上訴人（原審被告）：黃驊市濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地：河北省黃驊市舊城鎮(zhèn)賈象工業(yè)區(qū)。
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：xxxx。
法定代表人：李長(zhǎng)茂，該公司總經(jīng)理。。
委托訴訟代理人：尹俊玲，該公司職員。
委托訴訟代理人：張錦，該公司法律顧問(wèn)。
被上訴人（原審原告）：霍連某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，高中文化，個(gè)體，住河北省海興縣。。
委托訴訟代理人：韓占幸，河北東方偉業(yè)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：任學(xué)敏，河北東方偉業(yè)律師事務(wù)所律師。

上訴人黃驊市濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因與被上訴人霍連某房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省黃驊市人民法院（2015）黃民初字第4963號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年7月18日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，上訴人委托訴訟代理人尹俊玲、張錦，被上訴人委托訴訟代理人韓占幸、任學(xué)敏到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人黃驊市濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司上訴請(qǐng)求：撤銷原判，并依法改判。事實(shí)和理由：一、一審判決同時(shí)支持被上訴人主張的租金損失以及違約金沒(méi)有任何依據(jù)。首先，違約金以及損失同時(shí)支持違反合同法以及相關(guān)司法解釋的規(guī)定。其次，租金的約定系被上訴人與渤海港捷商務(wù)管理服務(wù)有限公司之間的合同約定，其約定僅僅能夠約束合同雙方，效力不能及于上訴人。另外，上訴人與被上訴人在商品房買賣合同中約定違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)具體、明確，被上訴人在庭審中也未申請(qǐng)對(duì)合同約定的違約金進(jìn)行調(diào)整；最后，被上訴人也沒(méi)有充足的證據(jù)證明其損失高于約定的違約金。二、一審判決上訴人應(yīng)當(dāng)返還的購(gòu)房款中未扣除為被上訴人墊付的租金，沒(méi)有法律依據(jù)，一審?fù)徶胁澈８劢萆虅?wù)管理服務(wù)有限公司已經(jīng)提供證明證實(shí)上訴人為其向被上訴人墊付租金這一事實(shí)，且被上訴人在庭審中也認(rèn)可上訴人為港捷公司墊付租金，一審法院不以事實(shí)為依據(jù)，作出的判決顯然是錯(cuò)誤的。
被上訴人霍連某辯稱，被上訴人作為購(gòu)房業(yè)主之間并不認(rèn)識(shí)，在與上訴人簽訂合同之后統(tǒng)一與渤海港捷商務(wù)管理服務(wù)有限公司簽訂了合同。上訴人在項(xiàng)目宣傳資料中注明了該項(xiàng)目的投資返還模式，因此該內(nèi)容是上訴人對(duì)被上訴人作出的一種承諾，可以證明上訴人在與被上訴人訂立合同時(shí)已經(jīng)預(yù)見(jiàn)了違反合同給被上訴人造成的損失，一審判決將此視為上訴人對(duì)被上訴人造成的損失且支持被上訴人的訴訟請(qǐng)求是合法有據(jù)的。另外一審判決被上訴人向上訴人支付違約金已經(jīng)超出原審的訴訟請(qǐng)求范圍，該判決沒(méi)有依據(jù)，二審法院應(yīng)當(dāng)依法予以糾正。
被上訴人霍連某向一審法院起訴請(qǐng)求：2013年7月30日，原告購(gòu)買了被告開(kāi)發(fā)的位于渤?！痢羺^(qū)××國(guó)道南××路東的渤海郡第8幢101商鋪，該商鋪面積為75.37平方米，總價(jià)款為593，916元，原告與被告簽訂了《商品房買賣合同》。合同約定，被告應(yīng)在2013年12月30日前將商鋪交付原告，逾期交房30日后，原告有權(quán)解除合同，違約金為累計(jì)已付房款的3%。現(xiàn)原告向被告交付房屋首付款，然而時(shí)至今日，被告仍然沒(méi)有交付房屋且沒(méi)有能力交付原告所購(gòu)買的房屋。另外，買賣合同簽訂后，原告與渤海港捷商務(wù)管理服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱港捷公司)簽訂了一份長(zhǎng)期委托租賃協(xié)議，雙方約定原告委托港捷公司代為租賃該商鋪，租期10年，自2013年12月30日至2023年12月29日。協(xié)議簽訂后，被告向原告支付了一年租金,后續(xù)租金未再支付?，F(xiàn)該商鋪已無(wú)法交付使用，被告的行為已明顯違反了雙方的合同約定。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，特向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求依法判令：一、解除原被告之間簽訂的《商品房買賣合同》；二、被告返還原告購(gòu)房首付款292，038元，并支付違約金8761.14元、至2015年8月29日的租金31，042元（實(shí)際計(jì)算至執(zhí)行完畢）。