上訴人（原審被告）：來某美化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省來某縣翔鳳鎮(zhèn)龍鳳夏威夷9棟4樓。
法定代表人李美堂，董事長。
委托訴訟代理人：郭金剛，湖北領(lǐng)匯律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：陳某，個(gè)體工商戶。
委托訴訟代理人：何勇，湖北夷水律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：呂某某，個(gè)體工商戶，系陳某之妻。
委托訴訟代理人：何勇，湖北夷水律師事務(wù)所律師。

上訴人來某美化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱美化公司）因與被上訴人陳某、呂某某房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省來某縣人民法院（2015）鄂來某民初字第00855號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年5月9日立案受理后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人美化公司的委托代理人郭金剛，被上訴人陳某以及二被上訴人的共同委托代理人何勇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
美化公司上訴請(qǐng)求：撤銷原審判決，發(fā)回重審或改判駁回陳某、呂某某的原審訴訟請(qǐng)求；判決由陳某、呂某某承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：一、一審法院由簡(jiǎn)易程序轉(zhuǎn)為普通程序未通知美化公司，缺席開庭審理，屬程序違法，損害了美化公司的訴訟權(quán)利；二、美化公司原法定代表人石化開不管是以公司還是以個(gè)人名義與陳某洽談買賣關(guān)系，均沒有最終形成合意。美化公司也未在合同上簽字確認(rèn)，合同只是單方簽字，合同未成立且不生效；三、陳某、呂某某在未簽訂合同的前提下支付的房款73萬元未進(jìn)入美化公司的賬戶，美化公司也未收到該筆房款，房款進(jìn)入私人賬戶的行為屬于不當(dāng)?shù)美蛳敌淌逻`法行為，應(yīng)適用其他法律規(guī)定調(diào)整；四、一審法院以美化公司未提供合同為由采信陳某、呂某某提供的合同的真實(shí)性錯(cuò)誤。陳某、呂某某提供的合同文本屬實(shí)，但合同中約定的內(nèi)容不真實(shí)；五、本案訴爭(zhēng)門面房早已抵押給第三人，且抵押權(quán)合同中約定該房屋未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意進(jìn)行出讓的行為無效。
陳某、呂某某辯稱：一、一審法院在簡(jiǎn)易程序轉(zhuǎn)普通程序時(shí)，已經(jīng)將傳票以郵寄的方式送達(dá)給了美化公司，是美化公司拒收；二、美化公司認(rèn)為其與陳某、呂某某的商品房買賣合同不成立，沒有生效的理由不成立，美化公司的原法定代表人石化開有權(quán)處理房屋。陳某、呂某某按照合同約定支付了購房款，美化公司也按照約定收取了全部購房款，其工作人員在收取全部購房款后也承諾辦妥相關(guān)手續(xù)，石化開的行為屬職務(wù)行為；三、美化公司提到訴爭(zhēng)門面房已經(jīng)抵押給第三人的情況，陳某、呂某某不知情，在與原法定代表人石化開溝通、訂立合同過程中，石化開也未告知，不影響陳某、呂某某主張權(quán)利。如果該事實(shí)存在，美化公司的行為構(gòu)成欺詐。
陳某、呂某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、美化公司立即將位于來××××大道新天地編號(hào)為115#、116#兩間商鋪（共計(jì)面積104.29平方米）及附隨的商品房驗(yàn)收合格證明、房屋使用說明書、商品房質(zhì)量保證書等文書交給陳某、呂某某；若逾期交房則按同地段門店租金標(biāo)準(zhǔn)賠償損失。2、美化公司從約定的交房日期屆滿后三個(gè)月內(nèi)協(xié)助陳某、呂某某辦妥國有土地使用證、房屋所有權(quán)證。若逾期交付前述兩證則按73萬元購房款依據(jù)中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損失；3、美化公司承擔(dān)案件訴訟費(fèi)、保全申請(qǐng)費(fèi)等必要費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2015年7月21日陳某與美化公司時(shí)任法定代表人石化開洽談，就美化公司開發(fā)的新天地115#、116#兩間商鋪買賣達(dá)成一致協(xié)議。雙方約定陳某、呂某某一次性付款購買案涉115#、116#商鋪，總面積104.58平方米，單價(jià)7000元／平方米。隨后美化公司售樓處的工作人員給陳某、呂某某填寫了制式合同（一式六份），繪制了兩間門店平面圖，但合同上載明的單價(jià)為5000元／平方米。當(dāng)天，陳某分兩次通過銀行轉(zhuǎn)賬向美化公司會(huì)計(jì)余江波的賬戶支付了兩間商鋪的全部價(jià)款共計(jì)73萬元，美化公司向陳某出具了兩張收款收據(jù)并加蓋“來某縣美化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)專用章”。兩張收據(jù)上分別載明“交款單位：陳某。收款方式：轉(zhuǎn)賬。人民幣：伍拾貳萬貳仟玖佰元整。