抗訴機關：黑龍江省人民檢察院。
申訴人（一審被告、二審上訴人）：齊齊哈爾市終遠運輸有限責任公司。住所地：齊齊哈爾市龍沙區(qū)鶴城購物中心東南側00單元2層1號。
法定代表人：王慶彬，該公司董事長。
委托代理人：李寶庫，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司辦公室負責人。
委托代理人：肖華榮，黑龍江卓唯律師事務所律師。
被申訴人（一審原告、二審被上訴人）：齊齊哈爾龍某特鋼鍛造有限責任公司。住所地：齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)沿江街道群力委丙區(qū)29-4-4-16號。
法定代表人：張晗，該公司經(jīng)理。
委托代理人：季紅，黑龍江紅岸律師事務所律師。

申訴人齊齊哈爾市終遠運輸有限責任公司（下稱終遠公司）因與被申訴人齊齊哈爾龍某特鋼鍛造有限責任公司（下稱龍某公司）房屋所有權確認糾紛一案，不服齊齊哈爾市中級人民法院（2013）齊民二終字第329號民事判決，向檢察機關申訴。2015年12月17日，黑龍江省人民檢察院作出黑檢民（行）監(jiān)［2015］23000000140號民事抗訴書，向本院提出抗訴。本院于2016年4月29日作出（2016）黑民抗76號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。黑龍江省人民檢察院指派檢察員李環(huán)宇、馬良馳出庭。申訴人終遠公司委托代理人李寶庫、肖華榮，被申訴人龍某公司委托代理人季紅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
2012年12月26日，一審原告龍某公司起訴至齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)人民法院稱，2009年10月29日，龍某公司與齊齊哈爾市富拉爾基北方運輸有限責任公司（下稱北方運輸公司）簽訂房屋買賣合同（北方運輸公司于2013年變更為終遠公司），北方運輸公司將其所有的4所房屋經(jīng)股東大會同意后，以資產(chǎn)評估價格120萬元，轉讓給龍某公司。合同第二條約定“買賣合同簽訂后，龍某公司先行交納預交款72萬元，北方運輸公司將房屋所有權證、土地使用權證及相關手續(xù)交給龍某公司，協(xié)助龍某公司辦理房屋產(chǎn)權轉移登記及土地使用權變更手續(xù)，登記過戶之日，龍某公司交清其余48萬元整。”合同由龍某公司和北方運輸公司加蓋公章、法定代表人簽名，合同依法生效。龍某公司即按合同約定交付北方運輸公司購房款72萬元。北方運輸公司將該4所房屋所有權證、土地使用權證交付龍某公司持有，并交付龍某公司4所房屋占有使用。其后，龍某公司多次要求北方運輸公司協(xié)助辦理房屋更名、土地使用權變更手續(xù)，北方運輸公司未予協(xié)助辦理。2010年7月10日，北方運輸公司提出將剩余48萬元房款交齊，企業(yè)改制需要資金給職工交納各種費用。房款交清馬上協(xié)助辦理更名。龍某公司體諒北方運輸公司的經(jīng)濟困境，便將剩余房款一次性交付北方運輸公司。后北方運輸公司變更法定代表人不僅不協(xié)助辦理房屋、土地更名，還于2011年初強行采用非法手段將4所房屋占有并出租給他人從中獲利。終遠公司嚴重違反合同規(guī)定，造成龍某公司巨大經(jīng)濟損失。請求：確認龍某公司與北方運輸公司簽訂的房屋買賣合同有效；確認富拉爾基區(qū)字第QZ2009070324號、建筑面積227.50平方米、第QZ2009070325號建筑面積141.50平方米、地團棟號4023-2-1、建筑面積808.61平方米、地團棟號4023-2-1、建筑面積422.05平方米4所房屋所有權歸龍某公司所有；判令終遠公司立即協(xié)助龍某公司辦理4所房屋所有權變更登記、土地使用權變更登記；給付違約金788400元；訴訟費用由終遠公司負擔。終遠公司辯稱，龍某公司不具備訴訟主體資格，公司從來沒有發(fā)生資產(chǎn)整體出售的事實。北方運輸公司發(fā)生變更事項已經(jīng)過工商局依法審核登記。本案系龍某公司與北方運輸公司法定代表人于文庫惡意串通，損害北方運輸公司利益。
齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)人民法院一審查明，北方運輸公司的前身是交通系統(tǒng)為安置待業(yè)青年成立的勞動服務公司，1982年更名為富拉爾基第二運輸公司。1996年經(jīng)產(chǎn)權制度改革，將公司資產(chǎn)按照職工工齡劃股到人成立北方運輸公司，企業(yè)法定代表人為于文庫，住所地富拉爾基區(qū)建富路，注冊資本125萬元，企業(yè)類型為有限責任公司，經(jīng)營范圍公路客貨運輸、轎車出租、汽車維修。在富拉爾基工商分局注冊的股東共有42人。董事會董事5人，分別是于文庫、張學成、馮秀巖、石煥有、金秀清。2006年11月10日，由于文庫、董云良、張麗榮、張學成、楊秋5人出資60萬元收購34人占公司股東70.80%的股權，股權變更沒有在工商管理部門履行相應手續(xù)。于文庫、董云良、張麗榮、張學成、楊秋5人出任新的董事會董事。新股東共有22人，其中，有19人是原在富拉爾基工商分局注冊的42名股東中的人員，但未在工商管理部門登記注冊。2007年10月24日，北方運輸公司在姜兆林等7人的主持下召開全體股東大會，會議通過無記名投票的方式一致同意新一屆董事會成立，上一屆董事會自然解散。新一屆董事會董事為：王慶彬、于登林、陶萬龍、谷春明、姜兆林。共有股東28人。其中，有24人是原在富拉爾基工商分局注冊的42名股東中的人員，但未在工商管理部門履行相應手續(xù)，未在工商管理部門登記注冊。2007年10月25日，以王慶彬為首的董事會召開第一次會議決定免去于文庫一切職務；選舉王慶彬為新一屆董事會董事長兼總經(jīng)理，但未在工商管理部門履行相應手續(xù)。2008年10月23日，于文庫因涉嫌犯偷稅罪被富拉爾基公安分局取保候審。2009年9月24日，北方運輸公司因連續(xù)多年虧損，處于停產(chǎn)狀態(tài)，無能力繼續(xù)經(jīng)營。于文庫召開股東及退休職工大會，決定將公司資產(chǎn)整體出售，出售所得款項用于償還養(yǎng)老保險金、股東股金、工資欠款和安置退休職工等。22名新股東中有20人出席會議。會議決定公司產(chǎn)權出售價格不低于100萬元，高于100萬元以上由公司董事會、法定代表人決定，以高價成交。其后，北方運輸公司在鶴城晚報刊登出售4所房屋廣告，龍某公司看到廣告后，提出整體購買。2009年10月23日，于文庫因涉嫌犯偷稅罪被富拉爾基區(qū)人民檢察院取保候審。2009年10月27日，北方運輸公司召開董事會擴大會議，于文庫、董云良、張麗榮、張學成、楊秋5名董事均到會，一致同意將該4所房屋出售給龍某公司。2009年10月29日，龍某公司與北方運輸公司簽訂房屋買賣合同，甲方為北方運輸公司，乙方為龍某公司。北方運輸公司將產(chǎn)權證富拉爾基區(qū)字第QZ2009070324號、建筑面積227.50平方米、第QZ2009070325號、建筑面積141.50平方米、地團棟號4023-2-1（3）、建筑面積808.61平方米、地團棟號4023-2-1（4）、建筑面積422.05平方米4所房屋出售給龍某公司。雙方商定總價款為120萬元。該房屋買賣合同第二條約定“買賣合同簽訂，乙方先行交納預交款72萬元，甲方將房屋所有權證、土地使用權證及相關手續(xù)交給乙方，協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權轉移登記及土地使用權變更手續(xù)，登記過戶之日，乙方交清其余48萬元整?！痹摲课葙I賣合同第六條約定：“如辦理過戶手續(xù)后，乙方逾期交付甲方剩余款項，應承擔甲方日千分之一的違約金（即每天480元）；因甲方原因不能正常辦理過戶及交接手續(xù)，甲方向乙方承擔總價款日千分之一的違約金（即每天720元）。合同由龍某公司、北方運輸公司加蓋公章、法定代表人簽名。合同簽訂后，龍某公司即按照合同約定交付北方運輸公司購房款72萬元，北方運輸公司將該4所房屋所有權證、土地使用權證交付給龍某公司持有，并將4所房屋交付龍某公司占有使用。其后，龍某公司多次要求北方運輸公司協(xié)助辦理房屋更名、土地使用權變更手續(xù)，北方運輸公司未予協(xié)助辦理。2010年7月10日，北方運輸公司提出將剩余48萬元房款交齊，企業(yè)改制需資金給職工交納各種費用，房款交清馬上協(xié)助辦理更名。龍某公司于當日將剩余房款一次性交付北方運輸公司。2011年2月23日，北方運輸公司在齊齊哈爾市工商行政管理局富拉爾基分局辦理了企業(yè)法人變更手續(xù)，法定代表人由于文庫變更為王慶彬。王慶彬對于文庫出售北方運輸公司4所房屋的行為不予認可。不同意協(xié)助龍某公司辦理房屋、土地更名并于2011年9月將與龍某公司簽訂了租賃合同承租該4所房屋承租人時艷萍逼走，將該4所房屋實際占有。2013年1月18日，北方運輸公司在齊齊哈爾市工商行政管理局龍沙分局變更企業(yè)名稱為終遠公司（法定代表人王慶彬，許可經(jīng)營項目：道路普通貨物運輸；一般經(jīng)營項目：塑料制品、空調、建材批發(fā)、零售）。終遠公司承繼了北方運輸公司的債權債務。
齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)人民法院一審認為，龍某公司與北方運輸公司簽訂房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，合法有效。龍某公司已給付全部購房款，北方運輸公司已交付房屋，龍某公司已占有使用房屋的事實清楚，證據(jù)確實充分。北方運輸公司于2013年1月18日變更為終遠公司，并承繼了北方運輸公司的債權債務，雙方當事人對此事實均無異議。終遠公司應協(xié)助龍某公司辦理4所房屋所有權變更登記、土地使用權變更登記。雙方房屋買賣合同對違約金作了明確約定，應按合同履行。從合同的約定看，違約金應從交齊余款48萬元的日期即2010年7月10日起算。龍某公司要求終遠公司給付3年的違約金合理，應予支持（72萬元×1‰×1095天（3年）=788400元）。故終遠公司應給付龍某公司違約金788400元。關于終遠公司提出曾與龍某公司的法定代表人張晗談過話并錄了音。張晗在錄音中表示不清楚龍某公司起訴終遠公司一事。一審在對張晗進行調查時，張晗表示當時有其他人在場，不想讓別人知道打官司的事，同時不認識終遠公司的人，想急于把對方打發(fā)走才隨口說的，其當時所述并不是事實。證人關希文（北方運輸公司職工）雖當庭證實購買訴爭的4所房屋是段曉斌和羅曉光。但關希文并不是簽訂合同的雙方當事人之一，且簽訂合同時關希文并不在場，故對關希文的證言不予采信。關于終遠公司提出的出售公司資產(chǎn)依據(jù)《公司法》的規(guī)定，必須經(jīng)代表三分之二以上表決權的股東通過，北方運輸公司僅召開董事會擴大會議決定該事項是違反《公司法》的相關規(guī)定的意見。一審認為，北方運輸公司在召開股東及退休職工大會，決定將公司資產(chǎn)整體出售時，已決定公司產(chǎn)權出售價格不低于100萬元，高于100萬元以上由公司董事會、法定代表人決定，以高價成交。說明全體股東已進行了授權，故對終遠公司的意見不予采信。關于終遠公司提出的根據(jù)《企業(yè)法人法定代表人登記管理規(guī)定》第四條第二項“正在被執(zhí)行刑罰或者正在被執(zhí)行刑事強制措施的人，不得擔任法定代表人”的規(guī)定，北方運輸公司法定代表人于文庫作為被取保候審的犯罪嫌疑人已不具備再擔任法定代表人的資格，其雙方所簽合同是無效的意見。一審認為，北方運輸公司與龍某公司簽訂合同時，于文庫雖被取保候審，但沒有任何有權部門免去于文庫的北方運輸公司法定代表人資格。其仍有權代表北方運輸公司行使法定代表人職權，故對終遠運輸公司的意見不予采信。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第一百一十四條、第一百三十三條、第一百三十五條和《中華人民共和國物權法》第十五條之規(guī)定，判決：一、認定龍某公司與北方運輸公司2009年10月29日簽訂的房屋買賣合同合法有效；終遠公司于判決生效后協(xié)助龍某公司辦理4所房屋所有權變更登記、土地使用權變更登記；二、終遠公司給付龍某公司違約金788400元。執(zhí)行辦法：待判決生效后立即執(zhí)行。案件受理費11684元，由終遠公司負擔。（此款已由龍某公司預付，待執(zhí)行時隨案件款一并執(zhí)行）。
如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定加倍支付遲延履行期間債務利息。
齊齊哈爾市中級人民法院二審確認一審判決查明的事實。
齊齊哈爾市中級人民法院二審經(jīng)審判委員會討論認為，龍某公司與北方運輸公司簽訂的房屋買賣合同系雙方的真實意思表示，且不違反法律規(guī)定。龍某公司已經(jīng)付清全部房款，北方運輸公司已將房屋交付給龍某公司，原審判決認定雙方買賣合同有效正確。北方運輸公司變更企業(yè)名稱為終遠公司，終遠公司承繼了北方運輸公司的債權債務。故終遠公司應協(xié)助龍某公司辦理4所房屋所有權變更登記、土地使用權變更登記手續(xù)。關于違約金的計算，原審判決按照雙方簽訂的房屋買賣合同的約定計算違約金并無不當。龍某公司關于終遠公司給付其3年違約金的請求合理，應予支持。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確。終遠公司上訴主張雙方房屋買賣合同無效的請求證據(jù)不充分，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費11684元，由終遠公司負擔。
