原告：顧某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省靖江市，現(xiàn)住上海市崇明區(qū)。
　　委托訴訟代理人：黃賢，上海市恒遠(yuǎn)律師事務(wù)所律師。
　　被告：鈕某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　被告：陳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　委托訴訟代理人：鈕某某(系陳某某丈夫)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　第三人：鈕建華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)通河一村XXX號(hào)XXX室。
　　第三人：黃亞琴，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)通河一村XXX號(hào)XXX室。
　　第三人：鈕珈，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)通河一村XXX號(hào)XXX室。
　　法定代理人：鈕建華(系鈕珈父親)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)通河一村XXX號(hào)XXX室。
　　上列三名第三人共同委托訴訟代理人：鄭錫豪，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　原告顧某某與被告鈕某某、陳某某、第三人鈕建華、黃亞琴、鈕珈房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年11月3日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖怼?019年1月7日根據(jù)鈕建華、黃亞琴、鈕珈的申請(qǐng)，通知鈕建華、黃亞琴、鈕珈作為本案第三人參加訴訟。本案于2019年3月26日第一次公開開庭進(jìn)行了審理，原告顧某某及其委托訴訟代理人黃賢、被告鈕某某、被告陳某某的委托訴訟代理人鈕某某、第三人鈕建華以及第三人鈕建華、黃亞琴、鈕珈的共同委托訴訟代理人鄭錫豪到庭參加訴訟。期間，原、被告為能通過(guò)磋商解決糾紛，一致申請(qǐng)延長(zhǎng)簡(jiǎn)易程序?qū)徖砥谙蕖?019年6月12日，本案轉(zhuǎn)為普通程序。2019年6月20日第二次公開開庭進(jìn)行了審理，原告顧某某及其委托訴訟代理人黃賢、被告鈕某某、被告陳某某的委托訴訟代理人鈕某某、第三人鈕建華以及第三人鈕建華、黃亞琴、鈕珈的共同委托訴訟代理人鄭錫豪到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告顧某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)原、被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》有效，并由被告鈕某某、陳某某協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，將上海市崇明區(qū)長(zhǎng)興鎮(zhèn)金淼路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋過(guò)戶登記至原告名下；2.要求被告承擔(dān)違約金人民幣200000元。事實(shí)和理由：原告根據(jù)動(dòng)遷協(xié)議、動(dòng)遷商品房抽中房號(hào)確認(rèn)單、配套商品房供應(yīng)單的信息，在有理由確認(rèn)被告鈕某某系房屋權(quán)利人的前提下，于2013年10月30日通過(guò)上海天景房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與被告鈕某某、陳某某簽訂了《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》一份，約定原告向被告鈕某某、陳某某購(gòu)買位于上海市崇明區(qū)長(zhǎng)興鎮(zhèn)金淼路XXX弄XXX號(hào)XXX室的拆遷安置房，房屋建筑面積79.86平方米，房屋總價(jià)款為人民幣(以下幣種均為人民幣)630000元。合同簽訂后，原告按約向被告鈕某某陸續(xù)支付了500000元，剩余尾款130000元按協(xié)議約定支付。前期付款后被告即交付房屋由原告裝修出租至今。因?yàn)閯?dòng)遷房屋的權(quán)證登記是以抽中房號(hào)確認(rèn)單、進(jìn)戶單、配套商品房供應(yīng)單上的姓名為準(zhǔn)，原告根據(jù)這些動(dòng)遷資料以及拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，與被告鈕某某、陳某某簽訂房屋買賣合同，已經(jīng)盡到了審慎義務(wù)?，F(xiàn)系爭(zhēng)房屋已登記在被告鈕某某名下，又符合了過(guò)戶條件，由于被告要求加價(jià)194000元未果后不愿協(xié)助原告辦理過(guò)戶，故訴至法院。至于被告拆遷安置的4套商品房與第三人之間的分配問(wèn)題，屬家庭內(nèi)部問(wèn)題，與原告無(wú)涉，不能對(duì)抗善意取得的原告。關(guān)于尾款利息，按協(xié)議約定愿支付利息，對(duì)被告主張的起算日無(wú)異議，但認(rèn)為截止日應(yīng)至2017年8月31日，即被告辦理房地產(chǎn)權(quán)證后的10日。
　　被告鈕某某、陳某某辯稱，對(duì)拆遷房安置、安置房買賣、房款的交付情況、原告裝修出租的事實(shí)均無(wú)異議，只是安置房買賣未經(jīng)過(guò)第三人的同意。動(dòng)遷商品房抽中房號(hào)確認(rèn)單、配套商品房供應(yīng)單的戶名都是被告鈕某某隨意填寫，未征得第三人的同意，且2017年8月21日將訟爭(zhēng)房屋登記在被告鈕某某名下，也是錯(cuò)誤的。故認(rèn)為原、被告間《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》無(wú)效。如果法院確認(rèn)房屋買賣有效，被告要求尾款按合同從2013年11月10日起算至法院判決付款日計(jì)算相應(yīng)的利息。
