上訴人（原審被告）：郭熙權(quán)，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住海南省海口市美蘭區(qū)。
委托訴訟代理人：李樹漢，男，湖北文信律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：彭某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省武穴市。

上訴人郭熙權(quán)因與被上訴人彭某某合同糾紛一案，不服湖北省武穴市人民法院（2016）鄂1182民初427號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年6月21日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人郭熙權(quán)及其訴訟代理人李樹漢，被上訴人彭某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
郭熙權(quán)上訴請求：請求二審依法改判，認(rèn)定彭某某違約并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切違約責(zé)任，同時(shí)負(fù)擔(dān)一審和上訴案件受理費(fèi)及其他費(fèi)用。事實(shí)和理由：一審判決事實(shí)認(rèn)定不清，適用法律錯(cuò)誤。我方與彭某某簽訂的《一尖山莊出售協(xié)議》中，一尖山莊南邊門口水塘及水塘南邊的山坡土地一共為5795平方米，減去彭某某已經(jīng)辦了住宅土地證的450平方米，彭某某還有5345平方米的土地使用權(quán)沒有按約定交給上訴人，彭某某存在違約事實(shí)；彭某某出售標(biāo)的物中的5345平方米的土地屬于向宕村集體所有，彭某某無權(quán)轉(zhuǎn)讓，一審法院引入“地役權(quán)”概念，認(rèn)定彭某某轉(zhuǎn)讓向宕村集體所有土地合法，認(rèn)定該行為屬于轉(zhuǎn)讓地役權(quán)顯然違反了合同的規(guī)定和出售土地使用權(quán)的本意，適用法律錯(cuò)誤。
彭某某辯稱，一審法院適用法律正確，認(rèn)定事實(shí)清楚。2008年4月10日彭年勝將一尖山莊房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給我方，2008年11月30日，向宕村為便利我方經(jīng)營一尖山莊，將一尖山莊南邊路外水塘及水塘岸（東邊）十米以內(nèi)的土地交給我方使用，一次性收取土地使用費(fèi)600元；2010年12月12日，彭年勝與我兒子彭心簽訂的《一尖山莊水塘南邊山坡地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，我方取得了水塘南邊山坡地的場地使用權(quán)。我方是一尖山莊的所有權(quán)人也是向宕村5345平方米集體所有土地上水塘及水塘南邊場地的實(shí)際地役權(quán)人，一尖山莊轉(zhuǎn)讓，依法地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，我方與郭熙權(quán)簽訂《一尖山莊出售協(xié)議》，郭熙權(quán)接管一尖山莊后，自然取得向宕村5345平方米集體土地的地役權(quán)，郭熙權(quán)認(rèn)為我方還有5345平方米土地使用權(quán)至今未交付是不成立的。
彭某某向一審法院起訴請求：1、要求郭熙權(quán)按約支付一尖山莊轉(zhuǎn)讓欠款62萬元；2、要求郭熙權(quán)按約支付利息及支付違約金40萬元，并賠償損失。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：武穴市城鄉(xiāng)規(guī)劃局將其在武穴市余川鎮(zhèn)向宕村一尖山經(jīng)營的“廣濟(jì)第二招待所”即現(xiàn)一尖山莊轉(zhuǎn)讓給彭年勝（又名彭黑巴）。2007年6月7日，武穴市余川鎮(zhèn)向宕村民委員會與彭年勝簽訂《一尖山開發(fā)協(xié)議》，約定原廣濟(jì)第二招待所南邊路外側(cè)西從栽樹田（茶葉園東側(cè)），東至港邊，包括水塘以及南邊小山的土地給彭年勝無償使用60年。