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2011年，被告以出讓方式取得了位于滄州××區(qū)××國(guó)道南××路東〔編號(hào)為滄渤國(guó)用（2011）第（075）號(hào)〕地塊的土地使用權(quán)，該地塊土地面積為115469.80平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)，土地使用年限自2011年5月19日至2050年10月30日。后經(jīng)批準(zhǔn)，被告在上述地塊上開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房，定名為“渤?？ぁ薄?012年10月19日、2013年5月30日，滄州市房產(chǎn)管理局黃驊港開(kāi)發(fā)區(qū)分局分別向被告頒發(fā)了（港）房預(yù)售證2012第09號(hào)、（港）房預(yù)售證2013第02號(hào)《商品房預(yù)售許可證》，2012第09號(hào)《商品房預(yù)售許可證》載明：售房單位：黃驊市濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；項(xiàng)目名稱：渤?？そ鹑?#-8#商業(yè)門(mén)市；房屋座落地點(diǎn)：渤海307延伸線南側(cè)、16號(hào)路東；房屋用途性質(zhì)：商業(yè)；預(yù)售對(duì)象：社會(huì)公開(kāi)；預(yù)售總建筑面積：13622.16平方米。2013第02號(hào)《商品房預(yù)售許可證》載明：售房單位：黃驊市濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；項(xiàng)目名稱：渤?？そ鹑荢1-S12號(hào)商業(yè)門(mén)市；房屋座落地點(diǎn)：307國(guó)道南、16號(hào)路北；房屋用途性質(zhì)：商業(yè)；預(yù)售對(duì)象：社會(huì)公開(kāi)；預(yù)售總建筑面積：36462.75平方米。在取得《商品房預(yù)售許可證》以后，被告開(kāi)始通過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司對(duì)其開(kāi)發(fā)的渤?？ろ?xiàng)目面向社會(huì)公開(kāi)進(jìn)行營(yíng)銷宣傳,在宣傳資料中載明“高收益：渤海新世界推出十年百分百租金返還投資模式，即十年租金全額抵消購(gòu)房款，完全實(shí)現(xiàn)十年百分百回報(bào)。即買即賺：渤海新世界購(gòu)買當(dāng)天，即可獲得商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司第一年租金返還，開(kāi)創(chuàng)首例投資必回報(bào)，回報(bào)必超值的全新投資模式”。
2013年6月30日，被告下屬的黃驊市濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司渤海分公司（以下簡(jiǎn)稱濱海房地產(chǎn)渤海分公司）與原告分別作為出賣人、買受人訂立了《渤海新世界購(gòu)買意向書(shū)》，雙方約定：
一、買受人意向購(gòu)買出賣人出售的渤海新世界S8-101號(hào)商鋪，暫測(cè)建筑面積為75.37平方米，建筑面積單價(jià)為7880元，總價(jià)款593，916元。
二、付款方式：S8-101號(hào)商鋪買受人采用商業(yè)貸款的付款方式。
三、簽署本意向書(shū)時(shí)，買受人向出賣人支付商鋪購(gòu)房定金10，000元。
四、出賣人在2013年12月30日前向買受人交付該商鋪。
五、出賣人已將《商品房買賣合同》及相關(guān)附件在渤海新世界售樓處予以公示，買受人無(wú)異議。買受人須于2013年7月10日前，攜帶有效身份證件與出賣人簽署S8-101號(hào)商鋪的《商品房買賣合同》，同時(shí)將上述商鋪的首付款一次性向出賣人付清，并當(dāng)天提交所有貸款所需資料。
六、若買受人未能在本購(gòu)買意向書(shū)第五條規(guī)定的期限內(nèi)與出賣人簽訂完畢第一條項(xiàng)下S8-101商鋪的《商品房買賣合同》，同時(shí)將該商鋪首付款一次性出賣人支付完畢的，按違約處理，出賣人有權(quán)自主處理上述商鋪而無(wú)須通知買受人，買受人所交納的10，000元定金出賣人有權(quán)扣除，不予退還。
七、本意向書(shū)一式三份，財(cái)務(wù)部、銷售部、買受人各一份，自雙方簽字之日生效，至雙方簽署《商品房買賣合同》后自動(dòng)失效。
2013年7月15日，濱海房地產(chǎn)渤海分公司與原告分別作為出賣人、買受人訂立了《商品房買賣合同》，雙方約定：
……
第三條、買受人所購(gòu)商品房的基本情況：買受人購(gòu)買的商品房為第S8幢S8-101號(hào)房，建筑面積75.37平方米。
第四條、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款：出賣人與買受人約定該商品房?jī)r(jià)款按建筑面積計(jì)算，單價(jià)為每平方米7722.41元，總金額582，038元。
……
第六條、付款方式：銀行按揭：首付50%（292，038元）+銀行貸款50%（290，000元）。出賣人預(yù)售商品住房或現(xiàn)售配套設(shè)施未全部竣工驗(yàn)收交付使用的商品住房，收取買受人的購(gòu)房款最多不超過(guò)其總額的90%，其余10%待配套設(shè)施全部竣工、經(jīng)有買受人代表參加的驗(yàn)收并確認(rèn)合格后，方予收取。
第七條、買受人逾期付款的違約責(zé)任：
