原告：
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
法定代表人：楊金波，男，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：屈樂(lè)文，
黑龍江屈樂(lè)文律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：趙翠霞，
黑龍江天利律師事務(wù)所律師。
被告：劉某某，男，****年**月**日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
委托訴訟代理人：趙鴻雁（系劉某某的配偶），住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
原告

黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司與被告劉某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年1月19日立案后，依法適用普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司的委托訴訟代理人趙翠霞、屈樂(lè)文，被告劉某某及其委托訴訟代理人趙鴻雁到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.由被告劉某某返還租賃的房屋；2.按合同約定的每年6萬(wàn)元租金標(biāo)準(zhǔn)，由劉某某賠償原告
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司損失12000元，庭審中該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求增加為賠償拖欠的從2016年11月1日至交房時(shí)止的房屋租金損失；3.訴訟費(fèi)用由劉某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：2011年11月1日，
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司與劉某某簽訂房屋租賃協(xié)議，將位于雞西市雞冠區(qū)XX原西郊信用社（產(chǎn)權(quán)執(zhí)照號(hào)為第003681號(hào)）辦公用房二樓租賃給劉某某，租期五年，從2011年11月1日至2016年11月1日止，年租金6萬(wàn)元，按年上打房租。合同簽訂后，
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司將房屋交由劉某某使用。合同期滿前，
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司通知?jiǎng)⒛衬巢辉倮^續(xù)租賃。但劉某某違約，在合同期滿時(shí)未將房屋交付給
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司，一直無(wú)理使用至今。劉某某的行為已嚴(yán)重侵犯了
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司的合法權(quán)益，造成的損失應(yīng)由劉某某賠償。請(qǐng)求法院依法支持
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司的訴訟請(qǐng)求。
被告劉某某辯稱，2010年7月20日，雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社與劉某某簽訂《租房協(xié)議》，將其所有的位于雞西市雞冠區(qū)XX原雞西市農(nóng)行信用社的一、二層（一樓儲(chǔ)蓄所使用面積除外）的房屋租賃給劉某某，租賃期限從2010年8月1日起至2015年7月30日止，租金每年18萬(wàn)元。合同履行到2011年10月時(shí)，雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社為擴(kuò)大一層儲(chǔ)蓄所的面積，找劉某某多次協(xié)商，最終雙方達(dá)成協(xié)議，雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社將一層面積全部收回，一層通往二層的樓梯砸掉，重新覆蓋樓板，將一、二層全部分開。并向劉某某承諾，將二層賣給劉某某，等報(bào)請(qǐng)省農(nóng)村信用聯(lián)社審批后拍賣；如房屋不能按時(shí)拍賣，該房屋將永遠(yuǎn)由劉某某租賃，以作為違約收回房屋的交換條件。后因省農(nóng)村信用聯(lián)社正在進(jìn)行資金清算，所以房屋不能出售。因此，劉某某要求簽訂長(zhǎng)期租賃合同，當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)經(jīng)辦此事的雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社陶某說(shuō)，二樓沒(méi)有出售前永遠(yuǎn)租賃給劉某某，但每次最多只能簽訂5年的租賃期。劉某某相信了此承諾，便開始裝修，砸掉一層通往二層的樓梯，重新倒置樓板、水暖、電照、地?zé)?，將二樓裝修成獨(dú)立的空間，并重新就租賃二樓簽訂了五年協(xié)議。但五年期限屆滿，雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社領(lǐng)導(dǎo)調(diào)離，陶某也不再負(fù)責(zé)此事，責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)以不知道交換條件為由，通知收回房屋，不再續(xù)約，給劉某某造成了巨大的損失。因此，劉某某希望法院以事實(shí)為依據(jù)，判決駁回雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司的訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證，對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：原告
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司提交的證據(jù)：1.《房屋租賃協(xié)議》，2.2016年9月21日《房屋租賃協(xié)議期滿不再續(xù)租通知書》及張貼該通知書的照片一張，可以證明原、被告雙方租賃房屋相關(guān)情況及租賃期滿后
黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司通知?jiǎng)⒛衬巢辉倮m(xù)租的事實(shí)存在，本院予以采信，2016年3月3日《房屋租賃協(xié)議期滿不再續(xù)租通知書》和張貼在大東江冷面飯店門前的另一張照片，因無(wú)法辨別照片內(nèi)容，故不能作為2016年3月3日通知到劉某某的證據(jù)采信；3.雞西市人民政府頒發(fā)的第003681號(hào)雞西市公房產(chǎn)權(quán)執(zhí)照、《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)黑龍江監(jiān)管局關(guān)于撤并

