原告黃某海泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黃某市西塞山區(qū)陳家灣99號。
法定代表人張金臣，該公司董事長。
委托代理人杜博、柯愛萍，均系湖北元初律師事務(wù)所律師。
被告漆某某。
被告王某來。
被告付滿鳳。
被告劉細娥。
上述四被告之共同委托代理人儲著斌、吳丹，均系湖北文意律師事務(wù)所律師。

原告黃某海泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱海泰房地產(chǎn)公司）訴被告漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥合同糾紛一案，海泰房地產(chǎn)公司于2015年3月25日向本院提起訴訟。本院受理后，依法由審判員程莉娜擔(dān)任審判長，與審判員聶瀟、代理審判員段佳組成合議庭，于2015年8月17日公開開庭進行了審理。海泰房地產(chǎn)公司的委托代理人杜博、柯愛萍，漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥的委托代理人儲著斌、吳丹到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
海泰房地產(chǎn)公司訴稱：黃某市西塞山區(qū)武漢路55號大上海廣場1號、2號、5號樓系其公司投資開發(fā)的房地產(chǎn)項目，該三幢樓地下室為互為連通的整體，并與地上建筑物之間的多處消防樓梯通道相連。2010年3月19日，其公司取得了商品房預(yù)售許可證。2011年6月23日，其公司（甲方）與漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥（乙方）簽訂了HS11003150號《商品房買賣合同》及HS11003151號《商品房買賣合同》。合同約定：乙方購買大上海廣場1號樓1單元104號房和204號房，該兩處房屋所在負一樓的地下室等所有權(quán)歸甲方，甲方有權(quán)出售或出租；乙方無權(quán)改動公用設(shè)施設(shè)備，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防通道、公共通道不得使用，應(yīng)保留其使用功能；乙方保證物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理者制定的《使用維修管理公約》和《裝修管理規(guī)則》。漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥所購房屋的物業(yè)管理單位為黃某寶誠物業(yè)管理有限公司。大上海廣場1號樓1單元104號房和204號房于2011年10月26日驗收合格，其中104號房與地下室之間已建好長14.8m、寬3.71m的消防樓梯通道。2011年11月28日，其公司向漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥交付了房屋，漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥在《消防安全責(zé)任書》、《裝修承諾書》中承諾不改變公共部位、不封堵消防通道。后漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥在裝修過程中，將1-104房通往地下室的消防通道全部封堵死，并侵占為經(jīng)營場地，致1號、2號、5號樓的地下室無法通過消防驗收，造成其公司無法對外出售地下室，亦無法對外出租，蒙受了巨大損失。其公司與寶誠物業(yè)公司曾多次致函要求漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥整改，將通往地下室消防通道封閉部分拆除，恢復(fù)原狀，但均被拒絕，故為維護其公司合法權(quán)益，訴至法院，請求判令漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥立即拆除大上海廣場1號樓1-104號房與地下室之間的消防樓梯通道被擅自封閉部分，并恢復(fù)原狀，連帶賠償其公司損失510萬元，并承擔(dān)本案訴訟費。
漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥答辯稱：海泰房地產(chǎn)公司訴稱的地下室樓梯通道不屬于消防通道，應(yīng)是連接地下室和地上一層的人行通道，屬于公共通道，歸全體業(yè)主共同所有，因此海泰房地產(chǎn)公司無權(quán)提出排除妨礙之訴，只有業(yè)主大會和業(yè)主委員會才有權(quán)主張排除妨礙。大上海廣場1號樓已通過消防驗收，海泰房地產(chǎn)公司主張大上海廣場1號樓因地下室消防通道被封堵而未通過消防驗收與事實不符，消防驗收未通過與其無關(guān)，其不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任，請求法院駁回海泰房地產(chǎn)公司的訴訟請求。
原告海泰房地產(chǎn)公司為支持其訴訟請求，向本院提交了以下證據(jù)：
證據(jù)一：海泰房地產(chǎn)公司營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、暫定資質(zhì)證書；漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥身份證復(fù)印件。擬證明原、被告主體資格。
證據(jù)二：2009年3月30日建字第2009014號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件。擬證明大上海廣場1號、2號、5號樓及地下室的建設(shè)均獲規(guī)劃審批許可，上述建筑物功能均為商業(yè)。
證據(jù)三：2010年3月19日黃房售字（2010）0011號《商品房預(yù)售許可證》。擬證明大上海廣場1號樓、2號樓、5號樓及地下室系海泰房地產(chǎn)公司投資開發(fā)的房地產(chǎn)項目，并已取得商品房預(yù)售許可。