1、逾期在30日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；
2、逾期超過(guò)30日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的3%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之一的違約金。
第八條、交付期限：出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年12月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格并符合本合同約定的該商品房交付買受人使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期:
1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；
2、因政府有關(guān)機(jī)構(gòu)的行為、法規(guī)及規(guī)范性文件政策而引起工期延誤的；
3、因出賣人無(wú)法預(yù)見(jiàn)和控制的客觀原因（包括交通管制、市政停水停電、政府指令暫停施工、規(guī)劃發(fā)生變化、惡性××、惡劣天氣等）造成工期延誤的。
第九條、出賣人逾期交房的違約責(zé)任：
1、逾期不超過(guò)30日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；
2、逾期超過(guò)30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的3%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金。
……
第二十三條、本合同自雙方簽訂之日起生效。
……
另查明，2013年12月30日，原告出具收據(jù)一張，載明：今收到港捷公司交來(lái)S8-101由2013年12月30日至2014年12月29日租金46，563元。該收據(jù)由被告保管至今。2014年1月26日，濱海房地產(chǎn)渤海分公司為原告出具收據(jù)一張，載明：今收到霍連某交來(lái)S8-101首付款款292，038元。
又查，《商品房買賣合同》訂立后，原告未辦理抵押貸款。由于被告未按照合同約定時(shí)間交付房屋，在原告提起民事訴訟后，港捷公司向本院郵寄了其于2015年12月23日出具的《證明》，載明：“霍連某于2013年6月30日購(gòu)買黃驊市濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的位于渤?！恫澈？ぁ讽?xiàng)目S8-101房產(chǎn)一套，由黃驊市濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為我公司墊付房產(chǎn)租金46563元（大寫(xiě)：肆萬(wàn)陸仟伍佰陸拾叁元整），至今我公司未將該租金予以償付”。
上述事實(shí)有當(dāng)事人陳述、宣傳資料、《商品房買賣合同》、收據(jù)等在案佐證。
一審法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》第十四條的規(guī)定，因?yàn)I海房地產(chǎn)渤海分公司不具有法人資格，故其從事民事活動(dòng)所產(chǎn)生的民事法律責(zé)任依法應(yīng)由被告濱海房地產(chǎn)公司承擔(dān)。原被告經(jīng)過(guò)充分協(xié)商，在平等自愿的基礎(chǔ)上訂立了《商品房買賣合同》，該合同系雙方真實(shí)意思表示，且未違反國(guó)家相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。雖然原被告就購(gòu)房款的具體交付時(shí)間未作明確約定，但是從《渤海新世界購(gòu)買意向書(shū)》可以看出，原告最遲應(yīng)在2013年7月15日即雙方訂立《商品房買賣合同》時(shí)將首付款292，038元交清，而原告并沒(méi)有按照合同約定交納相應(yīng)購(gòu)房款，其行為違約，應(yīng)依約按日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)，支付582，038元自2013年7月16日起至12月30日(合同約定房屋交付之日)止的違約金9778.24元（582，038元×0.01%/天×168天）。至原告提起訴訟之日，被告在逾期近兩年的時(shí)間內(nèi)未能向原告交付房屋，其行為亦違約，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。由于被告的違約行為致使原告的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)原被告均同意解除合同，因此，雙方于2013年7月15日訂立的《商品房買賣合同》依法予以解除。
