上訴人（原審原告）：龔文舉，男，1959年12月6日出生，漢族，住?？悼h。
委托訴訟代理人：周清海，湖北法正大律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：李朝海，男，1964年9月18日出生，漢族，本縣號(hào)。
委托訴訟代理人：姚圣華，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。

上訴人龔文舉因與被上訴人李朝海房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省?？悼h人民法院（2017）鄂0626民初670號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年9月15日立案后，依法組成合議庭，不開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
龔文舉上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求判決李朝海賠償龔文舉違約金5萬(wàn)元。事實(shí)和理由：一、一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。一審認(rèn)定“延遲交付租金的責(zé)任不在李朝?！保@一事實(shí)與客觀事實(shí)不符，屬于認(rèn)定錯(cuò)誤。一審法院認(rèn)為“龔文舉在與綠生服務(wù)公司租賃合同履行過(guò)程中，拖欠綠生公司租金不交，綠生服務(wù)公司要求李朝海直接向其交納租金，同時(shí)通過(guò)訴訟程序解除了與龔文舉簽訂的《綜合樓租賃合同》，從而影響了李朝海對(duì)租賃房屋的正常使用，即使李朝海向龔文舉交付了租金，雙方簽訂的租賃協(xié)議也無(wú)法在繼續(xù)履行”，繼而推定延遲交付租金的責(zé)任不在李朝海。上述認(rèn)定與客觀事實(shí)不符。（一）龔文舉與李朝海之間的租賃合同約定的交付租金的時(shí)間是2015年11月1日前的一個(gè)月支付下一年的房屋租金，大山合公司與龔文舉解除合同的時(shí)間是2016年6月15日，故李朝海應(yīng)當(dāng)交付租金時(shí)段，大山合公司與龔文舉之間的合同在履行過(guò)程中，假設(shè)李朝海交付了租金，大山合公司與龔文舉之間的合同不會(huì)被解除。故不存在李朝海向龔文舉交付了租金，雙方簽訂的租賃協(xié)議也無(wú)法繼續(xù)履行的情形。（二）李朝海在租賃期間一直正常使用房屋，即便是龔文舉與大山合公司訴訟期間，也沒(méi)有影響李朝海租賃房屋的繼續(xù)使用。（三）法院給李朝海送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時(shí)間是2016年2月4日，至今李朝海沒(méi)有支付與龔文舉合同期間的房屋租金。（四）李朝海與大山合公司租賃合同簽訂的時(shí)間是2016年6月15日，在李朝海與大山和公司簽訂合同后的一年多時(shí)間段內(nèi)，不會(huì)存在租賃房屋不能正常使用的情形，但李朝海仍然沒(méi)有支付龔文舉房租，其違約的事實(shí)是非常清楚的，違約的主觀故意是存在的。（五）一審訴訟期間，李朝海沒(méi)有提供其繳納租賃費(fèi)后，雙方無(wú)法繼續(xù)履行合同的證據(jù)，這僅僅是李朝海的主觀看法而已。二、本案系龔文舉與李朝海之間合同糾紛，是否承擔(dān)違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)依照雙方的合同約定。在合同履行期間，李朝海履行義務(wù)的時(shí)間在先，其不能行使不安抗辯權(quán)，李朝海如果認(rèn)為其繳納租金后雙方的租賃合同無(wú)法履行，可以選擇單方解除合同，騰空交付房屋，并要求龔文舉承擔(dān)違約責(zé)任，但李朝海沒(méi)有行使合同解除權(quán)，視為李朝海對(duì)合同的履行沒(méi)有異議。所以李朝海沒(méi)有按照合同約定的期限支付房租應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)5萬(wàn)元的違約責(zé)任。
李朝海辯稱，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，符合法定程序，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。一、依據(jù)雙方簽訂的《租房協(xié)議》第二條約定：每年的房費(fèi)必須在一年到期前一個(gè)月交清。而不是在上一年度租期屆滿前一個(gè)月交清，因此，李朝海對(duì)2015年11月1日起一年的租金在2016年11月1日前交付即不屬于延遲交付。龔文舉因2015年11月1日前拖欠綠生服務(wù)公司房屋租金，致李朝海所租房屋的停電與龔文舉交涉損失賠償事宜，龔文舉已構(gòu)成違約。期間，?？悼h人民法院又于2016年2月4日已向李朝海送達(dá)了協(xié)助執(zhí)行通知書，凍結(jié)了該年度應(yīng)支付給龔文舉的房租，李朝海不可能未經(jīng)法院許可再按合同約定支付龔文舉房租。龔文舉拖欠綠生服務(wù)公司房屋租金576763元而被其解除《綜合樓租賃合同》，這顯然與李朝海無(wú)關(guān)。