原審原告門某某，男，xxxx年xx月xx日出生漢族，現(xiàn)住河北省張家口市蔚縣。委托代理人姚某，河北文昌閣律師事務(wù)所律師。原審被告張北縣田某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地,張北縣張北鎮(zhèn)。法定代表人張某，該公司董事長。

原審原告門某某因與原審被告張北縣田某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱田某房開公司）商品房銷售合同糾紛一案，田某房開公司不服河北省張北縣人民法院(2013)北商初字第155號民事判決，上訴至張家口市中級人民法院，張家口市中級人民法院于2014年3月17日作出（2014）張商終字第60號民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。經(jīng)張家口市中級人民法院審判委員會決定，于2016年8月17日作出（2016）冀07民申93號民事裁定書，裁定一、撤銷張家口市中級人民法院（2014）張商終字第60號民事判決和張北縣人民法院（2013）北商初字第155號民事判決。二、本案發(fā)回張北縣人民法院重審。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。原審原告門某某及其委托代理人姚建明、原審被告張北縣田某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的法定代表人張云霞到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原審原告門某某訴稱：我于2009年5月一次性交付被告購房預(yù)付款1975617元，計劃購買被告開發(fā)的田某小區(qū)3號樓的12套商品房。2011年9月28日我與被告簽訂了購房合同，合同約定被告于2011年11月15日交付房屋。但被告交付了六套房屋后，剩余的六套房至今未交付，現(xiàn)請求法院判令被告交付剩余的六套房并承擔(dān)違約責(zé)任。門某某重審稱，本案原被告雙方在前期2007前雙方確實存在著借款關(guān)系，當(dāng)時田某小區(qū)3號樓還沒有進行開發(fā)，因此雙方之間就是純粹的借款關(guān)系。2009年田某小區(qū)才立項準備開發(fā)，因此雙方在2009年5月30日對借款進行了一次性結(jié)算，因為被告開發(fā)小區(qū)的目的就是出賣房屋獲得利潤，被告在還不了原告借款的情況下與原告協(xié)商，用被告開發(fā)的樓房抵頂借款。雙方達成一致意見以后，被告為原告門某某于2009年5月30日出具了購房款1975617元的收據(jù)，到2011年9月28日樓房基本竣工，也確定了房屋的樓層、面積和房號，因此雙方才簽訂了12套房屋的買賣合同。該合同均經(jīng)過被告的法定代表人和原告親筆簽字按手印認可，并加蓋了被告的公章，同時這12套房屋的買賣合同也在張北縣房管處進行了房屋登記備案，每個合同上都蓋有專章，雙方簽訂了買賣合同后，被告就向原告履行了6套房屋的交付手續(xù)。后又把本案訴爭的6套房屋的鑰匙交付給原告，由于原告是外地人，不可能長期居住在這6套房屋中，等其過了一段時間來張北發(fā)現(xiàn)這6套房屋被被告換了鎖，然后原告找到開鎖公司換鎖，其后被告又換了一次鎖，在此期間被告將訴爭的兩套房屋賣了33萬元，經(jīng)原告與被告多次交涉催要，被告退還了所賣價款12萬元，剩余21萬元沒有退還。鑒于被告不誠信的行為，原告在2013年8月向張北法院提起訴訟，請求判令被告履行合同交付房屋。因此本案至被告給原告出具購房款收據(jù)，雙方對買賣房屋達成一致意見并簽訂商品房買賣合同后，這就是一個真實的商品房交易，并不存在用買賣合同的方式對借款抵押擔(dān)保，本案的情形與民間借貸司法解釋規(guī)定的明為買賣實為借貸是不相符的。原告與被告于2011年9月28日簽訂的商品房買賣合同是雙方真實意思表示，不違反法律規(guī)定，且已履行大部分義務(wù)，原告已經(jīng)支付了合理對價，被告也履行了前期交付六套房屋義務(wù)，后期又履行了出賣剩余6套房屋的兩套房屋給原告12萬元賣房款，因此雙方簽訂的買賣合同是真實的意思表示，不存在為借款做抵押擔(dān)保的事實行為。由于在后期被告違背誠信原則，不履行剩余義務(wù)，即使被告公司的工作人員李存貴在沒有法定代表人明確授權(quán)的情況下，將四套房屋出賣給他人，這種行為不僅違約，更嚴重違反法律規(guī)定，其與他人的四套商品房買賣合同不應(yīng)受到法律保護。被告田某公司辯稱，原告從我處購買的商品房是因我公司向原告借款后無力償還，用我公司開發(fā)的田某小區(qū)的商品房抵頂原告的借款，當(dāng)時簽訂了購房合同。我們口頭約定由我公司將房賣掉后歸還原告借款，現(xiàn)在有兩套房已經(jīng)售出，已給付原告12萬元。其他的四套商品房我公司不同意賣給原告了。原告從2011年開始原告未交取暖費和入戶費，所以也不同意交付違約金。我公司愿在2014年4月30日前一次性歸還原告的借款87萬元。原審被告張北田某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的法定代表人張云霞答辯稱，合同是我寫的，當(dāng)時李存貴在，讓我怎么寫我就怎么寫。我知道以前是和門某某借錢了。合同上的字是我簽的，但我想不起來是多會兒簽的。門某某所訴爭的房屋都已經(jīng)由他人居住了。經(jīng)重審查明，被告田某公司為用其開發(fā)的位于田某小區(qū)內(nèi)的商品房抵頂原告門某某的借款，于2009年5月30日為原告出具收據(jù)一張。