原告:鄔某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市黃陂區(qū)，
委托訴訟代理人:王某，系原告妻弟,男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市武昌區(qū)特別授權(quán)）。
被告:劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市硚口區(qū)，
被告:林某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市硚口區(qū)，
上列被告共同委托訴訟代理人:楊繼啟,湖北武珞律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。

原告鄔某訴被告劉某、林某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年4月2日、2018年7月17日公開開庭進(jìn)行了審理。原告鄔某的委托訴訟代理人王某、被告劉某、林某的委托訴訟代理人楊繼啟到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告鄔某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令解除雙方《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》；2、判令二被告共同退還購(gòu)房款人民幣300000元；3、判令二被告共同向原告支付違約金人民幣1662213.84元；4、判令二被告共同承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：被告劉某與被告林某系配偶關(guān)系。2012年7月9日，原告與劉某簽署《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》，約定劉某向原告（預(yù)）出售動(dòng)遷房一套，該動(dòng)遷房系其夫妻共同財(cái)產(chǎn)，坐落在武漢市硚口區(qū)長(zhǎng)豐鄉(xiāng)漢口城市廣場(chǎng)第四期1區(qū)10棟1單元13樓1號(hào)房。原告按照《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》約定向二被告先后支付購(gòu)房款人民幣300000元。2015年8月6日動(dòng)遷房竣工。2016年1月18日取得竣工驗(yàn)收備案證，其他被拆遷人開始陸續(xù)收房入住。但是被告長(zhǎng)期怠于行使收房的權(quán)利。2017年1月，原告的配偶及親友多次與被告聯(lián)系收房事宜，被告以辦理收房手續(xù)需要“打點(diǎn)”等為由，先后向原告索取2-3萬(wàn)元、4萬(wàn)元的費(fèi)用。否則不予辦理并退錢給原告。被告至今未辦理交房或過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)合同規(guī)定及雙方合同約定，被告應(yīng)當(dāng)退還購(gòu)房款并承擔(dān)違約責(zé)任。為此，原告起訴至法院。
被告劉某、林某辯稱，1、林某不是本案適格被告，合同簽訂時(shí)其并不知情；2、同意解除合同并返還溢價(jià)款5萬(wàn)元和25萬(wàn)元房款；3、被告不承擔(dān)違約責(zé)任。
本院經(jīng)審理查明如下事實(shí)：被告劉某和林某系夫妻。2012年7月8日，劉某（甲方）與原告鄔某（乙方）簽訂《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》約定：一、2012年7月8日，甲乙雙方動(dòng)遷房買賣達(dá)成一致，約定甲方將其位于武漢市硚口區(qū)長(zhǎng)豐鄉(xiāng)漢口城市廣場(chǎng)第四期10棟1單元13樓1號(hào)房的動(dòng)遷房（以下簡(jiǎn)稱動(dòng)遷房）一套（預(yù)）出售給乙方。該房屋建筑面積89平方米，權(quán)屬為產(chǎn)權(quán)房，土地使用權(quán)管獲得方式：出讓。征地拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議編號(hào)第391號(hào)，簽訂日期2012年2月22日，被拆遷房屋坐落在武漢市硚口區(qū)漢正街長(zhǎng)堤街號(hào)大通小巷民仕閣懷新后巷6號(hào)。二、乙方于2012年7月8日向甲方交付20萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)10萬(wàn)元分兩次付清，5萬(wàn)元在2012年12月31日之前付清，5萬(wàn)元在2013年12月31日之前付清?！?、經(jīng)甲乙雙方在平等自愿的情況下充分協(xié)商確定，該房屋的價(jià)款確定方式為：甲方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際結(jié)算價(jià)格加上人民幣5萬(wàn)元，該房屋價(jià)款包含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付給甲方房屋時(shí)該房屋具備的全部設(shè)施和其他已包含在房屋價(jià)款的費(fèi)用。……十二、1、甲方不得因該房屋市場(chǎng)價(jià)格的上漲而主張解除合同、不過(guò)戶給乙方；2、甲方不得怠于行使各項(xiàng)權(quán)利以致乙方的權(quán)利受損或者不能及時(shí)實(shí)現(xiàn)；3、甲方不得拒絕或者不配合乙方辦理過(guò)戶手續(xù)……如發(fā)生上述任何一種情形，導(dǎo)致該房屋不能過(guò)戶給乙方，甲方除將已收房款退還乙方外，還應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)置相同面積住房總價(jià)款的兩倍向乙方支付違約金……；十五、因前述所有情形及任何其他列舉的情形造成在交易限制期滿后房屋不能過(guò)戶給乙方而由甲方收回或者作其他處分的，甲方除將已收房款退還乙方外，還應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)置相同面積住房總價(jià)款的兩倍向乙方支付違約金；如延期過(guò)戶，則甲方應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，每逾期一日支付已支付金額的1%。2012年7月9日，鄔某以劉某的名義向湖北華生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繳納了房款250000元。2014年9月至2014年12月，鄔某的配偶王萍向被告林某轉(zhuǎn)賬共計(jì)50000元。2016年1月18日，涉案房屋取得竣工驗(yàn)收備案證明。
另查明，2012年2月22日，劉某及其母親、兄弟等5人（乙方）與武漢華通置業(yè)發(fā)展有限公司（甲方）簽訂《房屋拆遷貨幣安置協(xié)議書》。協(xié)議約定甲方對(duì)乙方位于懷新后巷6號(hào)的房屋進(jìn)行拆遷，甲方對(duì)乙方補(bǔ)償287170元，并為乙方提供一套動(dòng)遷房即華生漢口城市廣場(chǎng)四期1區(qū)10棟1單元13樓1號(hào)房屋。
再查明，涉案房屋現(xiàn)登記在湖北華生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下，性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房。
案件審理過(guò)程中，原告申請(qǐng)對(duì)涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，本院依法委托武漢天馬房地資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)涉案房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，該公司于2018年6月22日出具武天評(píng)報(bào)房字【2018】084號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，評(píng)定涉案房屋在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2018年6月15日滿足各項(xiàng)假設(shè)及限制條件下的房地產(chǎn)總價(jià)為80.92萬(wàn)元，房地產(chǎn)單價(jià)為每平方米8850元。