二、雙方簽訂的《租房協(xié)議》約定的保證金并非等同違約金。該合同約定：到期后李朝海沒(méi)有搬離的，由龔文舉從李朝海的保證金中扣除，超期房租費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)李朝海正常房租期的二倍，保證金不夠扣的，龔文舉有權(quán)用其他方式或起訴至人民法院追索。如李朝海違約，龔文舉有權(quán)提前收回房屋并不退還保證金。故該協(xié)議對(duì)保證金的使用作出了明確的約定，龔文舉將保證金直接等同違約金沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)。三、按照雙方約定：如龔文舉違約，必須賠償李朝海年租金20%違約金。李朝海認(rèn)為，龔文舉已于2016年6月15日喪失了對(duì)出租給李朝海房屋的出租權(quán)，龔文舉不得不就繼續(xù)使用該房屋與綠生服務(wù)公司展開協(xié)商，簽訂新的租房協(xié)議，影響到李朝海對(duì)該租賃房屋的正常使用，且在實(shí)際租賃期內(nèi)，龔文舉因拖欠綠生公司租金致使李朝海所租房屋多次停電，龔文舉均構(gòu)成違約，李朝海保留對(duì)龔文舉主張其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。
龔文舉向一審法院起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求人民法院依法判令李朝海立即支付2015年11月1日至2016年6月15日拖欠龔文舉房屋租賃費(fèi)101965.78元，按照合同約定賠償龔文舉違約金5萬(wàn)元；2.由李朝海承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年5月23日，?？稻G生市場(chǎng)服務(wù)有限公司（大山合集團(tuán)公司在?？翟O(shè)立的一個(gè)公司，下稱：綠生服務(wù)公司）與龔文舉簽訂《綜合樓租賃合同》，約定綠生服務(wù)公司將自己所有的面積為4072㎡綜合樓一棟租賃給龔文舉使用，租期為2012年6月15日至2024年6月14日止。后龔文舉將租賃綠生服務(wù)公司的綜合樓分租給李朝海等人，2012年11月1日，龔文舉與李朝海協(xié)商簽訂了《租房協(xié)議》一份，合同約定：“乙方（承租方李朝海，下同）所租位于?？党顷P(guān)鎮(zhèn)清溪南路355號(hào)一樓房一層（龔文舉租賃綠生服務(wù)公司的房屋），面積827㎡，租賃期為10年，自2012年11月1日至2022年10月31日；該一樓房第一年租金為15萬(wàn)元整，并交納5萬(wàn)元租房保證金，乙方需一次性交納20萬(wàn)元，從第二年起（含第二年）每年按上年的租金上調(diào)5%，直到租賃期滿為止。每年的房租費(fèi)必須在一年到期前一個(gè)月交清。租房期滿后，乙方未出現(xiàn)違約情況，甲方（出租方龔文舉，下同）一次性退乙方交納的租房保證金，同時(shí)收回一樓房;乙方應(yīng)合理使用其所承租的房屋及附屬設(shè)施，裝修時(shí)不得擅動(dòng)房屋主體，室外裝修、招牌必須按甲方統(tǒng)一設(shè)計(jì)要求，承租期間不得轉(zhuǎn)讓他人，租房期滿后甲方有權(quán)無(wú)償收回房屋。同時(shí)，與房屋不可分割的裝飾裝橫應(yīng)無(wú)償歸甲方所有，可移動(dòng)的物品乙方必須保證在房屋到期后十日內(nèi)全部搬離，到期后乙方?jīng)]有搬離的，由甲方從乙方的保證金中扣除，超期房租費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是乙方正常租房期的二倍，保證金不夠抵扣的，甲方有權(quán)用其它方式或起訴至人民法院追索；以上條款共同遵守，如乙方違約，甲方有權(quán)提前收回房屋并不退還保證金，如甲方違約，必須賠償乙方年租金的20%違約金”。合同簽訂后，李朝海于2012年11月3日向龔文舉交納租房保證金5萬(wàn)元，在合同履行期間李朝海按合同約定分年度向龔文舉交付了租金至2015年10月30日。此后龔文舉找李朝海催要租金，李朝海以“龔文舉拖欠綠生服務(wù)公司租金，導(dǎo)致綠生服務(wù)公司多次停李朝海的電，并要求李朝海不再向龔文舉交納租金”為由，拒絕交付租金，為此雙方發(fā)生糾紛，龔文舉訴至一審法院。另查明，龔文舉因拖欠綠生服務(wù)公司2015年6月14日至2016年6月15日的房屋租金576763元，綠生服務(wù)公司于2015年12月7日向一審法院提起訴訟，在訴訟過(guò)程中，綠生服務(wù)公司申請(qǐng)對(duì)龔文舉應(yīng)收李朝海的房屋租賃費(fèi)予以保全，一審法院于2016年2月4日給李朝海送達(dá)了協(xié)助執(zhí)行通知書，將龔文舉應(yīng)收李朝海的房租費(fèi)163145.25予以凍結(jié)。龔文舉拖欠綠生服務(wù)公司的房租費(fèi)已經(jīng)一審法院[2015]鄂?？得袢踝值?0071號(hào)民事調(diào)解書所確認(rèn)，并已進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序。