原告：馬某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省竹溪縣。
委托訴訟代理人：胡錦秋，湖北平長(zhǎng)律師事務(wù)所律師，其代理權(quán)限為一般代理。
被告：羅某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省竹溪縣，現(xiàn)住竹溪縣。
委托訴訟代理人：李德學(xué)（系羅某某的丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省竹溪縣。其代理權(quán)限為特別授權(quán)，包括：代為承認(rèn)、反駁訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，提起反訴或者上訴。
委托訴訟代理人：華榮彬，湖北君迪律師事務(wù)所律師，其代理權(quán)限為特別授權(quán)，包括：代為承認(rèn)、反駁訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，提起反訴或者上訴。
被告：程某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省竹溪縣。
委托訴訟代理人：王武，湖北楚秦律師事務(wù)所律師，其代理權(quán)限為特別授權(quán)，包括：代為承認(rèn)、反駁訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解。

原告馬某與被告羅某某、程某確認(rèn)合同效力糾紛一案，本院于2018年6月14日立案后，依法適用普通程序，于2018年7月11日，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告馬某及其委托訴訟代理人胡錦秋，被告羅某某的委托訴訟代理人李德學(xué)、華榮彬，被告程某的委托訴訟代理人王武到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告馬某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求判令羅某某與程某之間簽訂關(guān)于竹溪縣城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)路（現(xiàn)竹溪縣精神衛(wèi)生中心西側(cè)）由南向北第三間門(mén)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；2.判令程某履行合同義務(wù)，將位于建設(shè)路（現(xiàn)竹溪縣精神衛(wèi)生中心西側(cè)）由南至北第三間門(mén)面產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到馬某名下；3.由被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：2006年2月25日，原告馬某之父馬禮忠（已于2014年病故）從程某處購(gòu)得位于竹溪縣城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)路（現(xiàn)竹溪縣精神衛(wèi)生中心西側(cè)）由南向北第三間門(mén)面房1間及住宅房1套，當(dāng)日付清大部分房款140000元，約定余款10000元在程某辦理房產(chǎn)、土地證時(shí)支付。后程某將兩處房屋鑰匙交付馬禮忠，馬禮忠一家居住使用至今，并于2018年3月將此房租與萬(wàn)賢軍開(kāi)店。2007年，程某在馬禮忠一家不知情的情況下與被告羅某某惡意串通將該門(mén)面賣(mài)給羅某某并辦理了產(chǎn)權(quán)登記，程某在先已將此房賣(mài)給馬禮忠。羅某某之夫李德學(xué)在馬禮忠生前也多次找其商量購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋之事并遭拒。程某、羅某某均知道馬禮忠一家早已購(gòu)買(mǎi)此房并搶先辦理產(chǎn)權(quán)登記，嚴(yán)重?fù)p害了申請(qǐng)人的利益。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百五十四條規(guī)定，基于無(wú)效的民事法律行為取得的物權(quán)當(dāng)然亦無(wú)有效之可能。為維護(hù)原告合法權(quán)益，故具文起訴，請(qǐng)求支持其前列訴請(qǐng)。
被告羅某某辯稱(chēng)，一、原告所訴沒(méi)有任何的事實(shí)依據(jù)，其訴訟主張不能受到法律的保護(hù)與支持；二、答辯人與被告程某所簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同系雙方的真實(shí)意思表示，且合同內(nèi)容沒(méi)有違反法律的規(guī)定，系合法有效的合同，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)；三、本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)屬答辯人所有，該權(quán)利自被告程某將房產(chǎn)登記給答辯人時(shí)即為生效，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)和支持。
