上訴人（原審被告）：遠(yuǎn)洋億家物業(yè)服務(wù)股份有限公司秦某某分公司，住所地：秦某某市海港區(qū)河北大街西段文壇路西側(cè)海悅公館14號樓。統(tǒng)一社會信用代碼：xxxx。
負(fù)責(zé)人：姜祥伍，總經(jīng)理。
上訴人（原審被告）：遠(yuǎn)洋億家物業(yè)服務(wù)股份有限公司，住所地：北京市懷柔區(qū)雁棲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)雁棲大街31號。統(tǒng)一社會信用代碼：91110116700231563Q。
法定代表人：李建波，董事長。
二上訴人委托代理人：彭立松，上海市錦天城（北京）律師事務(wù)所律師。
二上訴人委托代理人：甘巍宏，該公司職工。
被上訴人（原審原告）：陳某。
委托代理人：郭悅，河北港城律師事務(wù)所律師。

上訴人遠(yuǎn)洋億家物業(yè)服務(wù)股份有限公司秦某某分公司（以下簡稱遠(yuǎn)洋億家秦分公司；變更前名稱為北京遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)管理有限公司秦某某分公司，以下簡稱遠(yuǎn)洋基業(yè)秦分公司）、上訴人遠(yuǎn)洋億家物業(yè)服務(wù)股份有限公司（以下簡稱遠(yuǎn)洋億家物業(yè)公司，變更前名稱為北京遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)管理有限公司，以下簡稱遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)公司）為與被上訴人陳某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服河北省秦某某市海港區(qū)人民法院（2015）海民初字第3958號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人遠(yuǎn)洋億家秦分公司、遠(yuǎn)洋億家物業(yè)公司的委托代理人彭立松與被上訴人陳某的委托代理人郭悅到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院審理查明：陳某系秦某某海悅公館小區(qū)2棟2單元3201室的業(yè)主，該房屋建筑面積為136.48平方米。2013年12月28日，陳某（乙方）與遠(yuǎn)洋基業(yè)秦分公司（甲方）簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。合同約定，甲方對海悅公館小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，服務(wù)期限自本合同簽署之日起至本小區(qū)經(jīng)業(yè)主大會法定程序選聘的新物業(yè)管理企業(yè)正式進(jìn)駐本小區(qū)及本協(xié)議委托期間業(yè)主所拖欠物業(yè)費(fèi)及其它費(fèi)用全部清繳結(jié)束之日止。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)為按建筑面積每月每平方米2.9元，乙方交納物業(yè)費(fèi)時間為：首期物業(yè)服務(wù)費(fèi)按年度交納。首期交費(fèi)期滿前一個月內(nèi)，預(yù)交下一年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)，以此類推。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量為：執(zhí)行秦某某市物價局、市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)布的《秦某某市普通住宅小區(qū)五星級物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括對房屋共用部位的維護(hù)和管理、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理、公共設(shè)施和附屬建筑物的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理、公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)與管理、公共環(huán)境衛(wèi)生、維護(hù)公共秩序、維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)各類車輛停放及交通、公共區(qū)域消防設(shè)施的日常運(yùn)行和維護(hù)、房屋裝飾裝修管理等。另外，協(xié)議還對甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)等其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行了約定。協(xié)議簽訂同日，陳某交納自2014年1月1日起至2014年12月31日的物業(yè)費(fèi)4749.5元，用房地產(chǎn)公司給陳某的抵金券交納2015年1月1日起至2015年12月31日及2016年部分物業(yè)費(fèi)9484元。另查明，2009年3月23日，秦某某市物價局、秦某某市住房保障和房產(chǎn)管理局制定的物業(yè)管理辦法第六條規(guī)定，普通住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。第八條規(guī)定，實(shí)行政府指導(dǎo)價的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行星級管理制度。根據(jù)住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分為六個等級，即五星級、四星級、三星級、二星級、一星級、星外級。第十一條規(guī)定，實(shí)行前期物業(yè)管理的小區(qū)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照物業(yè)服務(wù)等級和相應(yīng)的基準(zhǔn)價及浮動幅度與物業(yè)買受人在購房合同或物業(yè)服務(wù)合同中約定，并將約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報市或縣區(qū)價格主管部門備案確認(rèn)。備注：物業(yè)服務(wù)超過四星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，且具有一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的為五星級服務(wù)等級。秦某某市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高層住宅五星級標(biāo)準(zhǔn)為根據(jù)服務(wù)內(nèi)容確定；四星級標(biāo)準(zhǔn)為1元每建筑平方米每月，浮動幅度為正負(fù)10%。高層住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不含電梯和二次供水電費(fèi)。四星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中基本要求第8項(xiàng)為“每年兩次征求業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，基本滿意率按實(shí)際入住戶計(jì)算，達(dá)到90%以上”。秦某某市目前無明確的五星級物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)。又查明，遠(yuǎn)洋基業(yè)秦分公司系遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)公司的分公司，不具有獨(dú)立法人資格。遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)公司具有物業(yè)管理企業(yè)一級資質(zhì)證書。其制定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中基本要求有18項(xiàng)、房屋管理有6項(xiàng)、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)有19項(xiàng)、協(xié)助維護(hù)公共秩序有10項(xiàng)、保潔服務(wù)有8項(xiàng)、綠化景觀養(yǎng)護(hù)管理有9項(xiàng)。2014年，遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)公司委托北京賽惟咨詢有限公司為該小區(qū)物業(yè)服務(wù)做滿意度調(diào)查，2015年7月29日，該公司出具證明：調(diào)查結(jié)果顯示，在接受抽樣調(diào)查的業(yè)主中，有75%的業(yè)主對該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)滿意。遠(yuǎn)洋基業(yè)秦分公司曾去秦某某市海港區(qū)物價局對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2.9元進(jìn)行備案，因該標(biāo)準(zhǔn)超過物業(yè)管理辦法規(guī)定秦某某市四星級標(biāo)準(zhǔn)最高1.1元的范圍，其備案申請未獲得海港區(qū)物價局的批準(zhǔn)，未能進(jìn)行備案。