2008年4月10日，彭年勝與彭某某簽訂《太平一尖二招房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，彭年勝將太平一尖山原廣濟(jì)第二招待所房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給彭某某。此后，彭某某就將原“廣濟(jì)第二招待所”更名為“一尖山莊”，并開始建設(shè)和經(jīng)營。2008年11月30日，武穴市余川鎮(zhèn)向宕村民委員會將一尖二招（原廣濟(jì)第二招待所）南邊路外水塘及水塘岸對面（東邊）十米以內(nèi)（長度約為塘岸長度）一并出讓給彭某某使用，一次性收取出讓費(fèi)600元。2010年12月12日，彭年勝與彭某某之子彭心簽訂《一尖山莊水塘南邊場地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，彭年勝將一尖山莊南邊場地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給彭某某。
2009年1月17日，彭某某以彭心的名義向武穴市國土資源局申請并辦理了一尖山莊國有土地使用權(quán)證書（國有土地使用權(quán)證書號為武穴國用（2009）第161606010號）。2011年10月21日，武穴市城鄉(xiāng)規(guī)劃局分別向彭某某、彭心及彭某某的父親彭瑞波頒發(fā)了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，許可彭某某、彭心、彭瑞波在一尖山莊南邊水塘的南邊場地上建設(shè)住宅。2013年1月23日，武穴市國土資源局分別向彭某某、彭心、彭瑞波頒發(fā)了國有土地使用權(quán)證書。其中，彭心的國有土地使用權(quán)證書號為武國用（2013）第161614070號，彭瑞波的國有土地使用權(quán)證書號為武國用（2013）第161614071號，彭某某的國有土地使用權(quán)證書號為武國用（2013）第161614072號。
2012年5月24日，彭某某與郭熙權(quán)簽訂《一尖山莊出售協(xié)議書》，協(xié)議約定：一、彭某某將一尖山莊范圍內(nèi)現(xiàn)有的土地（包括水塘南邊平地）、房屋、門口水塘、綠化樹木花草及相關(guān)設(shè)備設(shè)施出售給郭熙權(quán)。二、出售金額150萬元，協(xié)議簽訂時(shí)郭熙權(quán)首付40萬元（即當(dāng)日付10萬元，此后十天內(nèi)付款30萬元），下欠的110萬元由郭熙權(quán)按月息一分（月利率10‰）的貸款形式分三次付清本息。即：1、從簽訂協(xié)議之日（2012年5月24日）起至8月15日前交款10萬元，利息另算；2、第一個(gè)50萬元從2012年5月24日起至8月23日止期間不計(jì)息，從2012年8月24日起至2013年2月23日止6個(gè)月計(jì)算利息，2013年2月23日止本息為53萬元；第二個(gè)50萬元從2012年5月24日起至11月23日止期間不計(jì)息，從2012年11月24日起至2013年5月23日止6個(gè)月計(jì)算利息，2013年5月23日止本息為53萬元。三、彭某某的責(zé)任：1、山莊財(cái)產(chǎn)在雙方協(xié)議簽訂后由彭某某按《山莊財(cái)產(chǎn)登記表》如數(shù)移交給郭熙權(quán)，不得轉(zhuǎn)移或截留；2、彭某某負(fù)責(zé)結(jié)清山莊財(cái)產(chǎn)移交前的所有經(jīng)濟(jì)往來包括電費(fèi)、電話費(fèi)、電視信號費(fèi)等；3、原山莊以彭心名義辦理的土地證和南邊平地以彭瑞波、彭某某、彭心三人私人建房名義辦理的規(guī)劃證和土地證出讓金收據(jù)，在郭熙權(quán)交清全部款項(xiàng)后移交給郭熙權(quán)。南邊平地的土地證彭某某正在辦理中（其土地出讓金及手續(xù)費(fèi)已交），彭某某盡力辦理完畢。但因政策或其他原因（包括增加費(fèi)用）不能辦理此證，彭某某不負(fù)任何責(zé)任。