場租賃合同（第六條第2項第（1）款規(guī)定，甲方應(yīng)為乙方創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，保證購物中心的正常運營）無法繼續(xù)履行。
五、更換了原來的團隊，聘了新團隊北京管理人員，在商場大廳召開會議，給商場內(nèi)剩余商戶免收租金，等待招商，但二個月過去，只見商戶還在紛紛撤場，商場并沒有采取措施挽留商戶，誰愿意撤就撤，致使越來越凌亂不堪，基本整天沒有幾個人進來，無法正常經(jīng)營，若大的商場一樓只剩下我們北國電器和兩三個小攤位，但小攤位也只有老板自己看攤，辭掉了服務(wù)員，因為租金都難以支撐下去。
六、北京團隊沒有兩三個月就走了，商場又換了新的管理人員，聘了唐山的高總，高總來了再次在一樓大廳給剩余商戶開會，說我們正在招商，給商戶繼續(xù)免收租金，招大批溫州商戶入駐，人家是來人看了，但看到整個商場七零八落，面目全非，根本沒有客源，招商失敗。
七、商場再次換人，由金源過來的李總繼續(xù)招商，2013年6月份，公開電視字幕、門前大廣告牌、單頁，推出全面招商，8月份負一層大型超市，樂天瑪特宣布撤店，整個商場癱瘓。
整個大商場一天沒有幾個人進來，于是12月份我們面臨巨大的損失無奈撤場。
八、我門簽訂的合同是六年，前期投入巨大，損失巨大，商場未能按合同去履行為商戶創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境保證正常運營，損害了廣大經(jīng)銷商的利益，還反告我們商戶，法理不容，望法院
給我們一個公正的判決。
九、我們在商場的刷卡金11萬多，商場至今未退還，進場時裝修100多萬元的損失，70多萬元的經(jīng)營損失已經(jīng)反訴，請求法院
支持我們的合法訴求。
十、2013年12月17日我方經(jīng)商場同意，合同已解除，場地已交還。
對方向我方主張租金和利息計算到2014年3月無任何道理，即無事實依據(jù)，也無法律依據(jù)。
反訴原告（被告）石連山訴稱:2012年2月16日，反訴人與被反訴人簽訂《天潤廣場租賃合同》，反訴人租賃了原告天潤購物1038平方米商場。
為此，反訴人按合同約定向被反訴人支付了兩個季度的租金及一年的物業(yè)費。
在《天潤廣場租賃合同》中，被反訴人向反訴人承諾“創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，保障商場正常運營”。
但在經(jīng)營過程中，被反訴人根本未履行其承諾，在不到半年時間里，因其經(jīng)營管理不善導(dǎo)致商戶紛紛退場，為留住商戶，被反訴人給在場商戶開會，承諾給未撤場的商戶免除租金半年（從2012年10月至2013年4月），在此期間被反訴人繼續(xù)招商，但沒有任何進展，因此繼續(xù)承諾給在駐商戶免租金，讓商戶們撐著，不許撤場。
被反訴人還在2013年5月以后招商過程中通過電視字幕廣告、電臺廣播、彩頁及在門口設(shè)招商廣告牌等形式進行宣傳，公開承諾商場入駐率不足70%免收租金。
因為有此優(yōu)惠，反訴人同時考慮攤位大、投資大、員工開支大、裝修費用大，短期內(nèi)難以收回，員工安置問題難以解決，盼望商場形式好轉(zhuǎn)才苦撐到2013年12月，因?qū)嵲陔y以維持，才找到被反訴人要求解除合同，在被反訴人同意后撤場，被反訴人起訴反訴人給付租賃費、物業(yè)費及違約金沒有任何道理。
反訴人在經(jīng)營過程中無任何違約行為，被反訴人違反“創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，保障商場正常運營”的承諾，因管理不善，導(dǎo)致合同不能履行，給反訴人造成商場裝修損失120萬元、經(jīng)營損失30萬元，并于2014年2月21日單方關(guān)閉天潤廣場，已構(gòu)成根本違約，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第107條 ?、第113條 ?第1款 ?之規(guī)定，應(yīng)承擔違約責任，賠償因違約給反訴人造成的損失，特依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第51條 ?、第140條 ?之規(guī)定，提起反訴，要求判令
