原告（申請(qǐng)執(zhí)行人）：北京銀行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)北三環(huán)東路**。

負(fù)責(zé)人：薛維，行長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：張伶玉，北京天馳君泰律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：高放，北京天馳君泰律師事務(wù)所律師。

被告（案外人）：劉某，女，xxxx年xx月xx日出生，滿族，戶籍地北京市宣武區(qū)，現(xiàn)住北京市延慶區(qū)。

委托訴訟代理人：張輝，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地北京市宣武區(qū)，現(xiàn)住北京市延慶區(qū)，系劉某之夫。

委托訴訟代理人：劉欣，北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所律師。

被告（被執(zhí)行人）：北京天潤(rùn)誠(chéng)澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地北京市延慶區(qū)延慶經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)百泉街******。

法定代表人：魏寧，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陳昕，北京市隆安律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：李佳星，北京市隆安律師事務(wù)所律師。

原告北京銀行股份有限公司新源支行（以下簡(jiǎn)稱京行新源支行）與被告劉某、北京天潤(rùn)誠(chéng)澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天潤(rùn)誠(chéng)澤公司）申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2020年8月21日立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告京行新源支行的委托訴訟代理人張伶玉，被告劉某的委托訴訟代理人張輝，被告天潤(rùn)誠(chéng)澤公司的委托訴訟代理人陳昕到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告京行新源支行向本院提出訴訟請(qǐng)求：請(qǐng)求準(zhǔn)許對(duì)北京市延慶區(qū)XXX房屋的執(zhí)行，繼續(xù)查封該房屋。

事實(shí)與理由：2017年8月18日，天潤(rùn)誠(chéng)澤公司為開(kāi)發(fā)涉案房屋所在的“天潤(rùn)·和麗嘉苑”項(xiàng)目，與京行新源支行簽訂《借款合同》，向京行新源支行貸款11億元人民幣。為確保按期償還貸款，天潤(rùn)誠(chéng)澤公司用涉案項(xiàng)目的土地使用權(quán)及在建工程提供抵押擔(dān)保，并于2017年8月20日完成抵押登記【不動(dòng)產(chǎn)登記證明號(hào)：XXX】。因天潤(rùn)誠(chéng)澤公司未按期償還貸款，2020年3月26日，京行新源支行以金融借款合同糾紛為由將天潤(rùn)誠(chéng)澤公司、陳紅恩、魏寧、李淑珍、王軍、涿州大童融商企業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱大童融商公司）、北京錦鑫智房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱錦鑫智公司）起訴至北京市第四中級(jí)人民法院，法院受理的案號(hào)為(2020)京04民初312號(hào)（以下簡(jiǎn)稱312號(hào)案）。在312號(hào)案中，京行新源支行向法院申請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全。2020年4月13日，法院作出了(2020)京04財(cái)保14號(hào)民事裁定書(shū)（以下簡(jiǎn)稱財(cái)保14號(hào)裁定），并查封了登記在天潤(rùn)誠(chéng)澤公司名下包括涉案房屋在內(nèi)的203套在建工程房產(chǎn)，查封起止日期自2020年5月14日至2023年5月13日。涉案房屋被查封后，劉某向法院提出了執(zhí)行異議，請(qǐng)求中止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行，解除查封。法院經(jīng)審查后，于2020年8月6日作出(2020)京04執(zhí)異157號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)（以下簡(jiǎn)稱執(zhí)異157號(hào)裁定），裁定中止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行。京行新源支行認(rèn)為，劉某不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定）第二十九條規(guī)定的排除執(zhí)行的條件，不能排除京行新源支行對(duì)涉案房屋的查封。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，即使劉某已經(jīng)支付部分或全部房款并實(shí)際占有涉案房屋，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，涉案房屋仍可被查封。本案中京行新源享有抵押權(quán)，根據(jù)執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十七條的規(guī)定，京行新源支行的抵押權(quán)可以排除劉某的執(zhí)行異議。綜上，法院不應(yīng)支持劉某的異議請(qǐng)求。