原審法院認(rèn)為：陳某與遠(yuǎn)洋基業(yè)秦分公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，該物業(yè)收費(fèi)應(yīng)實(shí)行政府指導(dǎo)價，因秦某某市沒有明確規(guī)定具體的五星級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，故雙方約定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不違反法律規(guī)定，該協(xié)議合法有效，對雙方都具有約束力。陳某已依合同約定交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司應(yīng)該按照合同約定的服務(wù)事項(xiàng)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù)。綜合雙方訴辯情況及雙方提交的證據(jù)，可以認(rèn)定遠(yuǎn)洋基業(yè)秦分公司2014年度物業(yè)管理服務(wù)存在瑕疵，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則，對照雙方約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，參照本地區(qū)物價行政部門對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面出具的政府指導(dǎo)價及浮動幅度的辦法精神，酌情對2014年物業(yè)費(fèi)予以扣減30%較為合理。陳某主張物業(yè)公司返還已交50%物業(yè)費(fèi)無事實(shí)及法律依據(jù)，原審法院不予支持。遠(yuǎn)洋基業(yè)秦分公司作為協(xié)議簽訂和實(shí)際履行合同的相對方，應(yīng)承擔(dān)返還30%物業(yè)費(fèi)的責(zé)任，遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)公司作為總公司，應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充給付責(zé)任。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條、第四十一條之規(guī)定，判決：（一）遠(yuǎn)洋基業(yè)秦分公司返還陳某2014年度物業(yè)費(fèi)1425元，于判決生效后五日內(nèi)履行完畢；（二）遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)公司對以上款項(xiàng)承擔(dān)補(bǔ)充給付責(zé)任；（三）駁回陳某其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)50元，由遠(yuǎn)洋基業(yè)秦分公司負(fù)擔(dān)，于判決生效后五日內(nèi)交納。
二審期間，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院二審查明，2015年11月30日，北京遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)管理有限公司變更名稱為遠(yuǎn)洋億家物業(yè)服務(wù)股份有限公司；2016年1月22日，北京遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)管理有限公司秦某某分公司變更名稱為遠(yuǎn)洋億家物業(yè)服務(wù)股份有限公司秦某某分公司。本院審理查明的其他事實(shí)與原審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為：被上訴人陳某與遠(yuǎn)洋基業(yè)秦分公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，由遠(yuǎn)洋基業(yè)秦分公司實(shí)際履行物業(yè)服務(wù)合同的事實(shí)清楚。關(guān)于雙方爭議的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的問題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。為貫徹執(zhí)行法律、法規(guī)，國家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合頒布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，該辦法確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。河北省物價局、河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)的《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一政策，分級管理。秦某某市物價局、秦某某市住房保障和房產(chǎn)管理局根據(jù)國家和省有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況制定的《秦某某市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分等定級管理辦法（試行）》應(yīng)作為在秦某某市從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)遵照執(zhí)行的規(guī)范性文件。根據(jù)上述規(guī)定及雙方合同相關(guān)約定，涉案小區(qū)為實(shí)行政府指導(dǎo)價的進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報市或縣區(qū)價格主管部門備案確認(rèn)，并按規(guī)定申領(lǐng)《收費(fèi)許可證》，亮證收費(fèi)。本案中雙方爭議的2014年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)，系被上訴人于房屋交付前交納，上訴人至今未得到物價部門的備案確認(rèn)，也未獲得《收費(fèi)許可證》。本案與小區(qū)其他業(yè)主起訴上訴人的案件為系列案件，雙方當(dāng)事人在《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》履行的過程中產(chǎn)生糾紛，根據(jù)雙方的陳述及舉證、質(zhì)證，上訴人提供的物業(yè)服務(wù)確實(shí)存在瑕疵，根據(jù)相關(guān)規(guī)范性文件的規(guī)定，對照雙方約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，參照本地區(qū)物價行政部門對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面出具的政府指導(dǎo)價及浮動幅度的辦法精神，原判決對上訴人2014年度收取的物業(yè)費(fèi)酌情扣減30%并無不當(dāng)。另外，上訴人主張?jiān)袥Q嚴(yán)重違反法定程序，并無事實(shí)依據(jù)；本案亦不存在民事訴訟法規(guī)定的嚴(yán)重違反法定程序的情形。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，判決結(jié)果并無不妥，應(yīng)予維持；上訴人上訴理據(jù)不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人遠(yuǎn)洋億家物業(yè)服務(wù)股份有限公司秦某某分公司、遠(yuǎn)洋億家物業(yè)服務(wù)股份有限公司共同負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審 判 長　　王　巍 審 判 員　　張躍文 審 判 員　　劉　京 審 判 員　　劉興亮 代審判員　　武學(xué)敏

書 記 員　　王秀蘭