四、郭熙權(quán)的責(zé)任：按協(xié)議付清山莊出售的全部金額（含利息）。下欠金額（含利息）分三次交清。即：1、2012年8月15日前交付轉(zhuǎn)讓本金10萬元（利息另算）；2、2013年2月3日交付本息53萬元；3、2013年5月23日交付本息53萬元。五、特別說明：1、本協(xié)議簽訂后一尖山莊由郭熙權(quán)經(jīng)營；2、山莊一號房西邊空地是原廣濟(jì)二招的廁所所在地，其面積不在土地證面積之內(nèi)；3、郭熙權(quán)必須在證件移交半年內(nèi)辦理證件過戶手續(xù)，彭某某配合提供相關(guān)證件，其所有費(fèi)用由郭熙權(quán)負(fù)責(zé)。如過期或不辦理證件過戶手續(xù)所引起的糾紛由郭熙權(quán)負(fù)責(zé)；4、如開發(fā)需要占用進(jìn)茶園路口山邊兩塊茶地，郭熙權(quán)須用茶園附近不少于同倍面積的山地置換給彭某某，新茶地平整和茶苗移栽等費(fèi)用由郭熙權(quán)負(fù)責(zé)，以確保彭某某茶園面積不流失；5、彭某某不提供發(fā)票，也不負(fù)擔(dān)各種費(fèi)稅，出售金150萬元是凈值。六、違約責(zé)任：1、彭某某在山莊移交期間人為造成財(cái)產(chǎn)損失的要根據(jù)損失的金額給予郭熙權(quán)兩倍的賠償；2、郭熙權(quán)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不能付清彭某某出售金的本金和利息，將承擔(dān)下欠金額從協(xié)議簽字之日起按月利率20‰計(jì)付的利息。如果拖欠超過三個(gè)月彭某某可以向當(dāng)?shù)胤ㄔ荷暾執(zhí)幚?，或收回山莊所有權(quán)，郭熙權(quán)首付40萬元作為違約金賠償給彭某某。本協(xié)議一式兩份，自雙方簽字之日起生效。彭某某和郭熙權(quán)分別在協(xié)議書上簽了名字，蔡哲作為公證人也在協(xié)議上簽了名字。協(xié)議簽訂后，雙方辦理了財(cái)產(chǎn)移交手續(xù)。郭熙權(quán)接收一尖山莊后，即著手興建賓館，其建設(shè)施工的臨時(shí)工棚搭建在水塘南邊的平地上。
協(xié)議書簽訂的當(dāng)日，郭熙權(quán)按約支付轉(zhuǎn)讓金10萬元給彭某某。2012年6月10日，郭熙權(quán)支付20萬元給彭某某。2013年9月23日，郭熙權(quán)支付20萬元給彭某某。2014年5月20日，彭某某與郭熙權(quán)簽訂《一尖山莊出售合同補(bǔ)充協(xié)議》，雙方約定，一尖山莊出售金按原合同為150萬元，郭熙權(quán)已付50萬元，下欠本金100萬元，按原合同約定到2014年8月18日應(yīng)付利息60萬元，共計(jì)160萬元。此款由郭熙權(quán)在2014年6月18日前付款20萬元，在2014年7月18日前付款50萬元，在2014年8月18日前付款60萬元，共計(jì)130萬元，則彭某某放棄30萬元不要，郭熙權(quán)不按160萬元付款。否則，按原合同執(zhí)行。彭某某和郭熙權(quán)均在補(bǔ)充協(xié)議上簽了名字。徐岳雄作為證明人也在補(bǔ)充協(xié)議上簽了名字。2014年6月18日，郭熙權(quán)付款20萬元給彭某某。2014年8月20日，郭熙權(quán)付款10萬元給彭某某。2014年11月7日，郭熙權(quán)付款8萬元給彭某某。后雖經(jīng)多次催要，郭熙權(quán)再未付款給彭某某。2016年2月19日，彭某某訴至本院。庭審中，彭某某明確其訴訟請求為：1.要求郭熙權(quán)支付一尖山莊出售款本金62萬元；2.要求郭熙權(quán)按在協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)不能付清的欠款金額從協(xié)議簽訂之日起按月利率20‰計(jì)算至2016年10月27日止欠款利息926279元，此后的利息順延計(jì)算；3.要求郭熙權(quán)支付違約金40萬元；4.要求郭熙權(quán)負(fù)擔(dān)本案案件受理費(fèi)及費(fèi)用。