本院認(rèn)為，劉某（甲方）與原告鄔某（乙方）簽訂《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》是雙方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效合同，雙方均應(yīng)恪守履行合同?，F(xiàn)因涉案房屋仍登記在案外人名下，且交付存在障礙，原、被告均同意解除合同，本院予以認(rèn)可。被告在案件審理過(guò)程中表示愿意退還原告支付的30萬(wàn)元購(gòu)房款，本院對(duì)原告要求被告退還購(gòu)房款30萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求予以支持。至于被告是否承擔(dān)違約責(zé)任，本院認(rèn)為，縱觀雙方合同履行情況，原告早在合同簽訂之初已經(jīng)支付絕大部分購(gòu)房款項(xiàng)，在2014年支付完全部款項(xiàng)，即原告已經(jīng)履行了自己的付款義務(wù)。被告并無(wú)證據(jù)證明其在合同簽訂后長(zhǎng)達(dá)五年的時(shí)間里積極爭(zhēng)取獲得涉案房屋，而根據(jù)被告與案外人簽訂的《房屋拆遷貨幣安置協(xié)議書》，被告獲得涉案房屋存在可能性，但時(shí)間遷延，本市房屋價(jià)值大幅上漲，被告怠于行使權(quán)利導(dǎo)致原告喪失購(gòu)買同類房屋的機(jī)會(huì)，原告不可謂沒(méi)有損失，被告應(yīng)為此承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)雙方簽訂的《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》約定，“如發(fā)生任何一種情形導(dǎo)致房屋不能過(guò)戶給乙方，甲方除將已收房款退還乙方外，還應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)置相同面積住房總價(jià)款的兩倍向乙方支付違約金”。但我國(guó)法律規(guī)定的違約金以補(bǔ)償性為主、以懲罰性為輔，不得過(guò)分高于損失，雙方合同約定的違約金明顯過(guò)高，本院酌情確定被告以涉案房屋評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的50%向原告支付違約金，即80.92萬(wàn)元×50%=40.46萬(wàn)元。關(guān)于林某是否承擔(dān)責(zé)任的問(wèn)題，因涉案房屋購(gòu)房款的債務(wù)發(fā)生在兩被告夫妻關(guān)系存續(xù)期間，被告林某收受了部分房款，且兩被告沒(méi)有證據(jù)證明原告與被告約定該筆債務(wù)為被告劉某的個(gè)人債務(wù)，也無(wú)證據(jù)證明屬于婚姻法第十九條第三款規(guī)定的情形，故該筆債務(wù)屬于兩被告的夫妻共同債務(wù)，兩被告應(yīng)共同償還該筆債務(wù)。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告鄔某與被告劉某簽訂的《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》；
二、被告劉某、林某于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告鄔某返還購(gòu)房款300000元；
三、被告劉某、林某于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告鄔某支付違約金404600元；
如果未按本判決確定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取11230元，保全費(fèi)5000元，由被告劉某、林某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員 李曉丹

書記員： 劉樺