上訴人（原審被告、反訴原告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市東城區(qū)。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：北京中和棗苑物業(yè)管理有限責任公司，住所地北京市東城區(qū)花市棗苑**樓**。

法定代表人：申偉，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：史成續(xù)，北京市百瑞律師事務所律師。

上訴人張某某因與北京中和棗苑物業(yè)管理有限責任公司（以下簡稱中和棗苑公司）物業(yè)服務合同糾紛一案，不服北京市東城區(qū)人民法院（2020）京0101民初7860號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月4日立案后，依法適用獨任制進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

張某某上訴請求：1.撤銷一審判決，發(fā)回重審或依法改判。2.上訴費由中和棗苑公司承擔。事實和理由：1.一審法院認定：中和棗苑公司曾在2018年和2019年分別起訴了張某某催交物業(yè)服務費，故張某某的該項抗辯意見，法院不予采納。該認定是錯誤的。中和棗苑公司在一審中主張2016年1月5日至2020年7月4日物業(yè)服務費16858元已過訴訟時效，人民法院不應予以支持。根據(jù)最高人民法院頒布適用民法總則時效司法解釋的規(guī)定，民法總則實施時間為2017年10月1日。而中和棗苑公司是在2016年1月5日向東城區(qū)人民法院提起訴訟。于2018年5月24日又向東城區(qū)人民法院起訴，后撤訴。故本案時效起算是2016年1月5日，時效期間屆滿日為2018年1月5日，中和棗苑公司卻于2018年5月24日提起訴訟，顯然已過法律規(guī)定的時效期間。根據(jù)《天天家園小區(qū)物業(yè)管理事務委托服務合同》第15條關(guān)于“在每年1、4、7、10月的前七天交當季的物業(yè)服務費”之規(guī)定，中和棗苑公司因怠于行駛權(quán)利其第一季度、第二季度物業(yè)服務費已過訴訟時效。該二季度物業(yè)費共計1873元。該款項的物業(yè)服務費人民法院不應予以支持。2.一原審法院認定:對于張某某主張前期物業(yè)免收物業(yè)費應約束中和棗苑公司一節(jié)，張某某并未提供中和棗苑公司應承受該項義務的證據(jù)。故對張某某該項抗辯意見，法院亦不予采納。該事實認定是錯誤的。一審法院在處理張某某與中和棗苑公司的物業(yè)服務糾紛合同顯然使用了雙重標準，在物業(yè)服務合同早已到期，認為前期物業(yè)免收物業(yè)費之承諾對中和棗苑公司沒有約束力，且有嚴重瑕疵物業(yè)服務的物業(yè)服務合同到期后可自動延續(xù)。在處理對前期物業(yè)免收物業(yè)費，中和棗苑公司應承繼該義務問題上卻認為張某某必須提供證據(jù)。該認定顯然對張某某是極不公平的。理由是（1）樓宇交付后并沒有搭建物，是前期物業(yè)搭建的玻璃棚，嚴重的侵害了張某某的合法利益且貶損了張某某房屋的價值。（2）前期物業(yè)基于搭建物承諾免收張某某物業(yè)費是附有條件的，該條件承繼人并未改變即并未拆除搭建物。（3）既然中和棗苑公司承繼了前期物業(yè)的物業(yè)服務，就應當承繼前物業(yè)的義務，否則對張某某極不公平，并且證據(jù)證明中和棗苑公司自2010年7月4日接手天天家園物業(yè)服務后連續(xù)六年未向張某某收取物業(yè)費僅在最近2016年1月4日開始收費，此證明中和棗苑公司亦在前階段以免收物業(yè)費行為默認該免收取物業(yè)費的事實。3.一審法院認定該合同約定3年期限雖已屆滿但中和棗苑公司繼續(xù)在該小區(qū)進行物業(yè)管理服務工作，業(yè)委會沒有將繼聘或解聘中和棗苑公司的意見通知中和棗苑公司，且沒有選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，故按照合同約定，上述合同已自動延續(xù)。中和棗苑公司不能依據(jù)其2010年7月5日與業(yè)主委員會簽訂的委托合同向張某某主張物業(yè)費。理由是：首先天天家園業(yè)主委員會于2012年11月8日即解散，至今已不存在，物業(yè)合同已到期終止。其二，中和棗苑公司與業(yè)主委員會所簽物業(yè)服務合同于2013年7月4日即到期終止，至今已過七年。因業(yè)主委員會早已在簽約后解散，如果任由中和棗苑公司服務瑕疵下合同延續(xù)，對業(yè)主是嚴重不公平的。此外，該物業(yè)服務合同已失去了合同的相對方，中和棗苑公司可在只收取物業(yè)費的基礎下肆意違反合同約定無人監(jiān)督，合同已無任何法律上的約束力，故該合同對張某某沒有約束力。中和棗苑公司依據(jù)該物業(yè)合同向張某某收取物業(yè)費，欠缺事實與法律依據(jù)，亦不應得到人民法院的支持。4.針對天天家園小區(qū)的總平面圖“粗實線部分”所表示內(nèi)容，我們咨詢了國內(nèi)貿(mào)易工程設計院，該院具有民用建筑工程設計咨詢服務資質(zhì)。國內(nèi)貿(mào)易工程設計院組織專業(yè)技術(shù)人員審核了“總平面圖”明確指出：天天家園總平面圖4號樓及5號樓住宅樓“實線部分”系指“樓體外墻”，即住宅樓的墻體。由此，可以認定，住宅樓外墻接出的搭建棚系規(guī)劃外的自建物，系違章建筑。現(xiàn)將國內(nèi)貿(mào)易工程設計院所出具的審核結(jié)果附后呈報，懇請法院查明事實、依法裁判。5.一審判決認定:“張某某在本案中提交了關(guān)于“總平面圖”的說明及附圖，稱是國內(nèi)貿(mào)易工程設計院出具，但該圖并未加蓋該設計院公章，亦無審核人員簽名，張某某以此主張玻璃制搭棚等違章建筑，要求中和棗苑物業(yè)公司賠償違約金的請求本院不予支持，”該認定是錯誤的。現(xiàn)張某某有證據(jù)證明，“總平面圖”有設計院公章，且有設計院指定審核人員“于洪”簽名，故玻璃制搭棚系違章建筑，中和棗苑物業(yè)公司違反了《天天家園房屋使用，管理，維修公約》應支持張某某在一審中的反訴請求。向張某某支付違約金并賠償由此給張某某造成的損失。