一審法院認(rèn)為，彭某某與郭熙權(quán)所簽訂的《一尖山莊出售協(xié)議書》以及《一尖山莊出售合同補(bǔ)充協(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容沒有違反國家法律和現(xiàn)行政策的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效協(xié)議，對雙方當(dāng)事人均有法律約束力。一尖山莊系武穴市城鄉(xiāng)規(guī)劃局經(jīng)營的原廣濟(jì)第二招待所，其土地性質(zhì)屬國家所有，故雙方之間關(guān)于一尖山莊的財(cái)產(chǎn)及其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合法的，且雙方當(dāng)事人對此轉(zhuǎn)讓均不持異議，本院予以確認(rèn)。雙方協(xié)議中的一尖山莊南邊的水塘以及水塘南邊的山坡土地屬于武穴市余川鎮(zhèn)向宕村集體所有，一尖山莊（包括原廣濟(jì)二招）的所有人為了提高一尖山莊的經(jīng)營效益，使用屬于向宕村所有的水塘及水塘南邊的山坡土地，是在依法行使地役權(quán)，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。地役權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。故彭年勝經(jīng)營一尖山莊時(shí)將一尖山莊南邊的水塘及水塘南邊的山坡土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給彭某某、彭某某再轉(zhuǎn)讓給郭熙權(quán)，均為合法。至于水塘南邊山坡地中已為彭某某及其家人取得國有土地使用權(quán)的部分，對其轉(zhuǎn)讓的合法性無須贅述。故對郭熙權(quán)提出的一尖山莊南邊的水塘及水塘南邊的山坡地沒有辦理土地使用權(quán)證書不能轉(zhuǎn)讓的辯稱，不予支持。雙方當(dāng)事人對一尖山莊轉(zhuǎn)讓欠款62萬元不持異議，此款應(yīng)由郭熙權(quán)如數(shù)支付給彭某某。由于雙方在協(xié)議中對一尖山莊轉(zhuǎn)讓款的支付方式和期限作出了明確、具體的約定，并且約定郭熙權(quán)在協(xié)議規(guī)定的時(shí)間內(nèi)沒有付清彭某某出售金的本金和利息，彭某某有權(quán)將下欠金額從協(xié)議簽字之日起按月利率20‰計(jì)息，故對彭某某要求郭熙權(quán)按在協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)沒有付清的欠款金額從協(xié)議簽訂之日起按月利率20‰計(jì)息的請求，予以支持。其中，2012年6月10日支付的20萬元延期付款期間利息為2400元，2013年9月23日支付的20萬元延期付款期間利息64000元，2014年6月18日支付的20萬元延期付款期間利息99480元，2014年8月20日支付的10萬元延期付款期間利息53860元，2014年11月7日支付的8萬元延期付款期間利息47200元。至今尚未支付的62萬元，應(yīng)從2012年5月24日起按月利率20‰支付利息。盡管雙方在協(xié)議中約定遲延支付出售金超過三個(gè)月，郭熙權(quán)首付的40萬元作為違約金賠償給彭某某，但由于約定的違約金數(shù)額過高，考慮到郭熙權(quán)已實(shí)際支付的金額，以及郭熙權(quán)支付轉(zhuǎn)讓金利息后，彭某某的實(shí)際損失等因素，可以適當(dāng)調(diào)整違約金數(shù)額為20萬元。遂判決：一、郭熙權(quán)支付給彭某某轉(zhuǎn)讓款62萬元，并從2012年5月24日起至本院確定的付款日期止按月利率20‰支付利息；二、郭熙權(quán)支付給彭某某已付轉(zhuǎn)讓金因逾期支付而應(yīng)支付的利息266940元；三、郭熙權(quán)支付給彭某某違約金20萬元；四、駁回彭某某的其他訴訟請求。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
二審中，郭熙權(quán)向本院提交了一份湖北省武穴市規(guī)劃勘測院“一尖山莊南邊魚塘面積及廣場面積（南邊平地）地形測繪圖”，擬證明“一尖山莊”南邊水塘和平地的面積，彭某某沒有移交屬違約。