被告劉某辯稱，請(qǐng)求駁回京行新源支行的訴訟請(qǐng)求。

一、劉某已于2018年10月21日與天潤(rùn)誠(chéng)澤公司簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議，購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，劉某名下沒(méi)有其他用于居住的房屋，現(xiàn)劉某已入住一年左右，且劉某已付清了房款，劉某的合法權(quán)益應(yīng)得到保護(hù)。

二、劉某此前名下位于川北小區(qū)的房產(chǎn)系劉某父母于1995年出資購(gòu)買(mǎi)，贈(zèng)予劉某及妹妹劉芳，由于劉某系家中長(zhǎng)女，婚后與愛(ài)人也無(wú)房居住，劉某父母將該房產(chǎn)先登記在劉某名下。后因劉某欲購(gòu)買(mǎi)北京市XXX房產(chǎn)，經(jīng)與父母及劉芳商議，劉芳資助部分購(gòu)房款，而該套房產(chǎn)則變更登記至劉芳名下，作為劉芳之子的置辦房產(chǎn)，故北京市XXX房產(chǎn)現(xiàn)在實(shí)為劉某的唯一住房。

三、劉某的情況符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題規(guī)定》第二十八條的保護(hù)范圍。

首先，執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十八條至第三十條應(yīng)屬第二十七條的例外情形。

其次，本案應(yīng)優(yōu)先適用執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十八條規(guī)定。結(jié)合本案事實(shí)，買(mǎi)受人劉某在人民法院查封之前就已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同且已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)已長(zhǎng)達(dá)一年之久；劉某也已支付全部購(gòu)房款；訴爭(zhēng)房產(chǎn)雖未辦理網(wǎng)簽，但確非因買(mǎi)受人劉某自身原因?qū)е挛崔k理過(guò)戶登記。

最后，退一步講，即便本案不適用執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十八條規(guī)定，也應(yīng)適用該規(guī)定第二十九條。

四、最高人民法院（2019）最高法民申4081號(hào)民事裁定認(rèn)為，在已經(jīng)支付全部或大部分購(gòu)房款的房屋買(mǎi)受人的權(quán)利與銀行抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)，亦應(yīng)優(yōu)先保護(hù)房屋買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)。本案亦應(yīng)如此。

綜上，請(qǐng)求中止執(zhí)行北京市XXX房產(chǎn)。

被告天潤(rùn)誠(chéng)澤公司辯稱，請(qǐng)求駁回京行新源支行的訴訟請(qǐng)求。在北京市第四中級(jí)人民法院對(duì)案涉房屋查封之前，劉某已與天潤(rùn)誠(chéng)澤公司簽訂有書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，該合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；劉某所購(gòu)案涉房屋的規(guī)劃用途為住宅；且劉某向天潤(rùn)誠(chéng)澤公司支付的購(gòu)房款已遠(yuǎn)超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。劉某作為案涉房屋的買(mǎi)受人，享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，北京市第四中級(jí)人民法院依法作出相應(yīng)的裁定，停止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行并無(wú)不妥。

當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求和答辯意見(jiàn)依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。京行新源支行向本院提交了以下證據(jù)材料：證據(jù)1.《借款合同》、證據(jù)2.《抵押合同》、證據(jù)3.抵押登記證明、證據(jù)4.財(cái)保14號(hào)裁定、證據(jù)5.（2020）京04執(zhí)保92號(hào)《財(cái)產(chǎn)保全清單》、證據(jù)6.（2020）京04執(zhí)保92號(hào)《查封清單》、證據(jù)7.執(zhí)異157號(hào)裁定、證據(jù)8.商品房預(yù)售許可證、證據(jù)9.北京市延慶區(qū)房屋市場(chǎng)管理中心關(guān)于天潤(rùn)·和麗嘉苑項(xiàng)目商品房預(yù)售許可證已過(guò)期的公告。劉某、天潤(rùn)誠(chéng)澤公司對(duì)證據(jù)1-8的真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，證據(jù)9真實(shí)性無(wú)法核實(shí)，證明目的不認(rèn)可。

