陳為
來某某金某貿(mào)易有限責(zé)任公司
鄧毅（湖北施南律師事務(wù)所）
張繼鑫

上訴人（原審被告）陳為，來某某民族醫(yī)院職工。
被上訴人（原審原告）來某某金某貿(mào)易有限責(zé)任公司，住所地:湖北省來某某翔鳳鎮(zhèn)小堡頭，組織機(jī)構(gòu)代碼:18336346-0。
法定代表人張昌奎，該公司董事長。
委托代理人（特別授權(quán)）鄧毅，湖北施南律師事務(wù)所律師。
委托代理人（特別授權(quán)）張繼鑫，男，生于1977年9月18日，漢族。
上訴人陳為因與被上訴人來某某金某貿(mào)易有限責(zé)任公司（以下簡稱金某公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服來某某人民法院（2013）鄂來鳳民初字第01335號民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。因案情復(fù)雜，經(jīng)院長批準(zhǔn)，延長本案審理期限三個月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，2006年6月23日，甲方金某房地產(chǎn)開發(fā)公司及其法定代表人張昌奎與乙方陳為分別在《預(yù)購房協(xié)議書》尾部落款處蓋章、簽名，陳為所交30萬元購房預(yù)付款也是由金某房地產(chǎn)開發(fā)公司出具收款收據(jù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是金某房地產(chǎn)開發(fā)公司與陳為簽訂的《預(yù)購房協(xié)議書》。雖然該《預(yù)購房協(xié)議書》首部賣方（甲方）載明系金某公司，尾部甲方落款處打印為“來某某金某貿(mào)易有限責(zé)任公司”，但最后確認(rèn)蓋章和收款的均是金某房地產(chǎn)開發(fā)公司。故，一審判決在“審理查明”部分將《預(yù)購房協(xié)議書》的簽訂主體表述為金某房地產(chǎn)開發(fā)公司與陳為正確，陳為上訴稱一審判決認(rèn)定金某房地產(chǎn)開發(fā)公司是本案合同主體證據(jù)不足的理由不能成立。由于金某房地產(chǎn)公司屬于金某公司的分公司，金某房地產(chǎn)公司被注銷后，其權(quán)利義務(wù)依法由金某公司繼受。故，金某房地產(chǎn)公司被注銷后，金某公司因繼受取得《預(yù)購房協(xié)議書》相對方的主體資格。
關(guān)于本案《預(yù)購房協(xié)議書》的性質(zhì)問題。商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并向社會公開出售的房屋。商品房買賣合同是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。本案金某房地產(chǎn)開發(fā)公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，金某公司也具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，符合商品房開發(fā)的主體條件。其向陳為出售的房屋也是尚未建成的房屋。從金某公司的國有土地使用證來看，涉案房屋的土地用途為商業(yè)、住宅用地，符合開發(fā)商品房的用地性質(zhì)。從2012年11月6日來某某城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具的《情況說明》來看，載明“來某某金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)的來某某翔鳳鎮(zhèn)鳳翔大道好利來超市地塊開發(fā)項目，在2007年6月28日規(guī)劃評審會議后，該公司沒有按該地塊的控規(guī)進(jìn)行設(shè)計調(diào)整，不符合城市規(guī)劃，開發(fā)項目未獲得規(guī)劃許可?！笨梢姡鹉撤康禺a(chǎn)開發(fā)公司當(dāng)時是準(zhǔn)備進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，其不能修建房屋的原因是沒有按照該地塊的控規(guī)進(jìn)行設(shè)計調(diào)整。陳為上訴稱其所購房屋不屬于好利來超市地塊項目缺乏證據(jù)證實。從《預(yù)購房協(xié)議書》的內(nèi)容來看，載明“乙方向甲方購買位于來某某翔鳳鎮(zhèn)渝鄂路車站小區(qū)前幢底層1-2號門面”，“甲乙雙方均有維護(hù)小區(qū)整體規(guī)劃，保持小區(qū)環(huán)境，愛護(hù)公共設(shè)施的義務(wù)，并服從甲方的物業(yè)管理規(guī)定?！睆慕鹉撤康禺a(chǎn)開發(fā)公司出具的收款收據(jù)來看，載明“系付鄂渝路車站小區(qū)前幢底層1-2號門面購房預(yù)付款?！鄙鲜鲎C據(jù)亦能佐證陳為購買的房屋是金某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)建設(shè)的商品房，本案《預(yù)購房協(xié)議書》屬于商品房買賣合同性質(zhì)。
關(guān)于本案《預(yù)購房協(xié)議書》的效力問題。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。由于金某公司未取得涉案房屋的商品房預(yù)售許可證明，故金某公司與陳為簽訂的《預(yù)購房協(xié)議書》無效。