被反訴人賠償反訴人裝修損失120萬元、經(jīng)營損失30萬元，共計人民幣150萬元；由被反訴人承擔本案全部訴訟費用。
反訴被告（原告）遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司辯稱:反訴內(nèi)容與事實不符，應(yīng)依法駁回其反訴請求。
1、雙方之間的《天潤廣場租賃合同》及《遵化天潤廣場物業(yè)服務(wù)合同》合法有效，應(yīng)受到法律的保護。
2、原告從未承諾免除被告租金，而被告逾期支付租金和物業(yè)費是不爭的事實，構(gòu)成根本違約，原告要求解除合同合法有據(jù)。
3、原告沒有任何違約行為。
4、被告顯然屬于外街戶。
5、被告一直沒有向原告交接場地，應(yīng)視為被告一直在使用場地，被告應(yīng)支付期間的租金。
6、原告主張被告支付逾期租金及違約金，合法有據(jù)。
7、被告的確向原告繳納了履約保證金20000元及裝修保證金10000元，另外，商場實行統(tǒng)一購物卡政策，至今在原告處的卡款為81211.23元，以上共計111211.23元，原告同意一并處理。
審理中，原、被告雙方對下列事實產(chǎn)生爭議:一、被告租賃的場地是否為臨街商鋪、被告是否已經(jīng)將租賃房屋返還給原告以及租賃房屋的現(xiàn)狀；二、原告方主張解除租賃合同是否符合法律規(guī)定或合同約定，原、被告雙方是否存在違約行為。
三、因違約行為給原、被告雙方所造成的實際損失。
一、被告租賃的是否為臨街商鋪、被告是否已經(jīng)將租賃房屋返還給原告以及租賃房屋的現(xiàn)狀。
原告主張:被告石連山租賃的是臨街商鋪、雙方?jīng)]有就返還場地進行過協(xié)商，被告的北國電器牌匾還在懸掛，場地并沒有返還也沒有進行交接手續(xù)。
為證明其主張成立，原告向本院提交如下證據(jù):1、原告與商戶簽訂的《天潤廣場租賃合同》復(fù)印件7份、《經(jīng)營合同書
》復(fù)印件4份，用以證明其與臨街商戶簽訂的是《天潤廣場租賃合同》，而與內(nèi)場商戶簽訂的是《經(jīng)營合同書
》，合同形式不一樣；同時證明與被告石連山簽訂的是《天潤廣場租賃合同》，與臨街商戶的合同是一致的。
經(jīng)質(zhì)證，被告方對上述證據(jù)的證明目的有異議，辯稱上述兩種合同形式不能證明被告租賃的是臨街商鋪，理由為:1、其他臨街商戶都是獨立封閉的空間，而被告租賃的場地是商場內(nèi)的一部分，與商場相連相接，不符合臨街商鋪獨立封閉的特點。
2、臨街商鋪都是自己控制開門關(guān)門及營業(yè)時間，而被告所租賃的場地是受整個商場的營業(yè)時間限制的，而且由商場控制出入。
3、開業(yè)時臨街商戶不享受商場的抽獎活動，而被告是和內(nèi)部的商戶一樣參與抽獎活動的。
4、顧客到臨街商鋪購物不能用商場的購物卡，而被告和內(nèi)部商戶一樣，可以用購物卡，至今商場還欠被告購物卡款11萬余元。
5、原告以被告有熒光字幕和門頭廣告為由認定被告所租是臨街商鋪是不能成立的，這兩項都是按商場的整體布局設(shè)計的，是經(jīng)商場同意的，因為被告租賃的場地面積大，而且給商場帶來了大量的顧客。
6、原告以與被告簽訂的是租賃合同而與其他商戶簽訂的是經(jīng)營合同為由證明被告所租場地為臨街商鋪是不能成立的，被告作為主力商戶與原告簽訂合同的時間較早，所簽的合同是原告提供的格式合同。
原告實際都是按平米收費，不能證明被告租賃的是臨街商鋪。
7、被告有經(jīng)過公證的現(xiàn)場示意圖，足以證明被告方租賃的場地是商場內(nèi)部的一部分，應(yīng)該免除租金。
8、所有臨街商戶的合同與被告的合同不一樣，其他臨街商鋪都有門頭號
，而被告的沒有，被告租賃的只是使用場地面積，而其他臨街商戶都是100-200平米。
2、該租賃場地外觀打印照片三張，用以證實被告未將租賃場地返還。
經(jīng)質(zhì)證，被告對該照片的真實性沒有異議，辯稱照片反映的內(nèi)容是現(xiàn)狀，但是因為原告的原因致使被告經(jīng)營不下去所以沒有拆除，不能證明合同沒有解除。
