原告暨訴訟代表人：趙忱，男，1965年9月26日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省龍江縣龍江鎮(zhèn)水產(chǎn)局家屬樓*單元***室，身份證號碼2302211965********。
原告暨訴訟代表人：張秀華，女，1961年7月17日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省龍江縣龍江鎮(zhèn)水產(chǎn)局家屬樓*單元***室，身份證號碼2302211961********。
原告暨訴訟代表人：袁微微，女，1977年9月9日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省龍江縣龍江鎮(zhèn)水產(chǎn)局家屬樓*單元***室，身份證號碼2302211977********。
原告共同委托訴訟代理人：郭世乾，男，1971年12月10日出生，漢族，法律服務(wù)工作者，住黑龍江省龍江縣。
被告：鄭和，男，1935年11月1日出生，漢族，退休教師，住黑龍江省龍江縣。
被告：鄭旭淼，女，1977年8月29日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省龍江縣。
二被告共同委托訴訟代理人：姜廣路，黑龍江佳旭律師事務(wù)所律師。
第三人：龍江縣水產(chǎn)局綜合樓業(yè)主委員會，住所地黑龍江省龍江縣龍江鎮(zhèn)水產(chǎn)局綜合樓。
負(fù)責(zé)人：王淑麗，職務(wù)主任。
委托訴訟代理人：張立根，男，1981年1月6日出生，漢族，住黑龍江省龍江縣。

原告趙忱、張秀華、袁微微、陳敬東、姜玉穎、李貴智、王東旭、王麗、王淑麗、鄒楊、鄒巖、唐宏志、馬喜財、吳鳳文、劉洪濤、王桂真、魏小紅、劉琪、楊軍、宋愛清（以下簡稱原告趙忱、張秀華等二十名原告）訴被告鄭和、鄭旭淼物權(quán)保物糾紛一案，于2015年7月24日向本院起訴，本院于同日立案受理后，依法適用普通程序?qū)徖恚?016年6月23日作出（2015）龍江民初字第879號民事判決書。被告鄭和不服，向齊齊哈爾市中級人民法院提出上訴，齊齊哈爾市中級人民法院于2016年9月23日作出（2016）黑02民終1564號民事裁定書，裁定撤銷（2015）龍江民初字第879號民事判決，發(fā)回重審。本院于2016年11月4日收到本案，同日立案受理并另行組成合議庭，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告趙忱、張秀華等二十名原告的共同訴訟代表人趙忱、張秀華、袁微微，共同委托訴訟代理人郭世乾，被告鄭和、鄭旭淼及共同委托訴訟代理人姜廣路，第三人龍江縣水產(chǎn)局綜合樓業(yè)主委員會（以下簡稱水產(chǎn)局綜合樓業(yè)主委員會）的委托訴訟代理人張立根到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告趙忱、張秀華等二十名原告共同向本院提出訴訟請求：1.請求判令二被告停止對水產(chǎn)局綜合樓鍋爐房拆扒、改造、占有、使用等違法行為；2.請求判令二被告將鍋爐房返還給全體業(yè)主；3.案件受理費由二被告承擔(dān)。事實和理由：原告趙忱、張秀華等二十名原告系龍江縣水產(chǎn)局綜合樓的業(yè)主，被告鄭和、鄭旭淼系父女關(guān)系。2014年8月3日，二被告私自拆扒水產(chǎn)局綜合樓的附屬設(shè)施鍋爐房，并擅自轉(zhuǎn)讓鍋爐房內(nèi)的相關(guān)設(shè)備，包括兩噸重的鍋爐1臺、暖氣片10片、水泵2臺、風(fēng)機(jī)1臺、電機(jī)3臺。二被告在轉(zhuǎn)移財產(chǎn)時，被該小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)，雙方發(fā)生沖突。此事雖經(jīng)龍江縣公安局接警處理，但二被告仍不顧阻攔賣掉鍋爐房內(nèi)的設(shè)備，同時占有和改造鍋爐房。二被告的行為侵犯了原告趙忱、張秀華等二十名原告的合法權(quán)益，請求二被告停止侵害，返還鍋爐房的所有權(quán)。
