2016年6月24日，貴州高院作出（2015）黔高民商初字第92號(hào)民事判決（以下簡(jiǎn)稱92號(hào)判決），該判決已經(jīng)生效。該判決主文內(nèi)容如下：（一）由利安公司償還長(zhǎng)城公司本金10000萬元并賠償損失；（二）由利安公司償還長(zhǎng)城公司為實(shí)現(xiàn)債權(quán)所支付的律師代理費(fèi)50萬元；（三）長(zhǎng)城公司在判決主文第一、二項(xiàng)所列債權(quán)范圍內(nèi)對(duì)安他項(xiàng)（2013）第032號(hào)他項(xiàng)權(quán)證項(xiàng)下利安公司位于安順市中華東路證號(hào)為安國(guó)用（2005）第141號(hào)的國(guó)有土地使用權(quán)拍賣、變賣所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)；（四）長(zhǎng)城公司在判決主文第一、二項(xiàng)所列債權(quán)范圍內(nèi)對(duì)證號(hào)為安市房建西秀字第J1300051號(hào)的在建工程抵押登記證明項(xiàng)下利安公司位于安順市西秀區(qū)中華東路中環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)A號(hào)樓1-24層在建房產(chǎn)共計(jì)19790.38㎡(其中：住宅14216.69㎡、商業(yè)5573.69㎡）拍賣、變賣所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)；（五）長(zhǎng)城公司在判決主文第一、二項(xiàng)所列債權(quán)范圍內(nèi)對(duì)恒法投資、陳東泉、張剛持有的利安公司100%的股權(quán)拍賣、變賣所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)；（六）恒法投資、何波、黃妮對(duì)判決主文第一、二項(xiàng)所列債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；恒法投資、何波、黃妮在承擔(dān)連帶清償責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人利安公司追償；（七）駁回長(zhǎng)城公司的其他訴訟請(qǐng)求。

2016年11月1日，因利安公司未履行92號(hào)判決確定的給付義務(wù)，長(zhǎng)城公司向貴州高院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。貴州高院受理后于2017年3月10日作出（2017)黔執(zhí)恢26號(hào)查封公告，對(duì)查封利安公司抵押房屋的事實(shí)予以公告張貼。吳興靈遂以房號(hào)為A棟1-A、1-C、1-5號(hào)被查封房屋系其購(gòu)買并占有為由向貴州高院提出執(zhí)行異議，貴州高院于2017年9月27日作出了（2017）黔執(zhí)異76號(hào)執(zhí)行裁定，駁回其執(zhí)行異議請(qǐng)求。吳興靈遂向貴州高院提起執(zhí)行異議之訴。

貴州高院認(rèn)為，本案所涉房屋應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。理由為：（一）《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！北景钢?，吳興靈與利安公司簽訂買賣合同是在貴州高院查封之前，但該合同中的1-A、1-C房號(hào)并不存在，法定的登記機(jī)關(guān)也沒有兩套房產(chǎn)的登記信息，因此，吳興靈與利安公司之間就1-A、1-C房的房屋買賣合同標(biāo)的不明，合同尚未成立，故不滿足本條規(guī)定之排除執(zhí)行的情況。（二）關(guān)于1-5號(hào)房。貴州高院認(rèn)為，未辦理過戶登記，從實(shí)踐中看，能夠歸責(zé)于買受人的原因，可以分為三個(gè)層面，一是對(duì)他人權(quán)利障礙的忽略。例如，不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定有其他人的抵押權(quán)登記，而買受人沒有履行合理的注意義務(wù)，導(dǎo)致登記時(shí)由于存在他人抵押權(quán)而無法登記。二是對(duì)政策限制的忽略。三是消極不行使登記權(quán)利。由審理查明的事實(shí)可知，在2008年12月5日吳興靈與利安公司簽訂《房屋銷售意向書》時(shí)，雙方均明知案涉房產(chǎn)未辦理預(yù)售許可證，客觀上無法辦理預(yù)售登記或過戶登記。而在之后的2012年12月30日又與利安公司簽訂了正式的《商品房買賣合同》，此時(shí)華能信托的抵押已經(jīng)設(shè)立，也無法辦理過戶登記或預(yù)售登記，吳興靈對(duì)其所購(gòu)買的案涉房屋未盡到合理的注意義務(wù)，導(dǎo)致無法辦理房屋過戶手續(xù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其本身存在過錯(cuò)。故本案不能適用《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條、《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定排除執(zhí)行。一審判決駁回吳興靈的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)69473元，由吳興靈負(fù)擔(dān)。