3、補充協(xié)議一份，內(nèi)容為:“補充協(xié)議甲方:遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司乙方:石連山甲乙雙方本著精誠合作、互惠互利、共同發(fā)展的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就乙方預(yù)交租金及確定起租日期之事宜訂立此協(xié)議，此協(xié)議為甲乙雙方所簽訂的《天潤廣場租賃合同》之補充條款。
為充分利用天潤廣場優(yōu)越的場地資源，盡早催熟其商業(yè)氛圍，同時體現(xiàn)雙方合作之誠意，實現(xiàn)共同發(fā)展、繁榮商圈之目的。
結(jié)合目前商場現(xiàn)狀，其主力商戶樂天瑪特超市已于2011年12月31日正式開業(yè)，現(xiàn)北外街商鋪也已具備試營業(yè)條件。
現(xiàn)規(guī)定乙方需將約定的租金在2012年1月20日之前付與甲方，甲方保證在商場正式開業(yè)之日起開始計算乙方租金（目前暫定商場開業(yè)日期為2012年4月20日，以實際開業(yè)時間為準），乙方在達到甲方管理要求及符合國家相關(guān)法律法規(guī)管理規(guī)定的前提下，在起租日之前，可享受免租金待遇。
甲方:遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司乙方:石連山”。
用以證實被告方租賃的場地是外街商鋪，商場出租的外街商鋪全部采用租賃合同，商場內(nèi)的商戶簽訂是經(jīng)營合同。
經(jīng)質(zhì)證，被告對該證據(jù)的真實性沒有異議，但辯稱對原告的證明目的有異議，補充協(xié)議不能證實其租賃的是外街商鋪，商場管理規(guī)定能說明這一點，管理規(guī)定中被告要按原告的安排統(tǒng)一開門統(tǒng)一關(guān)門，該地點與商場里邊是相通的，因此被告所租賃的1038平方米不是外街商場，應(yīng)按內(nèi)場商戶對待，只是多了一個消防通道和入口，被告的經(jīng)營活動都要受到原告方的制約和管理。
被告石連山主張:被告所租場地不是臨街商鋪，2013年12月17日已經(jīng)將場地返還給原告，2014年2月21日天潤購物整體閉店。
為證明其主張成立，被告向本院提交如下證據(jù)予以證實:1、（2014）遵證經(jīng)字第134號
公證書
一份，內(nèi)容為:“申請人:石連山，男，公民身份證號
碼:××公證事項:保全證據(jù)申請人石連山于二0一四年十月二十七日來到本處稱:二0一二年申請人和遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司簽訂了《天潤廣場租賃合同》及《補充協(xié)議》，在天潤購物商場內(nèi)經(jīng)營家用電器。
為了證明申請人經(jīng)營使用的場地與天潤購物商場是通透的，也是內(nèi)部商戶之一，而不是獨立門市，特向本處申請對其原經(jīng)營場地的位置、現(xiàn)狀錄像過程進行保全證據(jù)。
根據(jù)《中華人民共和國公證法》、《公正程序規(guī)則》的規(guī)定，本公證員與公證員張悅以及申請人石連山、在場人李宏彥、北國電器經(jīng)理唐福國、攝像人趙健于二0一四年十月二十八日九時九分共同來到遵化市文禮西街南側(cè)天潤購物門口處。
在公證人員的監(jiān)督下，由北國電器經(jīng)理唐福國引領(lǐng)并介紹，上述人員共同從天潤購物正門進入天潤購物一層大廳，大廳門口左側(cè)有“天潤購物服務(wù)中心”、“天潤購物簡介牌”和“天潤購物布局圖”的展示牌，從1F導(dǎo)購牌進入一層大廳東側(cè)，沿主通道來到申請人原經(jīng)營的家用電器展區(qū)，沿該展區(qū)商場內(nèi)南北方向的主通道向北步行至天潤購物一層大廳東側(cè)的貼著“天潤購物入口”的北門口，上述人員共同走出天潤購物商場。
攝像人員趙健對上述過程進行了錄像。
公證員現(xiàn)場取得SONY錄像帶一盤。
依據(jù)SONY錄像帶刻制光盤一式兩張。
公證人員對SONY錄像帶進行了封存，趙健在封口處簽名予以確認。
北國電器經(jīng)理唐福國繪制《保全證據(jù)現(xiàn)場路線示意圖》一份。
茲證明本公證書
所附《保全證據(jù)現(xiàn)場路線示意圖》（附件1）的復(fù)印件與原件相符；所附光盤一張（附件2）系依據(jù)攝像人趙健現(xiàn)場拍攝的SONY錄像帶所刻制，與實際情況相符，另一張光盤及SONY錄像帶現(xiàn)保存于我處，保存SONY錄像帶的證物袋封口處趙健簽名屬實。