綜上，上訴人陳為的上訴理由不能成立，一審判決結(jié)果正確。經(jīng)本院審判委員會討論決定，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?、第一百七十五條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)3650元，由上訴人陳為負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，2006年6月23日，甲方金某房地產(chǎn)開發(fā)公司及其法定代表人張昌奎與乙方陳為分別在《預(yù)購房協(xié)議書》尾部落款處蓋章、簽名，陳為所交30萬元購房預(yù)付款也是由金某房地產(chǎn)開發(fā)公司出具收款收據(jù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是金某房地產(chǎn)開發(fā)公司與陳為簽訂的《預(yù)購房協(xié)議書》。雖然該《預(yù)購房協(xié)議書》首部賣方（甲方）載明系金某公司，尾部甲方落款處打印為“來某某金某貿(mào)易有限責(zé)任公司”，但最后確認(rèn)蓋章和收款的均是金某房地產(chǎn)開發(fā)公司。故，一審判決在“審理查明”部分將《預(yù)購房協(xié)議書》的簽訂主體表述為金某房地產(chǎn)開發(fā)公司與陳為正確，陳為上訴稱一審判決認(rèn)定金某房地產(chǎn)開發(fā)公司是本案合同主體證據(jù)不足的理由不能成立。由于金某房地產(chǎn)公司屬于金某公司的分公司，金某房地產(chǎn)公司被注銷后，其權(quán)利義務(wù)依法由金某公司繼受。故，金某房地產(chǎn)公司被注銷后，金某公司因繼受取得《預(yù)購房協(xié)議書》相對方的主體資格。
關(guān)于本案《預(yù)購房協(xié)議書》的性質(zhì)問題。商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并向社會公開出售的房屋。商品房買賣合同是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。本案金某房地產(chǎn)開發(fā)公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，金某公司也具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，符合商品房開發(fā)的主體條件。其向陳為出售的房屋也是尚未建成的房屋。從金某公司的國有土地使用證來看，涉案房屋的土地用途為商業(yè)、住宅用地，符合開發(fā)商品房的用地性質(zhì)。從2012年11月6日來某某城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具的《情況說明》來看，載明“來某某金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)的來某某翔鳳鎮(zhèn)鳳翔大道好利來超市地塊開發(fā)項目，在2007年6月28日規(guī)劃評審會議后，該公司沒有按該地塊的控規(guī)進(jìn)行設(shè)計調(diào)整，不符合城市規(guī)劃，開發(fā)項目未獲得規(guī)劃許可。”可見，金某房地產(chǎn)開發(fā)公司當(dāng)時是準(zhǔn)備進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，其不能修建房屋的原因是沒有按照該地塊的控規(guī)進(jìn)行設(shè)計調(diào)整。陳為上訴稱其所購房屋不屬于好利來超市地塊項目缺乏證據(jù)證實。從《預(yù)購房協(xié)議書》的內(nèi)容來看，載明“乙方向甲方購買位于來某某翔鳳鎮(zhèn)渝鄂路車站小區(qū)前幢底層1-2號門面”，“甲乙雙方均有維護(hù)小區(qū)整體規(guī)劃，保持小區(qū)環(huán)境，愛護(hù)公共設(shè)施的義務(wù)，并服從甲方的物業(yè)管理規(guī)定?！睆慕鹉撤康禺a(chǎn)開發(fā)公司出具的收款收據(jù)來看，載明“系付鄂渝路車站小區(qū)前幢底層1-2號門面購房預(yù)付款。”上述證據(jù)亦能佐證陳為購買的房屋是金某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)建設(shè)的商品房，本案《預(yù)購房協(xié)議書》屬于商品房買賣合同性質(zhì)。
關(guān)于本案《預(yù)購房協(xié)議書》的效力問題。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。由于金某公司未取得涉案房屋的商品房預(yù)售許可證明，故金某公司與陳為簽訂的《預(yù)購房協(xié)議書》無效。
綜上，上訴人陳為的上訴理由不能成立，一審判決結(jié)果正確。經(jīng)本院審判委員會討論決定，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?、第一百七十五條 ?的規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)3650元，由上訴人陳為負(fù)擔(dān)。

審判長：李麗
審判員：劉君
審判員：黃薇薇

書記員：何奕娥