再審申請人（一審被告、反訴原告、二審上訴人）：閻某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住石家莊市。委托訴訟代理人：陳雅嫻，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：王占偉，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。被申請人（一審原告、反訴被告、二審上訴人）：河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：石家莊市新華區(qū)九中街**號。法定代表人：李文懷，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：郭艷麗，河北世紀(jì)聯(lián)合律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：郭俊良，河北世紀(jì)聯(lián)合律師事務(wù)所律師。被申請人（一審第三人、反訴被告、二審被上訴人）：石家莊市正元家具發(fā)展總公司。住所地：石家莊市新華區(qū)九中街**號。法定代表人：梁路森，該公司董事長。

閻某某申請?jiān)賹彿Q，一、兩審法院認(rèn)定的訴爭房屋性質(zhì)與事實(shí)不符。2003年5月10日，雙方簽訂了《商品房預(yù)售協(xié)議書》，顯而易見，合同的標(biāo)的物是商品房。一審法院以雖然雙方對房屋的性質(zhì)主張不一，但法律均未禁止交易轉(zhuǎn)移為由，認(rèn)定訴爭房屋是商品房，二審法院認(rèn)為正元公司提交的材料沒有顯示出房屋的性質(zhì)是經(jīng)濟(jì)適用住房，因而認(rèn)定訴爭房屋是商品房。被申請人提交的《國有土地使用權(quán)證》顯示訴爭房屋是建在國有劃撥土地上的，土地的性質(zhì)是工業(yè)用地，市計劃委員會（1999）155號文件載明，訴爭房屋是職工住房，整棟樓房的產(chǎn)權(quán)適用經(jīng)濟(jì)適用房交易程序，而被申請人要求申請人簽的《房屋買賣契約》適用于經(jīng)濟(jì)住房及二手房交易。從舉證責(zé)任來看，訴爭房屋的性質(zhì)應(yīng)由被申請人提供政府的相關(guān)批準(zhǔn)文件來舉證。二、二審法院解除雙方簽訂的《購房付款協(xié)議》沒有法律依據(jù)。二審法院認(rèn)為申請人不同意重新簽訂《房屋買賣契約》而導(dǎo)致房產(chǎn)證至今未能辦理，致使剩余房款不能以銀行貸款的方式償還，據(jù)此解除《購房付款協(xié)議》違背法律規(guī)定。而申請人不重新簽訂《房屋買賣契約》不構(gòu)成違約，法院已經(jīng)認(rèn)定雙方簽訂的《商品房預(yù)購協(xié)議書》有效，就不存在重新簽訂協(xié)議的問題，即使重新簽訂《房屋買賣契約》，也不能違反《商品房預(yù)購協(xié)議書》已約定的內(nèi)容。雙方約定的是商品房，現(xiàn)在不僅成了二手房，甚至房屋的性質(zhì)都發(fā)生了變化，申請人在此情況下有權(quán)利拒絕簽訂。三、二審判決認(rèn)定的導(dǎo)致遲延辦證的原因不符合事實(shí)，根據(jù)雙方合同約定，2007年2月7日前，被申請人沒有給申請人辦理產(chǎn)權(quán)證，已經(jīng)構(gòu)成違約，責(zé)任在被申請人，被申請人應(yīng)當(dāng)自2004年6月19日（約定交房日）承擔(dān)違約責(zé)任。2007年5月9日被申請人發(fā)出通知后，要求申請人簽訂《房屋買賣契約》，改變了原合同約定，申請人沒有簽訂，責(zé)任應(yīng)由被申請人承擔(dān)。四、兩審法院認(rèn)定申請人主張的遲延交房違約金超過訴訟時效不符合法律規(guī)定。按照《商品房預(yù)購協(xié)議》的約定，被申請人應(yīng)當(dāng)在2004年3月20日交工，但是根據(jù)《石家莊市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明書》記載，訴爭房屋是2005年8月15日組織的驗(yàn)收，并于2006年7月27日備案，雖然申請人在2004年9月拿了鑰匙，但當(dāng)時房屋并沒有達(dá)到交付條件，不能視為被申請人履行交房義務(wù)。五、關(guān)于房屋的面積，市法院認(rèn)為應(yīng)以房管局實(shí)測面積為準(zhǔn)，實(shí)際上雙方對面積有明確的規(guī)定，合同第一條以表格的形式約定了房屋面積，申請人購買的房屋面積為158.5平方米，根據(jù)相關(guān)解釋，應(yīng)以非格式條款約定的面積為準(zhǔn)。六、購房款計算錯誤，二審法院認(rèn)為申請人應(yīng)向被申請人支付剩余款項(xiàng)296435.13元及稅費(fèi)，而該數(shù)額的款項(xiàng)中已經(jīng)包括了稅費(fèi)，不應(yīng)額外又加上稅費(fèi)。實(shí)際情況是申請人只欠被申請人房款248228.49元。而且稅費(fèi)應(yīng)由交易雙方向行政機(jī)關(guān)繳納，不應(yīng)判決申請人向被申請人繳納。七、稅費(fèi)的增加完全是由被申請人的原因造成的，應(yīng)由被申請人承擔(dān)。