附:1、《保全證據(jù)現(xiàn)場路線示意圖》復(fù)印件一份2、光盤一張中華人民共和國河北省遵化市公證處公證員:王秋梅二0一四年十一月七日（河北省遵化市公證處）”。
用以證明被告租賃的場地在商場一層樓內(nèi)，不屬于臨街商鋪。
經(jīng)質(zhì)證，原告對上述證據(jù)提出異議，辯稱所有的臨街商鋪和內(nèi)場商戶都在商場建筑體的樓內(nèi)，被告經(jīng)營的場地與商場是否相通，并不是區(qū)別臨街商鋪的標準，如果被告不撤場，商場內(nèi)閉店后被告完全可以繼續(xù)經(jīng)營。
2、該視頻恰恰證明被告的經(jīng)營場地是通過東門直接面向街面的，其位置能夠獲得更好的客源和客流量，也能夠單獨的通過東門繼續(xù)經(jīng)營不受其他商戶閉店的影響。
2、現(xiàn)場照片復(fù)印件兩組13張，用以證明被告租賃的場地在商場一層樓內(nèi)，不屬于臨街商鋪。
經(jīng)質(zhì)證，原告對上述證據(jù)提出異議，辯稱照片的拍攝時間和地點反映不出來，原告不予認可；天潤購物的簡介和布局圖對于臨街商鋪和內(nèi)場的情況都做了說明，從照片上看并不能說明被告屬于哪種商戶。
3、天潤購物閉店公告照片一張，內(nèi)容為:“閉店公告天潤購物因涉及調(diào)整業(yè)態(tài)規(guī)劃布局，即日起暫停營業(yè)，再次開業(yè)時間另行通知。
相關(guān)事宜請咨詢6958800，如有不便，敬請諒解。
天潤購物2014-2-21”。
經(jīng)質(zhì)證，原告辯稱日期是對的，確實是在2014年2月21日閉店，但針對的并不是被告，被告可以正常經(jīng)營。
二、原告方主張解除租賃合同是否符合法律規(guī)定或合同約定及原、被告雙方是否存在違約行為。
原告主張:被告未按照合同約定按時繳納租金，違反合同約定，原告主張解除租賃合同符合法律規(guī)定。
被告主張:原告存在違約行為，其未能實現(xiàn)其保障的營造良好的經(jīng)營環(huán)境，致使被告遭受損失。
為證明其主張成立，向本院提交如下證據(jù)予以證實:1、北國電器員工劉英蓮的書
面證明并出庭作證，內(nèi)容為:“我是天潤購物北國電器的員工，2012年5月1日開業(yè)，開業(yè)3個月后大部分商戶紛紛撤離，由于商場沒有留住商戶，很少有顧客進來，造成了我們電器銷售直線下降，幾乎天天沒有銷售，造成員工工資下降，造成員工流失，攤位所剩無幾，只剩旁邊的賣包、賣玉的小攤位，也只有老板看攤，沒有雇員，商場難以維持，無法正常營業(yè)。
我們唐經(jīng)理和其他商戶參加商場會議，天潤領(lǐng)導(dǎo)向商戶承諾免收租金招商，但一直未招進商戶，我們只看到不收房費商戶也無法維持，不斷有客戶搬出。
以上情況完全屬實。
證明人:劉英蓮2014年3月25日。
”經(jīng)質(zhì)證，原告辯稱對證人陳述的前半部分有異議，其證言與被告所述相互矛盾，證人是被告方工人，他們有利害關(guān)系，所以證言不真實。
2、熊正林的書
面證明一份，內(nèi)容為:“我是原天潤購物商戶，2012年4月份入駐，5月1日開業(yè)，以開業(yè)計租金，但由商場運營3個月后，由于管理不善，商戶紛紛撤場80%到90%，商場不能正常運行，9月份商場在一樓大廳給在場商戶開會，王總向商戶承諾免收房租，當時開會我們商戶都在場。
2013年5月份未經(jīng)商戶同意修外停車場，商場單方關(guān)閉門前停車場一個月，給商戶造成了更大的經(jīng)營損失，無法經(jīng)營，后商場又換高總、李總，向商戶承諾招商不到70%，免收租金、物業(yè)費，以字幕、廣告、單頁、門前廣告牌的形式繼續(xù)招商，但至今未招到商戶，造成商場無法正常運行。
以上情況完全屬實。
證明人:熊正林2014年3月23日。
”經(jīng)質(zhì)證，原告辯稱對該證明有異議:1、證人沒有出庭，證明簽字的真實性無法核實；2、證明是電腦打印形成并非證人自己書
寫；3、沒有提供證人與其公司的租賃合同，不能證明其到底是否是原告方商戶；4、證明內(nèi)容不屬實且與被告所述相矛盾，不存在商場運營三個月，商戶紛紛撤場情況，商場對商戶承諾不到70%免收租金這種情況是不存在的；5、證明人顯然對于商場的情況不了解，商場內(nèi)部已經(jīng)閉店但證明上說至今未招到商戶，與事實明顯不符。