被告程某口頭辯稱(chēng)，一、程某與原告馬某、被告羅某某簽訂的購(gòu)房合同均為有效合同；二、程某與馬某簽訂的合同是可撤銷(xiāo)合同，但程某是否構(gòu)成違約責(zé)任，是因?yàn)轳R某沒(méi)有主張，關(guān)于違約責(zé)任問(wèn)題應(yīng)該另案處理；三、馬某訴請(qǐng)的第二項(xiàng)過(guò)戶沒(méi)有任何依據(jù)，且馬某不是唯一的所有權(quán)人，應(yīng)依法駁回。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證，對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
對(duì)當(dāng)事人有異議的證據(jù)認(rèn)定如下：原告馬某提交的購(gòu)房協(xié)議書(shū)1份、收條1份及中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行竹溪縣支行存取款明細(xì)4份，擬證明2006年2月25日原告馬某父親馬禮忠（已故）從被告程某處購(gòu)得位于竹溪縣城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)路（現(xiàn)竹溪縣精神衛(wèi)生中心西側(cè)）由南向北第三間門(mén)面房一間及住宅房一套。購(gòu)房合同真實(shí)有效，對(duì)該房屋有權(quán)、合法占有的事實(shí)。被告程某對(duì)原告馬某的證明目的提出異議，認(rèn)為，原告對(duì)房屋是否合法占有，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)證為準(zhǔn)。本院認(rèn)為，原告馬某父親馬禮忠與程某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，支付了購(gòu)房款并實(shí)際占有該房屋，該買(mǎi)賣(mài)合同是雙方真實(shí)意思表示，故對(duì)原告馬某父親馬禮忠與被告程某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同及實(shí)際合法占有該房屋的事實(shí)予以確認(rèn)。

原告馬某提交的竹溪縣城關(guān)鎮(zhèn)東郊社區(qū)居民委員會(huì)證明1份，擬證明馬某一家合法占有、使用房屋，且無(wú)人提出異議的事實(shí)。被告羅某某、程某提出異議，認(rèn)為，從證據(jù)形式上，沒(méi)有經(jīng)辦人簽字，不符合證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，從實(shí)體上，居民委員會(huì)不具備證明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的資格。本院認(rèn)為，被告羅某某、程某的異議理由成立，對(duì)該證據(jù)不予采信。
原告馬某提交的電費(fèi)發(fā)票1份，擬證明馬某一家合法占有、使用房屋的事實(shí)。被告羅某某、程某提出異議，認(rèn)為，僅能證明使用、占有，不能證明是合法。本院認(rèn)為，被告羅某某、程某對(duì)原告馬某一家使用、占有該房屋予以認(rèn)可，故對(duì)原告的證明目的予以采信。
原告馬某提交的租賃合同1份，擬證明馬某對(duì)該房屋有合法處分權(quán)，相對(duì)方亦認(rèn)可的事實(shí)。被告羅某某、程某提出異議，認(rèn)為，與本案無(wú)關(guān)聯(lián)。本院認(rèn)為，該租賃合同證明原告將該房屋租賃給他人使用，與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，對(duì)該證據(jù)不予采信。
原告馬某提交的羅某某與程某房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約、買(mǎi)賣(mài)合同、房屋估價(jià)單及稅票各1份，擬證明羅某某與程某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)間在馬禮忠之后，購(gòu)房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于馬禮忠及市場(chǎng)價(jià)格，明顯不合常理，不能構(gòu)成善意取得，購(gòu)房系惡意串通行為。被告羅某某提出異議，認(rèn)為，購(gòu)房?jī)r(jià)格不是房屋買(mǎi)賣(mài)的真實(shí)價(jià)格，是因程某為了少繳稅款做了虛假價(jià)格。被告程某提出異議，認(rèn)為，十間門(mén)面房屋賣(mài)給羅某某是1700000元，并不是合同上顯示的120000元。本院認(rèn)為，羅某某與程某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在程某處共購(gòu)買(mǎi)六間門(mén)面房屋，總面積為230.43平方米，2007年10月10日房管部門(mén)房屋估價(jià)單估價(jià)為345645元。根據(jù)雙方合同約定價(jià)格和雙方陳述價(jià)格，綜合評(píng)估價(jià)格明顯不合理，故對(duì)原告證明馬禮忠簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同在先、羅某某與程某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同購(gòu)房?jī)r(jià)格明顯不合常理的事實(shí)予以確認(rèn)。