收款事由：購115#、116#商鋪款”，“交款單位：陳某。收款方式：轉(zhuǎn)賬。人民幣：貳拾萬零柒仟壹佰元整。收款事由：購115#、116#商鋪款”。制式合同沒有加蓋美化公司公章，且陳某、呂某某持有的合同與美化公司持有的合同部分填寫內(nèi)容不一致，特別是合同第十條：交付時(shí)間和手續(xù)。陳某、呂某某持有的合同顯示“出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年12月31日向買受人交付該商品房”，而美化公司持有的合同顯示“出賣人應(yīng)當(dāng)在年月日向買受人交付該商品房”。2015年11月10日陳某向一審法院申請(qǐng)調(diào)取由美化公司管理保存的商品房買賣合同一式5份，一審法院于2015年11月13日向美化公司送達(dá)了調(diào)取證據(jù)的通知書，要求美化公司在收到通知后三日內(nèi)向法院提交2015年7月21日陳某與美化公司簽訂的“商品房買賣合同（預(yù)售）”一式5份。美化公司在收到通知后未提交該證據(jù)。案涉商品房買賣合同第八條約定：“該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、×、×項(xiàng)所列條件：1、該商品房已經(jīng)取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件；2、該商品房已取得房屋測(cè)繪報(bào)告；3、×；4、×。該商品房為住宅的，出賣人還需要提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》?！钡谑畻l約定：“交付該商品房時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示滿足第八條約定的證明文件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，不能滿足第八條約定條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按第十一條處理?！钡谑粭l約定：“除不可抗力外，出賣人未按照第十條約定的時(shí)間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列方式處理：按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日內(nèi)（該期限應(yīng)當(dāng)不多于第七條第1（1）項(xiàng)中的期限），自第條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房價(jià)款萬分之1的違約金（該違約金比率應(yīng)當(dāng)不低于第七條第1（1）項(xiàng)中的比率）。（2）逾期超過30日（該期限應(yīng)當(dāng)與本條第（1）項(xiàng)中的期限相同）后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，已交房款按照中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算給付利息；買受人要求繼續(xù)履行合同的，該合同繼續(xù)履行，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房價(jià)款萬分之2（該比率應(yīng)當(dāng)不低于本條第1（1）項(xiàng)中的比率）的違約金?！钡谑艞l約定：“（二）項(xiàng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。1、雙方告同意共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。2、因出賣人的責(zé)任，買受人未能在該商品房交付之日起180日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書，雙方同意按照下列第1種方式處理：（1）買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，已付房款按照中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算給付利息。買受人不解除合同的，自買受人應(yīng)當(dāng)完成房屋所有權(quán)登記的期限屆滿之次日起至實(shí)際完成房屋所有權(quán)登記之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部價(jià)款萬分之2的違約金。（2）×。3、因買受人的原因未能在約定的期限內(nèi)完成該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，出賣人不承擔(dān)責(zé)任?！?br/>一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國民法通則》第四十三條規(guī)定，“企業(yè)法人對(duì)它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營活動(dòng)，承擔(dān)民事責(zé)任”。石化開與陳某洽談商鋪買賣時(shí)，擔(dān)任美化公司法定代表人，其銷售美化公司開發(fā)的商品房的行為屬于一種經(jīng)營行為，該行為依法應(yīng)當(dāng)視為美化公司的行為。美化公司辯稱制式合同沒有加蓋公司公章，也沒有法定代表人簽字確認(rèn)，因此合同無效。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。