3、徐繼剛的書
面證明一份，內(nèi)容為:“我是天潤購物商戶，2012年4月份入駐，5月1日開業(yè)，以開業(yè)計租金，但由商場運營3個月后，由于管理不善，商戶紛紛撤場80%到90%，商場不能正常運行，9月份商場在一樓大廳給在場商戶開會，王總向商戶承諾免收房租，當時開會我們商戶都在場。
2013年5月份未經(jīng)商戶同意修外停車場，商場單方關(guān)閉門前停車場一個月，給商戶造成了更大的經(jīng)營損失，無法經(jīng)營，后商場又換高總、李總，向商戶承諾招商不到70%，免收租金、物業(yè)費，以字幕、廣告、單頁、門前廣告牌的形式繼續(xù)招商，但至今未招到商戶，造成商場無法正常運行。
以上情況完全屬實。
證明人:徐繼剛南國翡翠2014年4月17日。
”經(jīng)質(zhì)證，原告辯稱對該證明有異議:1、證人沒有出庭，證明簽字的真實性無法核實；2、證明有涂改且是電腦打印形成并非證人自己書
寫；3、沒有提供證人與其公司的租賃合同，不能證明其到底是否是原告方商戶；4、證明內(nèi)容不屬實且與被告所述相矛盾，不存在商場運營三個月，商戶紛紛撤場情況，商場對商戶承諾不到70%免收租金這種情況是不存在的；5、證明人顯然對于商場的情況不了解，商場內(nèi)部已經(jīng)閉店但證明上說至今未招到商戶，與事實明顯不符。
4、天潤購物招商彩頁原件一份，其中“招商政策”的內(nèi)容為:“1、入駐商戶達到70%以前免收租金；2、報名前30名品牌商戶給予特殊政策支持！”用以證明天潤購物在原有商戶紛紛退場的情況下重新招商，公開承諾入住商戶達到70%以前免收租金。
經(jīng)質(zhì)證，原告辯稱對該宣傳廣告彩頁的真實性需核實一下，該證據(jù)并沒有具體時間，且發(fā)布的廣告彩頁明顯是針對的是新入住的商戶，如果對老商戶不會以宣傳單的形式做說明，并且該宣傳單已經(jīng)說明是進行購物中心的規(guī)劃調(diào)整，為了提升整個商場的商業(yè)氣氛，是商場的正常的經(jīng)營行為，與被告所述商戶紛紛退場沒有任何關(guān)系。
5、照片11張，用以證明天潤廣場未能給入場商戶創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，未能保證購物中心的正常運營，所以紛紛撤場。
經(jīng)質(zhì)證，原告辯稱上述照片均無拍攝時間，且拍攝的都是在2014年2月21日閉店之后的情況，該證據(jù)無法證實被告的證明目的，原告認為良好的經(jīng)營環(huán)境并不是保證所有商戶都在場，而且不是保證其他商戶的營業(yè)率，更不是保證被告在這兒經(jīng)營就能賺錢，而是在硬件環(huán)境上達到被告經(jīng)營所需要的一些硬件需求，能夠使其正常營業(yè)不受其他因素的阻止和干擾，現(xiàn)在整個商場的外街戶均在正常經(jīng)營，是被告自行撤場與原告無關(guān)。
審理中，本院調(diào)取并向原、被告雙方出示了下列證據(jù):1、法院
對天某某寶利來蛋糕店店長徐文靜所做的調(diào)查筆錄。
主要內(nèi)容為:徐文靜稱該店與商場沒有通道，營業(yè)時間由自己掌握。
經(jīng)質(zhì)證，原告對該調(diào)查筆錄內(nèi)容無異議，但辯稱根據(jù)雙方的廣場租賃合同第5條第5項規(guī)定，營業(yè)時間應(yīng)按照商場的要求。
被告對該調(diào)查筆錄內(nèi)容無異議。
2、法院
對天某某漢江潮烤肉店店長李艷娜所做的調(diào)查筆錄。
主要內(nèi)容為:李艷娜稱該店與商場沒有通道，營業(yè)時間由自己掌握。
經(jīng)質(zhì)證，原告對該調(diào)查筆錄內(nèi)容無異議，但辯稱根據(jù)雙方的廣場租賃合同第5條第5項規(guī)定，營業(yè)時間應(yīng)按照商場的要求。
被告對該調(diào)查筆錄內(nèi)容無異議。
三、因違約行為給原、被告雙方所造成的實際損失。
原告主張:被告應(yīng)給付原告物業(yè)費及租金，租金按合同約定被告應(yīng)按季度上交款，原告主張2012年11月1日至2013年2月1日的租金自2012年11月1日至法院
判決解除合同之日止；2013年2月1日至5月的租金自2013年2月1日至法院