劉某向本院提交了以下證據(jù)材料：證據(jù)1.認(rèn)購(gòu)協(xié)議；證據(jù)2.結(jié)婚證、戶口本、不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果告知單；證據(jù)3.收據(jù)、中國(guó)建設(shè)銀行轉(zhuǎn)賬憑條、中國(guó)建設(shè)銀行客戶回單、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行電子回單及POS機(jī)簽購(gòu)單持卡人存根；證據(jù)4.北京增值稅普通發(fā)票（不動(dòng)產(chǎn)）；證據(jù)5.裝修保證金、裝修管理費(fèi)、代收水費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、北京增值稅電子普通發(fā)票、卡表業(yè)務(wù)系統(tǒng)查詢信息；證據(jù)6.親屬關(guān)系證明；證據(jù)7.銀行卡戶主證明。京行新源支行對(duì)證據(jù)1中認(rèn)購(gòu)協(xié)議形式真實(shí)性認(rèn)可、內(nèi)容真實(shí)性和證明目的不認(rèn)可；證據(jù)2真實(shí)性認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性和證明目的不認(rèn)可；證據(jù)3收據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，轉(zhuǎn)賬憑證及存根真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可；證據(jù)4真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可；證據(jù)5真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可；證據(jù)6、證據(jù)7真實(shí)性認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性和證明目的不認(rèn)可。天潤(rùn)誠(chéng)澤公司對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均予認(rèn)可。

天潤(rùn)誠(chéng)澤公司向本院提交了以下證據(jù)材料：證據(jù)1.商品房預(yù)售許可證；證據(jù)2.預(yù)售網(wǎng)上公示信息、竣工備案登記表；證據(jù)3.規(guī)劃施工號(hào)與門(mén)牌、樓牌編號(hào)對(duì)照表；證據(jù)4.證人賈某、竇某的證言。劉某對(duì)證據(jù)1-4的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以認(rèn)可，京行新源支行對(duì)證據(jù)1、證據(jù)3的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以認(rèn)可，對(duì)證據(jù)2、證據(jù)4的真實(shí)性及證明目的不予認(rèn)可。

對(duì)各方當(dāng)事人提供的證據(jù)，當(dāng)事人對(duì)真實(shí)性無(wú)爭(zhēng)議的，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)證據(jù)的真實(shí)性和證明目的存在爭(zhēng)議的，本院根據(jù)各方當(dāng)事人的陳述及質(zhì)證意見(jiàn)，并結(jié)合案件事實(shí)及證據(jù)情況予以綜合認(rèn)定。

根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：

2017年8月18日，天潤(rùn)誠(chéng)澤公司與京行新源支行簽訂《借款合同》，向京行新源支行申請(qǐng)貸款1100000000元。2017年8月18日，天潤(rùn)誠(chéng)澤公司與京行新源支行簽訂《抵押合同》，為上述合同項(xiàng)下北京銀行（及按主合同約定取得債權(quán)人地位的北京銀行系統(tǒng)內(nèi)其他分支機(jī)構(gòu)）的全部債權(quán)提供擔(dān)保，抵押物為天潤(rùn)誠(chéng)澤公司名下的北京市延慶新城05街區(qū)05-043地塊R2二類居住用地。后天潤(rùn)誠(chéng)澤公司就上述抵押擔(dān)保為京行新源支行辦理了抵押登記。XXX號(hào)《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》載明，抵押權(quán)利人（申請(qǐng)人）為京行新源支行，義務(wù)人為天潤(rùn)誠(chéng)澤公司，抵押物坐落于北京市延慶新城05街區(qū)05-043地塊，不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)為XXX，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為XXX，擔(dān)保債權(quán)數(shù)額為11億元整人民幣，抵押方式為一般抵押，土地面積為71373.04平方米，在建建筑物抵押范圍為204595.47平方米，債務(wù)履行期限為2017年8月18日起至2020年8月18日止。