原告馬某提交的馬某與程某電話錄音整理材料1份（附光盤(pán)1張）。擬證明羅某某與程某的房屋買(mǎi)賣(mài)行為系惡意串通，損害第三人利益的行為，應(yīng)屬無(wú)效。被告羅某某提出異議，認(rèn)為，不能證明二被告惡意串通。被告程某提出異議，認(rèn)為，雙方電話通話一問(wèn)一答不能說(shuō)明程某與羅某某有串通。程某回答“她肯定曉得”是指羅某某把該房辦理過(guò)戶后才知曉，并不是在之前就知道。本院認(rèn)為，程某電話中講“她肯定曉得”沒(méi)有具體時(shí)間，不能證明是指羅某某在辦理該房過(guò)戶登記前就知道。對(duì)原告證明目的不予采信。
被告羅某某提交的羅某某的溪房權(quán)證城關(guān)字第××號(hào)房屋所有權(quán)證，擬證明本案訴爭(zhēng)的房產(chǎn)系羅某某是通過(guò)合法買(mǎi)賣(mài)關(guān)系取得，擁有合法所有權(quán)的事實(shí)。原告馬某提出異議，認(rèn)為，房屋產(chǎn)權(quán)登記有物權(quán)公示效力，但公示公信的效力只是推定的效力，在沒(méi)有其他證據(jù)否定其效力時(shí)是有效的，本案訴請(qǐng)正是否定其取得物權(quán)的原因行為，即被告之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。本院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，非經(jīng)合法的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，受法律保護(hù)。對(duì)該所有權(quán)證依法予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
2006年2月25日，被告程某與原告馬某之父馬禮忠簽訂《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》，約定，程某將位于竹溪縣城關(guān)鎮(zhèn)鄂陜大道484號(hào)自南向北第三間門(mén)面房一間及住宅房一套出售給馬禮忠，房屋總價(jià)155000元（其中門(mén)面價(jià)格為78000元，住房?jī)r(jià)格為77000元）。同日，馬禮忠向程某支付購(gòu)房款140000元，于2006年3月25日、2006年4月5日向程某支付3000元、1000元。并約定余款10000元在程某辦理房產(chǎn)、土地證時(shí)支付。程某將房屋交付馬禮忠使用。2007年9月14日，被告程某與被告羅某某簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定，程某將城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)路磚混結(jié)構(gòu)，共六層所在第一層六間（其中第三間房屋已出賣(mài)給馬禮忠），建筑面積為230.43平方米的門(mén)面房屋出賣(mài)給羅某某，總價(jià)格為120000元，羅某某在2017年7月30日前一次性付清購(gòu)房款，2017年9月30日由程某交付房屋，房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)由程某辦理。2017年10月11日竹溪縣房地產(chǎn)管理局為羅某某核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。2014年馬禮忠病故。2016年3月8日，原告馬某與萬(wàn)賢軍簽訂《租房協(xié)議書(shū)》，約定，馬某將位于竹溪縣東郊社區(qū)五金廠門(mén)6-門(mén)3房屋一套出租給萬(wàn)賢軍，租期為2018年3月8日至2020年3月8日止。2018年5月10日，羅某某以請(qǐng)求判令被告馬某、萬(wàn)賢軍將位于竹溪縣城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)路（現(xiàn)竹溪縣精神衛(wèi)生中心西側(cè)）由南向北第三間門(mén)面騰空后返還給羅某某，向本院提起訴訟。故原告馬某具文提起訴訟。
在本案審理過(guò)程中，原告馬某撤回請(qǐng)求程某履行合同義務(wù)，將位于建設(shè)路（現(xiàn)竹溪縣精神衛(wèi)生中心西側(cè)）由南至北第三間門(mén)面產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到馬某名下的訴訟請(qǐng)求。