八、兩審法院判決遺漏、超出訴訟請求。被申請人的訴訟請求是解除協(xié)議，沒有提交房款的事，法院判決申請人支付購房款不在被申請人的訴訟請求之列。申請人的訴訟請求第二項(xiàng)是要求被申請人立即辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，承擔(dān)逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的違約責(zé)任，立即向向申請人交付房產(chǎn)證、土地證。一審法院未對此進(jìn)行審理和判決。二審法院理應(yīng)發(fā)回重審，但逕行判決違反了法定程序。九、市中級法院認(rèn)定二被申請人是代建、代銷關(guān)系錯誤，二被申請人實(shí)際是合作建房，法律關(guān)系不同，會導(dǎo)致承擔(dān)民事責(zé)任方式的不同。請求：??撤銷石家莊中院（????）石民四終字第號民事判決；??撤銷石家莊市新華區(qū)人民法院（????）新建民初字第號民事判決；??依法支持申訴人的訴訟請求。鑫達(dá)公司辯稱，一、再審申請人的再審申請已經(jīng)超出法定的申請?jiān)賹徠陂g。本案二審判決生效時間為2009年2月18日，申請人的再審申請應(yīng)當(dāng)在6個月內(nèi)提出，法院審查的時間為3個月，而鑫達(dá)公司收到《民事申請?jiān)賹彴讣?yīng)訴通知書》的時間為2014年7月15日，扣除3個月的審查期，申請人提交再審申請書的時間應(yīng)當(dāng)在2014年4月14日之后，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了6個月的申請?jiān)賹徠陂g。二、鑫達(dá)公司出售的房屋性質(zhì)是商品房，不是單位集資房。一是雙方簽訂的《商品房預(yù)購協(xié)議書》符合商品房買賣合同的特征。二是本案訴爭的房屋性質(zhì)不符合“單位集資房”的任一特征。三、二審判決解除雙方協(xié)議是正確的，因購房人違反《購房付款協(xié)議》的約定，在不能辦理貸款的條件下，未能在2004年9月18日前結(jié)清剩余房款，已經(jīng)構(gòu)成基本違約，直接導(dǎo)致雙方合同目的不能實(shí)現(xiàn)，二審解除合同正確。四、終審判決認(rèn)定訴爭房屋遲延辦證的責(zé)任在申請人，認(rèn)定事實(shí)正確。在辦證過程中，因申請人拒不簽署房管部門提供的《房屋買賣契約》而導(dǎo)致房產(chǎn)證至今未能辦理，責(zé)任在申請人。五、申請人要求鑫達(dá)公司承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任已經(jīng)過訴訟時效。2004年11月3日申請人已經(jīng)取得了房產(chǎn)的鑰匙，對此雙方?jīng)]有爭議，根據(jù)商品房司法解釋，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，申請人在2007年提起訴訟，超過了2年的訴訟時效。六、終審判決將實(shí)測面積作為房屋價款結(jié)算的依據(jù)，符合雙方合同約定，雙方雖然約定了房屋總價款，按面積158.5平方米計算，但同時也明確約定了房屋面積以石家莊市房管局確認(rèn)面積為準(zhǔn)，申請人所購2-2-301號房屋實(shí)測面積為167.46平方米，按照前款約定，應(yīng)以實(shí)測面積計價。七、合同約定的房屋總價，沒有包括地下室房價款、面積誤差以及交易稅費(fèi)，二審判決在計算各款項(xiàng)后，判決申請人支付296435.13元是正確的。八、二審判決未超出鑫達(dá)公司的訴訟請求，也未遺漏申請申請人的訴訟請求。九、鑫達(dá)公司與正元公司是代建代銷關(guān)系，并非合作建房關(guān)系。鑫達(dá)公司向一審法院起訴請求：解除雙方之間的房屋買賣合同；判令被告立即搬出新華區(qū)九中街號院內(nèi)號樓單元號房屋；并按照房屋建筑面積每月每平方米??元的標(biāo)準(zhǔn)賠償原告自????年月日至搬出之日的房屋租金損失（截止到????年?月??日租金損失為元）；??本案訴訟、律師費(fèi)用由被告承擔(dān)。閻某某向一審法院反訴請求：要求鑫達(dá)公司承擔(dān)交付房屋性質(zhì)不符合協(xié)議約定的違約責(zé)任，賠償損失元；??要求鑫達(dá)公司承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，支付違約金元；??要求鑫達(dá)公司立即辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，承擔(dān)逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任，立即向原告交付房產(chǎn)證、土地證，并按日萬分之二點(diǎn)五支付違約金（????年?月??日至原告收到房產(chǎn)證之日止，至????年?月?日止違約金數(shù)額為元），因遲延暫住證造成稅費(fèi)增加元由鑫達(dá)公司承擔(dān)；??房屋實(shí)際面積與協(xié)議約定面積誤差超出??部分，共計平方米的房款元由鑫達(dá)公司承擔(dān)；??訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：第三人正元公司依據(jù)石家莊市計劃委員會市計投（1999）155號文件中關(guān)于我市1999年第二批基本建設(shè)投資計劃的安排及石家莊市規(guī)劃局批準(zhǔn)的準(zhǔn)予建設(shè)位于九中街的住宅樓的建設(shè)規(guī)劃許可證、石家莊市建設(shè)局批準(zhǔn)的準(zhǔn)予施工許可證等相關(guān)手續(xù)與鑫達(dá)公司合作建設(shè)位于石家莊市新華區(qū)九中街79號院內(nèi)的居民住宅樓工程，該住宅樓由鑫達(dá)公司負(fù)責(zé)建設(shè)與銷售。2003年5月10日，鑫達(dá)公司與閻某某簽訂了《商品房預(yù)購協(xié)議書》，協(xié)議書中約定：一、閻某某購買鑫達(dá)公司開發(fā)建設(shè)的座落于新華區(qū)。面積為158.5平方米，每平方米單價為2499元。總價款共計396091.5元。另外，雙方在備注中約定1.房屋面積以石家莊市房屋管理局確認(rèn)面積為準(zhǔn)。2.閻某某在簽訂協(xié)議前應(yīng)向鑫達(dá)公司交納購房定金一萬元。二、自交納定金之日起七日內(nèi)，閻某某向鑫達(dá)公司交納總房款的30%，即118827.45元，定金轉(zhuǎn)為房款；住宅三層結(jié)頂之日起七日內(nèi)，交納總房款的40%，即158436.6元；住宅主體結(jié)頂之日起，七日內(nèi)交納總房款的20%，即79218.3元；其余房款交房日前結(jié)清，即39609.15元。三、房屋竣工日期為2004年3月20日。四、如閻某某逾期交納房款，每延期一天，應(yīng)付總房款的萬分之三的滯納金。如鑫達(dá)公司延期交房，每延期一天，應(yīng)付總款額萬分之三的滯納金（指竣工日期）。合同簽訂后，閻某某按合同約定于2003年4月30日向鑫達(dá)公司交納了購房定金一萬元，于2003年5月10日向鑫達(dá)公司交納了購房款10萬元，于2004年9月交納購房款37863.01元，后又于2004年4月陸續(xù)向鑫達(dá)公司交納了電磁卡費(fèi)、煤氣集資費(fèi)、有線費(fèi)等相關(guān)輔助配套設(shè)施的費(fèi)用。雙方于2004年10月19日又簽訂了一份《購房付款協(xié)議》協(xié)議約定：閻某某購買位于石家莊市，為三室兩廳住宅，已交付預(yù)付款共計11.90915萬元，余款計27.7萬元。購房人在房屋竣工驗(yàn)收合格90日內(nèi)以該房產(chǎn)證在銀行作抵押物貸款來交付剩余房款，如購房人因某種原因未能取得銀行貸款，購房人必須在20天內(nèi)采取其它方式籌集資金以償還剩余購房款，否則開發(fā)商有權(quán)收回住房并按照商品房預(yù)購協(xié)議書第五項(xiàng)第二條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。閻某某于2004年9月29日拿到鑰匙。2007年2月7日，第三人正元公司取得了該棟樓房的整棟房屋產(chǎn)權(quán)證書。整棟房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理完畢后，鑫達(dá)公司于2007年4月23日、4月27日向全體業(yè)主發(fā)出通知，要求業(yè)主同鑫達(dá)公司簽訂正式合同并辦理相關(guān)手續(xù)，因閻某某未去鑫達(dá)公司處辦理相關(guān)手續(xù)，故鑫達(dá)公司又于2007年5月9日以特快專遞的方式向閻某某發(fā)出《關(guān)于辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的通知》，要求其在收到通知后三日內(nèi)到鑫達(dá)公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書及辦理銀行抵押貸款的相關(guān)事項(xiàng)。在收到通知后，閻某某認(rèn)為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的“新協(xié)議”與原《商品房預(yù)購協(xié)議書》內(nèi)容嚴(yán)重不符，于同年5月11日向鑫達(dá)公司提出書面異議，明確表示拒絕簽署有悖于原協(xié)議的任何文件。另查石家莊石房房產(chǎn)測繪所于2006年9月30日向第三人正元公司出具了該爭議房屋的產(chǎn)權(quán)面積認(rèn)定書，認(rèn)定被告閻某某所購買的2-301室實(shí)際房屋面積為167.46平方米。一審法院認(rèn)為：鑫達(dá)公司與正元公司合作進(jìn)行房屋建設(shè)開發(fā)，并由鑫達(dá)公司負(fù)責(zé)對外銷售，是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，其開發(fā)建設(shè)是合法的。后鑫達(dá)公司又與閻某某簽訂了《商品房預(yù)購協(xié)議書》和《購房付款協(xié)議》，閻某某購買了本案所爭議的坐落于新華區(qū)的房屋，該協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，故所簽協(xié)議合法有效。