上訴人（原審被告）：黃驊市恒達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地:黃驊市舊城鎮(zhèn)舊城村。
法定代表人：張濤，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：王興田、胡曉梅，鹽山縣法律援助中心律師。
被上訴人（原審原告）：左某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黃驊市。
委托訴訟代理人：張高瑋，河北鼎佳律師事務(wù)所律師。

上訴人黃驊市恒達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因與被上訴人左某某房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省黃驊市人民法院（2017）冀0983民初228號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年10月11日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
黃驊市恒達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴請求：撤銷原判，予以改判；訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：1.一審判決認(rèn)定房屋性質(zhì)屬于閣樓屬于認(rèn)定事實(shí)錯誤。房地產(chǎn)及建筑行業(yè)對閣樓的性質(zhì)均沒有法定定義，本案涉及的樓房完全具有居住和生活功能，與該小區(qū)的其他樓房，除樓層數(shù)之外其他無區(qū)別，房產(chǎn)部門不為被上訴人頒發(fā)房產(chǎn)證屬于行政部門的行政行為，不能以此認(rèn)定涉案樓房為閣樓而由此降低樓房價格。一審僅憑房產(chǎn)部門證明而沒有法律法規(guī)對閣樓的界定認(rèn)定涉案樓房為閣樓屬于認(rèn)定事實(shí)錯誤。2、鑒定結(jié)論不能作為定案的依據(jù)。黃驊市人民法院委托滄州鑒真價格事務(wù)所對涉案樓房鑒定閣樓與住宅的價格差額所做鑒定結(jié)論，上訴人在一審中申請鑒定人員出庭，鑒定人員稱調(diào)查了兩個小區(qū)和一家中介機(jī)構(gòu)，這完全不符合《價格評估執(zhí)業(yè)規(guī)范》第四十五規(guī)定，鑒定人員選定兩個小區(qū)及中介機(jī)構(gòu)違背鑒定規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國資產(chǎn)評估辦法》第二十六條規(guī)定，評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)選擇評估方法，除依據(jù)評估職業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種評估方法的外，應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上評估方法，經(jīng)綜合分析形成評估結(jié)論，編制評估報(bào)告。此鑒定結(jié)論僅僅選擇了市場法，違背了該規(guī)定。根據(jù)《價格評估執(zhí)業(yè)規(guī)范》第三十一條第6項(xiàng)規(guī)定，鑒定結(jié)論應(yīng)當(dāng)載明委托方或當(dāng)事人對價格評估結(jié)論有異議的處理方式和限定處理時限，鑒定書并沒有保障當(dāng)事人該項(xiàng)權(quán)利。另外鑒定價格明顯偏低，所以說鑒定結(jié)論書從程序、鑒定結(jié)果都是不正確的，因此鑒定結(jié)論不能作為定案的依據(jù)。3.上訴人與被上訴人商品買賣合同第十五條對違約責(zé)任有明確約定，如果法院認(rèn)定上訴人違約應(yīng)當(dāng)依照合同中第十五條進(jìn)行判決，該約定就是如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按照下列第1項(xiàng)處理，第1項(xiàng)就是買受人退房，出賣人將買受人已付房款退還給買受人，并按已付房價款1%賠償買受人的損失。因此上訴人認(rèn)為即使上訴人違約，也應(yīng)當(dāng)按照雙方明確約定的違約條款進(jìn)行處理。4.一審程序違法，一審中包括被上訴人在內(nèi)的共計(jì)43戶業(yè)主分別以同一案由起訴了上訴人，上訴人依法向一審法院申請追加上訴人原股東張長瑞、張忠波、萬麗為本案被告參加訴訟，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，一審法院未予追加，屬于程序違法。
左某某辯稱，1.上訴人與被上訴人簽訂的房屋買賣合同約定的房屋用途是住宅，但是涉案房屋不能辦理住宅房屋登記證書。經(jīng)一審法院調(diào)查，住建部門作為房屋產(chǎn)權(quán)登記部門出具的證明證實(shí)了被上訴人所購樓房用途為閣樓，該證據(jù)具有合法性和真實(shí)性，足以證實(shí)涉案房屋的性質(zhì)。雙方合同約定房屋用途為住宅，上訴人按照住宅價格出售給被上訴人，明顯違反合同約定和誠信原則。2.鑒定結(jié)論是一審法院委托有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)作出，其程序合法，客觀公正，數(shù)額合理，應(yīng)當(dāng)作為定案的依據(jù)。3.合同約定第十五條第1項(xiàng)明確不合法，也不符合實(shí)際情況，涉案房屋被上訴人已經(jīng)裝修且實(shí)際居住多年，被上訴人有權(quán)選擇繼續(xù)居住，并要求上訴人按照房屋差價退還房款。4.一審法院認(rèn)為上訴人追加張長瑞、張忠波、萬麗申請沒有必要性，符合法律規(guī)定。綜上，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，請求駁回上訴，維持原判。