經(jīng)庭審質(zhì)證，彭某某對該證據(jù)的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為該證據(jù)與本案無關(guān)，關(guān)于面積在合同上雙方已經(jīng)確定了，面積應(yīng)按照合同約定，不應(yīng)按規(guī)劃圖來，不能達(dá)到其擬證目的。
彭某某向本院提交一份“一尖山莊”旅游開發(fā)有限公司的登記信息，該公司用“一尖山莊”的土地證辦理，公司地址就在原“一尖山莊”，擬證明彭某某已按照合同約定履行了合同義務(wù)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，郭熙權(quán)對該證據(jù)的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為該證據(jù)與本案不具有關(guān)聯(lián)性，且證明目的不清。
本院認(rèn)為，郭熙權(quán)提交的測繪圖，僅證明一尖山莊南邊水塘和平地的實(shí)際面積，不能證實(shí)對方未實(shí)際交付，屬違約，不能達(dá)到其擬證目的，依法不予采信。對彭某某提交的“一尖山莊”旅游開發(fā)有限公司的登記信息，雙方當(dāng)事人對其真實(shí)性均無異議，且登記信息內(nèi)容印證了郭熙權(quán)的公司地址就在原“一尖山莊”的事實(shí)，與本案具有關(guān)聯(lián)性，依法予以采信。
二審經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審爭議焦點(diǎn)為：1.雙方簽訂協(xié)議中涉及土地轉(zhuǎn)讓是否屬于地役權(quán)轉(zhuǎn)讓；2.彭某某是否存在違約行為。
首先，本案彭某某與郭熙權(quán)所簽訂的《一尖山莊出售協(xié)議書》以及《一尖山莊出售合同補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。其次，雙方協(xié)議中的一尖山莊南邊的水塘以及水塘南邊的山坡土地屬于武穴市余川鎮(zhèn)向宕村集體所有，2008年11月30日，向宕村為便利彭某某經(jīng)營一尖山莊，將一尖山莊南邊路外水塘及水塘岸（東邊）十米以內(nèi)的土地交給其使用，一次性收取土地使用費(fèi)600元；2010年12月12日，彭某某依約定取得了水塘南邊山坡地的場地使用權(quán)。彭某某利用屬于向宕村所有的水塘及水塘南邊的山坡土地，提高一尖山莊的經(jīng)營效益，是在依法行使地役權(quán)，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。最后，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百六十四條規(guī)定，地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。彭某某是一尖山莊的所有權(quán)人，也是向宕村5345平方米土地上水塘及水塘南邊場地的實(shí)際地役權(quán)人，一尖山莊轉(zhuǎn)讓，依法地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，彭某某與郭熙權(quán)簽訂《一尖山莊出售協(xié)議》，郭熙權(quán)接管一尖山莊后在原址上成立了湖北一尖山莊旅游開發(fā)有限公司，依約取得向宕村5345平方米土地的地役權(quán)。郭熙權(quán)上訴提出彭某某還有5345平方米土地使用權(quán)至今未交付構(gòu)成合同違約的理由缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不能成立的，本院依法不予支持。
綜上所述，郭熙權(quán)的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)14583元，由郭熙權(quán)負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　管小華 審判員　　邱愛兵 審判員　　劉　丹

法官助理徐慧 書記員易圻