魯富安
姜某某
汪高波（湖北奇睿律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告、反訴被告）:魯富安，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省武漢市人，退休職工，住潛江市。
被上訴人（原審被告、反訴原告）:姜某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省潛江市人，退休職工，住潛江市。
委托訴訟代理人:汪高波，湖北奇睿律師事務(wù)所律師。
上訴人魯富安因與被上訴人姜某某返還原物糾紛一案，不服湖北省沙洋人民法院（2016）鄂0891民初28號民事判決，上訴至本院。
本院于2017年3月1日受理后，依法組成合議庭，于2017年3月30日公開開庭審理了本案，上訴人魯富安，被上訴人姜某某及其委托代理人汪高波到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人魯富安向本院提出上訴請求:請求撤銷一審判決，改判駁回姜某某的反訴請求，并支持魯富安的一審全部訴訟請求。
事實和理由:1、姜某某與潛江市房地產(chǎn)開發(fā)總公司之間無權(quán)屬關(guān)系，雙方相互獨立，潛江市房地產(chǎn)開發(fā)總公司才是開發(fā)商，姜某某不是房屋的物權(quán)人，一直未取得房屋的物權(quán)，不具備行使房屋物權(quán)的主體資格；2、2013年6月28日趙育淮拿走房屋鑰匙導(dǎo)致游戲廳不能營業(yè)，姜某某未征得魯富安同意的情況下拿走全部機器設(shè)備及財產(chǎn)，把用于經(jīng)營的電子機器設(shè)備放在露天任意毀壞，其行為存在嚴重的過錯，損害了魯富安的合法權(quán)益。
被上訴人姜某某辯稱，姜某某是門面房的所有人，姜某某將房屋出售給他人，因魯富安占用門面存放游戲機，導(dǎo)致交易無法順利進行，姜某某對游戲機進行拍照轉(zhuǎn)放，是對自己權(quán)利的救濟。
請二審法院依法維持原判。
原審原告魯富安向一審法院提出訴訟請求:1、判令姜某某返還搬走的16臺能從事正常經(jīng)營的游戲機財產(chǎn)（聘請有國家資質(zhì)的電子產(chǎn)品專業(yè)人士現(xiàn)場檢測，確認游戲機是好與壞）；2、姜某某對損壞的游戲機以該品牌游戲機的“取報說明書”之標準進行財產(chǎn)修復(fù)；3、姜某某對無法修復(fù)的游戲機，每臺按照銷售單價進行核賠，總價格28萬元；4、姜某某承擔(dān)本案訴訟費用。
事實和理由:2012年6月1日，魯富安從案外人趙育淮處租得廣華花園小區(qū)綜合樓1、2號門面房，房屋租賃協(xié)議約定租賃期為兩年。
2014年5月18日，姜某某在魯富安完全不知情的情況下，邀約一伙人擅自將魯富安存放該門面房內(nèi)的16臺游戲機和其他財產(chǎn)全部搬走，致魯富安財產(chǎn)下落不明。
當時的房屋所有權(quán)人是劉景龍，并非姜某某。
姜某某違法處分魯富安的財產(chǎn)，侵害了魯富安的合法權(quán)利。
原審反訴原告姜某某向一審法院提出反訴請求:判令魯富安支付姜某某房屋占用費90000元。
事實和理由:2012年6月1日，魯富安與案外人趙育淮簽訂房屋租賃合同，租賃房屋位于廣華花園小區(qū)××道××、××號門面房。
該租賃房屋名義上由潛江市房地產(chǎn)開發(fā)總公司開發(fā)，實際開發(fā)人為姜某某。
當時姜某某與趙育淮對該房屋的所有權(quán)糾紛正由潛江市人民法院審理中，趙育淮無權(quán)對該房屋加以處分，姜某某也正式告知魯富安這一實際情況。
但其不聽勸阻，仍然與趙育淮簽訂租賃合同。
2013年6月14日，經(jīng)潛江市人民法院一審后又經(jīng)湖北省漢江中級人民法院二審，趙育淮同意將其非法占有的上述房屋返還給姜某某。
姜某某于2013年6月19日將該房屋出賣給劉景龍，劉景龍支付部分房款后姜某某于2013年11月15日將該房產(chǎn)過戶到劉景龍名下。