黑龍江省人民檢察院抗訴認為，二審判決認定的基本事實缺乏證據(jù)證明，適用法律確有錯誤。判決未對本案訴爭房屋土地性質進行審查，即認定龍某公司與北方運輸公司簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，合法有效，屬認定的基本事實缺乏證據(jù)證明，適用法律確有錯誤。經(jīng)檢察機關到齊齊哈爾市國土資源局調查核實，本案訴爭土地為國有土地，使用權人為北方運輸公司的前身齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)第二運輸公司，使用權類型為劃撥。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批?！钡囊?guī)定，以及《最高人民法院關于審理渉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條“土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效?！钡囊?guī)定，北方運輸公司將劃撥方式取得的土地使用權予以轉讓，未經(jīng)有批準權的人民政府批準，其未經(jīng)批準即轉讓的行為違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該房屋轉讓合同屬無效合同。判決在未查明訴爭土地性質的前提下，即認定該房屋買賣合同有效，屬認定的基本事實缺乏證據(jù)證明，適用法律確有錯誤。
本院再審中，終遠公司提交新證據(jù)。證據(jù)一：土地登記卡。意在證明：房屋買賣合同所涉及的土地權屬性質及使用權類型為劃撥土地。證據(jù)二：土地登記審批表、地籍調查表。意在證明：房屋買賣合同所涉及的土地未經(jīng)有批準權的政府審批。龍某公司質證認為，對證據(jù)的真實性無異議，不同意終遠公司的證實內容。該土地確實屬國有劃撥，但雙方買賣房屋是建于80年代和90年代，地籍調查表是1992年調查，土地所有權證是1999頒發(fā)。說明房屋已經(jīng)建完后又辦理的土地使用權證。房屋買賣合同隨著土地一并轉讓，是概括轉讓。本案不是土地使用權出讓合同，而是房屋買賣合同，雙方履行的是房屋買賣合同。本院審查認為，龍某公司對證據(jù)的真實性無異議，故本院對該證據(jù)的真實性予以確認。
本院再審過程中終遠公司稱，同意抗訴機關的抗訴意見。龍某公司辯稱，原審判決正確，請求駁回抗訴機關的抗訴請求。
本院再審查明，齊齊哈爾市人民政府土地登記卡載明，案涉《房屋買賣合同》所涉土地權利人為齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)第二運輸公司，權屬性質為國有土地使用權，使用權類型為劃撥，使用權面積為6930.4平方米。除此，本院再審確認二審判決查明的事實。
本院再審認為，本案爭議焦點為龍某公司與北方運輸公司簽訂《房屋買賣合同》的效力問題?！吨腥A人民共和國民法通則》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益?！钡谖迨邨l規(guī)定：“民事法律行為從成立時起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對方同意，不得擅自變更或者解除。”北方運輸公司作為訴爭房屋的所有權人，其與龍某公司簽訂的《房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同合法有效?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押?！鞭D讓房屋必然涉及土地使用權的轉讓。本案《房屋買賣合同》所涉及的土地系北方運輸公司以劃撥方式取得的，處分房屋亦涉及劃撥土地使用權的轉讓問題。對此，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金；以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理?！睋?jù)此規(guī)定，辦理案涉《房屋買賣合同》所涉及的劃撥土地轉讓審批手續(xù)是土地使用權屬物權變動的程序，是雙方履行合同的行為，至于其能否得到批準僅對土地使用權物權變動產(chǎn)生影響，并不影響《房屋買賣合同》本身的效力。故抗訴機關的抗訴意見，本院不予采納。

綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

維持齊齊哈爾市中級人民法院（2013）齊民二終字第329號民事判決。
本判決為終審判決。

審　判　長　　羅林成 代理審判員　　李雪松 代理審判員　　王革濱

書記員：余博