上訴人（原審被告）湖北國(guó)興置業(yè)有限公司。住所地：湖北省浠水縣清泉鎮(zhèn)雙橋南路。
法定代表人汪中喜，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人嚴(yán)華，湖北華浩誠(chéng)信律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)，即代為承認(rèn)、反駁訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行調(diào)解，代收法律文書等。
被上訴人（原審原告）閆建華，退休干部。
委托代理人胡新文，湖北功競(jìng)元律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)，即代為承認(rèn)、反駁上訴請(qǐng)求，出庭參加訴訟，收集、提供證據(jù)，進(jìn)行調(diào)解，代收法律文書等。

上訴人湖北國(guó)興置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱國(guó)興公司）為與被上訴人閆建華房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省浠水縣人民法院（2014）鄂浠水民初字第00234號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年3月31日立案后，依法組成由審判員楊靜擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員倪志勇、朱衛(wèi)參加的合議庭，于2015年5月19日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人國(guó)興公司的委托代理人嚴(yán)華，被上訴人閆建華的委托代理人胡新文均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，國(guó)興公司通過(guò)廣告宣傳向社會(huì)出售位于浠水縣××南城農(nóng)行院內(nèi)的商品房。2010年11月12日，國(guó)興公司（甲方）與閆建華（乙方）簽訂了《房屋購(gòu)銷合同》一份，約定國(guó)興公司將位于浠水縣清泉鎮(zhèn)南城農(nóng)行院內(nèi)安佳小區(qū)G棟第一單元第七層面積約128平方米的商品房出售給閆建華；同時(shí)約定所購(gòu)房屋總價(jià)為138000元，乙方向甲方預(yù)付壹拾萬(wàn)元作為房屋首付金額，預(yù)留貳至叁萬(wàn)元房款，在甲方向乙方交付房產(chǎn)證、土地證時(shí)乙方再一次性付給甲方，其余房款于2010年12月31日支付；所買賣房屋是已竣工現(xiàn)房，乙方在按甲方要求完成首付款壹拾萬(wàn)元時(shí)可交房屋給乙方進(jìn)行裝修，并由乙方負(fù)責(zé)管理；并約定甲方負(fù)責(zé)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及房屋土地所有權(quán)證。雙方簽訂合同當(dāng)日，閆建華按照約定向國(guó)興公司交付購(gòu)房款100000元，國(guó)興公司交付所購(gòu)房屋鑰匙給閆建華（未入?。?。后因該房至今未辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，閆建華遂訴至法院，要求確認(rèn)雙方所簽《房屋購(gòu)銷合同》無(wú)效。
原審?fù)瑫r(shí)查明，2006年8月18日，黃岡市萬(wàn)融拍賣有限公司與浠水縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)云路口村村民委員會(huì)簽訂拍賣成交確認(rèn)書，該村委會(huì)競(jìng)拍得農(nóng)行浠水縣支行南城分理處閑置土地使用權(quán)。
2014年1月12日，浠水縣物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心作出浠價(jià)認(rèn)（2014）006號(hào)《關(guān)于浠水縣清泉鎮(zhèn)南城農(nóng)行附近七樓房屋價(jià)格認(rèn)證意見書》，認(rèn)定浠水縣××南城農(nóng)行附近七樓房屋在價(jià)格認(rèn)證基準(zhǔn)日的價(jià)格為￥1980元／㎡（每平方米人民幣壹仟玖佰捌拾元整）。在本案審理中，閆建華與國(guó)興公司對(duì)該爭(zhēng)訟房屋直至本案起訴前尚未辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)的事實(shí)均無(wú)異議。
原審認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：雙方之間簽訂的房屋購(gòu)銷合同是否具有法律效力？閆建華的損失如何計(jì)算？
一、關(guān)于合同效力問(wèn)題。商品房銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付價(jià)款的行為。作為現(xiàn)售商品房的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備開發(fā)資質(zhì)，且其使用開發(fā)的土地必須取得土地使用權(quán)的相關(guān)權(quán)屬證明文件。本案中，國(guó)興公司作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在與閆建華簽訂購(gòu)房合同時(shí)，不能證明其已經(jīng)取得該出售房屋的土地使用權(quán)，亦未提供有效證據(jù)證明其已經(jīng)取得相關(guān)權(quán)屬證明，其行為違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一項(xiàng)和《中華人民共和國(guó)商品房銷售管理辦法》第七條的規(guī)定，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)的規(guī)定，對(duì)閆建華要求確認(rèn)其與國(guó)興公司之間訂立的合同無(wú)效的主張予以支持。
二、關(guān)于損失賠償問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，雙方訂立的《房屋購(gòu)銷合同》無(wú)效，閆建華要求國(guó)興公司返還100000元購(gòu)房款及利息損失的請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。因合同無(wú)效導(dǎo)致閆建華損失預(yù)期取得同地段房產(chǎn)利益的價(jià)值，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方之過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)責(zé)任，根據(jù)雙方締約時(shí)同地段房產(chǎn)價(jià)值，與涉訟時(shí)同地段房產(chǎn)價(jià)值的差額及已支付購(gòu)房款比例等因素予以確定，即：雙方締約時(shí)該地段房產(chǎn)價(jià)格為￥1100／㎡，涉訟時(shí)價(jià)格為￥1980／㎡，差額￥880／㎡，房屋面積128平方米，已付購(gòu)房款比例72%（已付款100000元÷合同總價(jià)款138000元），計(jì)81100.80元（880／㎡×128㎡×72%），由國(guó)興公司賠償80%，計(jì)64880.64元；因閆建華在簽訂該合同時(shí)未盡合理審查注意義務(wù)，自負(fù)20%。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一項(xiàng)，《商品房銷售管理辦法》第七條，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條和第五十八條之規(guī)定，判決：一、閆建華與國(guó)興公司簽訂的《房屋購(gòu)銷合同》無(wú)效。二、國(guó)興公司向閆建華返還購(gòu)房款100000元及利息（計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：以本金100000元為基數(shù)，自2011年3月1日起至判決生效確定給付之日止，按中國(guó)人民銀行公布的同期貸款利率計(jì)算）。三、國(guó)興公司賠償閆建華購(gòu)房損失64880.64元。上述確定的金錢給付義務(wù)均限于判決生效后十日內(nèi)履行完畢，如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，則應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。四、駁回閆建華的其余訴訟請(qǐng)求。
二審經(jīng)審理查明，上訴人國(guó)興公司沒(méi)有取得涉案房屋的土地使用權(quán)權(quán)屬證明。其他查明事實(shí)與原審查明事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為，國(guó)興公司與閆建華簽訂的房屋買賣合同是否有效?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的……（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。第三十九條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書?！渡唐贩夸N售管理辦法》第七條規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件……（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。據(jù)此，國(guó)興公司作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，雖然有權(quán)進(jìn)行房屋的買賣，但其沒(méi)有取得案涉房屋的土地使用權(quán)，就將該房屋進(jìn)行銷售，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故閆建華與國(guó)興公司之間訂立的房屋買賣合同無(wú)效。國(guó)興公司應(yīng)返還購(gòu)房款及利息，并賠償損失。綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決恰當(dāng)，本院依法予以維持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5136元，由上訴人湖北國(guó)興置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　楊　靜 審判員　倪志勇 審判員　朱　衛(wèi)

書記員：劉延超