鄭和、鄭旭淼辯稱，第一，關(guān)于原告針對鄭旭淼的訴訟不成立，鄭旭淼不應(yīng)作為本案的被告。被告鄭和基于鍋爐房的轉(zhuǎn)讓協(xié)議而取得了鍋爐房的物權(quán)，所以本案應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效進(jìn)行訴訟。第二，關(guān)于本案的事實部分，原告的主張不能成立。被告鄭和基于合法有效的鍋爐房轉(zhuǎn)讓協(xié)議取得了鍋爐房的物權(quán)，并依據(jù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議支付了鍋爐房的轉(zhuǎn)讓價款，且在轉(zhuǎn)讓合同的履行過程中，即在水產(chǎn)局綜合樓舊樓改造、熱力并網(wǎng)的整個過程中，自7月20日起至9月25日沒有任何一位業(yè)主提出異議。此改造工程完成后，在被告鄭和合理使用轉(zhuǎn)讓的鍋爐房時，原告等人才出面阻止，并枉顧事實，提起訴訟。綜上，被告鄭和經(jīng)龍江縣水產(chǎn)局綜合樓業(yè)主同意，個人出資236,751.40元將龍江縣水產(chǎn)局綜合樓進(jìn)行了舊樓改造和熱力并網(wǎng)，并因此得到了該小區(qū)鍋爐房的所有權(quán)，原告訴訟請求無事實和法律依據(jù)，應(yīng)判決駁回原告的訴訟請求。
第三人述稱，水產(chǎn)局綜合樓業(yè)主委員會未將鍋爐房轉(zhuǎn)讓給鄭和。
當(dāng)事人對在初審案件中的提交的證據(jù)、質(zhì)證筆錄及庭審表態(tài)均無異議，并圍繞訴訟請求，依法提交了新的證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證，本院認(rèn)定如下：
1.原告趙忱、張秀華等提交的李貴智、劉琪、王麗的委托書。旨證明，三原告分別委托各自親屬代為辦理與本案有關(guān)的事宜。經(jīng)庭審質(zhì)證，二被告對王麗的委托書有異議，稱委托書上沒有落款時間；對劉琪的委托書沒有異議，能夠證實劉琪委托其母親孟憲燕在“同意用鍋爐房頂舊樓整治費的業(yè)主簽字書”中簽字的事實，可知劉琪本人關(guān)于鍋爐房轉(zhuǎn)讓協(xié)議是知道并認(rèn)可的；對李貴智的委托書沒有異議。第三人對上述證據(jù)無異議。
本院認(rèn)證認(rèn)為，原告王麗簽署的委托書，雖無落款時間，但內(nèi)容明確，同意參加本次訴訟，并委托其父張祥代理，再結(jié)合本院對其父親張祥于2017年5月23日的調(diào)查筆錄，可以確定王麗出具的委托書是真實有效的。對該組證據(jù)中的其他證據(jù)，被告和第三人均無異議，本院對該組證據(jù)的真實性及證明目的予以確認(rèn)。
2.二被告提交的張仁和、許冬冬、劉威的證言五份。旨證明，“同意用鍋爐房頂舊樓整治費的業(yè)主簽字書”中，袁微微的簽字是其母親付振芬代簽，劉琪的簽字是其母親孟憲燕代簽，馬喜財?shù)暮炞质瞧淦拮犹朴翊捍?，唐宏志的簽字是其父親唐貴福代簽，所以鍋爐房轉(zhuǎn)讓給鄭和是經(jīng)全體業(yè)主同意的。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告稱此五份證言的證明人應(yīng)出庭接受質(zhì)證，否則其身份及證明內(nèi)容的真實性無法核實，故不予質(zhì)證。后經(jīng)詢問，原告承認(rèn)馬喜財、袁微微、劉琪，唐宏志四人的簽字確由其家屬代簽，但袁微微的母親付振芬已在原審中出庭證實，當(dāng)時同意舊樓改造簽字時，簽字單上沒有字頭。第三人的質(zhì)證意見同原告一致。
本院認(rèn)證認(rèn)為，證言中，關(guān)于業(yè)主家屬代業(yè)主簽字的內(nèi)容由于得到原告的自認(rèn)，對該部分證明內(nèi)容予以認(rèn)定。對被告欲證明“同意用鍋爐房頂舊樓整治費的業(yè)主簽字書”系各業(yè)主的真實意思表示，本院將結(jié)合二被告提交的其他證據(jù)予以考量。
3.本院依職權(quán)對部分原告及原告的家屬進(jìn)行調(diào)查后制作的調(diào)查筆錄，并向被調(diào)查人收集的房屋所有權(quán)證及身份證明。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告及第三人無異議。被告有異議，稱上述調(diào)查筆錄不能證實鍋爐房轉(zhuǎn)讓是否有效，及當(dāng)事人是否同意將鍋爐房轉(zhuǎn)讓給鄭和，況且張桂芬、李秀梅、陳敬東、夏恒純、唐玉春不是業(yè)主。
本院認(rèn)證認(rèn)為，對被告未提出異議的部分，即經(jīng)本院核實確認(rèn)的房屋所有權(quán)證和業(yè)主身份證復(fù)印件一致的證明材料及2017年5月23日的調(diào)查筆錄予以確認(rèn)，其余調(diào)查筆錄不予確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下:
