金朝暉
李某某
湯久平（湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所）
朱某某
潘文濤（湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所）
羅保國(guó)
李彥林（湖北真武律師事務(wù)所）
襄陽(yáng)市住房保障和房屋管理局
趙睿
王青松（湖北長(zhǎng)久律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）金朝暉，女。
上訴人（原審被告）李某某，男，系金朝暉之夫。
二
上訴人的
委托代理人湯久平，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
上訴人（原審被告）朱某某，女。
委托代理人潘文濤，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
被上訴人（原審原告）羅保國(guó)，男。
委托代理人李彥林，湖北真武律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
原審第三人襄陽(yáng)市住房保障和房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市房管局）。
法定代表人趙新建，系該局局長(zhǎng)。
委托代理人趙睿，男，該局職工。代理權(quán)限:特別授權(quán)代理，即代為在訴狀等法律文書(shū)上簽字、代為提起上訴、調(diào)解、代為簽收法律文書(shū)等。
委托代理人王青松，湖北長(zhǎng)久律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限:特別授權(quán)代理，即代為在訴狀等法律文書(shū)上簽字、代為提起上訴、調(diào)解、代為簽收法律文書(shū)等。
上訴人金朝暉、李某某、朱某某因與被上訴人羅保國(guó)、原審第三人市房管局房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服原襄樊市襄城區(qū)人民法院〔2010〕襄城民二初字第581號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2010年12月29日受理后，依法組成由審判員張強(qiáng)擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員馮惠敏、代理審判員郭元清參加的合議庭，并于2011年1月25日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，上訴人金朝暉、李垂鋒及其委托代理人湯久平，上訴人朱某某的委托代理人潘文濤，被上訴人羅保國(guó)及其委托代理人李彥林、原審第三人市房管局的委托代理人趙睿、王青松到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定:被告金朝暉與被告李某某系夫妻關(guān)系，擁有龐公財(cái)政所1棟1單元一樓102號(hào)住房壹套，2003年7月金朝暉與原告羅保國(guó)簽訂協(xié)議書(shū)，將該房以45000元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給羅保國(guó)，由于該房當(dāng)時(shí)尚未辦理房產(chǎn)證，雙方約定“甲方（金朝暉）單位給職工辦理房產(chǎn)證時(shí)，甲方負(fù)責(zé)幫助乙方（羅保國(guó)）辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，所需費(fèi)用由乙方承擔(dān)?！眳f(xié)議簽訂后原告當(dāng)即支付了30000元購(gòu)房款，金朝暉也于當(dāng)月向原告交付了房屋，剩余房款15000元原告于2004年1月9日交給了被告李某某，并由李某某出具了“今收到羅保國(guó)房屋款肆萬(wàn)伍千元整（45000元）”的總收條。2008年9月該房屋房產(chǎn)證辦至金朝暉名下，原告聽(tīng)說(shuō)后多次找金朝暉、李某某要求過(guò)戶，而金朝暉、李某某要求增加購(gòu)房款，雙方多次協(xié)商未形成一致意見(jiàn)，原告于2010年5月28日訴至我院，要求金朝暉、李某某為其辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，在案件審理過(guò)程中，三被告于2010年6月9日向房管局申請(qǐng)將訴爭(zhēng)房屋過(guò)戶至被告朱某某名下，并提供了雙方2008年12月15日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議及其它辦理過(guò)戶所需資料，市房管局審核后于當(dāng)月21日向朱某某核發(fā)了襄樊市房權(quán)證襄城區(qū)字第70063858號(hào)房產(chǎn)證。
本院認(rèn)為:2003年7月，金朝暉與羅保國(guó)自愿協(xié)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)李某某作為訴爭(zhēng)房屋共有人雖未簽字，但李某某作為房屋共有人收取羅保國(guó)交付的購(gòu)房款時(shí)未提出異議，且房屋已交付羅保國(guó)已居住使用多年，應(yīng)視為李某某對(duì)金朝暉出售房屋是知情并認(rèn)可。因此，金朝暉、李某某與羅保國(guó)自愿協(xié)商達(dá)成的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議不違反法律關(guān)于效力性規(guī)定，協(xié)議合法有效。上訴人金朝暉、李某某上訴主張?jiān)V爭(zhēng)房屋是金朝暉、李某某婚姻存續(xù)期間的共同財(cái)產(chǎn)，李某某不同意賣(mài)房，在羅保國(guó)與李某某協(xié)商就增加購(gòu)房款達(dá)成口頭協(xié)議下，才收取購(gòu)房款，并在收取購(gòu)房款當(dāng)天一并辦理過(guò)戶手續(xù)，羅保國(guó)未增加購(gòu)房款，為此李某某一直未同意賣(mài)房。經(jīng)查，羅保國(guó)交付購(gòu)房款后，已搬進(jìn)訴爭(zhēng)房屋居住，李某某對(duì)此未提出異議，其也未提供證據(jù)證實(shí)羅保國(guó)同意增加購(gòu)房款，故上訴人金朝暉、李某某、朱某某上訴主張羅保國(guó)與金朝暉之間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的上訴理由因無(wú)證據(jù)證實(shí)，本院不予支持。上訴人朱某某主張被上訴人羅保國(guó)無(wú)權(quán)主張朱某某與金朝暉、李某某之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。對(duì)此本院認(rèn)為，被上訴人羅保國(guó)與上訴人金朝暉簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后，羅保國(guó)依合同約定交付了購(gòu)房款并已實(shí)際居住。金朝暉、李某某雖與朱某某在借款協(xié)議中約定將該房予以抵押，但該抵押未在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理他項(xiàng)權(quán)利登記，對(duì)外不得對(duì)抗第三人。