后京行新源支行以金融借款合同糾紛為由向本院提起訴訟，案號(hào)為（2020）京04民初312號(hào)。本院于2020年4月13日作出財(cái)保14號(hào)裁定，裁定查封、扣押、凍結(jié)天潤(rùn)誠(chéng)澤公司、大童融商公司、錦鑫智公司、陳紅恩、魏寧、李淑珍、王軍的財(cái)產(chǎn)，限額817569724.58元，其中，對(duì)錦鑫智公司財(cái)產(chǎn)的保全措施以其質(zhì)押的對(duì)天潤(rùn)誠(chéng)澤公司27000萬(wàn)元的股權(quán)為限。以上保全措施，凍結(jié)銀行存款的期限為一年，查封動(dòng)產(chǎn)的期限為兩年，查封不動(dòng)產(chǎn)、凍結(jié)其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的期限為三年。后本院向北京市延慶區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)分別送達(dá)了（2020）京04執(zhí)保92號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)。本院（2020）京04執(zhí)保92號(hào)《財(cái)產(chǎn)保全清單》第2項(xiàng)內(nèi)容為：查封天潤(rùn)誠(chéng)澤公司名下位于北京市延慶新城05街區(qū)05-043地塊的在建工程房產(chǎn)[詳見(jiàn)（2020）京04執(zhí)保92號(hào)查封清單]及上述在建工程房產(chǎn)相應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)[坐落土地權(quán)證書(shū)號(hào)：XXX]，起止日期為2020年5月14日至2023年5月13日。本院（2020）京04執(zhí)保92號(hào)《查封清單》內(nèi)容為，權(quán)利人為天潤(rùn)誠(chéng)澤公司，查封203套房產(chǎn)，其中包括了涉案房屋，規(guī)劃房號(hào)為XXX，建筑面積為XXX，性質(zhì)為住宅。

另查，天潤(rùn)·和麗嘉苑商品住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體為天潤(rùn)誠(chéng)澤公司，該項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證編號(hào)為XXX，預(yù)售許可證的發(fā)證日期為2018年9月21日，根據(jù)北京市延慶區(qū)房屋市場(chǎng)管理中心的公告，預(yù)售許可證的到期日為2019年10月30日。2018年10月21日，劉某與天潤(rùn)誠(chéng)澤公司簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，協(xié)議約定劉某購(gòu)買(mǎi)天潤(rùn)誠(chéng)澤公司開(kāi)發(fā)的涉案房屋，房屋單價(jià)為XXX元，建筑總面積為XXX平方米（以房屋實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)），房屋總價(jià)款為人民幣4503374元，由劉某于簽署書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同之前一次性繳納；劉某應(yīng)于本協(xié)議簽署之日起7日內(nèi)到天潤(rùn)誠(chéng)澤公司項(xiàng)目售樓處簽署買(mǎi)賣(mài)合同并按照本協(xié)議約定交納首付款（一次性付款的為全款，分期付款的為首期款）；劉某已知曉本項(xiàng)目所在土地及在建工程的抵押情況，因項(xiàng)目建設(shè)需要，買(mǎi)賣(mài)合同簽署后所在土地或在建工程天潤(rùn)誠(chéng)澤公司可以抵押融資，若房屋所在土地或在建工程存在或發(fā)生抵押，天潤(rùn)誠(chéng)澤公司應(yīng)在商品房產(chǎn)權(quán)登記辦理前及時(shí)注銷(xiāo)相應(yīng)抵押權(quán)，劉某同意天潤(rùn)誠(chéng)澤公司上述抵押行為；此外，該認(rèn)購(gòu)協(xié)議對(duì)雙方的其他權(quán)利義務(wù)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽署、通知與送達(dá)等事項(xiàng)作了約定。劉某在本院查封之前已通過(guò)轉(zhuǎn)賬方式支付了房款4003374元。對(duì)于劉某轉(zhuǎn)賬金額與天潤(rùn)誠(chéng)澤公司為其出具的北京增值稅普通發(fā)票4503374元之間的金額差距500000元，劉某解釋為，其胞妹劉芳亦購(gòu)買(mǎi)天潤(rùn)誠(chéng)澤公司同一小區(qū)另一套房產(chǎn)，因其他原因，劉芳向天潤(rùn)誠(chéng)澤公司多繳500000元購(gòu)房款，劉某與劉芳、天潤(rùn)誠(chéng)澤公司達(dá)成三方合意，同意用該多繳納的500000元房款沖抵劉某購(gòu)買(mǎi)的北京市XXX房產(chǎn)的剩余未繳款項(xiàng)500000元。天潤(rùn)誠(chéng)澤公司對(duì)此予以認(rèn)可。天潤(rùn)誠(chéng)澤公司并未通知?jiǎng)⒛撑c該公司簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議中所指的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但天潤(rùn)誠(chéng)澤公司已于2019年7月向劉某交付了涉案房屋。