龍江縣水產(chǎn)局綜合樓小區(qū)共有三十位業(yè)主，其中原告趙忱、張秀華、袁微微、陳敬東、姜玉穎、李貴智、王東旭、王麗、王淑麗、鄒楊、鄒巖、唐宏志、馬喜財、吳鳳文、劉洪濤、王桂真、魏小紅、劉琪、楊軍、宋愛清共二十人自愿參與訴訟。二被告系父女關(guān)系，其中被告鄭旭淼亦為龍江縣水產(chǎn)局綜合樓小區(qū)的業(yè)主。本案訴爭的水產(chǎn)局綜合樓附屬設(shè)施，即100平方米的鍋爐房，系水產(chǎn)局綜合樓全體業(yè)主共同共有，但未進(jìn)行不動產(chǎn)登記，未取得不動產(chǎn)所有權(quán)證書。
2014年2月13日，水產(chǎn)局綜合樓業(yè)主委員會公示業(yè)主委員會委員選舉結(jié)果：鄭旭淼為主任，王曉旭為副主任，張秀華為委員。
2014年3月12日，龍江縣水產(chǎn)局綜合樓業(yè)主委員會發(fā)出通知，內(nèi)容為“各業(yè)主務(wù)必于3月15日前將舊樓整治費交齊，舊樓整治費為每平方米95元”。
2014年3月13日，鄭和讓23戶小區(qū)居民在“同意用鍋爐房頂舊樓整治費的業(yè)主簽字書”上簽字。
2014年3月19日和20日，鄭和主動向龍江縣房屋維修資金管理中心、龍江縣房產(chǎn)管理局既有居住建筑節(jié)能改造辦公室、齊齊哈爾陽光熱力集團(tuán)龍江龍供熱有限責(zé)任公司代繳了236,751.40元舊樓整治費和熱力并網(wǎng)費。
2014年5月8日，水產(chǎn)局綜合樓業(yè)主委員會與被告鄭和簽訂協(xié)議，將水產(chǎn)局綜合樓鍋爐房及鍋爐設(shè)施以236,751.40元轉(zhuǎn)讓給被告鄭和。
2014年7月20日，龍江縣水產(chǎn)局綜合樓業(yè)主委員會將鍋爐房及附屬設(shè)施按協(xié)議約定交付給鄭和。
2014年8月3日，鄭和處分鍋爐房內(nèi)附屬設(shè)施，遭到該小區(qū)業(yè)主的阻攔。隨后部分小區(qū)業(yè)主以不知舊樓整治收費事宜，且從未同意將鍋爐房轉(zhuǎn)讓給鄭和為由，聯(lián)合向有關(guān)部門維權(quán)未果，于2015年4月8日，龍江縣水產(chǎn)局綜合樓選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會后，將二被告訴至法院，請求停止侵害，返還鍋爐房的所有權(quán)。

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點有三。第一，鄭和提供的“同意用鍋爐房頂舊樓整治費的業(yè)主簽字書”是否真實有效；第二，本案二十名原告是否同意參與本案訴訟；第三，鄭和是否依據(jù)2014年5月8日的轉(zhuǎn)讓協(xié)議及“業(yè)主簽字書”，取得了訴爭鍋爐房的所有權(quán)。
關(guān)于爭議焦點一，“同意用鍋爐房頂舊樓整治費的業(yè)主簽字書”中共有二十三個簽名。原審?fù)彆r，鄭和自認(rèn)吳鳳文、張群、楊軍、張洪林、張寶收、張祥七人的名字不是本人親筆所簽，但是鄭和未提供被代理簽字業(yè)主的授權(quán)委托書，亦無事后的追認(rèn)行為，且張祥、張洪林、張寶收、梁玉環(huán)四人的名字非業(yè)主本人。馬喜才、袁薇薇、劉琦、唐志宏四人的名字雖確系由本人家屬所簽，但稱當(dāng)時簽字的原因是同意舊樓整治，而非同意用鍋爐房頂舊樓整治費，故該簽字書不能認(rèn)定是專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主的真實意思表示，從而不發(fā)生法律效力，
關(guān)于爭議焦點二，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。本案中，各原告均提供了本人身份證明及屬于“龍江縣勞動街水產(chǎn)局綜合樓”的房屋所有權(quán)登記證，并簽署了訴訟代表人推舉書。張桂芬、孟憲艷分別受李貴智、劉琪的委托在推舉書上簽字。其中，已故王憲濤的名字為他人代簽，后由其房產(chǎn)繼承人王東旭補(bǔ)簽，并提供了房屋所有權(quán)證。以上，足以說明趙忱、張秀華等二十名原告系龍江縣水產(chǎn)局綜合樓的業(yè)主，并自愿參與本案訴訟。因在（2015）龍江民初字第879號民事判決書中確定的二十一名原告之一的王曉旭，在本次庭審時始終未能提供身份信息，并且亦未在訴訟代表人推舉書上簽字，故在已確認(rèn)的二十一名原告人名單中予以除名。