因龔文舉沒(méi)有按期履行調(diào)解書所確定的義務(wù)，綠生服務(wù)公司又于2016年6月1日向一審法院提起訴訟，要求法院依法解除與龔文舉簽訂的《綜合樓租賃合同》，經(jīng)審理，一審法院于2016年8月10日作出了（2016）鄂0626民初695號(hào)民事判決書，判決綠生服務(wù)公司與龔文舉所簽訂的《綜合樓租賃合同》于2016年6月15日解除，該判決書已經(jīng)發(fā)生法律效力。2016年6月14日，李朝海又與綠生服務(wù)公司協(xié)商簽訂了《租賃合同》一份，綠生服務(wù)公司將其位于?？悼h城關(guān)鎮(zhèn)清溪南路355號(hào)一樓房一層出租給李朝海。一審法院認(rèn)為，龔文舉租用綠生服務(wù)公司綜合樓后,將綜合樓一層分租給李朝海，雙方自愿協(xié)商簽訂的《租房協(xié)議》，屬當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，協(xié)議內(nèi)容并沒(méi)有違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，《租賃協(xié)議》合法有效，應(yīng)受國(guó)家法律保護(hù)，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)，李朝海欠龔文舉房租金應(yīng)當(dāng)給付。因龔文舉在與綠生服務(wù)公司租賃合同履行過(guò)程中，拖欠綠生服務(wù)公司租金不交，綠生服務(wù)公司要求李朝海直接向其交納租金，同時(shí)通過(guò)訴訟程序解除了與龔文舉簽訂的《綜合樓租賃合同》，從而影響了李朝海對(duì)租賃房屋的正常使用，即使李朝海向龔文舉交付了租金，雙方的《租房協(xié)議》也無(wú)法再繼續(xù)履行，遲延交付租金的責(zé)任不在李朝海，故龔文舉要求李朝海賠償違約金的訴訟請(qǐng)求依法不予支持。綜上所述，龔文舉、李朝海雙方自愿協(xié)商簽訂的《租房協(xié)議》合法有效，李朝海向龔文舉交納的5萬(wàn)元租房保證金應(yīng)當(dāng)?shù)指蹲饨?，抵付后下欠的租金?yīng)當(dāng)給付。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第六十條、第二百一十二條、第二百一十六條、第二百二十六條、第二百二十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、李朝海所欠龔文舉房屋租賃費(fèi)101965.78元，用租房保證金5萬(wàn)元抵付后，下欠51965.78元，限于本判決生效之日付清。二、駁回龔文舉的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)3773元，減半收取1887元，由李朝海負(fù)擔(dān)，限于一審判決生效之日交納。
二審中，雙方當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。對(duì)一審法院認(rèn)定的事實(shí)，雙方當(dāng)事人均無(wú)異議。本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，關(guān)于雙方爭(zhēng)議的李朝海是否因遲延交付租金承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。雙方在租房協(xié)議中明確約定，每年的房租費(fèi)必須在一年到期前一個(gè)月交清，從該條約定的文義上理解，即租賃房屋的年租金必須在本租賃年度屆滿前一個(gè)月交清。從雙方的實(shí)際履行情況來(lái)看，根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述，除第一年租金是在簽訂租賃合同后立即交清外，之后兩年的房屋租金均是在該租賃年度的上半年內(nèi)交清。綜合雙方合同約定和交易習(xí)慣，龔文舉主張李朝海應(yīng)在2015年10月交清2015年11月1日至2016年6月15日的房屋租金，無(wú)事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。因湖北省保康縣人民法院于2016年2月4日向李朝海送達(dá)了協(xié)助執(zhí)行通知書，將龔文舉應(yīng)收李朝海2015年11月1日至2016年10月30日的租金予以凍結(jié)，故李朝海按照該協(xié)助執(zhí)行通知書的要求，未在合同約定的期限內(nèi)向龔文舉交納房租，有正當(dāng)抗辯事由，不因此承擔(dān)違約責(zé)任。龔文舉以李朝海遲延交付租金為由主張李朝海應(yīng)承擔(dān)5萬(wàn)元違約金，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，龔文舉的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1050元，由龔文舉負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　陳守軍 審判員　　張　楊 審判員　　劉媛媛

書記員：乾輝