劉某后向本院提出書(shū)面異議，請(qǐng)求本院依法裁定中止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行，解除對(duì)涉案房屋的查封。本院于2020年8月6日作出執(zhí)異157號(hào)裁定，中止對(duì)北京市XXX房屋的執(zhí)行。

劉某與其夫張輝于2009年生有兩女。劉某名下原登記有位于延慶區(qū)格蘭山水XXX的房屋（面積XXX平方米，以下簡(jiǎn)稱格蘭山水XXX房屋）一套，登記日期為2010年1月27日，2019年9月24日轉(zhuǎn)出。本院查封涉案房屋日即2020年5月14日時(shí)，劉某名下有位于北京市延慶區(qū)川北小區(qū)XXX房屋一套（面積XXX平方米，以下簡(jiǎn)稱川北XXX房屋），該套房屋的產(chǎn)權(quán)登記日為2019年9月24日。劉某稱其將上述格蘭山水XXX房屋過(guò)戶到其母親名下，而川北XXX的房屋系從其母名下過(guò)戶而來(lái)。2020年7月10日，劉某將川北XXX的房屋轉(zhuǎn)出，經(jīng)本院詢問(wèn)，其稱已將該套房屋過(guò)戶至其妹劉芳名下。

庭審中，劉某一方解釋，川北XXX房屋系劉某的父母購(gòu)買(mǎi)，一直由劉某夫妻居住，劉某原名下格蘭山水XXX房屋，系劉某的父母和張輝家在二人婚后購(gòu)買(mǎi)，但一直由劉某的父母居住，川北小區(qū)的房屋舊，格蘭山水的房屋新，劉某就準(zhǔn)備賣(mài)掉舊房留下新房，因此，川北XXX房屋才在2019年9月24日過(guò)到劉某名下，而格蘭山水XXX房屋則過(guò)戶到劉某母親名下，送給劉某的父母了。后來(lái)劉某聽(tīng)說(shuō)2021年契稅要上漲，如果是二套房要交3%的契稅，首套房則交1.5%的契稅；再加上劉某的父母表示劉某已經(jīng)買(mǎi)了和麗嘉苑的房子，而劉芳還沒(méi)有房子，就做主把川北小區(qū)XXX房屋給劉芳了，劉某購(gòu)買(mǎi)和麗嘉苑這套房劉某的父母也出資了。在川北小區(qū)的這套房過(guò)到劉芳名下之前，劉某從未聽(tīng)說(shuō)過(guò)涉案房屋被查封的事情，是后來(lái)聽(tīng)別人說(shuō)起，就立刻向北京市第四中級(jí)人民法院提起了訴訟。

