黃某海泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
柯新周（湖北鳴伸律師事務(wù)所）
賈某某
儲著斌（湖北文意律師事務(wù)所）
吳丹（湖北文意律師事務(wù)所）

原告黃某海泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湖北省黃某市西塞山區(qū)陳家灣99號。
法定代表人張金臣，該公司董事長。
委托代理人柯新周，湖北鳴伸律師事務(wù)所律師。
被告賈某某。
委托代理人儲著斌、吳丹，均系湖北文意律師事務(wù)所律師。
原告黃某海泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱海泰房地產(chǎn)公司）訴被告賈某某合同糾紛一案，海泰房地產(chǎn)公司于2015年3月25日向本院提起訴訟。本院受理后，依法由審判員程莉娜擔(dān)任審判長，與審判員聶瀟、代理審判員段佳組成合議庭，于2015年8月17日公開開庭進(jìn)行了審理。海泰房地產(chǎn)公司的委托代理人柯新周，賈某某及其委托代理人儲著斌、吳丹到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，賈某某對海泰房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)一到證據(jù)五、證據(jù)七、證據(jù)八、證據(jù)十一、證據(jù)十四到證據(jù)十六的真實(shí)性和合法性無異議，但認(rèn)為不能證明其實(shí)施了侵權(quán)行為，也不能證明海泰房地產(chǎn)公司的損失，對證據(jù)六、九、十二、十三的真實(shí)性無法確認(rèn)。海泰房地產(chǎn)公司對賈某某提交的證據(jù)一真實(shí)性和合法性無異議，但認(rèn)為地下室通向103號的樓梯是消防通道，不需要特別提示；對證據(jù)二、三有異議，認(rèn)為其公司沒有收到裝修保證金，也不知道物業(yè)公司有沒有收取裝修保證金，且物業(yè)公司即使收到了裝修設(shè)計(jì)圖紙，也不能證明物業(yè)公司同意賈某某提出的裝修方案；對證據(jù)四的真實(shí)性沒有異議，但認(rèn)為賈某某提供的照片正好可以證實(shí)地下室通往103號房的消防樓梯通道被封堵了。
本院認(rèn)為:對海泰房地產(chǎn)公司、賈某某認(rèn)可無異議的海泰房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)一到證據(jù)五、證據(jù)七、證據(jù)八、證據(jù)十一、證據(jù)十四到證據(jù)十六，賈某某提交的證據(jù)一、證據(jù)四，本院予以認(rèn)可。經(jīng)本院向消防部門核實(shí)，大上海廣場1號樓1單元103號房和203號房未通過消防部門的驗(yàn)收，故本院對海泰房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)六、證據(jù)十、證據(jù)十二、證據(jù)十三予以采信。賈某某提交的證據(jù)二、證據(jù)三，結(jié)合其裝修的事實(shí)，本院予以采信。
經(jīng)審理查明:2011年10月26日，海泰房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于黃某市武漢路大上海廣場1號樓1單元的103號房和203號房經(jīng)黃某市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站驗(yàn)收合格，其中103號房與地下室之間建有長14.8m、寬3.71m的樓梯通道。2011年7月25日，海泰房地產(chǎn)公司與賈某某簽訂了HS11003513號和HS11003512號商品房買賣合同。兩份合同約定:賈某某購買位于黃某市武漢路55號大上海廣場1號樓1單元103號（地上一層，建筑面積164.46㎡）和203號（地上二層，建筑面積164.46㎡）商業(yè)房；103號房單價(jià)為60，000元／㎡，總價(jià)款為9，867，600.00元；203號房單價(jià)為20，000元／㎡，總價(jià)款為3，333，200.00元；該兩處房屋所在負(fù)一樓的地下室等所有權(quán)歸海泰房地產(chǎn)公司所有，海泰房地產(chǎn)公司有權(quán)出售或出租；賈某某無權(quán)改動(dòng)公用設(shè)施設(shè)備，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防通道、公共通道不得使用，應(yīng)保留其使用功能；賈某某保證物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理者制定的《使用維修管理公約》和《裝修管理規(guī)則》等。2011年12月2日，海泰房地產(chǎn)公司向賈某某交付了上述兩個(gè)房屋，賈某某在《消防安全責(zé)任書》、《裝修承諾書》中承諾不改變公共部位、不封堵消防通道。2012年6月16日，賈某某將103號和203號商業(yè)房裝修用于經(jīng)營“豪克眼鏡”，在裝修過程中，將103號房通往地下室的通道全部封堵。期間，海泰房地產(chǎn)公司向消防部門申請對大上海廣場1號樓進(jìn)行消防驗(yàn)收，卻因103號房通往地下室的樓梯通道被封堵而未能通過消防驗(yàn)收，故海泰房地產(chǎn)公司和大上海廣場1號樓的物業(yè)管理單位黃某寶誠物業(yè)管理有限公司曾多次致函要求賈某某拆除103號房通往地下室通道的封堵部分，恢復(fù)原狀，但均遭拒絕，故而成訴。
