原告:韓某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住齊齊哈爾市建華區(qū)。
委托訴訟代理人:姜福貴，黑龍江百發(fā)律師事務所律師。
被告:陳某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住齊齊哈爾市建華區(qū)。
委托訴訟代理人:陳志洲（與被告陳某某系父子關系），男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住齊齊哈爾龍沙區(qū)。

原告韓某某訴被告陳某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年2月5日立案后，依法適用普通程序，對此案公開開庭進行了審理，原告韓某某及其委托訴訟代理人姜福貴，被告陳某某及其委托訴訟代理人陳志洲均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
原告韓某某向本院提出訴訟請求：1、要求被告返還房屋租金14,065.00元；2、要求被告賠償營業(yè)損失20,000.00元；3、訴訟費由被告負擔。事實及理由，2016年3月，原、被告簽訂房屋承租合同書，被告將坐落于齊齊哈爾市龍德公司（二輕市場）櫥柜區(qū)21號營業(yè)室租給原告使用，租期從2016年3月30日至2017年3月30日，租金為61,000.00元/年，后雙方又簽訂合同，將房屋租期續(xù)簽從2017年3月30日至2021年3月30日，租金為45,000.00元/年，原告到期也交納了租金45,000.00元。但是在2016年11月被告就將房屋出售給趙冬怡了，原告為此找過被告，被告的父親陳志洲稱如果房屋真正出賣了，可以將剩余的房租退回原告，但是該房屋買賣過程中出現(xiàn)糾紛，購買人趙冬怡在2017年3月30日將房屋封閉，致使原告兩個月時間不能正常使用，后經(jīng)法院判決被告陳某某將房屋交付購買人趙冬怡，無奈原告只好與趙冬怡又重新簽訂房屋租賃協(xié)議，因原告2017年只使用了三個月的房屋，由此被告應退還原告房屋租金33,750.00元，現(xiàn)被告只退還原告租金19,685.00元，尚欠租金14,065.00元沒有給付，故原告訴至法院，要求被告予以給付剩余租金及賠償停業(yè)損失。
被告陳某某辯稱，首先，2016年3月30日答辯人將本案涉訴的房屋租賃給原告，雙方約定租期一年，租金61,000.00元，原告一次性交齊了全部租金。2016年11月11日答辯人將房屋以660,000.00元的價格出售趙冬怡，鑒于賣方時答辯人已將該房屋出租給原告，根據(jù)買賣不破租賃的原則，房屋仍由原告使用，故房屋買受人趙冬怡在交納購房款時預留了50,000.00元的保證金，此后答辯人的父親又將該房屋與原告簽訂一份租賃合同，租期為四年（2017年3月30日至2021年3月30日），年租金45,000.00元，雙方約定如承租方不能按時交納下一年的租金，每日按交納租金3%收取違約金，合同沒有簽署日期，合同簽訂后原告交納了租金45,000.00元。后來由于房屋買賣事宜發(fā)生糾紛，經(jīng)法院判決，由答辯人交付房屋并給付趙冬怡違約金25,415.00元，訴訟費用9,900.00元答辯人承擔，同時判決趙冬怡給付答辯人購房款50,000.00元。判決生效后，對于執(zhí)行問題原、被告及趙冬怡自愿達成和解協(xié)議，即趙冬怡同意將答辯人應承擔的25,415.00元違約金變成給原告韓某某的房屋租金，不再向答辯人索要違約金，在執(zhí)行和解協(xié)議簽訂當時，原告韓某某與新的房主趙冬怡業(yè)簽訂了新的房屋租賃協(xié)議，這樣租賃關系主體轉(zhuǎn)移，經(jīng)折算趙冬怡只給付答辯人14,685.00元，將違約金（和解后變成房屋租金）25,415.00元直接扣下，作為韓某某給付趙冬怡的5個月租金，執(zhí)行和解協(xié)議當時答辯人將尚欠原告韓某某的剩余租金19,685.00元給付原告，至此答辯人與原告結清所有應返還的租金，故原告本案的訴請不能成立；其次，原告起訴答辯人為被告的主體不對，2017年3月30日以后的租賃合同是答辯人的父親陳志洲與原告韓某某簽訂的，原告出示委托書是假的，是答辯人當時為與趙冬怡進行訴訟時后補簽的，不是答辯人的真實意思表示，同時原告要求答辯人賠償營業(yè)損失的請求依法無據(jù)，法院已經(jīng)判決陳志洲與原告簽訂的合同無效，答辯人不存在賠償原告經(jīng)營損失的責任，封閉房屋是趙冬怡的行為，與答辯人無關，答辯人不同意賠償，綜上，不同意原告的訴求。