寫明原告門某某向被告田某公司支付十二套商品房的購房款1975617元，2011年9月28日原、被告雙方簽訂了《商品房買賣合同》，約定了原告所購商品房的基本情況、計劃方式與價款、付款方式及期限、買受人逾期付款的違約責(zé)任、交付期限及逾期交房的違約責(zé)任等內(nèi)容。被告在交付原告六套商品房后，剩余六套商品房（田某小區(qū)三號樓：一單元102室，價款170000元；一單元101室，價款170000元；二單元101室，價款160000元；二單元502室，價款160000元；三單元102室，價款170000元；三單元502室，價款160000元）未交付原告。被告已將六套商品房中的三單元102室和三單元502室（原合同價款33萬元）出售給他人，退還原告房款12萬元。另查明，本院在執(zhí)行中通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，原、被告訴爭的3號樓一單元102室于2013年3月18日以178000元賣與石秀蓮，一單元101室于2012年6月24日以220000元賣與徐藝峰，二單元101室于2013年4月27日以180000元賣與王萬治，二單元502室于2013年7月28日以196000元賣與鄭偉。該四套房屋因發(fā)生一房二賣糾紛未在張北縣房管局辦理房屋確權(quán)手續(xù)。上述事實，有原、被告的陳述，原告提供的《商品房買賣合同》及收據(jù)，本院執(zhí)行中調(diào)取的證據(jù)等證據(jù)予以證實。本院重審認為，張北田某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為歸還門某某借款用于其開發(fā)的商品房作抵頂，并于2009年5月30日為門某某開具商品房的購房款1975617元，該購房款是雙方對借款本金及利息的一次性結(jié)算，雙方無異議，本院予以確認。2011年9月28日雙方簽訂的《商品房買賣合同），對該商品房的項目建設(shè)依據(jù)、銷售依據(jù)、買受人所購商品房的基本情況、計價方式與價款、《面積確認及面積差異處理》、付款方式及期限、交付期限及出賣人逾期交房的違約責(zé)任等均進行了明確的約定，該《商品房買賣合同》上加蓋了張北田某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的公章，其法定代表人張云霞進行了簽字確認，門某某也進行了簽字確認，該合同是雙方在公平自愿、等價有償?shù)脑瓌t下簽訂的，是雙方真實意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同；原審被告與案外人石秀蓮、徐藝峰、王萬治、鄭偉等人就該合同項下的該六套住宅樓亦簽訂了《商品房買賣合同》，并全額交付了房屋價款，該合同亦是雙方在公平自愿、等價有償?shù)脑瓌t下簽訂的，是雙方真實意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同。且原審被告將房屋出賣給案外人后，房屋由案外人合法占有并居住?！蹲罡呷嗣穹ㄔ旱诎舜稳珖ㄔ好袷律淌聦徟泄ぷ鲿h紀要》就關(guān)于一房數(shù)賣的合同履行問題作出規(guī)定，審理一房數(shù)賣糾紛案件時，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應(yīng)綜合主管機關(guān)備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)確定。門某某及案外人石秀蓮、徐藝峰、王萬治、鄭偉均未辦理房屋確權(quán)手續(xù)，但案外人已合法占有房屋。門某某主張其與原審被告簽訂合同在前，且在張北縣房管處進行備案，應(yīng)優(yōu)先受到保護的意見，根據(jù)此規(guī)定的保護順位，應(yīng)對合法占有房屋的案外人確定保護順位。故對原審原告門某某與原審被告張北田某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的商品房買賣合同予以解除，由原審被告張北田某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還購房款并承擔(dān)違約金。原審原告要求原審被告交付剩余的房屋的請求不予支持。原審原告對原審被告在原審時已出售兩套房屋的行為、價款表示認可，且接受了被告歸還的部分房款，故被告應(yīng)將已售出房屋的余款退還原告。綜上所述，經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照<中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、《中華人民共和國合同法》第二條第一款、第九十七條、第一百一十條第一款第（一）項、《最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要》關(guān)于一房數(shù)賣的合同履行問題之規(guī)定，判決如下：一、解除門某某與張北田某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的商品房買賣合同。二、張北田某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還門某某購房款990000-120000=870000元及違約金（違約金的計算按合同約定的已付款的0.01%計算至給付之日）。此款于判決書生效后一次性付清。如未按本判決指定的期間履行金錢義務(wù)的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。原審案件受理費2347元，由張北田某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省張家口市中級人民法院。