雞西市西郊農(nóng)村信用合作社的批復(fù)》（黑銀監(jiān)復(fù)[2006]316號(hào)）和《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)黑龍江監(jiān)管局關(guān)于同意黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司開業(yè)的批復(fù)》（黑銀監(jiān)復(fù)[2015]155號(hào)），可以證明黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司具備原告主體資格，本院予以采信。被告劉某某提交的證據(jù)：1.本案涉及房屋外效果圖及照片各一張，與本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)無(wú)關(guān)，本院不予確認(rèn)；2.2010年7月20日《租房協(xié)議》，可以證明當(dāng)事人雙方就涉案房屋于2010年簽訂租賃協(xié)議的事實(shí)存在，本院予以采信。1992年12月8日，雞西市農(nóng)村信用合作社取得雞西市雞冠區(qū)XX面積為464平方米二層磚混結(jié)構(gòu)房屋的公房產(chǎn)權(quán)執(zhí)照。2006年12月28日，雞西市農(nóng)村信用合作社被并入雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社；2010年7月20日，雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社與劉某某簽訂《租房協(xié)議》，約定將雞西市雞冠區(qū)XX面積為464平方米二層磚混結(jié)構(gòu)房屋租賃給劉某某，租賃期限從2010年8月1日至2015年7月30日止，租金為每年18萬(wàn)元。雙方按該協(xié)議履行至2011年10月。因上級(jí)部門關(guān)于加強(qiáng)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)作出指示，雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社與劉某某重新協(xié)商后簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，協(xié)議約定：雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社收回雞西市雞冠區(qū)XX面積為464平方米二層磚混結(jié)構(gòu)房屋的一樓，將二樓租給劉某某，租期從2011年11月1日至2016年11月1日止，年租金為6萬(wàn)元，上打租。合同期滿后，同等條件下劉某某有優(yōu)先承租權(quán)。如該房屋出售，劉某某有優(yōu)先買受權(quán)。協(xié)議簽訂后，雙方按照協(xié)議履行。2015年5月18日，黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司經(jīng)批準(zhǔn)開業(yè)，同時(shí)雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社及所屬分支機(jī)構(gòu)自行終止，其債權(quán)債務(wù)由黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司承接。2016年9月21日，黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司制作了《房屋租賃協(xié)議期滿不再續(xù)租通知書》，并將通知書張貼于劉某某經(jīng)營(yíng)的大東江冷面飯店門前，通知?jiǎng)⒛衬畴p方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》期滿自行終止，不再續(xù)約，請(qǐng)劉某某提前做好騰退準(zhǔn)備，于2016年11月1日前搬出租賃房屋。劉某某已按協(xié)議約定給付了五年房屋租金，但在《房屋租賃協(xié)議》約定的租賃期滿之日未搬出租賃房屋，黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司訴至本院。
本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”，第二百三十五條規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物……”，第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”，第一百一十三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約造成的損失……”。被告劉某某與雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社簽訂的《房屋租賃協(xié)議》中約定，房屋租賃期限為五年，至2016年11月1日租賃期限屆滿。承接雞西市區(qū)農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社債權(quán)債務(wù)的原告黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司，已履行提前通知?jiǎng)⒛衬秤谧赓U期滿返還租賃房屋及房屋租賃期滿后不再續(xù)約的義務(wù)。劉某某應(yīng)按合同約定，于租賃期滿之日將租賃房屋交付給黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司。但在合同期滿時(shí)，劉某某未按合同約定交付房屋至今，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)依法返還租賃房屋，并承擔(dān)因違約給黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司造成的損失。黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司以雙方簽訂合同中約定的年租金6萬(wàn)元作為損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。劉某某關(guān)于其未返還租賃房屋，是由于黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司未兌現(xiàn)之前變更合同時(shí)承諾的辯解，因無(wú)確鑿證據(jù)和依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，原告黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司要求被告劉某某返還租賃房屋，并按年租金6萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)賠償從2016年11月1日起至返還房屋之日止損失的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十五條、第一百零七條、第一百一十三條第一款規(guī)定，判決如下：

一、被告劉某某于本判決生效之日起一個(gè)月內(nèi)，將其租賃的雞西市雞冠區(qū)XX面積為464平方米二層磚混結(jié)構(gòu)房屋的二樓，返還給原告黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司；
二、被告劉某某于本判決生效之日起立即賠償原告黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司2016年11月1日至2017年7月1日的損失4萬(wàn)元；及按每年6萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)，賠償從2017年7月1日起至返還房屋之日止的損失。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)800元，由被告劉某某負(fù)擔(dān)。此款原告黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司已預(yù)付，劉某某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付黑龍江雞西農(nóng)村商業(yè)銀行服份有限公司。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省雞西市中級(jí)人民法院。

審判員 王林英
人民陪審員 孫永朋
人民陪審員 徐繼武

書記員： 趙宇