饒長安
楊振華（湖北施州律師事務所）
汪某某
汪某某
饒金秀

上訴人（原審原告）饒長安，男，生于1957年4月10日，漢族，湖北省咸豐縣人，農(nóng)民，初中文化程度。
委托代理人（特別授權）楊振華，湖北施州律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）汪某某，男，生于1943年8月20日，土家族，湖北省咸豐縣人，農(nóng)民。
被上訴人（原審被告）汪某某，男，生于1969年12月14日，土家族，湖北省咸豐縣人，小學文化程度。
原審第三人饒金秀，女，生于1949年8月17日，土家族，湖北省咸豐縣人，文盲。
上訴人饒長安為與被上訴人汪某某、汪某某、原審第三人饒金秀房屋買賣合同糾紛一案，不服咸豐縣人民法院（2013）鄂咸豐民初字第00427號民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年12月9日立案受理后，依法組成由審判員朱華忠擔任審判長，審判員譚云、代理審判員劉君參加的合議庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為:2006年10月16日，饒長安與汪某某、汪某某所簽訂的《買屋契約》系雙方當事人的真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，協(xié)議內容合法有效。雙方當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務。汪某某、汪某某作為農(nóng)村房屋的賣方，具有轉移房屋所有權于買方的義務。農(nóng)村房屋所有權轉讓的，其下的宅基地使用權應一并轉移，已經(jīng)登記的宅基地使用權轉移的，應當及時辦理變更登記。本案所涉農(nóng)村房屋權屬未在行政部門登記，但宅基地使用權在咸豐縣土地管理局辦理了權屬登記，因此，宅基地使用權轉讓后，雙方當事人應當及時在相關部門辦理變更登記手續(xù)。變更登記完成之前，土地使用權的轉讓方具有協(xié)助辦理變更登記的義務，饒長安起訴要求汪某某、汪某某協(xié)助辦理宅基地使用權變更登記的理由成立，應予以支持。原審認為現(xiàn)無證據(jù)證明汪某某、汪某某拒絕履行協(xié)助義務，饒長安應在汪某某、汪某某拒絕履行義務時再主張權利的觀點，與本案事實不符，本院予以糾正?！逗笔⊥恋毓芾韺嵤┺k法》第三十三條是關于農(nóng)民申請新建住宅用地審批程序的規(guī)定，原審適用其處理本案所涉農(nóng)村房屋買賣及農(nóng)民宅基地使用權轉讓的相關問題，屬適用法律錯誤，本院予以糾正。宅基地屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權系用益物權，屬農(nóng)民個人所有。原審認為本案涉及宅基地所有權的變更登記，屬對宅基地使用權的性質認定不清，本院予以糾正。綜上，饒長安的上訴理由成立，本院予以支持。原判認定基本事實清楚，但適用法律錯誤，處理結果不當，本院予以改判。經(jīng)合議庭評議，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百三十條 ?、第一百三十五條 ?，《中華人民共和國物權法》第一百五十五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持咸豐縣人民法院（2013）鄂咸豐民初字第00427號民事判決第一項，即確認饒長安與汪某某、汪某某于2006年10月16日簽訂的《買屋契約》合法有效。
二、撤銷咸豐縣人民法院（2013）鄂咸豐民初字第00427號民事判決第二項，即駁回饒長安的其他訴訟請求。
三、汪某某、汪某某于本判決生效之日起十日內協(xié)助饒長安辦理咸集建（1999）字第0103056號《集體土地建設用地使用證》的變更登記手續(xù)。
一審案件受理費860元，二審案件受理費850元，共計1710元，由被上訴人汪某某、汪某某負擔。
本判決為終審判決。

本院認為:2006年10月16日，饒長安與汪某某、汪某某所簽訂的《買屋契約》系雙方當事人的真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，協(xié)議內容合法有效。雙方當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務。汪某某、汪某某作為農(nóng)村房屋的賣方，具有轉移房屋所有權于買方的義務。農(nóng)村房屋所有權轉讓的，其下的宅基地使用權應一并轉移，已經(jīng)登記的宅基地使用權轉移的，應當及時辦理變更登記。本案所涉農(nóng)村房屋權屬未在行政部門登記，但宅基地使用權在咸豐縣土地管理局辦理了權屬登記，因此，宅基地使用權轉讓后，雙方當事人應當及時在相關部門辦理變更登記手續(xù)。變更登記完成之前，土地使用權的轉讓方具有協(xié)助辦理變更登記的義務，饒長安起訴要求汪某某、汪某某協(xié)助辦理宅基地使用權變更登記的理由成立，應予以支持。原審認為現(xiàn)無證據(jù)證明汪某某、汪某某拒絕履行協(xié)助義務，饒長安應在汪某某、汪某某拒絕履行義務時再主張權利的觀點，與本案事實不符，本院予以糾正。《湖北省土地管理實施辦法》第三十三條是關于農(nóng)民申請新建住宅用地審批程序的規(guī)定，原審適用其處理本案所涉農(nóng)村房屋買賣及農(nóng)民宅基地使用權轉讓的相關問題，屬適用法律錯誤，本院予以糾正。宅基地屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權系用益物權，屬農(nóng)民個人所有。原審認為本案涉及宅基地所有權的變更登記，屬對宅基地使用權的性質認定不清，本院予以糾正。綜上，饒長安的上訴理由成立，本院予以支持。原判認定基本事實清楚，但適用法律錯誤，處理結果不當，本院予以改判。經(jīng)合議庭評議，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百三十條 ?、第一百三十五條 ?，《中華人民共和國物權法》第一百五十五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:

一、維持咸豐縣人民法院（2013）鄂咸豐民初字第00427號民事判決第一項，即確認饒長安與汪某某、汪某某于2006年10月16日簽訂的《買屋契約》合法有效。
二、撤銷咸豐縣人民法院（2013）鄂咸豐民初字第00427號民事判決第二項，即駁回饒長安的其他訴訟請求。
三、汪某某、汪某某于本判決生效之日起十日內協(xié)助饒長安辦理咸集建（1999）字第0103056號《集體土地建設用地使用證》的變更登記手續(xù)。
一審案件受理費860元，二審案件受理費850元，共計1710元，由被上訴人汪某某、汪某某負擔。

審判長：朱華忠
審判員：譚云
審判員：劉君

書記員：譚紹丹