左某某向一審法院起訴請求：1.判令被告繼續(xù)履行合同，辦理房屋登記等相關(guān)手續(xù)；2.如果不能辦理住宅房屋產(chǎn)權(quán)登記證書只能辦理閣樓的產(chǎn)權(quán)登記，要求被告支付住宅和閣樓之間的差價款37776元，違約金及其他相關(guān)損失保留訴權(quán)；3.訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2009年10月19日，原被告簽訂商品房買賣合同，約定原告購買被告開發(fā)的濱海錦城小區(qū)第4棟1單元602號住宅樓一套，該商品房用途為住宅，層高2.9米，建筑層數(shù)地上6層，建筑面積63.17平米，單價每平米1998元，總金額126214元。合同簽訂后，原告交清全部購房款，被告將房屋交付原告使用，但原告至今不能辦理住宅房屋產(chǎn)權(quán)登記證。訴訟中，本院到黃驊市住建局調(diào)查涉案房屋相關(guān)事實(shí)。黃驊市住建局出具證明，根據(jù)住建局規(guī)劃處要求，恒達(dá)房地產(chǎn)公司建設(shè)的濱海錦城小區(qū)4、5、6、8、9號住宅樓頂層房屋用途為閣樓。該證明證實(shí)，該小區(qū)4、5、6、8、9號住宅樓的頂層房屋規(guī)劃用途為閣樓，只能辦理閣樓證，不能辦理住宅證。經(jīng)原告申請，本院委托具有合法資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)對該小區(qū)4、5、6、8、9號樓頂層房屋（閣樓）價格進(jìn)行鑒定。鑒定結(jié)論為，購買時該頂層房屋作為閣樓的價格為每平米1400元。該價格與原告支付的購房款單價1998元，每平米差價598元，63.17平方米合計(jì)差價37776元。原告及其他涉案當(dāng)事人共計(jì)43人預(yù)付鑒定費(fèi)50000元。經(jīng)被告申請，鑒定人員出庭接受質(zhì)詢，支付出庭費(fèi)用2000元。原告為證實(shí)其主張，提交原被告簽訂的商品房買賣合同及房款收據(jù)，證實(shí)合同成立，原告履行了付款義務(wù)。被告經(jīng)質(zhì)證對合同真實(shí)性無異議，但認(rèn)為被告已按合同第15條履行了義務(wù)，將辦理權(quán)屬登記的資料交產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如判定對原告不能取得房產(chǎn)證被告有責(zé)任，被告同意按合同約定退還房款，并按房款1%賠償損失。被告對本院調(diào)取的住建局證明稱住宅樓頂層房屋用途為閣樓有異議，頂層房屋按居住標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，內(nèi)部設(shè)施符合住宅標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)為評估報(bào)告不能證明頂層房屋是閣樓，鑒定價格與該房屋不符。經(jīng)被告申請，本院通知鑒定人員出庭接受質(zhì)詢。被告提出該頂層房屋是否具有居住生活功能、與其他樓層房屋是否有區(qū)別、確定每平米1400元的依據(jù)是什么、與調(diào)查的其他小區(qū)閣樓功能是否相近、任何選擇評估方法等問題。鑒定人員答復(fù)，該頂層房屋具有居住生活功能，與其他樓層房屋沒有明顯區(qū)別，每平米1400元是依據(jù)市場調(diào)查確定，與調(diào)查的其他小區(qū)閣樓功能相近，在考慮全部方法的基礎(chǔ)上確定適合的評估方法市場法。被告提交資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，證實(shí)原股東于2015年6月25日將股權(quán)及公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給現(xiàn)投資人張濤，并約定轉(zhuǎn)讓之前的債權(quán)、債務(wù)由原股東承擔(dān)。原告認(rèn)為簽訂合同是公司行為，股東變更及資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不影響公司對外承擔(dān)責(zé)任，該協(xié)議不能對抗第三人。