證據(jù)四：2011年6月23日HS11003150號和HS11003151號《商品房買賣合同》。擬證明漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥購買大上海廣場1號樓1單元104號（建筑面積168.59平方米）、204號（建筑面積168.59平方米）商業(yè)房，總房價款為13，655，790.00元（104號10，283，990.00元＋204號3，371，800.00元）；兩合同的補充條款第12條均約定“雙方同意地下停車場／高等附清建筑物、構(gòu)筑物并不隨該商品房一并轉(zhuǎn)讓，所有權(quán)歸甲方所有，甲方有權(quán)出售或出租”；第15條均約定“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（包括停車位等）的公用設(shè)施設(shè)備（包括綠化、圍墻、路燈、窨井、電話或CATV#、分支箱、垃圾箱、消防設(shè)施等），乙方均無權(quán)要求改動或者擅自更動”；第16條均約定“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防通道、公共通道等，乙方不得使用，應(yīng)保留其使用功能”；第17條均約定“乙方承諾若轉(zhuǎn)讓、贈與或出租所購房屋將保證其受讓人或承租人遵守本項目物業(yè)管理者制定的《使用維修管理公約》和《裝修管理規(guī)則》等相關(guān)制度”，“乙方同時必須保證對承租人支付物業(yè)管理費及遵守物業(yè)公約承擔(dān)不可撤銷的連帶保證責(zé)任”；兩合同所附平面圖標(biāo)注了1-104號房從該房屋通往地下室消防通道的方位；房屋交房條件為該商品房經(jīng)驗收合格（即單棟驗收），但隨即開發(fā)商應(yīng)對所有建筑物進行包括地下室消防驗收在內(nèi)的綜合驗收；由黃某市寶誠物業(yè)管理有限公司提供前期的物業(yè)管理服務(wù)，可以采取措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本區(qū)域業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理規(guī)章制度等行為。
證據(jù)五：大上海廣場1號、2號、5號樓（地下）一層平面及（地上）一層平面設(shè)計圖；1號、2號、5號樓（地下）一層及（地上）一層竣工圖；1號、2號、5號樓（地上）二層平面設(shè)計圖。擬證明1-104號房與地下室之間有長14.8m、寬3.71m的消防樓梯通道相連，竣工時按設(shè)計圖紙建好了消防樓梯通道；1號、2號、5號的地下室分為D、E、F三個防火分區(qū)，其中1號樓對應(yīng)的地下室為防火分區(qū)E區(qū)；1號、2號、5號樓地下室為相互連通的整體，任何一個消防通道被封堵，則整個地下室無法通過消防驗收。
證據(jù)六：2011年10月26日《建筑工程竣工驗收報告》和同年11月26日《建筑工程質(zhì)量監(jiān)督報告》。擬證明大上海廣場1號樓已在2011年11月26日通過竣工驗收，包括1-104號房通往地下室的消防通道在內(nèi)，是符合設(shè)計條件要求的，并經(jīng)過建委質(zhì)監(jiān)站驗收認(rèn)可。
證據(jù)七：1-104號房和1-204號房分層分戶圖。擬證明1-104號房與地下室相連，套內(nèi)面積實測139.10㎡，共有分?jǐn)偯娣e30.73㎡，建筑面積為169.83㎡，地下室連通的消防通道并沒有計入實測面積，消防通道不屬于漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥所有。
證據(jù)八：銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票。擬證明漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥已付購房款12，655，790.00元，雙方對購房款已依合同按實測面積進行了最終清算。
證據(jù)九：2009年8月3日《前期物業(yè)服務(wù)合同》。擬證明漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥所購房屋的物業(yè)管理公司為黃某市寶誠物業(yè)管理有限公司，該公司有權(quán)采取必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本臨時公約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度行為。
證據(jù)十：2011年11月28日收樓流程表、消防安全責(zé)任書、業(yè)主基本資料。擬證明漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥于2011年11月28日受領(lǐng)了海泰房地產(chǎn)公司交付的房屋，并在《消防安全責(zé)任書》中承諾“樓梯走道、出口必須保持暢通無阻，任何人不得占用或封堵，嚴(yán)禁在通道上停放車輛和堆放物品”，漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥知道《消防法》有“禁止占用或封堵樓梯、走道或安全疏散出口”的規(guī)定。
證據(jù)十一：2011年12月7日裝修申請表、裝修承諾書及個體工商戶營業(yè)執(zhí)照。擬證明漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥在1-104房、1-204房經(jīng)營七匹狼服飾并申請裝修，承諾不改變房屋原有外貌及公共部位。
證據(jù)十二：2014年7月31日地下室至1-104房之間消防通道現(xiàn)狀的照片2張。擬證明地下室至1-104房（地上一層）之間的消防樓梯通道已被堵死。
證據(jù)十三：2012年5月16日建設(shè)工程消防驗收受理憑證及調(diào)查取證申請書。擬證明2042年5月16日海泰房地產(chǎn)公司向消防部門申請對1-5號地下室進行消防驗收，但因消防樓梯通道被封堵，地下室未通過消防驗收。
證據(jù)十四：2013年5月6日及同月17日《消防整改通知書》。擬證明黃某市寶誠物業(yè)管理有限公司曾向1-104業(yè)主下達整改通知，要求把通往地下的消防通道的封閉部分拆除，恢復(fù)原狀。