中和棗苑公司辯稱，同意一審判決，不同意張某某的上訴意見。

中和棗苑公司向一審法院起訴請求：1.判令張某某支付2016年1月5日至2020年7月4日的物業(yè)費16858元；2.判令張某某支付違約金2000元3.訴訟費由張某某承擔。

張某某向一審法院提出反訴，請求判令1.請求法院判令中和棗苑公司支付違約金1873元；2.請求法院判令中和棗苑公司公示2018、2019、2020年物業(yè)服務資金的收支賬目；3.判令中和棗苑公司公示2015年4月至2020年4月的電梯內(nèi)、外廣告收入賬目；4.判令中和棗苑公司向反訴人公示2015年4月至2020年4月天天家園小區(qū)全部十棟樓的地下一層和地下二層的公用部分出租收入賬目；5.反訴費用由中和棗苑公司承擔。

一審法院認定事實：張某某系北京市東城區(qū)安樂林路天天家園小區(qū)4號樓6單元201號房屋（以下簡稱涉訴房屋）的產(chǎn)權(quán)人，建筑面積157.67平方米。2010年7月4日，中和棗苑公司（乙方）與北京市東城區(qū)（原崇文區(qū)）天天家園小區(qū)業(yè)主委員會（甲方）簽訂物業(yè)委托合同。合同載明，天天家園小區(qū)位于北京市東城區(qū)（原崇文區(qū)）安樂林路22號。合同約定，甲方委托乙方為天天家園小區(qū)提供物業(yè)管理服務。物業(yè)服務費由業(yè)主（或交費義務人）按含稅價普通住宅板樓每月每平方米1.98元按季度交納，也可由乙方直接向業(yè)主（或交費義務人）按季度收取，在每年1、4、7、10月前7天交納當季度的物業(yè)服務費。業(yè)主或交費義務人逾期交納物業(yè)服務費的，應當從逾期之日起每日按應交費用的萬分之三支付違約金。合同第十八條約定，本物業(yè)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，公共部分出租及廣告收入分配，甲方占70%，乙方占30%（含稅費及各項成本），具體實施方案由乙方擬定，經(jīng)甲方批準后執(zhí)行。本物業(yè)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)地上停車管理服務收益分配，按收入金額，甲方占34%，乙方占66%（乙方66%的金額已含乙方管理服務、停車場保險、能源費等成本），具體實施方案由乙方擬定并經(jīng)甲方批準后實施。委托管理期限3年，自2010年7月5日起至2013年7月4日止。本合同期滿后，甲方?jīng)]有將續(xù)聘或解聘乙方的意見通知乙方，且沒有選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，乙方繼續(xù)服務的，視為此合同自動延續(xù)，直到甲方與乙方續(xù)簽合同或選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)時止。合同簽訂后，中和棗苑公司開始在天天家園小區(qū)進行物業(yè)管理服務工作。

一審庭審中，張某某認可合同約定的每月每平方米1.98元的物業(yè)費收取標準，承認自2016年1月5日至2020年7月4日期間未交納涉訴房屋的物業(yè)費。

另查，2016年4月18日，中和棗苑公司以張某某欠繳2010年7月5日至2016年1月4日的物業(yè)服務費20604.31元訴至一審法院，一審法院作出（2016）京0101民初7340號民事判決書，判決張某某支付中和棗苑公司至2016年1月4日的物業(yè)服務費7492.48元。該判決書確認，涉訴房屋一層前搭建的玻璃制搭棚在設計該樓房時已包含在內(nèi)，且該玻璃搭棚對公共安全起保護作用。

2018年7月26日，中和棗苑公司以張某某欠繳2016年1月1日至2018年1月4日的物業(yè)服務費7493元訴至一審法院，同年12月24日中和棗苑公司撤回起訴。