依據(jù)雙方簽訂的《購房付款協(xié)議》中有關(guān)“房屋竣工驗(yàn)收合格后90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證，并以該房產(chǎn)證在銀行辦理抵押貸款用于支付剩余房款，如因購房人原因未能在銀行取得抵押貸款，則購房人應(yīng)在20日內(nèi)籌集資金支付房款，否則出售方有權(quán)收回房屋并按照原合同第5條第2款執(zhí)行”的約定，支付剩余房款的前提是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書上，雙方應(yīng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的過程中互相配合，并盡量減少交易風(fēng)險，根據(jù)審理中查明的事實(shí)，第三人正元公司于2007年2月7日取得了九中街79號院2號樓的整體房屋產(chǎn)權(quán)證書（其中包括本案訴爭的兩套房屋），鑫達(dá)公司于2007年5月9日向閻某某發(fā)出書面通知，請求其在收到通知后3日內(nèi)配合辦理本案所爭議兩套房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證書，而閻某某于同年5月11日（收到通知后的次日）向鑫達(dá)公司提出書面異議，致使本案所爭議的房屋至今未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書上，現(xiàn)實(shí)情形并不滿足合同解除的條件，故鑫達(dá)公司所提出要求解除雙方合同及要求閻某某按照每日15元每平方米支付租金的訴訟主張沒有合同和法律依據(jù)，不予支持。雙方簽訂的《商品房預(yù)購協(xié)議》和《購房付款協(xié)議》是基本雙方當(dāng)事人自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，應(yīng)是合法有效的，閻某某是作為購買方，在購買房屋前其應(yīng)對鑫達(dá)公司售樓的相關(guān)批準(zhǔn)文件及手續(xù)認(rèn)真查詢，以保證將交易風(fēng)險減至最低，并在對房屋基本情況進(jìn)行全面了解的情況下再行購買，從本案審明事實(shí)來看，鑫達(dá)公司已將房屋交付閻某某使用，閻某某也對房屋裝修并居住多年，雖然雙方對房屋的性質(zhì)主張不一，但法律均未禁止其交易轉(zhuǎn)移，現(xiàn)閻某某以鑫達(dá)公司所建房屋的土地為劃撥工業(yè)用地為由，而提出鑫達(dá)公司交付的房屋不符合商品房的基本要求，應(yīng)賠償損失的訴請，不予支持，其要求按照經(jīng)濟(jì)適用房的條件購買房屋并支付相應(yīng)款項(xiàng)的請求，不符合相應(yīng)規(guī)定，亦不予支持?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l件》第16條第一款、第三款中規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收?！薄敖ㄔO(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用”。鑫達(dá)公司與正元公司合作開發(fā)的九中街2號樓竣工后，勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位于2004年5月31日對該住宅樓進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收的結(jié)論是工程質(zhì)量符合設(shè)計和規(guī)范要求，足以證明該住宅樓已竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格，之后九中街2號樓在2006年7月27日在向建設(shè)主管部門辦理竣工驗(yàn)收備案登記的行為，并不影響該住宅樓的交付和使用。當(dāng)事人在協(xié)議中約定房屋竣工日為2004年3月20日，又約定如延期交房，每延期一天，應(yīng)付總款額萬分之三的滯納金（指竣工日期），在該合同中當(dāng)事人僅約定了違約金的計算方法，并沒有約定違約金的支付期限。對于沒有支付期限的債務(wù)，債權(quán)人任何時候都可以主張，鑫達(dá)公司對違約金已過訴訟時效的抗辯理由，不予采納。在庭審中鑫達(dá)公司稱就延期交房問題在向閻某某交房時均已和其達(dá)成協(xié)議，閻某某對此予以否認(rèn)，因鑫達(dá)公司未提供有效證據(jù)予以證明，鑫達(dá)公司對逾期交房應(yīng)按雙方協(xié)議的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原、被告在簽訂的《預(yù)購協(xié)議書》中雖然約定，在交房90日內(nèi)辦理完畢房產(chǎn)證，但對違約責(zé)任沒有約定，且閻某某在收到鑫達(dá)公司要求其到公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書及辦理銀行抵押貸款并簽署有關(guān)手續(xù)的通知后，明確表示拒絕簽署。