此后，朱某某與金朝暉、李某某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并在訴訟中辦理產(chǎn)權(quán)登記，該行為損害了羅保國(guó)的利益，羅保國(guó)作為房屋實(shí)際占有人有權(quán)主張金朝暉、李某某與朱某某之間房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，朱某某的此上訴理由不能成立，本院不予支持。關(guān)于本案適用法律問(wèn)題，原審判決適用《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題意見(jiàn)》第五十六條因與物權(quán)法沖突已被廢止，顯屬不當(dāng)?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！苯鸪瘯熍c羅保國(guó)簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，雙方當(dāng)事人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中亦未作其他約定，且羅保國(guó)是基于合同而占有訴爭(zhēng)房屋，該合同為有效合同。金朝暉、李某某在將房屋已出賣(mài)給羅保國(guó)的情況下，又與朱某某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，羅保國(guó)要求確認(rèn)金朝暉、李某某與朱某某之間的合同無(wú)效，原審法院予以支持正確，故對(duì)上訴人朱某某主張其與金朝暉、李某某房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效的上訴請(qǐng)求本院不予支持。據(jù)此，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，實(shí)體處理妥當(dāng)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定；判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1850元，由上訴人金朝暉、李某某、朱某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:2003年7月，金朝暉與羅保國(guó)自愿協(xié)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)李某某作為訴爭(zhēng)房屋共有人雖未簽字，但李某某作為房屋共有人收取羅保國(guó)交付的購(gòu)房款時(shí)未提出異議，且房屋已交付羅保國(guó)已居住使用多年，應(yīng)視為李某某對(duì)金朝暉出售房屋是知情并認(rèn)可。因此，金朝暉、李某某與羅保國(guó)自愿協(xié)商達(dá)成的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議不違反法律關(guān)于效力性規(guī)定，協(xié)議合法有效。上訴人金朝暉、李某某上訴主張?jiān)V爭(zhēng)房屋是金朝暉、李某某婚姻存續(xù)期間的共同財(cái)產(chǎn)，李某某不同意賣(mài)房，在羅保國(guó)與李某某協(xié)商就增加購(gòu)房款達(dá)成口頭協(xié)議下，才收取購(gòu)房款，并在收取購(gòu)房款當(dāng)天一并辦理過(guò)戶手續(xù)，羅保國(guó)未增加購(gòu)房款，為此李某某一直未同意賣(mài)房。經(jīng)查，羅保國(guó)交付購(gòu)房款后，已搬進(jìn)訴爭(zhēng)房屋居住，李某某對(duì)此未提出異議，其也未提供證據(jù)證實(shí)羅保國(guó)同意增加購(gòu)房款，故上訴人金朝暉、李某某、朱某某上訴主張羅保國(guó)與金朝暉之間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的上訴理由因無(wú)證據(jù)證實(shí)，本院不予支持。上訴人朱某某主張被上訴人羅保國(guó)無(wú)權(quán)主張朱某某與金朝暉、李某某之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。對(duì)此本院認(rèn)為，被上訴人羅保國(guó)與上訴人金朝暉簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后，羅保國(guó)依合同約定交付了購(gòu)房款并已實(shí)際居住。金朝暉、李某某雖與朱某某在借款協(xié)議中約定將該房予以抵押，但該抵押未在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理他項(xiàng)權(quán)利登記，對(duì)外不得對(duì)抗第三人。此后，朱某某與金朝暉、李某某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并在訴訟中辦理產(chǎn)權(quán)登記，該行為損害了羅保國(guó)的利益，羅保國(guó)作為房屋實(shí)際占有人有權(quán)主張金朝暉、李某某與朱某某之間房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，朱某某的此上訴理由不能成立，本院不予支持。關(guān)于本案適用法律問(wèn)題，原審判決適用《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題意見(jiàn)》第五十六條因與物權(quán)法沖突已被廢止，顯屬不當(dāng)?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！苯鸪瘯熍c羅保國(guó)簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，雙方當(dāng)事人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中亦未作其他約定，且羅保國(guó)是基于合同而占有訴爭(zhēng)房屋，該合同為有效合同。金朝暉、李某某在將房屋已出賣(mài)給羅保國(guó)的情況下，又與朱某某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，羅保國(guó)要求確認(rèn)金朝暉、李某某與朱某某之間的合同無(wú)效，原審法院予以支持正確，故對(duì)上訴人朱某某主張其與金朝暉、李某某房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效的上訴請(qǐng)求本院不予支持。據(jù)此，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，實(shí)體處理妥當(dāng)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定；判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1850元，由上訴人金朝暉、李某某、朱某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：張強(qiáng)
審判員：馮惠敏
審判員：郭元清

書(shū)記員：龔曉萍