關(guān)于爭議焦點三，首先，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，本案爭議的鍋爐房系建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所和公用設(shè)施，屬于業(yè)主共有，享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。鄭旭淼作為該小區(qū)業(yè)主委員會主任，于2014年5月8日，與其父親鄭和簽訂《龍江縣水產(chǎn)局綜合樓鍋爐房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，又于2014年7月20日將鍋爐房及附屬設(shè)施交與鄭和。以上水產(chǎn)綜合樓業(yè)主委員會的兩項決定，未按照《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，其不能如此系違反了法律規(guī)定的程序，該協(xié)議存在效力瑕疵。其次，本案中，鄭和與水產(chǎn)綜合樓業(yè)主委員會簽訂“鍋爐房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書”后，未對鍋爐房的權(quán)屬進(jìn)行變更登記。因《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，房屋所有權(quán)發(fā)生變更需要辦理房屋權(quán)屬變更登記。所以，在未辦理房屋權(quán)屬過戶登記之前，鄭和不能依據(jù)存在效力瑕疵的鍋爐房轉(zhuǎn)讓協(xié)議而取得鍋爐房的所有權(quán)，而僅對水產(chǎn)綜合樓業(yè)主委員會享有債權(quán)。最后，鄭和稱其代繳的舊樓整治費236,751.40元抵頂了鍋爐房的出讓款，并已實際履行完畢。庭審中，二被告提交了龍江縣農(nóng)機(jī)局小區(qū)鍋爐房出售合同，和種子公司集資樓業(yè)主委員會與韓福祿的買賣協(xié)議書，恰能證明本案鄭和出具鍋爐房轉(zhuǎn)讓款明顯低于市場價格，“鍋爐房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書”顯失公平，嚴(yán)重侵害了水產(chǎn)綜合樓全體業(yè)主的利益。
綜上，鄭和對水產(chǎn)局綜合樓鍋爐房處分沒有事實和法律依據(jù)，趙忱、張秀華等二十名原告的訴訟請求應(yīng)予支持。關(guān)于鄭和主動替水產(chǎn)局綜合樓全體業(yè)主代繳的舊樓整治費和熱力并網(wǎng)費236,751.40元及其他損失可以另行主張權(quán)利。因鄭旭淼在本案中未實施侵害原告的行為，其與鄭和簽訂鍋爐房轉(zhuǎn)讓協(xié)議系職務(wù)行為，不能成為本案被告，故原告對鄭旭淼的訴訟請求，本院不予支持。第三人水產(chǎn)局綜合樓業(yè)主委員會未實施侵權(quán)行為，不承擔(dān)民事責(zé)任。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第三十四條、第三十九條、第七十三條、第七十六條第二款、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第七條及《中華人民共和國合同法》第七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告鄭和立即停止對龍江縣水產(chǎn)局綜合樓鍋爐房的侵權(quán)行為；
二、被告鄭和于本判決十日內(nèi)將龍江縣水產(chǎn)局綜合樓小區(qū)鍋爐房返還給二十名原告；
三、駁回原告對被告鄭旭淼的訴訟請求。
案件受理費1,800元，由被告鄭和負(fù)擔(dān)。
如不服本判決書，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于齊齊哈爾市中級人民法院。
本判決生效后，當(dāng)事人在規(guī)定的時限內(nèi)不履行義務(wù)的，對方當(dāng)事人可向本院申請執(zhí)行。提出申請執(zhí)行的期限為本判決書規(guī)定的履行義務(wù)期限屆滿之日起二年內(nèi)。

審判長 姜春梅
代理審判員 劉明月
人民陪審員 赫凌敏

書記員： 高云華