本院認(rèn)為:海泰房地產(chǎn)公司要求賈某某拆除地下室消防通道，排除妨礙是基于雙方簽訂的商品房買賣合同的約定，故排除妨礙只是海泰房地產(chǎn)公司要求賈某某承擔(dān)合同違約責(zé)任的履行方式，賈某某辯稱海泰房地產(chǎn)公司不是消防通道的所有權(quán)人，無權(quán)主張其承擔(dān)責(zé)任的理由不能成立，本院不予采信。消防通道是消防人員實(shí)施營救和被困人員疏散的通道，不僅包含走道、樓梯、連廊等，從室內(nèi)到室外安全出口供人逃生用的通道，也包含供消防人員和消防裝備到達(dá)建筑物進(jìn)口或建筑物的通道，故消防通道的暢通有利于在發(fā)生火災(zāi)或其他災(zāi)害時(shí)能快速疏散人群，也有利于滅火、搶險(xiǎn)和施救，是保障生命的重要通道，直接關(guān)系到人民生命財(cái)產(chǎn)的安全。賈某某作為103號房的所有權(quán)人，違反其與海泰房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同的約定，裝修時(shí)封堵了103號房的消防樓梯通道，又拒絕恢復(fù)消防通道的原狀，給大上海廣場1號樓的消防安全造成隱患，嚴(yán)重?fù)p害了公共利益安全，故對海泰房地產(chǎn)公司要求賈某某拆除103號房與地下室消防樓梯通道被封堵部分的訴訟請求，本院予以支持。大上海1號樓雖因未通過消防驗(yàn)收而未取得銷售許可證，但商業(yè)用房的銷售受市場價(jià)格、地段、周邊經(jīng)營環(huán)境等各方面因素影響，消防通道的被堵亦不影響該商業(yè)用房未售部分的對外出租，故海泰房地產(chǎn)公司僅因賈某某封堵了消防通道，即要求賈某某承擔(dān)大上海廣場1號、2號和5號樓地下室未能銷售的全部后果顯然不能成立；同時(shí)，大上海1號樓地下室消防樓梯通道沒有直接通向屋外，而是將出口設(shè)在103號房內(nèi)，且二十四小時(shí)不能關(guān)閉，人員通過消防樓梯通道時(shí)必須經(jīng)過103號房，可能影響103號房的經(jīng)營安全，而導(dǎo)致賈某某購買103號房商業(yè)用途的合同目的無法實(shí)現(xiàn)。綜合上述因素，本院對海泰房地產(chǎn)公司要求賈某某賠償損失的訴訟請求不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第七條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十五條 ?，《中華人民共和國合同法》第七條 ?、第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、賈某某自本判決生效之日起十日內(nèi)拆除黃某市西塞山區(qū)武漢路55號大上海廣場1號樓1單元103號房連通地下室的樓梯通道被封堵部分；
二、駁回黃某海泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他的訴訟請求。
案件受理費(fèi)47，500元由賈某某承擔(dān)17，500元，黃某海泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)30，000元。
如不服本判決，可在本判決送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省高級人民法院（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及國務(wù)院《訴訟費(fèi)用交納辦法》第13條 ?第（一）款 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯湖北省高級人民法院，開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行武漢市東湖支行，戶名:湖北省財(cái)政廳非稅收入財(cái)政專戶，賬號:05×××69－1。上訴人在上訴期屆滿后7日內(nèi)仍未預(yù)交上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理）。

本院認(rèn)為:對海泰房地產(chǎn)公司、賈某某認(rèn)可無異議的海泰房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)一到證據(jù)五、證據(jù)七、證據(jù)八、證據(jù)十一、證據(jù)十四到證據(jù)十六，賈某某提交的證據(jù)一、證據(jù)四，本院予以認(rèn)可。經(jīng)本院向消防部門核實(shí)，大上海廣場1號樓1單元103號房和203號房未通過消防部門的驗(yàn)收，故本院對海泰房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)六、證據(jù)十、證據(jù)十二、證據(jù)十三予以采信。賈某某提交的證據(jù)二、證據(jù)三，結(jié)合其裝修的事實(shí)，本院予以采信。