房屋產(chǎn)權(quán)證書應(yīng)是在雙方當(dāng)事人相互配合的基礎(chǔ)上方能辦理，因閻某某拒絕配合鑫達(dá)公司辦理相關(guān)手續(xù)的行為而導(dǎo)致至今未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書及造成稅費(fèi)增加的責(zé)任應(yīng)由閻某某個人承擔(dān)，故對閻某某要求鑫達(dá)公司承擔(dān)逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書并向其支付違約金及承擔(dān)增加稅費(fèi)的訴請不予支持。雙方在預(yù)購協(xié)議書中約定，房屋面積以石家莊市房屋管理局確認(rèn)面積為準(zhǔn)，對房屋面積計算已有明確的約定，經(jīng)房屋管理局確認(rèn)后，本案所爭議2-301室房屋實(shí)際面積為167.46平方米，應(yīng)依此計算房屋總價款，閻某某請求由鑫達(dá)公司承擔(dān)超出面積部分的價款沒有依據(jù)，不予支持。一審法院判決：一、在本判決生效后三十日內(nèi)被告閻某某向鑫達(dá)公司支付剩余款項(xiàng)共計元。鑫達(dá)公司在閻某某交清剩余房款后三十日內(nèi)為其辦理所購房屋產(chǎn)權(quán)證書的相關(guān)手續(xù)。二、在本判決生效后十日內(nèi)鑫達(dá)公司向閻某某支付延期交房違約金（自????年?月??日至????年月日止，每日按總房款元的萬分之三計算）。正元公司承擔(dān)連帶責(zé)任。三、駁回鑫達(dá)公司的訴訟請求。四、駁回閻某某其他訴訟請求。鑫達(dá)公司不服一審判決，上訴請求：依法撤銷一審判決，改判解除雙方簽訂的《商品房預(yù)購協(xié)議書》，判令被上訴人立即搬出房屋并按每月每平方米15元的標(biāo)準(zhǔn)賠償上訴人自2004年9月29日至搬出之日止的房屋租金損失。閻某某不服一審判決，上訴請求：依法撤銷一審判決，依法改判，駁回被上訴人的訴訟請求，支持上訴人的訴訟請求。二審法院認(rèn)定事實(shí)：石家莊市計劃委員會于1999年4月7日印發(fā)了“市計投〔1999〕155號”文件，該文件顯示正元公司住宅樓的項(xiàng)目列入了1999年第二批基本建設(shè)投資計劃，在該文件中的基本建設(shè)投資計劃表“資金來源”一欄為空白。2002年9月23日，正元公司取得了石家莊市建設(shè)局“編號為130101S021830101建筑工程施工許可證”。之后，正元公司委托鑫達(dá)公司負(fù)責(zé)該樓房的建設(shè)和銷售。2003年5月10日，鑫達(dá)公司與閻某某簽訂了《商品房預(yù)購協(xié)議書》。該協(xié)議簽訂后，閻某某分別在2003年至2004年支付定金、部分房款、電磁卡費(fèi)、煤氣集資費(fèi)、太陽能管道費(fèi)、有線電視費(fèi)等共計151455.61元，余296435.13元未付。審理期間，正元公司對鑫達(dá)公司與閻某某訂立《商品房預(yù)購協(xié)議書》、《購房付款協(xié)議》及鑫達(dá)公司出售房屋的事實(shí)未提出異議。另查明，正元公司所建樓房坐落的土地性質(zhì)為國有劃撥，該宗地至今尚未辦理土地出讓手續(xù)，對此情況，石家莊市國土資源局在正元公司持有的國有土地使用權(quán)證書上予以備注“同意在正元公司轉(zhuǎn)制后辦理土地出讓手續(xù)，簽訂土地出讓合同”。另外，鑫達(dá)公司在訴訟中稱，正元公司委托其開發(fā)的新華區(qū)九中街79號生產(chǎn)小區(qū)的房屋性質(zhì)為私有房產(chǎn)，并非經(jīng)濟(jì)適用房，并提交了該小區(qū)3號樓居住的居民所辦的房產(chǎn)證予以證實(shí)其主張。其他事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致。二審法院認(rèn)為：正元公司依據(jù)石家莊市計委的投資建設(shè)計劃，在取得了“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”和“建設(shè)工程施工許可證”后，委托鑫達(dá)公司投資建設(shè)住宅樓，雖然該住宅樓項(xiàng)下的土地性質(zhì)為國有劃撥，但是市國土局已同意在正元公司改制后再完善土地的出讓手續(xù)，并未禁止正元公司開發(fā)建設(shè)該樓，且鑫達(dá)公司具備房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定正元公司委托鑫達(dá)公司開發(fā)建設(shè)的行為合法。正元公司承認(rèn)其與鑫達(dá)公司之間系代建代銷的關(guān)系，且正元公司也同意為鑫達(dá)公司銷售的房屋辦理房產(chǎn)證，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間的委托銷售代理關(guān)系成立，正元公司應(yīng)當(dāng)對鑫達(dá)公司的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。