本案中，陳某與美化公司就案涉商鋪的位置、面積、單價(jià)、總價(jià)、付款方式、違約責(zé)任等達(dá)成了一致協(xié)議，并且陳某、呂某某依照約定向美化公司支付了購房款73萬元，美化公司收受購房款后出具了蓋有美化公司財(cái)務(wù)專用章的收據(jù)。雙方意思表示真實(shí)且一致，并且雙方已經(jīng)按照約定實(shí)際部分履行了合同內(nèi)容。雖然美化公司沒有在制式合同上簽字，但其以實(shí)際行動(dòng)履行了合同，接受了購房款。因此美化公司的抗辯理由不能成立，雙方之間的商品房買賣合同成立并有效。根據(jù)雙方的合同約定，美化公司應(yīng)當(dāng)于2015年12月31日之前向陳某、呂某某交付房屋。因此陳某、呂某某要求美化公司交付案涉115#、116#商鋪的請(qǐng)求依法予以支持。根據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同，美化公司在交付房屋的時(shí)候應(yīng)當(dāng)出示建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件、房屋測(cè)繪報(bào)告，若商品房為住宅，還應(yīng)當(dāng)提供《住宅使用說明書》和《商品房質(zhì)量保證書》。本案中，雙方約定在交付房屋的時(shí)候應(yīng)當(dāng)由美化公司出示建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件、房屋測(cè)繪報(bào)告，出示并非交付，因此陳某、呂某某要求美化公司交付商品房驗(yàn)收合格證明的請(qǐng)求，不符合雙方的約定，依法不予支持。陳某、呂某某購買的是商鋪而并非住宅，因此其要求美化公司交付房屋使用說明書、商品房質(zhì)量保證書的訴訟請(qǐng)求依法不予支持。根據(jù)雙方的約定，逾期交房應(yīng)當(dāng)由美化公司按照約定支付違約金，陳某、呂某某要求美化公司按照同地段門店租金標(biāo)準(zhǔn)賠償損失的請(qǐng)求，不符合雙方的約定，依法不予支持。根據(jù)雙方的約定，雙方同意共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，美化公司有責(zé)任保證在交付商品房之日起180日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書；若因美化公司的責(zé)任導(dǎo)致陳某、呂某某未能在交付商品房之日起180日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書，陳某、呂某某有權(quán)解除合同或者由美化公司從完成房屋所有權(quán)登記的期限屆滿之次日起至實(shí)際完成房屋所有權(quán)登記之日止，按日計(jì)算向買受人支付全部房價(jià)款萬分之二的違約金。本案中，美化公司為陳某、呂某某辦理房屋所有權(quán)證書的條件尚未成就，因此陳某、呂某某要求美化公司從約定交房之日起三個(gè)月內(nèi)協(xié)助辦理國有土地使用證、房屋所有權(quán)證以及按照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損失的請(qǐng)求沒有事實(shí)依據(jù)，依法不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第四十三條，《中華人民共和國合同法》第三十七條、第五十條、第一百零七條、第一百三十條，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決：一、來某美化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)交付位于來××××大道新天地編號(hào)為115#、116#兩間商鋪；二、駁回陳某、呂某某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)11100元，由來某美化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)10000元，陳某、呂某某負(fù)擔(dān)1100元。
本院二審期間，美化公司圍繞其上訴請(qǐng)求依法提交了一組證據(jù)，即買受人為陳某、呂某某的商品房買賣合同原件一式五份。擬證明：1、合同中約定的生效條件是雙方簽字或蓋章之日起生效；2、合同第四章第八條約定的交房條件未成就；3、本合同的尾部只有陳某、呂某某簽字，美化公司沒有任何人簽字，也未加蓋美化公司公章。雙方未達(dá)成房屋買賣協(xié)議，房屋買賣合同未成立，也未生效。陳某、呂學(xué)明未提交證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)質(zhì)證。陳某、呂某某對(duì)美化公司提交的證據(jù)的質(zhì)證意見為：五份合同原件中有三份合同在合同的第九頁對(duì)交房時(shí)間進(jìn)行約定，有兩份合同未填寫交房時(shí)間。陳某、呂某某在一審中提交的合同與美化公司提交的有交付時(shí)間的合同版本是一致的。對(duì)五份合同的真實(shí)性無異議，能夠證明雙方的商品房買賣合同成立并有效，陳某、呂某某認(rèn)可合同中對(duì)交房時(shí)間和辦理手續(xù)的約定。填寫的時(shí)候合同是一式六份，陳某、呂某某持有一份，美化公司持有五份。對(duì)于兩份沒有填寫交付時(shí)間的合同，陳某、呂某某是無法控制的，其已經(jīng)將全部的購房款交給了美化公司。