經(jīng)審理查明:2011年10月26日，海泰房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于黃某市武漢路大上海廣場1號樓1單元的103號房和203號房經(jīng)黃某市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站驗(yàn)收合格，其中103號房與地下室之間建有長14.8m、寬3.71m的樓梯通道。2011年7月25日，海泰房地產(chǎn)公司與賈某某簽訂了HS11003513號和HS11003512號商品房買賣合同。兩份合同約定:賈某某購買位于黃某市武漢路55號大上海廣場1號樓1單元103號（地上一層，建筑面積164.46㎡）和203號（地上二層，建筑面積164.46㎡）商業(yè)房；103號房單價(jià)為60，000元／㎡，總價(jià)款為9，867，600.00元；203號房單價(jià)為20，000元／㎡，總價(jià)款為3，333，200.00元；該兩處房屋所在負(fù)一樓的地下室等所有權(quán)歸海泰房地產(chǎn)公司所有，海泰房地產(chǎn)公司有權(quán)出售或出租；賈某某無權(quán)改動(dòng)公用設(shè)施設(shè)備，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防通道、公共通道不得使用，應(yīng)保留其使用功能；賈某某保證物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理者制定的《使用維修管理公約》和《裝修管理規(guī)則》等。2011年12月2日，海泰房地產(chǎn)公司向賈某某交付了上述兩個(gè)房屋，賈某某在《消防安全責(zé)任書》、《裝修承諾書》中承諾不改變公共部位、不封堵消防通道。2012年6月16日，賈某某將103號和203號商業(yè)房裝修用于經(jīng)營“豪克眼鏡”，在裝修過程中，將103號房通往地下室的通道全部封堵。期間，海泰房地產(chǎn)公司向消防部門申請對大上海廣場1號樓進(jìn)行消防驗(yàn)收，卻因103號房通往地下室的樓梯通道被封堵而未能通過消防驗(yàn)收，故海泰房地產(chǎn)公司和大上海廣場1號樓的物業(yè)管理單位黃某寶誠物業(yè)管理有限公司曾多次致函要求賈某某拆除103號房通往地下室通道的封堵部分，恢復(fù)原狀，但均遭拒絕，故而成訴。
本院認(rèn)為:海泰房地產(chǎn)公司要求賈某某拆除地下室消防通道，排除妨礙是基于雙方簽訂的商品房買賣合同的約定，故排除妨礙只是海泰房地產(chǎn)公司要求賈某某承擔(dān)合同違約責(zé)任的履行方式，賈某某辯稱海泰房地產(chǎn)公司不是消防通道的所有權(quán)人，無權(quán)主張其承擔(dān)責(zé)任的理由不能成立，本院不予采信。消防通道是消防人員實(shí)施營救和被困人員疏散的通道，不僅包含走道、樓梯、連廊等，從室內(nèi)到室外安全出口供人逃生用的通道，也包含供消防人員和消防裝備到達(dá)建筑物進(jìn)口或建筑物的通道，故消防通道的暢通有利于在發(fā)生火災(zāi)或其他災(zāi)害時(shí)能快速疏散人群，也有利于滅火、搶險(xiǎn)和施救，是保障生命的重要通道，直接關(guān)系到人民生命財(cái)產(chǎn)的安全。賈某某作為103號房的所有權(quán)人，違反其與海泰房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同的約定，裝修時(shí)封堵了103號房的消防樓梯通道，又拒絕恢復(fù)消防通道的原狀，給大上海廣場1號樓的消防安全造成隱患，嚴(yán)重?fù)p害了公共利益安全，故對海泰房地產(chǎn)公司要求賈某某拆除103號房與地下室消防樓梯通道被封堵部分的訴訟請求，本院予以支持。大上海1號樓雖因未通過消防驗(yàn)收而未取得銷售許可證，但商業(yè)用房的銷售受市場價(jià)格、地段、周邊經(jīng)營環(huán)境等各方面因素影響，消防通道的被堵亦不影響該商業(yè)用房未售部分的對外出租，故海泰房地產(chǎn)公司僅因賈某某封堵了消防通道，即要求賈某某承擔(dān)大上海廣場1號、2號和5號樓地下室未能銷售的全部后果顯然不能成立；同時(shí)，大上海1號樓地下室消防樓梯通道沒有直接通向屋外，而是將出口設(shè)在103號房內(nèi)，且二十四小時(shí)不能關(guān)閉，人員通過消防樓梯通道時(shí)必須經(jīng)過103號房，可能影響103號房的經(jīng)營安全，而導(dǎo)致賈某某購買103號房商業(yè)用途的合同目的無法實(shí)現(xiàn)。綜合上述因素，本院對海泰房地產(chǎn)公司要求賈某某賠償損失的訴訟請求不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第七條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十五條 ?，《中華人民共和國合同法》第七條 ?、第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、賈某某自本判決生效之日起十日內(nèi)拆除黃某市西塞山區(qū)武漢路55號大上海廣場1號樓1單元103號房連通地下室的樓梯通道被封堵部分；
二、駁回黃某海泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他的訴訟請求。
案件受理費(fèi)47，500元由賈某某承擔(dān)17，500元，黃某海泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)30，000元。

審判長：程莉娜
審判員：聶瀟
審判員：段佳

書記員：李俊