二審中，吳興靈向本院提交了三組新證據(jù)。第一組證據(jù)為貴州喜汀餐飲管理有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，安順中環(huán)百盛百貨有限責(zé)任公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，利安公司物業(yè)部出具的水電和物業(yè)清單，收款收據(jù)（編號(hào)0910283），安順市西秀區(qū)社會(huì)性房產(chǎn)稅基本情況表、稅務(wù)事項(xiàng)通知書及送達(dá)回證，稅收完稅憑證及轉(zhuǎn)賬憑證。證明目的為吳興靈于2014年12月1日起已合法占有案涉房屋。第二組證據(jù)為“中環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)”A棟一層平面圖、案涉房屋現(xiàn)場(chǎng)照片。證明目的為案涉房屋登記情況混亂，應(yīng)當(dāng)實(shí)地查驗(yàn)。第三組證據(jù)為利安公司與長(zhǎng)城公司簽訂的《監(jiān)管協(xié)議》，證明目的為利安公司出售案涉房屋系長(zhǎng)城公司授權(quán)許可。

長(zhǎng)城公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)第一組、第二組證據(jù)真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可；對(duì)第三組證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性無異議，但不能達(dá)到證明目的。

本院對(duì)吳興靈提交的新證據(jù)認(rèn)證如下：第一組證據(jù)雖系復(fù)印件且未提交原件核對(duì)，但其系對(duì)貴州高院一審判決已經(jīng)查明事實(shí)的補(bǔ)強(qiáng)，本院予以采信；第二組證據(jù)系復(fù)印件且長(zhǎng)城公司不予認(rèn)可，本院不予采信；第三組證據(jù)已經(jīng)長(zhǎng)城公司認(rèn)可，且與本案事實(shí)相關(guān)，本院予以采信。

本院二審查明的事實(shí)與貴州高院一審查明的事實(shí)相同。

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十?！北景赶祬桥d靈對(duì)尚登記在利安公司名下的商品房提起的執(zhí)行異議之訴，應(yīng)當(dāng)依照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定審查是否應(yīng)支持其訴訟請(qǐng)求。經(jīng)查明，吳興靈購(gòu)買的“中環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)”A棟1-A、1-C、1-5三套房屋系用于投資的商鋪且已實(shí)際作為商鋪出租給案外人使用，不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，不能排除人民法院對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。雖然利安公司與長(zhǎng)城公司簽訂《監(jiān)管協(xié)議》，約定由長(zhǎng)城公司監(jiān)管“中環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目的房屋銷售，但此節(jié)事實(shí)并不足以證實(shí)案涉房屋系經(jīng)長(zhǎng)城公司同意出售給吳興靈，相關(guān)購(gòu)房款亦未證實(shí)進(jìn)入《監(jiān)管協(xié)議》約定的資金歸集賬戶用于歸還債務(wù)。

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條與第二十八條分別是針對(duì)商品房消費(fèi)者以及商品房消費(fèi)者之外的一般不動(dòng)產(chǎn)買受人提起執(zhí)行異議的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依照?qǐng)?zhí)行異議人是否系購(gòu)買登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下商品房的情況區(qū)分適用。一審法院在查明吳興靈是商品房消費(fèi)者的情況下仍然適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定不當(dāng)，本院予以糾正。此外，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定，“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！痹摋l但書條款僅適用于為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，需嚴(yán)格把握適用條件，防止動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，在案涉房屋已經(jīng)辦理抵押登記的情況下，本案不能適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定排除人民法院對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

此外，華能信托不是必須參加本案訴訟的當(dāng)事人，一審法院查明其與利安公司的債權(quán)債務(wù)關(guān)系并不能成為追加其參加訴訟的法定事由。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十九條的規(guī)定，一審案件應(yīng)當(dāng)在立案之日起六個(gè)月內(nèi)審結(jié)，但有特殊情況需要延長(zhǎng)的，仍可以經(jīng)批準(zhǔn)后予以延長(zhǎng)。故吳興靈主張本案一審超出六個(gè)月審理期限違反法定程序不能成立。至于一審判決書存在文字表述錯(cuò)誤等問題并不構(gòu)成審理程序違法，亦未損害吳興靈的程序和實(shí)體權(quán)利。

綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律雖有不當(dāng)，但裁判結(jié)果正確，故對(duì)吳興靈的上訴請(qǐng)求本院不予支持。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百三十四條規(guī)定，判決如下：

二審案件受理費(fèi)100元，由吳興靈負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　魏文超

審判員　　葛洪濤

審判員　　司　偉

二〇一九年十二月九日

法官助理葉陽(yáng)