鑫達(dá)公司與閻某某簽訂的《商品房預(yù)購協(xié)議書》已對購房人的姓名、房屋座落位置、面積、價款、付款方式、付款時間、交房時間、水電暖待配套設(shè)施的交付承諾、面積差異的處理方式、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜、違約責(zé)任、解決爭議方法等內(nèi)容作出約定，符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且閻某某已經(jīng)支付了部分房款并居住使用訴爭房屋多年，按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)購等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定雙方所簽的《商品房預(yù)購協(xié)議書》性質(zhì)為商品房買賣合同。從正元公司提交的有關(guān)樓房開發(fā)建設(shè)、審批手續(xù)上看，并沒有顯示出其開發(fā)建設(shè)的房屋為經(jīng)濟(jì)適用房，因此，雙方訴爭的房屋性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為商品房。本案雙方所簽的預(yù)購房協(xié)議，是在平等自愿基礎(chǔ)上達(dá)成的協(xié)議，意思表示真實(shí)，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該預(yù)購協(xié)議合法有效。在預(yù)購協(xié)議履行過程中，雙方簽訂的《購房付款協(xié)議》是對預(yù)購協(xié)議的補(bǔ)充，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，因此亦應(yīng)認(rèn)定有效。本案中雙方爭議的焦點(diǎn)問題為：（一）《購房付款協(xié)議》是否應(yīng)當(dāng)解除，鑫達(dá)公司主張閻某某承擔(dān)逾期付款滯納金的訴求能否成立。（二）訴爭房屋遲延辦證的原因、責(zé)任及應(yīng)承擔(dān)的法律后果。（三）閻某某要求鑫達(dá)公司承擔(dān)遲延交房違約金的主張是否超過訴訟時效。（四）訴爭房屋面積的依據(jù)及房屋價款的數(shù)額。（五）正元公司是否應(yīng)當(dāng)與鑫達(dá)公司一起共同承擔(dān)辦理房產(chǎn)證的責(zé)任。（六）關(guān)于一審判決是否違反“不告不理”民事訴訟原告的問題。（七）關(guān)于訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)的問題。（一）《購房付款協(xié)議》是否應(yīng)當(dāng)解除，鑫達(dá)公司主張閻某某應(yīng)承擔(dān)逾期付款滯納金的訴求能否成立。在該協(xié)議中約定了購房人在房屋竣工驗(yàn)收合格90日內(nèi)應(yīng)以該房產(chǎn)證在銀行作抵押借款來交付剩余房款，如購房人因某種原因未能取得銀行借款，購房人須在20天內(nèi)采取其他方式籌集資金償還剩余房款，否則開發(fā)商有權(quán)收回房屋并按照預(yù)購協(xié)議書第五項(xiàng)第二條相關(guān)規(guī)定即逾期繳納房款，每延期一天，應(yīng)付總房款的萬分之三的滯納金執(zhí)行。但在辦理房產(chǎn)證的過程中，因閻某某不同意鑫達(dá)公司提出的要求重新簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》而導(dǎo)致房產(chǎn)證至今未能辦理，致使剩余房款不能以銀行借款的方式償還?，F(xiàn)在鑫達(dá)公司已明確表示不再同意先期為閻某某辦理房產(chǎn)證，導(dǎo)致該協(xié)議中約定的“以房產(chǎn)證作抵押從銀行借款償還剩余房款”的內(nèi)容無法繼續(xù)履行，因此，應(yīng)當(dāng)解除《購房付款協(xié)議》。由于該協(xié)議被解除，故對鑫達(dá)公司提出閻某某應(yīng)承擔(dān)逾期付款滯納金的請求不予支持，閻某某應(yīng)付款協(xié)議解除后及時交付剩余房款。（二）關(guān)于訴爭房屋遲延辦證的原因、責(zé)任及應(yīng)承擔(dān)的法律后果問題。雙方簽訂的《購房付款協(xié)議》中約定購房人在房屋竣工驗(yàn)收合格后90天內(nèi)以該房產(chǎn)證在銀行作抵押借款來交剩余房款，如購房人因某種原因未能取得銀行借款，購房人須在20天內(nèi)采取其他方式籌集資金償還剩余購房款。閻某某稱辦理產(chǎn)權(quán)證時鑫達(dá)公司提供的是《房地產(chǎn)買賣契約》，不是《商品房買賣合同》，而契約是針對二手房買賣時要求訂立的協(xié)議，購房人買得并非是二手房，因此，不同意與鑫達(dá)公司簽訂該契約。鑫達(dá)公司稱，由于訴爭房屋是正元公司的職工購買后剩余的，而剩余房屋正元公司已委托鑫達(dá)公司供銷，因此，按照規(guī)定，該性質(zhì)的房屋進(jìn)入市場要求簽訂契約而不是商品房買賣合同，但這并不影響該房屋私有房產(chǎn)的性質(zhì)，對此，鑫達(dá)公司提交了小區(qū)內(nèi)其他居民辦理完畢的產(chǎn)權(quán)證予以證實(shí)。本院認(rèn)為，該契約是房管部門提供的格式合同，而該契約在房管局備案是房管局辦理房產(chǎn)證的要求，并且簽訂該契約并不會影響房屋私有權(quán)的性質(zhì)，因此，閻某某應(yīng)當(dāng)配合鑫達(dá)公司簽訂該契約并將契約在房管局備案，以保證房產(chǎn)證順利辦理。