證據(jù)十五：2014年3月12日律師函、特快專遞郵件及送達查詢證明。擬證明海泰房地產(chǎn)公司委托律師向漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥發(fā)函，告知侵占消防通道的違法性及地下室因消防通道被侵占而無法通過消防驗收，要求漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥恢復(fù)消防通道原狀，若引起訴訟需賠償損失。
證據(jù)十六：2013年6月9日黃房測字2043（0029號）測繪報告。擬證明大上海廣場1號、2號、5號地下室（商業(yè)）總面積經(jīng)實測為3879.81㎡，并以此為索賠的依據(jù)。
被告漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥為支持主張的事實，向本院提交了四份證據(jù)：
證據(jù)一：商品房買賣合同兩份。擬證明其享有104號的所有權(quán)，而合同中沒有對地下室和地上一層之間存在消防樓梯通道的合理描述和特別提示。
證據(jù)二：商品房裝修設(shè)計圖紙。擬證明地下室通向104號房的樓梯通道出口不能直接通向室外，不屬于法定意義上的消防樓梯通道。
證據(jù)三：物業(yè)公司開具的收據(jù)四份。擬證明其在裝修過程中，物業(yè)公司收取了各類押金和保證金，表明物業(yè)公司同意其裝修設(shè)計方案，并許可其施工。
證據(jù)四：公證書及光盤一張。擬證明大上海廣場確實存在多處消防通道樓梯，但不包含海泰房地產(chǎn)公司訴爭的樓梯通道。
經(jīng)庭審質(zhì)證，漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥對海泰房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)一到證據(jù)五、證據(jù)七、證據(jù)八、證據(jù)十一、證據(jù)十四到證據(jù)十六的真實性和合法性無異議，但認(rèn)為不能證明其實施了侵權(quán)行為，也不能證明海泰房地產(chǎn)公司的損失，對證據(jù)六、九、十二、十三的真實性無法確認(rèn)。海泰房地產(chǎn)公司對漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥提交的證據(jù)一真實性和合法性無異議，但認(rèn)為地下室通向104號的樓梯是消防通道，不需要特別提示；對證據(jù)二、三有異議，認(rèn)為其公司沒有收到裝修保證金，也不知道物業(yè)公司有沒有收取裝修保證金，且物業(yè)公司即使收到了裝修設(shè)計圖紙，也不能證明物業(yè)公司同意漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥提出的裝修方案；對證據(jù)四的真實性沒有異議，但認(rèn)為漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥提供的照片正好可以證實地下室通往104號房的消防樓梯通道被封堵了。
本院認(rèn)為：對海泰房地產(chǎn)公司、漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥認(rèn)可無異議的海泰房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)一到證據(jù)五、證據(jù)七、證據(jù)八、證據(jù)十一、證據(jù)十四到證據(jù)十六，漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥提交的證據(jù)一、證據(jù)四，本院予以認(rèn)可。經(jīng)本院向消防部門核實，大上海廣場1號樓1單元104號房和204號房未通過消防部門的驗收，故本院對海泰房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)六、證據(jù)十、證據(jù)十二、證據(jù)十三予以采信。漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥提交的證據(jù)二、證據(jù)三，結(jié)合其裝修的事實，本院予以采信。
經(jīng)審理查明：2011年10月26日，海泰房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于黃某市武漢路大上海廣場1號樓1單元的104號房和204號房經(jīng)黃某市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站驗收合格，其中104號房與地下室之間建有長14.8m、寬3.71m的樓梯通道。2011年6月23日，海泰房地產(chǎn)公司與漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥簽訂了HS11003150號和HS11003151號商品房買賣合同。兩份合同約定：漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥購買位于黃某市武漢路55號大上海廣場1號樓1單元104號（地上一層，建筑面積169.83㎡）和204號（地上二層，建筑面積169.83㎡）商業(yè)房；104號房單價為61，000元／㎡，總價款為10，283，990.00元；204號房單價為20，000元／㎡，總價款為2，311，800.00元；該兩處房屋所在負一樓的地下室等所有權(quán)歸海泰房地產(chǎn)公司所有，海泰房地產(chǎn)公司有權(quán)出售或出租；漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥無權(quán)改動公用設(shè)施設(shè)備，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防通道、公共通道不得使用，應(yīng)保留其使用功能；漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥保證物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理者制定的《使用維修管理公約》和《裝修管理規(guī)則》等。