上述事實(shí)，有上述證據(jù)和當(dāng)事人陳述意見(jiàn)在案佐證。

本院認(rèn)為，綜合雙方當(dāng)事人的訴辯意見(jiàn)，結(jié)合本案相關(guān)證據(jù)和查明的事實(shí)，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，劉某對(duì)涉案房屋是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利。

執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十九條規(guī)定，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。上述規(guī)定是執(zhí)行異議之訴案件中判斷商品房消費(fèi)者是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利的參照標(biāo)準(zhǔn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條規(guī)定，案外人或者申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。因此，劉某需對(duì)其符合執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十九條的上述三個(gè)要件承擔(dān)舉證責(zé)任。本院將爭(zhēng)議焦點(diǎn)進(jìn)一步分三項(xiàng)論述如下：

一、劉某與天潤(rùn)誠(chéng)澤公司在法院查封涉案房屋前所簽的認(rèn)購(gòu)協(xié)議是否屬于合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同。

劉某與天潤(rùn)誠(chéng)澤公司所簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，雖因天潤(rùn)誠(chéng)澤公司的原因，劉某未能與天潤(rùn)誠(chéng)澤公司簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議中所指的買(mǎi)賣(mài)合同，但該認(rèn)購(gòu)協(xié)議具備當(dāng)事人名稱、商品房基本狀況、商品房的銷(xiāo)售方式、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間等商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容，天潤(rùn)誠(chéng)澤公司依據(jù)該認(rèn)購(gòu)協(xié)議收取了相應(yīng)的房款并向劉某交付了涉案房屋，該認(rèn)購(gòu)協(xié)議可以認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百五十三條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效，但是該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。2021年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十三條對(duì)此亦作出同樣的規(guī)定。該認(rèn)購(gòu)協(xié)議系劉某與天潤(rùn)誠(chéng)澤公司的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。

二、劉某名下是否有其他用于居住的房屋，其所購(gòu)商品房是否系用于居住用途。

雙方當(dāng)事人就此產(chǎn)生的爭(zhēng)議為，在本院查封涉案房屋日時(shí)劉某名下有房，此后劉某又將該房屋轉(zhuǎn)出，則劉某是否屬于執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十九條第（二）項(xiàng)中“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的情形。雙方的爭(zhēng)議直接關(guān)系到“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的判斷時(shí)間節(jié)點(diǎn)問(wèn)題。

執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十九條第（二）項(xiàng)未明確“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，畢竟執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定的是執(zhí)行異議而非執(zhí)行異議之訴的審查標(biāo)準(zhǔn)，二者一為執(zhí)行程序，一為審判程序，在價(jià)值理念、審查標(biāo)準(zhǔn)和程序均有所區(qū)別。因此，不能僅以《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條第（二）項(xiàng)未明確“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，便得出對(duì)此沒(méi)有限制的結(jié)論。

本院認(rèn)為，首先，在執(zhí)行異議之訴案件的處理中，應(yīng)當(dāng)明確“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，否則，在法院查封爭(zhēng)議房屋后，對(duì)于爭(zhēng)議房屋提出權(quán)利主張而又不符合消費(fèi)者購(gòu)房人條件的案外人，可通過(guò)各種方式將其名下原有的可用于居住的房屋轉(zhuǎn)出，以從形式上符合“名下無(wú)其他用于居住的房屋”的條件，背離了法律重在保護(hù)消費(fèi)者購(gòu)房人生存利益的初衷，損害了抵押權(quán)人等其他權(quán)利人的合法權(quán)益。