因魯富安一直將一些廢棄的游戲機堆放在該房屋，致使姜某某無法實際履行與劉景龍的房屋買賣協(xié)議。
姜某某在2014年5月18日請人將游戲機搬離該房屋，將房屋交付給劉景龍。
魯富安于2012年6月1日至2013年11月15日非法占有姜某某的房屋18個月，按市場行情應(yīng)付租金90000元。
一審查明，魯富安與案外人趙育淮于2012年6月1日簽訂房屋租賃合同，承租了“廣華花園小區(qū)綜合樓1號、2號門面房”兩間，開辦了游戲廳。
該兩間房是由姜某某于2003年至2004年以潛江市房地產(chǎn)開發(fā)總公司的名義建筑開發(fā)的。
趙育淮于2003年5月1日與該公司簽訂《門面房銷售協(xié)議》預(yù)購了該房屋，于2004年12月3日書面退房給該公司進行處置后又反悔，并于2005年6月24日擅自將兩間門面房安裝了防盜卷閘門。
2006年3月3日，趙育淮向潛江市人民法院起訴要求潛江市房地產(chǎn)開發(fā)總公司履行銷售協(xié)議為其辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證，經(jīng)一審判決駁回訴訟請求后上訴至湖北省漢江中級人民法院，終審判決駁回上訴，維持原判后，趙育淮仍然一直占有該門面房，并于2012年6月1日將該房屋租賃給魯富安。
2012年7月31日，潛江市房地產(chǎn)開發(fā)總公司向湖北省潛江市人民法院起訴要求趙育淮返還房屋，2013年1月5日一審判決趙育淮返還房屋，趙育淮上訴至湖北省漢江中級人民法院。
2013年6月18日經(jīng)該院調(diào)解，雙方達成返還房屋的調(diào)解協(xié)議。
姜某某作為該房屋的實際所有權(quán)人于次日將該房出售給劉景龍。
趙育淮也告知魯富安要求終結(jié)房屋租賃關(guān)系，經(jīng)協(xié)商，趙育淮向魯富安退還了租金，魯富安將房屋鑰匙交付趙育淮，并于2013年6月28日向趙育淮出具說明一份，內(nèi)容為“趙育淮房屋糾紛已解決，退還魯富安18000元整（2012年房租費），房屋裝潢和趙育淮沒有任何關(guān)系”。
趙育淮將鑰匙交還給姜某某。
同年11月15日，劉景龍辦理了房屋登記手續(xù)。
2014年2月19日，魯富安向潛江市人民法院起訴要求趙育淮賠償其因擅自終止租賃合同造成的裝修房屋及經(jīng)營等損失。
審理過程中，案件主審法官于2014年3月20日、21日組織魯富安、趙育淮、姜某某、劉景龍一起就魯富安的裝修損失補償和姜某某與劉景龍房屋買賣合同履行問題進行協(xié)調(diào)，未調(diào)解成功。
該案一審判決駁回魯富安的訴訟請求后，魯富安上訴至湖北省漢江中級人民法院，2014年10月28日，該院終審判決駁回上訴，維持原判，魯富安又向湖北省高級人民法院申請再審，省高院于2015年11月17日駁回其再審申請。
2014年5月18日，姜某某請了攝像師在見證人見證的情況下，用趙育淮交付的鑰匙將門面房打開，對房屋內(nèi)物品進行拍照、登記后搬出存放至潛江市周磯辦事處茭芭村十二組農(nóng)戶孫志軍的家里。
并讓趙育淮告知魯富安搬離游戲機的事，讓魯富安要游戲機就到姜某某放置的地方去搬。
當日，魯富安即以游戲機被偷為由，向公安機關(guān)報案。
沙洋公安局查明事實后，于2014年6月11日作出不予立案決定。
2015年5月18日，魯富安再次報案稱姜某某將其門面房內(nèi)的裝潢和電線線路破壞了，另外把放在門面房里的游戲機和其他物品搬走了，沙洋公安局于2015年6月1日決定不予立案。
本院認為，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十五條 ?和第三十七條規(guī)定:“妨害物權(quán)或者可能妨礙物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險。
”“侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔(dān)其他民事責(zé)任。
