上訴人（原審原告、反訴被告）：高某某，承某市康熙餃子館業(yè)主。
委托代理人：張子林，河北藍(lán)島律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告、反訴原告）：承某燕東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地河北省承某市開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)9號(hào)。
法定代表人：鄭曉東，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人：金玉杰，河北天正律師事務(wù)所律師。

上訴人高某某、上訴人承某燕東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)燕東公司）因商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服承某市中級(jí)人民法院（2011）承民初字第00026號(hào)民事判決，均向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人高某某及其委托代理人張子林、上訴人燕東公司的委托代理人金玉杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2002年4月1日高某某（乙方）與承某市建安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（后更名為燕東公司，甲方）簽訂《商品房銷(xiāo)售合同》。合同規(guī)定，（一）、乙方購(gòu)買(mǎi)甲方東興商住樓商品房。商品房為底商，地下室一層、地上二層，-115至215，建筑面積727.79平方米，價(jià)款270萬(wàn)元。（二）、本合同簽訂之日乙方向甲方交付購(gòu)房定金108萬(wàn)元，其余房款在交房之前交清。（三）、不按合同規(guī)定期限付款，乙方應(yīng)向甲方交所欠購(gòu)房款的滯納金，以每日3‰計(jì)算。合同還規(guī)定了違約責(zé)任等條款。合同簽訂后，燕東公司將房屋交付高某某。高某某開(kāi)始對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，并在工商部門(mén)注冊(cè)成立了康熙餃子館?？滴躏溩羽^開(kāi)業(yè)不久，地下室發(fā)現(xiàn)漏水，致使地下室完全被水浸泡，不能營(yíng)業(yè)。高風(fēng)珍找到燕東公司及相關(guān)物業(yè)部門(mén)進(jìn)行了多次修復(fù)，但仍然未能解決漏水問(wèn)題。燕東公司對(duì)漏水問(wèn)題承認(rèn)。
由于雙方當(dāng)事人之間就漏水及賠償問(wèn)題達(dá)不成協(xié)議，高某某訴至法院，請(qǐng)求法院判令燕東公司為其修復(fù)房屋并賠償各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失318萬(wàn)元，庭審中高某某變更訴訟請(qǐng)求為賠償各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失435713元。燕東公司提出反訴，請(qǐng)求法院判令高某某給付拖欠的購(gòu)房款69781元，并按照日千分之三支付滯納金至給付之日。
另查明，2002年4月至2002年6月高某某交房款222萬(wàn)元；截止到2008年12月高某某尚欠燕東公司69781元。高某某起訴后于2012年5月將欠款交清，燕東公司將270萬(wàn)元發(fā)票交付高某某。
原審法院根據(jù)高某某的申請(qǐng)，委托北京市建筑工程研究院建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定中心對(duì)康熙餃子館負(fù)一層漏水原因及該層是否存在質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行了鑒定，鑒定意見(jiàn)為，“外墻外側(cè)防水層存在質(zhì)量缺陷，當(dāng)墻體外側(cè)積水達(dá)到一定高度時(shí)，造成地下一層外墻墻體滲漏水?！北本┦薪ㄖこ萄芯吭航ㄔO(shè)工程質(zhì)量司法鑒定中心出具了修復(fù)建議方案。根據(jù)高某某的申請(qǐng)，原審法院又委托河北金益資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)康熙餃子館負(fù)一層房屋受損期間的經(jīng)濟(jì)損失（包括維修費(fèi)用、裝修費(fèi)用及營(yíng)業(yè)期間損失）進(jìn)行了評(píng)估，結(jié)論為：康熙餃子館負(fù)一層房屋在2002年11月至2011年3月的經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)人民幣435713元，其中營(yíng)業(yè)期間的損失431288.08元，維修及裝修費(fèi)用4425元。
原審認(rèn)為，2002年4月高某某與燕東公司簽訂《商品房銷(xiāo)售合同》后，高某某按合同約定交付了大部分購(gòu)房款，燕東公司將房屋交付。高某某將房屋進(jìn)行了裝修并進(jìn)行餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)，而后地下室開(kāi)始漏水。根據(jù)高某某提供的證人證言，漏水深度可達(dá)半米，致使高某某康熙餃子館負(fù)一層房屋不能使用和正常經(jīng)營(yíng)，受到了一定的經(jīng)濟(jì)損失。燕東公司雖多次修復(fù)，但未能阻止漏水。對(duì)高某某康熙餃子館負(fù)一層房屋漏水燕東公司也予承認(rèn)，并且雙方進(jìn)行了多次協(xié)商。庭審中雙方對(duì)造成漏水的原因說(shuō)法不一。