判決解除合同之日止；2013年5月1日至8月1日的租金自2013年5月1日至法院
判決解除合同之日止；2013年8月1日至11月1日的租金自2013年8月1日至法院
判決解除合同之日止；2013年11月1日至2014年2月的租金自2014年11月1日至法院
判決解除合同之日止，2014年2月1日至2014年5月1日的租金自2014年2月1日至法院
判決解除合同之日止，2014年5月1日之后的租金自2014年5月1日起至法院
判決解除合同之日止計算違約金，以上每季度租金的數(shù)額為161019.75元，逾期期間根據(jù)合同約定按照逾期交納租金的3倍，原告主動調(diào)整為中國人民銀行同期同檔次銀行貸款利率的4倍計算違約金。
物業(yè)服務(wù)費違約金自2013年5月1日起計算到法院
實際判決之日止，數(shù)額是189435元，標準根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同按每日千分之一計算。
被告主張:其不欠原告方租金，是原告方?jīng)]有保證商場的正常運營，商場在開會的過程中提出給商戶免交租金，因原告未能保證良好的經(jīng)營秩序，其應(yīng)賠償因此而給被告造成的損失。
為證明其主張成立，被告向本院提交如下證據(jù):1、遵化市北國電器商城2012年、2013年天潤店全年統(tǒng)計表各一份，用以證實被告經(jīng)營的實際損失為718183.99元，但其只主張30萬元，2012年5月1日從一開始入場一直到2013年12月份撤場的損失，損失包括工人工資、水電費、廣告活動費用等。
經(jīng)質(zhì)證，原告辯稱該證據(jù)與其無關(guān)，原告已經(jīng)完全履行了合同，被告方是自己經(jīng)營，自負盈虧，該證據(jù)都是被告單方填寫，原告不予認可。
2、天津市覽光科技有限公司等23個廠家出具的證明23份，主要內(nèi)容均為:證明北國電器入駐天潤購物，為我單位××品牌設(shè)計展廳××平米，裝修費用（包括人工費、材料費等）××元，由北國電器墊付金額××元，使用期限5年以上，完成我單位銷售額××元后由我單位支付該裝修費用。
特此證明證明單位公章。
北國電器商場的展位設(shè)計、裝修費記賬憑證22份。
用以證明商戶如果經(jīng)營良好，裝修費用廠家可以擔負，并且被告已實際支出裝修費用1253500元，被告主張原告賠償損失120萬元。
經(jīng)質(zhì)證，原告辯稱該證據(jù)與其無關(guān)，其已經(jīng)完全履行了合同；記賬憑證是被告單方書
寫，原告不認可；對于廠家證明不予認可，證明內(nèi)容除了數(shù)額全部都是打印的，內(nèi)容完全一致，而且作為證明單位，對于具體的人工費和材料費，沒有其他證據(jù)不能證明實際花銷費用，缺乏實際工人的證明。
因此，由于被告的違約行為自行撤場，對于裝修及裝飾物原告要求被告拆除，原告沒有任何違約行為，對于被告方要求的損失全部不予認可。
本院認為:原告遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司與被告石連山于2012年2月16日簽訂的《天潤廣場租賃合同》、《遵化天潤廣場物業(yè)服務(wù)合同》，《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示且已實際履行，該合同合法有效，原、被告雙方均應(yīng)按合同約定，遵循誠實信用原則，根據(jù)合同性質(zhì)、目的等全面履行各自的義務(wù)。
本案中，原、被告雙方就合同約定的租賃場地是否為臨街商鋪產(chǎn)生爭議。
被告石連山租賃原告場地銷售電器，該場地位于天潤商場一層?xùn)|側(cè)，緊鄰天潤購物商場東門入口處，該入口系通往整個天潤購物商場的通道之一，并非為被告所租場地設(shè)置的專用通道。
另，被告石連山在經(jīng)營過程中營業(yè)時間與內(nèi)場商戶一致，且統(tǒng)一銷售商品價格標簽、員工服裝、收銀等，顧客可以用天潤商場購物卡消費購物，同時參加天潤購物商場組織的海報促銷、抽獎等各項活動。