本院認(rèn)為，馬禮忠與程某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是雙方真實(shí)意思表示，協(xié)議內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。馬禮忠依約支付了房款，程某亦向馬禮忠交付了房屋。馬禮忠已實(shí)際合法占有該房屋。馬禮忠去世后，該房屋由馬某一家居住使用至今。馬某作為馬禮忠的繼承人之一，有資格提起本案確認(rèn)合同效力之訴。結(jié)合各方當(dāng)事人的訴辯意見(jiàn)，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：羅某某與程某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否存在惡意串通。馬某主張羅某某與程某于2007年9月14日簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，理由是羅某某和程某惡意串通，損害其利益。本案中，程某和馬禮忠于2006年2月25日簽訂《購(gòu)房協(xié)議》，收取了購(gòu)房款并將房屋實(shí)際交付馬禮忠后，又于2007年9月14日與羅某某簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，將已出賣(mài)給馬禮忠的一間門(mén)面房再賣(mài)給羅某某，上述行為證實(shí)程某存有“一房二賣(mài)”主觀惡意明顯。至于羅某某購(gòu)房是否存在主觀惡意，本院分析如下：一、根據(jù)查明事實(shí)來(lái)看，被告羅某某在購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候，涉案房屋已交付馬禮忠占有、使用，而羅某某稱(chēng)，未到房屋實(shí)地查看，是否已有他人購(gòu)買(mǎi)不知道，也沒(méi)問(wèn)。本院認(rèn)為，無(wú)論購(gòu)房是用于居住還是用于投資，購(gòu)買(mǎi)重大資產(chǎn)，購(gòu)房者都應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看，對(duì)房屋的相關(guān)情況進(jìn)行了解，而羅某某在購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)了解房屋具體占有使用情況，而羅某某未查看了解房屋現(xiàn)狀，未盡到謹(jǐn)慎審核義務(wù)，其行為明顯不符合常理；二、根據(jù)雙方購(gòu)房合同約定的購(gòu)房?jī)r(jià)款來(lái)看，共六間門(mén)面房，建筑面積為230.43平方米，總價(jià)格為120000元，羅某某在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，房管部門(mén)對(duì)涉案房屋的評(píng)估價(jià)為340000元，而出賣(mài)給馬禮忠一間為78000元。因此羅某某與程某的房屋交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格；三、雙方約定2017年9月30日交付房屋，羅某某自述辦證一年后，去找開(kāi)發(fā)商要鑰匙，去看房子，發(fā)現(xiàn)房子被他人占有，發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí)，說(shuō)房子不值錢(qián)，占了就占了，后來(lái)找馬某他們，他們?cè)谑?，沒(méi)找到人。本案涉案房屋一直由原告一家占有使用并裝修租于他人，程某長(zhǎng)期不能將涉案房屋交付羅某某，羅某某未積極通過(guò)相應(yīng)途徑處理解決涉案房屋，其行為明顯不符合常理。綜上所述，羅某某購(gòu)買(mǎi)涉案房屋不能確認(rèn)主觀善意。羅某某與程某于2007年9月14日簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》其中已出買(mǎi)給馬禮忠一間門(mén)面房存在惡意串通，侵害馬某的利益，該《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》其中已出買(mǎi)給馬禮忠一間門(mén)面房，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：

被告羅某某與被告程某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同其中已出賣(mài)給馬禮忠位于竹溪縣城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)路（現(xiàn)竹溪縣精神衛(wèi)生中心西側(cè)）由南向北第三間門(mén)面房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
案件受理費(fèi)1830元，由被告羅某某、程某各承擔(dān)915元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于十堰市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 賀榮明
審判員 劉峰
人民陪審員 孫永全

書(shū)記員： 葉紅