根據(jù)法院委托的北京市建筑工程研究院建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定中心對(duì)康熙餃子館負(fù)一層漏水原因及該層是否存在質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行的鑒定，鑒定意見(jiàn)為，“外墻外側(cè)防水層存在質(zhì)量缺陷，當(dāng)墻體外側(cè)積水達(dá)到一定高度時(shí)，造成地下一層外墻墻體滲漏水?！备鶕?jù)這一鑒定結(jié)論可以認(rèn)定，造成高某某康熙餃子館負(fù)一層房屋漏水的原因是“外墻外側(cè)防水層存在質(zhì)量缺陷”所致，其責(zé)任應(yīng)由出售房屋的一方即燕東公司承擔(dān)。根據(jù)河北金益資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)康熙餃子館負(fù)一層房屋受損期間的經(jīng)濟(jì)損失（包括維修費(fèi)用、裝修費(fèi)用及營(yíng)業(yè)期間損失），評(píng)估結(jié)論為，康熙餃子館負(fù)一層房屋在2002年11月至2011年3月?tīng)I(yíng)業(yè)期間的經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)人民幣431288.08元，燕東公司應(yīng)予賠償。高某某對(duì)房屋漏水及裝修應(yīng)自行修復(fù)，費(fèi)用4225元應(yīng)由燕東公司承擔(dān)，高某某的起訴理由成立。燕東公司稱(chēng)，房屋已過(guò)了五年的保修期限，其不應(yīng)再承擔(dān)責(zé)任等，由于燕東公司防水存在質(zhì)量缺陷，幾經(jīng)修復(fù)，均未能阻止漏水，因此不應(yīng)受五年期間的限制，燕東公司的抗辯理由均不成立。燕東公司反訴稱(chēng)，高某某至今仍欠購(gòu)房款69781元，按照雙方的約定，應(yīng)當(dāng)按照日千分之三支付滯納金至給付之日。由于燕東公司交付的房屋地下室漏水，且?guī)状涡迯?fù)未能阻止漏水，高某某沒(méi)有將剩余的69781元購(gòu)房款給付燕東公司，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第六十六條之規(guī)定，即同時(shí)履行抗辯權(quán)。另外，高某某已將剩余的69781元購(gòu)房款于其起訴后交付燕東公司，燕東公司已將購(gòu)房款發(fā)票交付高某某，故燕東公司的反訴理由已不成立。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、六十條、一百零七條、一百三十條、六十六條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條一款之規(guī)定，判決如下：一、高某某對(duì)康熙餃子館負(fù)一層房屋漏水及裝修自行修復(fù)，費(fèi)用4425元由燕東公司承擔(dān)；二、燕東公司賠償高某某康熙餃子館負(fù)一層房屋受損營(yíng)業(yè)期間的經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)人民幣431288.08元，于判決生效后十日內(nèi)一次性付清；三、駁回燕東公司的反訴請(qǐng)求；四、駁回高某某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)7857元、鑒定費(fèi)25000元、評(píng)估費(fèi)10000元、鑒定人員出庭費(fèi)5000元，由燕東公司承擔(dān)。
原審宣判后，高某某、燕東公司均不服，上訴至本院。高某某請(qǐng)求二審法院撤銷(xiāo)原判，依法改判燕東公司對(duì)康熙餃子館負(fù)一層房屋漏水及裝修予以修復(fù)，并賠償高某某經(jīng)濟(jì)損失318萬(wàn)元。主要事實(shí)和理由：原判適用法律不當(dāng)，認(rèn)定事實(shí)不清，判決內(nèi)容顯示公平。一、原審判令高某某自行修復(fù)康熙餃子館負(fù)一層房屋漏水及裝修沒(méi)有法律依據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條的規(guī)定，燕東公司作為房屋出賣(mài)人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，至于買(mǎi)受人自行維修，屬于買(mǎi)受人高某某的自由選擇權(quán)，法院不能代為行使高某某的權(quán)利作出判決，顯示公平。二、原審認(rèn)定事實(shí)不清，其采信資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所的評(píng)估結(jié)論認(rèn)定經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額明顯不合理。1、該報(bào)告存在明顯瑕疵，其評(píng)估認(rèn)定維修及裝修費(fèi)用僅4425元明顯過(guò)低。2、營(yíng)業(yè)損失鑒定依據(jù)不足，實(shí)際上康熙餃子館的營(yíng)業(yè)損失不低于300萬(wàn)元，請(qǐng)求二審法院重新委托進(jìn)行評(píng)估。
燕東公司針對(duì)高某某的上訴書(shū)面答辯如下：一、爭(zhēng)議房屋滲漏原因尚未確定，侵權(quán)主體并不明確，高某某主張由燕東公司承擔(dān)賠償責(zé)任沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。二、對(duì)保修期以外所發(fā)生的房屋滲漏現(xiàn)象，房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)既無(wú)免費(fèi)維修的義務(wù)，更不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。三、燕東公司對(duì)高某某停業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)損失不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，其所主張的營(yíng)業(yè)損失作為一種可期待利益，能不能實(shí)現(xiàn)還依賴(lài)于高某某的經(jīng)營(yíng)水平。