原、被告雙方簽訂的租賃合同雖與其他臨街商戶簽訂的合同形式一致，但其他臨街商鋪均為獨立門市，有單獨專用出入通道，營業(yè)時間、收銀等均由商戶自己掌握，故根據(jù)被告石連山租賃場地的外觀、商場的整體布局及具體營業(yè)情況，不宜認定被告租賃的場地為臨街商鋪，因此原告承諾入駐商戶不達到70%免收租金的承諾應(yīng)適用于被告，原告稱被告違反合同約定，要求被告給付房屋租金、物業(yè)費及違約金的主張，本院不予支持。
因被告石連山已于2013年12月17日撤場，天潤購物商場已于2014年2月21日整體閉店，該場地于閉店之日起實際已由原告控制，因原、被告雙方均無繼續(xù)履行合同的合意，且該租賃合同實際已無繼續(xù)履行的可能，應(yīng)依法解除原、被告之間簽訂的《天潤廣場租賃合同》、《遵化天潤廣場物業(yè)服務(wù)合同》，《補充協(xié)議》。
被告石連山稱原告未按照租賃合同的約定，為其創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，存在違約行為，原、被告簽訂的《天潤廣場租賃合同》第六條第2項規(guī)定:“甲方有義務(wù)為乙方創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，保證購物中心的正常運營”，本院認為，天潤購物內(nèi)部商戶的撤場并不能證明原告遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司未能給被告石連山創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，其他內(nèi)部商戶的撤場及購物中心不能正常運營并不必然導(dǎo)致被告的經(jīng)營活動不能繼續(xù)，因此被告石連山以此主張原告存在根本違約而要求賠償損失于法無據(jù)，本院不予支持。
被告石連山向原告交納的2萬元履約保證金及1萬元裝修保證金、原告欠其刷卡購物款81211.23元，合計111211.23元，原告應(yīng)予返還。
根據(jù)本案實際情況及原、被告雙方在簽訂及履行合同過程中的過錯程度，兼顧公平原則，本院酌定由被告石連山賠償原告損失111211.23元。
綜上，為維護當事人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、《最高人民法院
關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下:一、解除原告（反訴被告）遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司與被告（反訴原告）石連山之間簽訂的《天潤廣場租賃合同》、《遵化天潤廣場物業(yè)服務(wù)合同》及《補充協(xié)議》。
二、由原告（反訴被告）遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司返還被告（反訴原告）石連山履約保證金、裝修保證金及刷卡購物款111211.23元。
三、由被告石連山（反訴原告）賠償原告（反訴被告）遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司損失111211.23元。
四、駁回原告（反訴被告）遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司的其他訴訟請求。
五、駁回被告（反訴原告）石連山的反訴請求。
本訴案件受理費17590元，由原告（反訴被告）遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司負擔；反訴案件受理費18400元，由被告（反訴原告）石連山負擔。
如不服本判決，可在判決書
送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于河北省唐山市中級人民法院
。

本院認為:原告遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司與被告石連山于2012年2月16日簽訂的《天潤廣場租賃合同》、《遵化天潤廣場物業(yè)服務(wù)合同》，《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示且已實際履行，該合同合法有效，原、被告雙方均應(yīng)按合同約定，遵循誠實信用原則，根據(jù)合同性質(zhì)、目的等全面履行各自的義務(wù)。