《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十九條規(guī)定：“買賣合同當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失，對(duì)方主張賠償可得利益損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的主張，依據(jù)合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定”。由此可見(jiàn)，原告要求被告支付自2014年12月30日至2015年8月29日的租金31，042元的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)視為原告要求被告賠償可得利益損失。在渤?？ろ?xiàng)目的營(yíng)銷宣傳資料中明確載明“渤海新世界推出十年百分百租金返還投資模式”等內(nèi)容，這足以說(shuō)明被告在與原告訂立《商品房買賣合同》時(shí)已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到如果違反合同可能給原告造成的損失。本案中，原告對(duì)該損失的發(fā)生無(wú)過(guò)錯(cuò)，且其也沒(méi)有因被告違約而獲有利益，加之該租金損失亦未超過(guò)被告訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到的如其違約而可能給原告造成的損失，因此，原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求理?yè)?jù)充足，本院予以支持。由于原告已經(jīng)收取了2013年12月30日至2014年12月29日的租金46，563元，故被告應(yīng)按127.57元/天（46，563元÷365天）的標(biāo)準(zhǔn)賠償原告自2014年12月30日起的租金損失。關(guān)于原告主張的違約金是否應(yīng)一并得到支持，根據(jù)我國(guó)合同法及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，合同法上違約金的性質(zhì)是以補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔，補(bǔ)償性為其主要屬性，違約金的主要功能在于填補(bǔ)守約方的損失。如果本案違約金請(qǐng)求權(quán)與損害賠償請(qǐng)求權(quán)同時(shí)適用，則會(huì)導(dǎo)致原告雙重獲益的結(jié)果，這對(duì)于被告來(lái)講也顯失公平。所以，原告要求被告支付違約金的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第九十四條第（四）項(xiàng)、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十九條、《中華人民共和國(guó)公司法》第十四條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十九條、第三十條、第三十一條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條、第一百一十五之規(guī)定，判決：一、解除原告霍連某與被告黃驊市濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2013年7月15日訂立的《商品房買賣合同》；二、被告黃驊市濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)返還原告霍連某購(gòu)房款292，038元，并按127.57元/天的標(biāo)準(zhǔn)賠償原告自2014年12月30日起至本判決生效之日止的租金損失；三、原告霍連某于本判決生效之日起五日內(nèi)支付被告被告黃驊市濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司違約金9978.24元；四、駁回原告霍連某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費(fèi)6278元、保全費(fèi)2511元，由被告黃驊市濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)。（限本判決生效之日起五日內(nèi)交納）
二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明的事實(shí)，與一審判決認(rèn)定事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！北景钢?，2013年7月15日，黃驊市濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司渤海分公司與被上訴人霍連某簽訂商品房買賣合同，被上訴人于2014年1月26日交納房款292038元，收款人注明為“高”，該收款人又代表滄州渤海渤捷商務(wù)管理服務(wù)有限公司向被上訴人霍連某交租金46563元，并均開(kāi)具了收據(jù)，后上訴人違約未向被上訴人交付房屋；且上訴人的營(yíng)銷宣傳資料中亦明確載明“渤海新世界推出十年百分百租金返還投資模式”等內(nèi)容，以上證據(jù)足以證明上訴人在與被上訴人訂立合同時(shí)已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到如果違反合同可能給被上訴人造成的損失，被上訴人要求上訴人支付租金的損失，符合以上法律規(guī)定，因上訴人墊付的租金為2013年12月30日至2014年12月29日，故一審判決上訴人賠償被上訴人租金的起算時(shí)間為2014年12月30日，未再另行判決被上訴人返還已經(jīng)墊付的租金46563元，并無(wú)不當(dāng)；另外，一審法院并未判決支持被上訴人主張的違約金，故上訴人主張一審判決同時(shí)支持被上訴人的租金損失和違約金的上訴理由不成立。

綜上所述，上訴人的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2096元，由上訴人黃驊市濱海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　冉　旭 審判員　位海珍 審判員　李　霞

書(shū)記員：米蘭