燕東公司上訴請(qǐng)求撤銷(xiāo)原判，改判駁回高某某的訴訟請(qǐng)求，并判令高某某支付逾期付款滯納金7641019.5元。主要事實(shí)和理由：一、原判程序違法。1、高某某變更訴訟請(qǐng)求后的標(biāo)的額僅為43萬(wàn)余元，不應(yīng)由原審法院承某中院作為一審，違反了最高院關(guān)于級(jí)別管轄的規(guī)定，且對(duì)燕東公司提出的管轄異議置之不理，明顯程序違法。2、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)所依據(jù)的證據(jù)并未質(zhì)證，鑒定程序違法。二、原審判決所依據(jù)的兩份鑒定結(jié)論不具有客觀性，不能作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。1、北京市建筑工程研究院建筑工程質(zhì)量司法鑒定中心作出的司法鑒定意見(jiàn)書(shū)以推定的結(jié)論而不是真實(shí)的見(jiàn)證得出的結(jié)論并非唯一的，不能作為證據(jù)。2、河北金益得資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所所做的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)》存在瑕疵，不能作為證據(jù)使用。三、原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，如漏水的原因、部位、漏水時(shí)間等問(wèn)題均未查明。四、原審引用《合同法》第66條關(guān)于同時(shí)履行抗辯權(quán)的規(guī)定屬于適用法律錯(cuò)誤。
高某某口頭答辯認(rèn)為，一審判決認(rèn)定房屋漏水有充分的證據(jù)可以證實(shí)系燕東公司所開(kāi)發(fā)房屋質(zhì)量存在問(wèn)題所致，一審認(rèn)定高某某行使同時(shí)履行抗辯權(quán)適用法律正確。
本院二審查明的事實(shí)與原審一致。

本院認(rèn)為，北京市建筑工程研究院建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定中心和河北金益資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所所做鑒定均系原審法院依法委托，鑒定單位和鑒定人員均具有法定資質(zhì)；北京市建筑工程研究院建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定中心經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，出具了明確的鑒定結(jié)論，鑒定程序合法；關(guān)于河北金益資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所鑒定所依據(jù)的康熙餃子館納稅情況一覽表，經(jīng)向原審法院了解，該鑒定材料是原審法院司法技術(shù)輔助室從當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)依法調(diào)取，其真實(shí)性應(yīng)無(wú)疑義，因此原審采信上述兩份鑒定結(jié)論作為認(rèn)定本案事實(shí)的依據(jù)并無(wú)不當(dāng)。根據(jù)北京市建筑工程研究院建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定中心的鑒定結(jié)論，案涉房屋漏水的主要原因是外墻外側(cè)防水層存在質(zhì)量缺陷，且從原審中高某某提供的物業(yè)公司證人證言以及其與燕東公司工作人員的錄音等證據(jù)可以看出漏水問(wèn)題在房屋保修期內(nèi)即已存在，雖經(jīng)多次維修仍未修復(fù)，在一定程度上影響了高某某正常使用和經(jīng)營(yíng)，因此該責(zé)任應(yīng)由燕東公司承擔(dān)。關(guān)于燕東公司上訴提出的房款滯納金問(wèn)題，燕東公司在原審中雖然提交了反訴狀，但未繳納訴訟費(fèi)用，也未提交司法救助申請(qǐng)，根據(jù)《訴訟費(fèi)用交納辦法》第二十條、第二十二條以及《最高人民法院關(guān)于適用〈訴訟費(fèi)用交納辦法〉的通知》第二條的規(guī)定，對(duì)其反訴應(yīng)按自動(dòng)撤訴處理，原審法院對(duì)其反訴進(jìn)行審理并作出判決不當(dāng)，燕東公司就其反訴部分提出的上訴自然亦不是本院二審審理范圍。至于高某某上訴主張的318萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)損失問(wèn)題，因其在原審第一次庭審中已將訴訟請(qǐng)求由318萬(wàn)元變更為435713元，故本院對(duì)超過(guò)其訴訟請(qǐng)求部分不予審理。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

維持承某市中級(jí)人民法院（2011）承民初字第00026號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第四項(xiàng)；
撤銷(xiāo)承某市中級(jí)人民法院（2011）承民初字第00026號(hào)民事判決第三項(xiàng)。
一審案件受理費(fèi)負(fù)擔(dān)不變；二審案件受理費(fèi)7857元，由上訴人高某某、承某燕東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司各負(fù)擔(dān)3928.5元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　王　巍 代理審判員　　吳曉慧 代理審判員　　葉　密

書(shū)記員：李冠霞