當事人圍繞訴訟請求依法提交的證據(jù)，原告韓某某提供的證據(jù)有：一、房屋租賃合同，授權委托書，租金收據(jù)，證明租賃關系的存在，被告陳某某授權陳志洲簽訂的合同并且收取租金；二、齊齊哈爾市龍沙區(qū)法院（2017）黑0202民初327號民事判決書，證明原、被告租賃合同被判無效，被告應從2017年8月30日將房屋交付購房人趙冬怡；三、原告與趙冬怡簽訂房屋租賃合同與租金收據(jù)，證明原告從2017年8月30日簽訂房屋租賃合同，重新繳納租金；四、2016年4月至5月經(jīng)營銷售的賬頁，證明營業(yè)額為294,800.00元；五、照片八張，證明房屋被封門的現(xiàn)場；六、證人李某證人證言。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告陳志洲對原告的證據(jù)質(zhì)證如下：證據(jù)一租賃合同是無效的，授權委托書不是被告的真實意思表示，對于租金收據(jù)沒有異議；對于證據(jù)四有異議，認為原告還有其他經(jīng)營場所，提供的財務賬不只是在租賃房屋中的經(jīng)營額，對于其他證據(jù)沒有異議。
被告陳某某向法院提供的證據(jù)有：一、執(zhí)行和解協(xié)議，證明陳某某已經(jīng)全部返還韓某某租金；二、收條一份，證明原告收到返還租金19,685.00元；三、錄音光碟，證明陳某某要求原告出具收到租金25，415.00的收據(jù)，原告不予出具；四、呂某的證人證言。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告韓某某對于被告提供的證據(jù)一真實性沒有異議，但認為被告和趙冬怡算的賬不包括自己的租金部分；對證人證言認為與本案無關，同時因為證人沒有出庭作證，證據(jù)效力受限，對于錄音資料中沒有體現(xiàn)原告并未體現(xiàn)放棄自己權益的內(nèi)容。
經(jīng)庭審質(zhì)證，本院對以上證據(jù)認定如下：原告韓某某提供的第四份證據(jù)，被告提出異議，同時該證據(jù)也無法體現(xiàn)原告使用涉訴房屋經(jīng)營的具體收益數(shù)額，該證據(jù)本院不予采信，關于2017年3月30日至2021年3月30日的《房屋租賃書》，該租賃書的合法、有效性已經(jīng)齊齊哈爾市龍沙區(qū)（2017）黑0202民初327號民事判決予以否定，本案對該證據(jù)不予采信，本院對雙方當事人提供的其他證據(jù)的真實性、合法性及與本案的關聯(lián)性予以認可，這些證據(jù)可以證明本案相關的事實，證據(jù)予以采信并再卷佐證。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：被告陳某某原系齊齊哈爾市龍沙區(qū)青云街西側（龍德公司裝飾材料市場）00單元01層8××號的房屋所有權人，2016年3月30日被告陳某某與原告韓某某簽訂房屋租賃合同，將房屋租賃原告韓某某使用，租期一年，原告韓某某交付被告陳某某房屋租金61,000.00元。2016年11月11日被告陳某某將房屋以660,000.00元的價格出售案外人趙冬怡，趙冬怡預留購房款50,000.00元作為保證金并給付被告剩余房款。2017年3月30日至5月30日期間，由于案外人趙冬怡提出異議，原告韓某某停止使用該房屋2個月。后由于被告陳某某與案外人趙冬怡的房屋買賣引起訴訟，原告韓某某作為此案的第三人參加了案件的訴訟，經(jīng)齊齊哈爾市龍沙區(qū)法院（2017）黑0202民初327號民事判決：“一、被告陳某某與原告趙冬怡簽訂的房屋買賣合同有效，原告趙冬怡給付被告陳某某（預留的）購房款50,000.00元，被告陳某某協(xié)助原告趙冬怡辦理該房屋的不動產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；二、被告陳某某、第三人韓某某字判決發(fā)生法律效力之日起20日內(nèi)從該房屋遷出；三、被告陳某某在判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)給付原告趙冬怡違約金25,415.00元”。案件受理費9,900.00元由被告陳某某負擔。2017年12月11日本案原告韓某某、被告陳某某、案外人趙冬怡共同簽訂一份“執(zhí)行和解協(xié)議書”內(nèi)容為：“一、該判決認定，原告趙冬怡與被告陳某某簽訂的坐落在龍沙區(qū)青云街龍德裝飾材料市場00單元01層8××號房權證Ｓ2××82號的房屋買賣合同合法有效。