由于鑫達(dá)公司在售房時對此情況未能予以說明，而閻某某在接到鑫達(dá)公司提出的辦證辦理銀行抵押借款通知后答復(fù)拒絕配合，這是直接導(dǎo)致房產(chǎn)證至今未能辦理的主要原因，因此，雙方對未能按照約定如期辦理房產(chǎn)證均有過錯，故對閻某某提出的要求鑫達(dá)公司承擔(dān)遲延辦證違約金的請求不予支持。（三）閻某某要求鑫達(dá)公司承擔(dān)遲延交房違約金的主張是否超過訴訟時效。由于閻某某在2004年9月29日即已取得了房屋鑰匙，從此時起閻某某即已占有訴爭房屋。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此時鑫達(dá)公司對閻某某遲延交房的侵權(quán)行為已經(jīng)終止，閻某某應(yīng)當(dāng)從此時起2年內(nèi)向法院起訴要求鑫達(dá)公司承擔(dān)遲延交房滯納金，由于閻某某是在2007年向法院起訴主張權(quán)利的，已超過法律規(guī)定的2年訴訟時效，因此，對于閻某某提出的請求不予支持。（四）訴爭房屋面積的依據(jù)。最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。雙方訂立的預(yù)購協(xié)議中已經(jīng)約定房屋面積以房管局實(shí)際測量為準(zhǔn)，因此，雙方在對房屋面積有爭議時，應(yīng)以房管局實(shí)際測量的面積作為房屋價款結(jié)算的依據(jù)。因此，閻某某提出的要求按照協(xié)議中約定的面積計算房屋價格的主張不能成立。（五）正元公司是否應(yīng)當(dāng)與鑫達(dá)公司共同承擔(dān)辦理房產(chǎn)證的責(zé)任。由于鑫達(dá)公司與正元公司之間是代建代銷的關(guān)系，而訴爭樓房的大產(chǎn)權(quán)證是辦理在正元公司名下，正元公司對鑫達(dá)公司對外出售房屋的行為予以認(rèn)可，為保證買受人能夠辦理產(chǎn)權(quán)證，正元公司應(yīng)當(dāng)與鑫達(dá)公司共同辦理較妥。（六）關(guān)于一審判決是否違反“不告不理”民事訴訟原則的問題。雖然鑫達(dá)公司在一審時主張的是解除雙方的合同，但一審法院在審理本案時根據(jù)實(shí)際情況作出了協(xié)議不易解除的認(rèn)定，而鑫達(dá)公司在起訴狀及反訴答辯時均明確了繼續(xù)履行協(xié)議時發(fā)生違約行為的責(zé)任及后果，因此，一審法院在不同意解除協(xié)議后對繼續(xù)履行協(xié)議作出判決并無不妥，同時還有利于減少當(dāng)事人的訴累和損失，其做法并未違反“不告不理”民事訴訟原則。（七）關(guān)于訴訟費(fèi)承擔(dān)的問題。一審判決在對雙方的責(zé)任作出認(rèn)定的基礎(chǔ)上予以判決，按照最高院關(guān)于訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)的有關(guān)規(guī)定，訴訟費(fèi)的負(fù)擔(dān)可以由當(dāng)事人雙方協(xié)商，在協(xié)商不成的情況下法院按照誰敗訴誰負(fù)擔(dān)的原則處理。本案中閻某某在一審時提起反訴，但其部分訴求未能得到支持，而雙方對訴訟費(fèi)的負(fù)擔(dān)未能協(xié)商一致，因此，一審判決由鑫達(dá)公司全部負(fù)擔(dān)本案的訴訟費(fèi)和反訴費(fèi)欠妥，應(yīng)當(dāng)對訴訟費(fèi)按照約定處理。綜上所述，雙方訂立的《商品房預(yù)購協(xié)議書》是在自愿平等的基礎(chǔ)上達(dá)成的，意思表示真實(shí)，且政府有關(guān)部門已將訴爭房屋所在的樓房產(chǎn)權(quán)證辦理完畢，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議合法有效。雙方在訂立《商品房預(yù)購協(xié)議書》后，鑫達(dá)公司已將房屋交付給閻某某，閻某某也向鑫達(dá)公司支付了部分房款及其他配套設(shè)施費(fèi)共計151455.61元，該協(xié)議約定的主要內(nèi)容雙方已經(jīng)履行，因此，該《商品房預(yù)售協(xié)議書》不宜解除。由于雙方訂立的《購房付款協(xié)議》已無繼續(xù)履行的可能，因此，該《購房付款協(xié)議》應(yīng)當(dāng)予以解除，雙方應(yīng)當(dāng)按照交易習(xí)慣，應(yīng)先由閻某某支付剩余購房款296435.13元及相關(guān)稅費(fèi)后（稅費(fèi)應(yīng)以政府主管部門要求為準(zhǔn)），再由鑫達(dá)公司與正元公司在政府主管部門規(guī)定的日期內(nèi)共同辦理房屋產(chǎn)權(quán)證較妥。由于正元公司在開發(fā)建設(shè)時，石家莊市國土資源局已在其持有的“國有土地使用證”上注明在正元公司轉(zhuǎn)制后再行完善土地出讓手續(xù)，且鑫達(dá)公司出售房屋時對土地出讓金負(fù)擔(dān)的問題并未予以約定，因此，正元公司所開發(fā)樓房項(xiàng)下的土地出讓金交納問題應(yīng)當(dāng)與購房人無關(guān)。二審法院判決：一、維持新華區(qū)人民法院（????）