”本案中，姜某某系房屋的實際建筑開發(fā)人，在將房屋出售給劉景龍之前是房屋的實際所有權(quán)人，魯富安在將房屋鑰匙交付給趙育淮后，對堆放在屋內(nèi)的游戲機拒不搬離，仍利用游戲機占有該房屋，侵害了姜某某的物權(quán)。
姜某某將房屋出售給劉景龍之后，作為出賣人應(yīng)當承擔(dān)交付房屋的義務(wù)，而魯富安的占有行為導(dǎo)致姜某某無法交付房屋，可能導(dǎo)致姜某某違約并承擔(dān)違約責(zé)任，故姜某某在將房屋交付給買受人劉景龍之前有權(quán)要求魯富安排除妨害，并賠償損失。
故本院對魯富安提出的姜某某不是房屋的物權(quán)人，一直未取得房屋的物權(quán)，不具備行使房屋物權(quán)主體資格的上訴意見不予采納，其要求不承擔(dān)房屋使用費的上訴請求，本院不予支持。
針對第二個爭議焦點，姜某某為保障房屋買賣合同的履行，將魯富安堆放在房屋內(nèi)的游戲機拖至別處存放，并告知了魯富安存放地點，而魯富安知曉后不但不主動接收游戲機，還任由游戲機堆放在別處，至今未接收。
魯富安提出游戲機已毀損，要求姜某某進行賠償，但未能提交相應(yīng)的證據(jù)證實游戲機是否毀損及毀損的實際價值，更無證據(jù)證明姜某某在搬離游戲機時對游戲機造成了毀損，故其要求姜某某對游戲機進行修復(fù)、賠償?shù)纳显V請求，本院亦不予支持。
綜上所述，原判認定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，經(jīng)合議庭評議，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費6525元，由魯富安負擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認為，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十五條 ?和第三十七條規(guī)定:“妨害物權(quán)或者可能妨礙物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險。
”“侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔(dān)其他民事責(zé)任。
”本案中，姜某某系房屋的實際建筑開發(fā)人，在將房屋出售給劉景龍之前是房屋的實際所有權(quán)人，魯富安在將房屋鑰匙交付給趙育淮后，對堆放在屋內(nèi)的游戲機拒不搬離，仍利用游戲機占有該房屋，侵害了姜某某的物權(quán)。
姜某某將房屋出售給劉景龍之后，作為出賣人應(yīng)當承擔(dān)交付房屋的義務(wù)，而魯富安的占有行為導(dǎo)致姜某某無法交付房屋，可能導(dǎo)致姜某某違約并承擔(dān)違約責(zé)任，故姜某某在將房屋交付給買受人劉景龍之前有權(quán)要求魯富安排除妨害，并賠償損失。
故本院對魯富安提出的姜某某不是房屋的物權(quán)人，一直未取得房屋的物權(quán)，不具備行使房屋物權(quán)主體資格的上訴意見不予采納，其要求不承擔(dān)房屋使用費的上訴請求，本院不予支持。
針對第二個爭議焦點，姜某某為保障房屋買賣合同的履行，將魯富安堆放在房屋內(nèi)的游戲機拖至別處存放，并告知了魯富安存放地點，而魯富安知曉后不但不主動接收游戲機，還任由游戲機堆放在別處，至今未接收。
魯富安提出游戲機已毀損，要求姜某某進行賠償，但未能提交相應(yīng)的證據(jù)證實游戲機是否毀損及毀損的實際價值，更無證據(jù)證明姜某某在搬離游戲機時對游戲機造成了毀損，故其要求姜某某對游戲機進行修復(fù)、賠償?shù)纳显V請求，本院亦不予支持。

綜上所述，原判認定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，經(jīng)合議庭評議，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費6525元，由魯富安負擔(dān)。

審判長：蘇華

書記員：胡飛翔