原告趙冬怡給付被告陳某某預留的50,000.00元保證金。被告陳某某給付原告趙冬怡違約金25,415.00元（在此有手寫添加“2017.3.30-2017.8.30五個月房租”內(nèi)容，被告陳某某稱系當時的見證人呂某當場添加，目的為用此違約金25,415.00元折抵本案原告韓某某應給付趙冬怡的房屋租金，原告韓某某對被告陳某某的此觀點不予認可），案件受理費9,900.00元由被告陳某某承擔，因此原告趙冬怡扣除陳某某應承擔違約金25,415.00元和訴訟費9,900.00元，再給付陳某某14,685.00元，協(xié)議簽訂后趙冬怡一次性給付陳某某；二、被告陳某某和第三人韓某某將坐落于龍沙區(qū)青云街龍德裝飾材料市場00單元01層8××號商服的房屋所有權及使用權交付原告趙冬怡；三、原告趙冬怡與第三人韓某某另行簽訂房屋租賃合同，租期一年，從2017年8月30日至2018年8月30日，租金價格人民幣61,000.00元，該租賃合同與執(zhí)行和解協(xié)議同時簽訂”。和解協(xié)議簽訂后，原告韓某某收到被告陳某某給付的返還租金款19,685.00元并為被告陳某某出具收據(jù)。2018年2月原告韓某某訴至法院，稱被告尚欠其租金14,065.00元未予返還，要求被告立即給付，同時由被告陳某某賠償其停止使用租賃服務期間的營業(yè)損失20,000.00元。庭審中被告陳某某對收到原告韓某某2017年房屋租金45,000.00元的事實予以認可，但稱通過2017年12月11日的執(zhí)行和解協(xié)議，被告陳某某已將應給付原告韓某某的剩余租金25,415.00元折抵給付趙冬怡的違約金25,415.00元，所以在又給付原告韓某某租金19,685.00元后，不存在還欠原告韓某某租金的事實，原告韓某某的停業(yè)原因在于趙冬怡封閉房屋，與被告無關，對于原告韓某某的訴求不予認可。
另查明，原告韓某某在2017年5月31日至2017年8月30日使用本案涉訴房屋，2017年12月3日原告韓某某與趙冬怡簽訂《房屋承租合同書》，12月5日原告韓某某給付趙冬怡房屋租金61,000.00元，該房屋現(xiàn)由原告韓某某租賃使用中。

本院認為，被告陳某某在將房屋買賣趙冬怡的同時，又將該房屋續(xù)租原告韓某某并收取租金45,000.00元，后由于被告陳某某與購房人趙冬怡之間的房屋買賣爭議，截止2017年8月30日原告韓某某與購房人趙冬怡重新簽訂房屋租賃合同，原告韓某某實際使用龍沙區(qū)青云街龍德裝飾材料市場00單元01層8××號商服三個月時間，故原告韓某某實際應給付被告陳某某的房屋租金為11,250.00元(45,000元/年÷12個月×3個月)，余款33,750.00元被告陳某某應予返還，現(xiàn)被告陳某某已返還原告韓某某租金19,685.00元，尚欠租金14,065.00元應予給付，被告陳某某稱通過2017年12月11日的三方執(zhí)行和解協(xié)議，已將趙冬怡應扣除的違約金25,415.00元折抵給付原告韓某某的租金的抗辯理由，不符合民事活動的客觀合理性，原告韓某某對此觀點不易認可，被告陳某某又無其他充足證據(jù)佐證其觀點，故對于被告的此抗辯觀點本院不予認可，對于原告韓某某要求被告賠償其經(jīng)濟損失20,000.00元的訴求，因其無證據(jù)予以證實其實際損失的具體數(shù)額，本院對其這一項訴求不予支持，綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條、第二百一十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告陳某某一次性給付原告韓某某房屋租金14,065.00元；二、駁回原告韓某某的其他訴訟請求。
以上判項于本判決生效后立即履行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費415.00元，被告陳某某負擔152.00元，原告韓某某負擔262.00元。
如不服本判決，各方當事人可在本判決書送達之日起15日內(nèi)，向本院提交上訴狀及副本，并交納上訴案件受理費，上訴至齊齊哈爾市中級人民法院。上訴期滿7日內(nèi)未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。

審判長 王穎
人民陪審員 許振祥
人民陪審員 齊愛菊

書記員： 陳娜