新建民初字第2號民事判決的第（三）、（四）項(xiàng)；二、撤銷新華區(qū)人民法院（????）新建民初字第號民事判決的第（一）、（二）項(xiàng)；三、解除鑫達(dá)公司與閻某某訂立的《購房付款協(xié)議》；四、閻某某在本判決生效后??日內(nèi)，向鑫達(dá)公司支付剩余款項(xiàng)元及稅費(fèi)，逾期交付，閻某某向鑫達(dá)公司支付逾期付款滯納金（每延期一天，按未付款項(xiàng)的萬分之三計算）；五、鑫達(dá)公司在收到閻某某交付的全部款項(xiàng)后在政府規(guī)定的日期內(nèi)為閻某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，正元公司承擔(dān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的連帶責(zé)任。逾期辦證，正元公司與鑫達(dá)公司共同支付閻某某逾期辦證滯納金（每延期一天，按總房款的萬分之三計算）；六、駁回閻某某要求鑫達(dá)公司支付遲延交房違約金的訴訟請求。本院再審查明的事實(shí)石家莊市新華區(qū)人民法院一審和本院二審查明的事實(shí)一致。
再審申請人閻某某與被申請人河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鑫達(dá)公司）、石家莊市正元家具發(fā)展總公司（以下簡稱正元公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，石家莊市新華區(qū)人民法院于2008年5月20日作出（2007）新建民初字第2號民事判決，鑫達(dá)公司和閻某某均不服，上訴于本院，本院于2008年10月27日作出（2008）石民四終字第00442號民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。閻某某不服，向本院申請?jiān)賹?。本院?016年12月26日作出（2014）石民申二字第00119號民事裁定，由本院對本案進(jìn)行再審。本院依法另行組成合議庭，公開開庭審理了本案。再審申請人閻某某及其委托訴訟代理人陳雅嫻、王占偉，鑫達(dá)公司的法定代表人李文懷及其委托訴訟代理人郭艷麗、郭俊良到庭參加訴訟，被申請人正元公司經(jīng)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，本案缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院再審認(rèn)為，再審申請人閻某某稱被申請人鑫達(dá)公司交付房屋的性質(zhì)與合同約定不同，不是商品房。但從整棟建筑證件辦理的情況看，同棟樓房的其他部分住戶已經(jīng)辦理了完全產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)證書，證明再審申請人所購房屋完全可以辦理私有產(chǎn)權(quán)證書。關(guān)于雙方簽訂的《購房付款協(xié)議》，二審法院以該協(xié)議已無繼續(xù)履行的可能為由，判決予以解除并無不當(dāng)。關(guān)于證件辦理問題，鑫達(dá)公司在辦證條件成熟后，書面通知閻某某履行辦證手續(xù)，閻某某因不認(rèn)可《房地產(chǎn)買賣協(xié)約》而拒絕辦理，二審判決認(rèn)定閻某某的行為是導(dǎo)致房產(chǎn)證未能辦理的主要原因并無不當(dāng)，由此產(chǎn)生的稅費(fèi)增加，亦應(yīng)由閻某某承擔(dān)。關(guān)于交房時間的問題，二審判決認(rèn)定閻某某自取得房屋鑰匙開始，即占有了訴爭房屋，符合相關(guān)法律的規(guī)定。關(guān)于訴爭房屋的面積，雙方雖有數(shù)據(jù)約定，但亦在預(yù)購協(xié)議中明確寫明以房管局實(shí)際測量的面積作為房屋價款的結(jié)算依據(jù)，閻某某理應(yīng)以房管局實(shí)測面積為準(zhǔn)結(jié)算房款。雖然鑫達(dá)公司在訴訟請求中，是要求解除雙方的《商品房預(yù)購協(xié)議書》，沒有提出要求閻某某交納剩余房款，但本院二審判決考慮到訴爭房屋已經(jīng)實(shí)際交付，且閻某某已經(jīng)支付了部分房款并居住使用訴爭房屋多年，作出不予解除的判決，是維護(hù)交易的穩(wěn)定，在此基礎(chǔ)上，閻某某占有房屋，依法依理均應(yīng)支付剩余房款，不存在二審法院超出訴訟請求的情況。關(guān)于正元公司和鑫達(dá)公司之間的關(guān)系，二審判決認(rèn)定雙方為代建代銷關(guān)系關(guān)無不當(dāng)。綜上所述，再審申請人閻某某的再審理由均不能成立，本院二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依法應(yīng)當(dāng)予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百零七條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百零七條第一款之規(guī)定，判決如下：

維持本院（2008）石民四終字第00442號民事判決。本判決為終審判決。

代理審判員　　李會寧