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：陳某、呂某某對(duì)美化公司提交的合同的真實(shí)性無異議，該合同文本為原件，亦與陳某、呂某某在一審中提交的合同文本一致，故對(duì)合同的真實(shí)性予以確認(rèn)。但美化公司提交的五份合同中，三份對(duì)交房時(shí)間進(jìn)行了約定，兩份的交房時(shí)間處為空白，故本院認(rèn)定合同中填寫的交房時(shí)間為雙方確認(rèn)的交房時(shí)間。美化公司提交的五份合同不能達(dá)到證實(shí)雙方未就房屋買賣形成合意的證明目的。一審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，綜合美化公司的上訴意見，陳某、呂某某的答辯意見，結(jié)合案件情況，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)歸納為以下三點(diǎn)：一、一審法院是否存在程序違法；二、陳某、呂某某與美化公司之間是否就涉案房屋達(dá)成了買賣合同；三、美化公司是否應(yīng)交付陳某、呂某某房屋。對(duì)此，本院分析評(píng)判如下：
一、一審法院是否存在程序違法
美化公司在一審中提交的授權(quán)委托書中載明，委托人代理人的委托權(quán)限為特別授權(quán)，并明確列明委托代理人有代為簽收法律文書的權(quán)限等。一審法院在本案由簡(jiǎn)易程序轉(zhuǎn)為普通程序后，將開庭傳票等法律文書通過郵政快遞的方式寄送給美化公司的委托代理人，因美化公司的委托代理人拒絕簽收郵件，致美化公司未參加第二次庭審，一審法院缺席審理并不存在程序違法的情形。
二、陳某、呂某某與美化公司之間是否就涉案房屋達(dá)成了買賣合同
《中華人民共和國民法通則》第四十三條規(guī)定，“企業(yè)法人對(duì)它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營活動(dòng)，承擔(dān)民事責(zé)任”。石化開與陳某洽談商鋪買賣時(shí)，其身份為美化公司的法定代表人，其銷售新天地商鋪的行為亦屬于美化公司的經(jīng)營行為，石化開的行為是代表美化公司的職務(wù)行為，其行為后果應(yīng)由美化公司承擔(dān)。本案所涉的《商品房買賣合同（預(yù)售）》系由美化公司提供，合同對(duì)購買商鋪的位置、面積、單價(jià)、總價(jià)等進(jìn)行了約定，合同第五條“計(jì)價(jià)方式與價(jià)款”中約定房屋單價(jià)為5000元／平方米，而雙方在實(shí)際履行過程中，實(shí)際的交易價(jià)格為7000元／平方米，雙方在合同中對(duì)于價(jià)款的約定屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條第（三）款規(guī)定的以合法形式掩蓋非法目的的條款，該條約定無效，應(yīng)以實(shí)際交易價(jià)格即7000元／平方米為準(zhǔn)。合同的其他內(nèi)容不違反國家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，具有法律效力。雖《商品房買賣合同（預(yù)售）》中只有陳某、呂某某的簽字，并未加蓋美化公司的公章，但陳某、呂某某按照合同約定在向美化公司會(huì)計(jì)余江波的銀行賬戶匯入購房款73萬元后，美化公司接受了陳某、呂某某支付的房款，并給陳某、呂某某出具了兩張《收據(jù)》，載明共計(jì)收到陳某購115號(hào)、116號(hào)商鋪款73萬元，并加蓋了美化公司的財(cái)務(wù)專用章，美化公司以實(shí)際行動(dòng)確認(rèn)了合同內(nèi)容。雙方就涉案房屋買賣達(dá)成了買賣合同，雙方均應(yīng)按法律規(guī)定和合同約定履行義務(wù)。
三、美化公司是否應(yīng)交付陳某、呂某某房屋
美化公司與陳某、呂某某持有的《商品房買賣合同（預(yù)售）》系由美化公司提供，陳某、呂某某持有的一份合同與美化公司持有的五份合同中的三份合同填寫的交房時(shí)間一致，即出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年12月31日前向買受人交付房屋。雖《商品房買賣合同（預(yù)售）》第八條“商品房交付條件”約定，商品房交付應(yīng)取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件和房屋測(cè)繪報(bào)告，本案中雙方均未舉證證明涉案房屋具備了上述條件，但根據(jù)《商品房買賣合同（預(yù)售）》第十條交付時(shí)間和手續(xù)第二款的約定，出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，不滿足第八條約定的，買受人有權(quán)拒絕接收。故賦予買受人對(duì)尚未達(dá)到交付條件的房屋有選擇接收或者拒絕接收的權(quán)利?，F(xiàn)買受人陳某、呂某某訴請(qǐng)美化公司在交付日期屆滿后立即交付房屋，是對(duì)其自身權(quán)利的處分。美化公司稱涉案房屋已經(jīng)被抵押，但其并未提交證據(jù)證明涉案房屋簽訂了抵押合同并辦理了抵押登記，該上訴理由不能成立。美化公司應(yīng)立即將涉案房屋交付給陳某、呂某某。
綜上，美化公司的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)11100元，由上訴人美化公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　朱華忠 審判員　　李　麗 審判員　　李志華

書記員：何奕娥