2011年11月28日，海泰房地產(chǎn)公司向漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥交付了上述兩個房屋，漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥在《消防安全責(zé)任書》、《裝修承諾書》中承諾不改變公共部位、不封堵消防通道。2011年12月7日，漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥將104號和204號商業(yè)房裝修用于經(jīng)營“七匹狼服飾”，在裝修過程中，將104號房通往地下室的通道全部封堵。期間，海泰房地產(chǎn)公司向消防部門申請對大上海廣場1號樓進行消防驗收，卻因104號房通往地下室的樓梯通道被封堵而未能通過消防驗收，故海泰房地產(chǎn)公司和大上海廣場1號樓的物業(yè)管理單位黃某寶誠物業(yè)管理有限公司曾多次致函要求漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥拆除104號房通往地下室通道的封堵部分，恢復(fù)原狀，但均遭拒絕，故而成訴。

本院認(rèn)為：海泰房地產(chǎn)公司要求漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥拆除地下室消防通道，排除妨礙是基于雙方簽訂的商品房買賣合同的約定，故排除妨礙只是海泰房地產(chǎn)公司要求漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥承擔(dān)合同違約責(zé)任的履行方式，漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥辯稱海泰房地產(chǎn)公司不是消防通道的所有權(quán)人，無權(quán)主張其承擔(dān)責(zé)任的理由不能成立，本院不予采信。消防通道是消防人員實施營救和被困人員疏散的通道，不僅包含走道、樓梯、連廊等，從室內(nèi)到室外安全出口供人逃生用的通道，也包含供消防人員和消防裝備到達建筑物進口或建筑物的通道，故消防通道的暢通有利于在發(fā)生火災(zāi)或其他災(zāi)害時能快速疏散人群，也有利于滅火、搶險和施救，是保障生命的重要通道，直接關(guān)系到人民生命財產(chǎn)的安全。漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥作為104號房的所有權(quán)人，違反其與海泰房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同的約定，裝修時封堵了104號房的消防樓梯通道，又拒絕恢復(fù)消防通道的原狀，給大上海廣場1號樓的消防安全造成隱患，嚴(yán)重損害了公共利益安全，故對海泰房地產(chǎn)公司要求漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥拆除104號房與地下室消防樓梯通道被封堵部分的訴訟請求，本院予以支持。大上海1號樓雖因未通過消防驗收而未取得銷售許可證，但商業(yè)用房的銷售受市場價格、地段、周邊經(jīng)營環(huán)境等各方面因素影響，消防通道的被堵亦不影響該商業(yè)用房未售部分的對外出租，故海泰房地產(chǎn)公司僅因漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥封堵了消防通道，即要求其四人承擔(dān)大上海廣場1號、2號和5號樓地下室未能銷售的全部后果顯然不能成立；同時，大上海1號樓地下室消防樓梯通道沒有直接通向屋外，而是將出口設(shè)在104號房內(nèi)，且二十四小時不能關(guān)閉，人員通過消防樓梯通道時必須經(jīng)過104號房，可能影響104號房的經(jīng)營安全，而導(dǎo)致漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥購買104號房商業(yè)用途的合同目的無法實現(xiàn)。綜合上述因素，本院對海泰房地產(chǎn)公司要求漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥賠償損失的訴訟請求不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第七條，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十五條，《中華人民共和國合同法》第七條、第八條、第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：

一、漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥自本判決生效之日起十日內(nèi)拆除黃某市西塞山區(qū)武漢路55號大上海廣場1號樓1單元104號房連通地下室的樓梯通道被封堵部分；
二、駁回黃某海泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他的訴訟請求。
案件受理費47，500元由漆某某、王某來、付滿鳳、劉細娥承擔(dān)17，500元，黃某海泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)30，000元。
如不服本判決，可在本判決送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省高級人民法院（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及國務(wù)院《訴訟費用交納辦法》第13條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯湖北省高級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行武漢市東湖支行，戶名：湖北省財政廳非稅收入財政專戶，賬號：05×××69－1。上訴人在上訴期屆滿后7日內(nèi)仍未預(yù)交上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理）。

審　判　長　　程莉娜 審　判　員　　聶　瀟 代理審判員　　段　佳

書記員：李俊