原告：魯某某。
委托代理人：蘭倩，湖北尊而光律師事務(wù)所律師。執(zhí)業(yè)證號：14201201111556259。一般授權(quán)代理。
被告：李某某。
委托代理人：沈抗，湖北謙順律師事務(wù)所律師。執(zhí)業(yè)證號：14201201010928885。特別授權(quán)代理。
被告：武漢市江某順達房屋拆遷有限公司，住所地：武漢市洪山區(qū)雄楚大道89號。
法定代表人：官永晶，該公司總經(jīng)理。

原告魯某某訴被告李某某、武漢市江某順達房屋拆遷有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法適用普通程序，由本院審判員瞿漢春擔任審判長，與審判員向真、審判員劉毅組成合議庭，于2014年8月6日公開開庭進行了審理。原告魯某某及其委托代理人蘭倩、被告李某某及其委托代理人沈抗到庭參加訴訟，被告武漢市江某順達房屋拆遷有限公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2010年6月23日，原告魯某某與被告李某某簽訂《租房協(xié)議》，合同約定：原告租用被告所有的位于武漢市洪山區(qū)雄楚大道安康路69號、70號的私宅一樓門面、二樓、三樓共計660㎡做賓館，租期五年，自2010年8月1日至2015年7月31日止。2011年1月31日，原告魯某某與被告李某某簽訂《補充協(xié)議》，約定訴爭房屋國家需要拆遷時，被告李某某不視為違約，但相關(guān)部門賠付的裝修補償款和營業(yè)損失補償歸原告所有。合同簽訂后，原告對房屋進行了裝修并經(jīng)營至2012年7月10日。
另查明，根據(jù)《省國土資源廳關(guān)于批準武漢市2010年度城中村改造第三批次建設(shè)用地的函》，2011年3月以來，武漢市人民政府先后通過數(shù)字武漢國土資源與規(guī)劃網(wǎng)發(fā)布（2011）第35號、38號、53號、54號《武漢市人民政府征收土地公告》，公布了洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)洪山村征收土地范圍，其中包括洪山村的劉家灣、南湖漁場、錢家咀、幸福新村、尤李村、周彭村、黃家灣、龍家灣。洪山村村委會（武漢三鴻實業(yè)公司）于2011年11月18日召開有公司董事會、監(jiān)事會及各居民小組組長參加的洪山村拆遷還建工作動員會。2012年7月10日洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)洪山村正式拆遷。

本院認為，2010年6月23日原告魯某某與被告李某某簽訂的《租房協(xié)議》，及2011年1月31日雙方簽訂的補充協(xié)議系雙方真實意思表示，合同約定內(nèi)容沒有違反相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，是合法有效的合同。本案涉案房屋位于洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)洪山村征收范圍，武漢市人民政府已于2011年3月10日公告，并于2012年7月10日正式拆遷，租賃合同標的物已滅失，致使原、被告之間的《租房協(xié)議》和補充協(xié)議無法繼續(xù)履行，合同應(yīng)當予以解除。原告要求判令被告李某某返還租賃房屋押金10000元，就原告提供的相應(yīng)證據(jù)，各方均無異議，該項事實清楚，關(guān)系明確，本院予以支持。原告要求判令被告李某某返還電費差額37355元，就原告提供的相應(yīng)證據(jù)，被告李某某對電費差額收條沒有異議，但辯稱是經(jīng)過雙方同意的，本院認為，被告李某某不能提供有效證據(jù)證明差額電費系原告自愿，根據(jù)雙方的合同約定，差額電費屬于不當?shù)美?，被告李某某?yīng)予返還，該項事實清楚，關(guān)系明確，本院予以支持。雙方簽訂的《補充協(xié)議》第一條明確約定：“補償原告承租的該房屋若遇政府征用、拆遷等行為不視為違約，但相關(guān)部門賠付的裝修補償款和經(jīng)營損失補償由原告所有?！惫时桓胬钅衬硲?yīng)當依約將相應(yīng)的裝修補償款和經(jīng)營損失支付給原告。根據(jù)日常生活經(jīng)驗法則，房屋拆遷時拆遷人會就房屋裝修、經(jīng)營損失等事項對被拆遷人進行補償，而被告李某某作為被拆遷人和補償安置受益人，其必然會持有相應(yīng)的拆遷補償安置協(xié)議，但被告李某某以遺失為由拒不提交，致使裝修補償款和經(jīng)營損失無法查明，依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條的規(guī)定，本院推定原告提交的證據(jù)中關(guān)于裝修補償款和經(jīng)營損失的部分成立，但裝修折舊率應(yīng)當按照合同約定的租期和已使用的年限來計算為40%，相應(yīng)的裝修殘值計算為：裝修總額626000元×（1－折舊率40%）＝375600元。因原告自認在拆遷時自己將非固定物回收變賣了52750元，故此款應(yīng)從裝修殘值中扣除，本院確定被告李某某應(yīng)支付給原告的裝修補償為322850元（375600元－52750元），經(jīng)營損失依原告證據(jù)確定為98400元。
本案原告提起訴訟的依據(jù)是其與被告李某某之間的《租房協(xié)議》和補充協(xié)議，根據(jù)合同相對性原則，原告只能向合同相對人被告李某某主張權(quán)利，而不能向被告武漢市江某順達房屋拆遷有限公司主張權(quán)利；至于被告李某某與被告武漢市江某順達房屋拆遷有限公司之間就房屋拆遷進行的補償安置，屬于另一法律關(guān)系，本案不予處理。
被告武漢市江某順達房屋拆遷有限公司經(jīng)本院合法傳喚拒不到庭參加訴訟，不影響本院在查明事實的基礎(chǔ)上依法判決。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告李某某向原告魯某某返還押金10000元；
二、被告李某某向原告魯某某返還電費差額37355元；
三、被告李某某向原告魯某某支付裝修補償322850元；
四、被告李某某向原告魯某某支付經(jīng)營損失98400元；
五、駁回原告魯某某的其他訴訟請求。
上列應(yīng)付款項，于本判決生效之日起十日內(nèi)付清。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費9738元，由原告魯某某負擔1409元，被告李某某負擔8329元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯武漢市中級人民法院，收款單位全稱：武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶市中院訴訟費分戶；賬號：07×××93；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

審判長　　瞿漢春 審判員　　向　真 審判員　　劉　毅

書記員：姚紫茶