　　第三人鈕建華、黃亞琴、鈕珈述稱，農(nóng)村宅基地動(dòng)拆遷安置房屬被告及家庭成員共同共有，而原、被告間簽訂的《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》沒(méi)有經(jīng)過(guò)全體共有人的同意，違反強(qiáng)制性規(guī)定，侵犯了共有人的權(quán)利應(yīng)屬無(wú)效，無(wú)效合同不存在違約金和尾款利息的問(wèn)題。原告應(yīng)該返還房屋，被告返還500000元購(gòu)房款。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2013年10月30日，原告作為買受人(乙方)與被告鈕某某作為出賣人(甲方)通過(guò)上海天景房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司作為居間方(丙方)簽訂了《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》一份，約定原告向被告鈕某某購(gòu)買位于上海市崇明區(qū)長(zhǎng)興鎮(zhèn)金淼路XXX弄XXX號(hào)XXX室的拆遷安置房，房屋權(quán)利人為鈕某某，房屋總價(jià)款為630000元。付款方式為協(xié)議簽訂后兩日支付500000元(含已支付定金10000元)，尾款130000元于交付房地產(chǎn)且原、被告簽訂房地產(chǎn)交接書后十日內(nèi)支付。房屋過(guò)戶至乙方名下的稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。協(xié)議另對(duì)其他事項(xiàng)作出約定，該協(xié)議由被告鈕某某、陳某某作為甲方、原告顧某某作為乙方、上海天景房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司作為丙方簽字、捺印和蓋章。
　　合同簽訂前，原告支付定金10000元；2013年10月30日合同簽訂當(dāng)日原告支付房款390000元，另外支付了維修基金、物業(yè)管理費(fèi)3239元；2013年10月31日原告支付房款100000元，至今原告已支付了房款500000元，剩余尾款130000元未支付。前期付款后被告即交付房屋，原告裝修后出租至今?，F(xiàn)房屋已符合過(guò)戶條件，原告要求過(guò)戶未果，故訴至本院。
　　另查明，2009年12月10日，被告陳某某作為被拆遷人與上海長(zhǎng)興島開發(fā)建設(shè)有限公司簽訂《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，獲得四套配套商品房，系被告及家庭成員所有的宅基地房屋拆遷安置所得，該宅基地共同立基人為被告鈕某某、陳某某、第三人鈕建華、黃亞琴、鈕珈。本案系爭(zhēng)房屋系其中的一套，坐落于上海市崇明區(qū)長(zhǎng)興鎮(zhèn)金淼路XXX弄XXX號(hào)XXX室，建筑面積79.86平方米，該房屋的動(dòng)遷商品房抽中房號(hào)確認(rèn)單、配套商品房供應(yīng)單均登記為被告鈕某某。2017年8月21日，系爭(zhēng)房屋經(jīng)被告鈕某某申請(qǐng)辦理，權(quán)利人登記在被告鈕某某名下[權(quán)證號(hào)：滬(2017)崇字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第008266號(hào)]。
　　以上查明的事實(shí)，由原、被告及第三人的陳述、《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》、收條、轉(zhuǎn)賬憑證、農(nóng)村居民建房用地申請(qǐng)表、動(dòng)遷戶及有證建筑面積核定表、《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》、動(dòng)遷商品房抽中房號(hào)確認(rèn)單、配套商品房供應(yīng)單、不動(dòng)產(chǎn)登記信息等予以證明，并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　審理中，原告自愿變更訴請(qǐng)，書面放棄了違約金的主張。
　　本院認(rèn)為，原告與被告鈕某某、陳某某簽訂的《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。合同簽訂后，原告已按約支付了前期房款，并裝修后對(duì)外出租至今。該房屋雖系動(dòng)遷安置房，但目前已符合過(guò)戶條件。根據(jù)雙方的買賣協(xié)議，過(guò)戶條件具備后應(yīng)由被告鈕某某、陳某某配合原告辦理過(guò)戶手續(xù)，由原告負(fù)擔(dān)過(guò)戶稅費(fèi)。
　　關(guān)于購(gòu)房尾款的利息問(wèn)題，原、被告對(duì)于起算日均無(wú)異議，因訟爭(zhēng)房屋交付后一直處于原告的使用、控制、支配、收益的狀態(tài)之下，而尾款至今未付且一直處于原告所有的狀態(tài)之下，根據(jù)公平原則對(duì)于截止日應(yīng)計(jì)算至本院判決生效之日止為宜。
　　涉及房屋、宅基地的動(dòng)拆遷、房屋買賣對(duì)于個(gè)人乃至家庭成員均是一個(gè)大事件，從2009年12月10日簽訂拆遷協(xié)議、動(dòng)遷戶人口及有證建筑面積核定起，經(jīng)歷了2013年9月的房號(hào)確認(rèn)單、配套商品房供應(yīng)單，2013年10月簽訂的房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議、房款的交付，2017年8月的房屋產(chǎn)權(quán)的初始登記，2018年的買賣過(guò)戶交涉直至成訟，跨度9個(gè)年度，而原告針對(duì)被告也已盡了審慎義務(wù)，針對(duì)第三人也非惡意，在此期間對(duì)系爭(zhēng)房屋也未有任何訴訟糾葛，且兩被告對(duì)外處分的為四套被安置房屋中的一套，并不影響第三人在與被告之間對(duì)其它被安置房屋的實(shí)際分割中主張權(quán)利，故對(duì)于被告及第三人關(guān)于協(xié)議無(wú)效的辯稱、述稱，本院難以采信。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百三十五條規(guī)定，判決如下：
　　一、被告鈕某某、陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告顧某某辦理坐落于上海市崇明區(qū)長(zhǎng)興鎮(zhèn)金淼路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋的過(guò)戶手續(xù)，將上述房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至原告顧某某名下，過(guò)戶所產(chǎn)生的稅費(fèi)由原告顧某某負(fù)擔(dān)；
　　二、原告顧某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告鈕某某、陳某某剩余房款人民幣130000元；
　　三、原告顧某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告鈕某某、陳某某按人民幣130000元為基數(shù)自2013年11月10日起至判決生效之日止，按雙方約定的3.5%年利率計(jì)算的利息。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)人民幣80元，由原告顧某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　

審判員：沈??輝

書記員：周??健