一審法院認(rèn)為，原被告簽訂的商品房買賣合同，是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，本院確認(rèn)有效。合同明確約定原告購買的房屋用途為住宅，但經(jīng)住建局證實(shí)該房屋規(guī)劃用途為閣樓。而閣樓面積不納入容積率范圍之內(nèi)，房屋交易價格、交納契稅等方面，閣樓均與普通住宅有明顯區(qū)別。原告的購房目的，是購買住宅使用并辦理住宅權(quán)屬證書。協(xié)助辦理房產(chǎn)證，是被告應(yīng)履行的合同附隨義務(wù)，被告應(yīng)予履行。被告在辦理審批手續(xù)時，應(yīng)知道頂層房屋只能按閣樓使用和辦理產(chǎn)權(quán)登記，但被告在合同中約定房屋用途為住宅，并按普通住宅的價格出售，僅考慮樓層差價，未按閣樓價格出售，被告的行為違反了民事法律行為的誠信原則，原告主張被告繼續(xù)履行合同，本院應(yīng)予支持，但原告主張被告協(xié)助辦理住宅權(quán)屬登記，因事實(shí)是不能辦理住宅權(quán)屬登記，故本院不予采信。原告主張被告返還住宅和閣樓之間的差價款，理據(jù)充分，應(yīng)予支持。公司獨(dú)立對外承擔(dān)責(zé)任，不因股東的變更而改變，被告公司新股東與原股東訂立的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議系內(nèi)部協(xié)議，對外不能對抗第三人。故本院未追加原股東參加本案訴訟，本案判決生效后，被告可以另案主張。本院委托鑒定機(jī)構(gòu)作出的價格鑒定，鑒定程序合法，具有事實(shí)依據(jù)，應(yīng)予采信。一審法院判決：一、被告黃驊市恒達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還給原告左某某房屋差價款37776元。二、駁回原告左某某的其他訴訟請求。如未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)372元、鑒定費(fèi)及鑒定人員出庭費(fèi)用1209元，由被告黃驊市恒達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)（限判決生效之日交納）。
本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。二審經(jīng)審理查明，涉案房屋合同約定面積為63.17平方米，實(shí)際面積為59.46平方米。二審經(jīng)審理查明的其他事實(shí)與一審查明事實(shí)相一致。

本院認(rèn)為，經(jīng)一審法院到黃驊市住建局調(diào)查，上訴人建設(shè)的濱海錦城小區(qū)4、5、6、8、9號住宅樓的頂層房屋規(guī)劃用途為閣樓，只能辦理閣樓證，不能辦理住宅證。其中包括被上訴人購買的濱海錦城小區(qū)4號樓1單元602室。同時，一審法院委托具有鑒定資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)對涉案房屋（閣樓）價格進(jìn)行了鑒定，上訴人雖對鑒定結(jié)論不予認(rèn)可，但未提供證據(jù)予以反駁，一審依據(jù)該鑒定結(jié)論認(rèn)定購買時房屋（閣樓）價格，并無不當(dāng)。故，一審判令上訴人返還住宅和閣樓的差價款，本院予以支持，但涉案房屋（閣樓）實(shí)際面積應(yīng)為59.46平方米，一審按照63.17平方米計(jì)算差價款有誤，上訴人返還被上訴人差價款應(yīng)為：（1998-1400）元／平方米×59.46平方米=35557元。上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定：“……如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按照下列第1項(xiàng)處理：1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房款退還給買受人，并按已付房價款1%賠償買受人的損失?！币蛏姘阜课荼簧显V人已實(shí)際裝修并入住多年，且被上訴人并未提出退房要求，故上訴人關(guān)于違約責(zé)任的主張，本院不予支持。上訴人作為公司法人對外獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，公司原股東與新股東之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，效力不能及于外部第三人，故一審法院未予追加原股東參加訴訟，符合法律規(guī)定。
綜上所述，黃驊市恒達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請求不能成立，但一審認(rèn)定房屋差價款有誤，本院依法予以更正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持河北省黃驊市人民法院（2017）冀0983民初228號民事判決第二項(xiàng)（駁回原告左某某的其他訴訟請求）；
二、變更河北省黃驊市人民法院（2017）冀0983民初228號民事判決第一項(xiàng)“被告黃驊市恒達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還給原告左某某房屋差價款37776元”為：“上訴人黃驊市恒達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還被上訴人左某某房屋差價款35557元?！?br/>如未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)372元，由上訴人負(fù)擔(dān)350元，被上訴人負(fù)擔(dān)22元，一審鑒定費(fèi)及鑒定人員出庭費(fèi)用1209元，由上訴人負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)744元，由上訴人負(fù)擔(dān)700元，被上訴人負(fù)擔(dān)44元。
本判決為終審判決。

審判長　　苗笑臣 審判員　　劉俊蓉 審判員　　張鳳梅

書記員：王暢