本案中，原、被告雙方就合同約定的租賃場地是否為臨街商鋪產(chǎn)生爭議。
被告石連山租賃原告場地銷售電器，該場地位于天潤商場一層?xùn)|側(cè)，緊鄰天潤購物商場東門入口處，該入口系通往整個天潤購物商場的通道之一，并非為被告所租場地設(shè)置的專用通道。
另，被告石連山在經(jīng)營過程中營業(yè)時間與內(nèi)場商戶一致，且統(tǒng)一銷售商品價格標簽、員工服裝、收銀等，顧客可以用天潤商場購物卡消費購物，同時參加天潤購物商場組織的海報促銷、抽獎等各項活動。
原、被告雙方簽訂的租賃合同雖與其他臨街商戶簽訂的合同形式一致，但其他臨街商鋪均為獨立門市，有單獨專用出入通道，營業(yè)時間、收銀等均由商戶自己掌握，故根據(jù)被告石連山租賃場地的外觀、商場的整體布局及具體營業(yè)情況，不宜認定被告租賃的場地為臨街商鋪，因此原告承諾入駐商戶不達到70%免收租金的承諾應(yīng)適用于被告，原告稱被告違反合同約定，要求被告給付房屋租金、物業(yè)費及違約金的主張，本院不予支持。
因被告石連山已于2013年12月17日撤場，天潤購物商場已于2014年2月21日整體閉店，該場地于閉店之日起實際已由原告控制，因原、被告雙方均無繼續(xù)履行合同的合意，且該租賃合同實際已無繼續(xù)履行的可能，應(yīng)依法解除原、被告之間簽訂的《天潤廣場租賃合同》、《遵化天潤廣場物業(yè)服務(wù)合同》，《補充協(xié)議》。
被告石連山稱原告未按照租賃合同的約定，為其創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，存在違約行為，原、被告簽訂的《天潤廣場租賃合同》第六條第2項規(guī)定:“甲方有義務(wù)為乙方創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，保證購物中心的正常運營”，本院認為，天潤購物內(nèi)部商戶的撤場并不能證明原告遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司未能給被告石連山創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，其他內(nèi)部商戶的撤場及購物中心不能正常運營并不必然導(dǎo)致被告的經(jīng)營活動不能繼續(xù)，因此被告石連山以此主張原告存在根本違約而要求賠償損失于法無據(jù)，本院不予支持。
被告石連山向原告交納的2萬元履約保證金及1萬元裝修保證金、原告欠其刷卡購物款81211.23元，合計111211.23元，原告應(yīng)予返還。
根據(jù)本案實際情況及原、被告雙方在簽訂及履行合同過程中的過錯程度，兼顧公平原則，本院酌定由被告石連山賠償原告損失111211.23元。
綜上，為維護當事人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、《最高人民法院

關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下:一、解除原告（反訴被告）遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司與被告（反訴原告）石連山之間簽訂的《天潤廣場租賃合同》、《遵化天潤廣場物業(yè)服務(wù)合同》及《補充協(xié)議》。
二、由原告（反訴被告）遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司返還被告（反訴原告）石連山履約保證金、裝修保證金及刷卡購物款111211.23元。
三、由被告石連山（反訴原告）賠償原告（反訴被告）遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司損失111211.23元。
四、駁回原告（反訴被告）遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司的其他訴訟請求。
五、駁回被告（反訴原告）石連山的反訴請求。
本訴案件受理費17590元，由原告（反訴被告）遵化市天某某廣場商貿(mào)有限公司負擔；反訴案件受理費18400元，由被告（反訴原告）石連山負擔。

審判長：楊靜