其次，“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”判斷時(shí)間節(jié)點(diǎn)的認(rèn)定，綜合優(yōu)先保護(hù)消費(fèi)者購(gòu)房人的生存利益、保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益、保護(hù)公眾的信賴?yán)嬉约熬S護(hù)社會(huì)秩序的穩(wěn)定性等考量因素，原則上以房屋買(mǎi)受人、其配偶及未成年子女在爭(zhēng)議房屋查封時(shí)起至本案法庭辯論終結(jié)時(shí)名下無(wú)可用于居住的房屋。

再次，秉持生存利益高于金錢(qián)債權(quán)等財(cái)產(chǎn)利益的價(jià)值取向及法律精神，在上述判斷時(shí)間節(jié)點(diǎn)的適用問(wèn)題上，不能機(jī)械地一刀切，還應(yīng)審查購(gòu)房人在上述區(qū)間內(nèi)名下可用于居住的住房情況變化的原因，若無(wú)購(gòu)房人主觀不可控且影響到其生存利益之情形，則不應(yīng)屬于上述原則之例外。

本院查封日即2020年5月14日時(shí)，劉某名下有一套面積為XXX平方米的川北小區(qū)XXX房屋，劉某屬于名下有可用于居住的房屋的情形。劉某雖稱該套房屋系其父母購(gòu)買(mǎi)，贈(zèng)予其與妹妹劉芳，但該套房在劉某轉(zhuǎn)出之前，僅登記于劉某個(gè)人名下，且根據(jù)劉某一方的陳述，該房此前一直由劉某夫妻居住，在此房過(guò)戶到劉某名下之前，劉某名下的格蘭山水XXX房屋又過(guò)戶到其母名下，從現(xiàn)有證據(jù)看，劉某住房情況的變化不屬于上述可例外情形，劉某不符合執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十九條第（二）項(xiàng)中“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的情形。

三、劉某已支付的價(jià)款是否超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

劉某提供的銀行付款明細(xì)清單及天潤(rùn)誠(chéng)澤公司的陳述，能夠形成證據(jù)鏈條，證明劉某通過(guò)轉(zhuǎn)賬方式支付的價(jià)款已超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

綜上，劉某不屬于執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十九條第（二）項(xiàng)及《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》【法(2019)254號(hào)】（以下簡(jiǎn)稱九民會(huì)紀(jì)要）第一百二十五條規(guī)定的商品房消費(fèi)者。京行新源支行關(guān)于劉某不符合執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十九條第二項(xiàng)規(guī)定情形之主張，本院予以采信。

此外，本案亦無(wú)法參照適用執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十八條的規(guī)定排除強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十八條規(guī)定的是一般房屋買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條、第二條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下但已銷(xiāo)售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此情況是針對(duì)實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于符合九民會(huì)紀(jì)要第一百二十五條規(guī)定的商品房消費(fèi)者。買(mǎi)受人不是九民會(huì)紀(jì)要第一百二十五條規(guī)定的商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，不適用上述處理規(guī)則。因此，劉某作為一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人，其所享有的合同債權(quán)不能對(duì)抗債權(quán)人京行新源支行所享有的抵押權(quán)，從而不能排除京行新源支行對(duì)涉案房產(chǎn)的執(zhí)行。

綜上，本院認(rèn)為，劉某對(duì)涉案房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。京行新源支行的請(qǐng)求，理由充分，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百五十三條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、第三百一十三條之規(guī)定，判決如下：

準(zhǔn)許對(duì)北京市延慶區(qū)XXX房屋的執(zhí)行，繼續(xù)查封該房屋。

案件受理費(fèi)70元，由被告劉某負(fù)擔(dān)（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

如不服本判決，可以在本判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于北京市高級(jí)人民法院。

本院（2020）京04執(zhí)異157號(hào)民事裁定于本判決生效時(shí)自動(dòng)失效。

審　判　長(zhǎng)　　于穎穎

人民陪審員　　溫　泓

人民陪審員　　張開(kāi)杰

二〇二一年二月十九日

法官　助理　　劉　鵬

書(shū)　記　員　　龍思超