2019年11月22日，中和棗苑公司以張某某欠繳2016年1月1日至2019年6月30日的物業(yè)服務費13111.83元訴至本院，同年12月27日中和棗苑公司撤回起訴。

一審法院認為，依法成立的合同受法律保護。當事人應當按照約定履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。業(yè)主委員會與業(yè)主大會與依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。本案中，天天家園小區(qū)業(yè)主委員會與中和棗苑公司簽訂的物業(yè)委托合同對天天家園小區(qū)業(yè)主具有約束力。該合同約定的3年期限雖已屆滿，但中和棗苑公司繼續(xù)在該小區(qū)進行物業(yè)管理服務工作，業(yè)委會沒有將續(xù)聘或解聘中和棗苑公司的意見通知中和棗苑公司，且沒有選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，故按照合同約定，上述合同已自動延續(xù)。中和棗苑公司為張某某提供了物業(yè)管理服務，張某某應當按約向中和棗苑公司交納物業(yè)服務費。故張某某認為中和棗苑公司合同期滿無權(quán)收取物業(yè)服務費的答辯意見，不予采納。對于張某某主張前期物業(yè)免收物業(yè)費的承諾應約束中和棗苑公司一節(jié)，張某某并未提供中和棗苑公司應承受該項義務的證據(jù)，故對于張某某該項抗辯意見，亦不予采納。另外，張某某認為中和棗苑公司的訴請已超訴訟時效期間，經(jīng)查明，中和棗苑公司曾在2018年和2019年分別起訴過張某某催繳物業(yè)服務費，故張某某的該項抗辯意見，不予采納。對于中和棗苑公司所主張逾期支付物業(yè)服務費的違約金問題，根據(jù)張某某提供的證據(jù)，中和棗苑公司所提供的物業(yè)服務存在瑕疵，且張某某未支付物業(yè)服務費系與中和棗苑公司存在爭議，非其故意為之，故對于中和棗苑公司要求張某某支付違約金的訴請，一審法院不予支持。

關(guān)于張某某的反訴請求，生效判決已經(jīng)確認涉訴房屋一層前搭建的玻璃制搭棚在設計該樓房時已包含在內(nèi)，且該玻璃搭棚對公共安全起保護作用，張某某在本案中提交了關(guān)于“總平面圖”的說明及附圖，稱是國內(nèi)貿(mào)易工程設計院出具，但該圖并未加蓋該設計院公章，亦無審核人員簽名，張某某以此主張玻璃制搭棚系違章建筑，要求中和棗苑公司賠償違約金的請求一審法院不予支持。

關(guān)于張某某要求中和棗苑公司公示2018、2019年和2020年物業(yè)服務資金的收支賬目的反訴要求，根據(jù)物業(yè)委托合同第二十三條第8款約定，中和棗苑公司應于每年（7-8月）向全體業(yè)主公布一次物業(yè)服務資金的收支賬目情況（張貼時間不少于15天），賬目公布前送交業(yè)委會審核備存，當業(yè)委會或業(yè)主對公布的物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，應及時給予明確解釋。中和棗苑公司雖辯稱每年都在小區(qū)有公示但未提交相應證據(jù)予以證明。故張某某作為業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢，中和棗苑公司應當予以答復。一審庭審中，中和棗苑公司同意向張某某公示上述期間的物業(yè)服務資金的收支賬目，一審法院不持異議。

關(guān)于張某某要求中和棗苑公司公示2015年4月至2020年4月的電梯內(nèi)、外廣告收入賬目及天天家園小區(qū)全部十棟樓的地下一層和地下二層的公用部分出租收入賬目的反訴請求，根據(jù)物業(yè)委托合同第十八條規(guī)定，本物業(yè)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，公共部分出租及廣告收入分配，業(yè)委會占70%，中和棗苑公司占30%（含稅費及各項成本），具體實施方案由中和棗苑公司擬定并經(jīng)業(yè)委會批準后實施。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十五條的規(guī)定，“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。”可知業(yè)主對公共部分出租及廣告收入享有知情權(quán)，故對于張某某要求中和棗苑公司公示公共部分出租及廣告收入賬目的訴訟請求，予以支持。中和棗苑公司在一審庭審中認可有部分廣告收入，但不同意公示的抗辯意見，一審法院不予采納。

綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條、《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條，《物業(yè)管理條例》第五十五條，《最高人民法院＜關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋＞》第一條之規(guī)定，判決如下：一、張某某于判決生效后七日內(nèi)支付北京中和棗苑物業(yè)管理有限責任公司自2016年1月5日至2020年7月4日的物業(yè)費16858元；二、北京中和棗苑物業(yè)管理有限責任公司于判決生效后七日內(nèi)在小區(qū)內(nèi)公示2018、2019年和2020年物業(yè)服務資金的收支賬目（張貼時間不少于15天）；三、北京中和棗苑物業(yè)管理有限責任公司于判決生效后七日內(nèi)在小區(qū)內(nèi)公示2015年4月至2020年4月的電梯內(nèi)、外廣告收入賬目（張貼時間不少于15天）；四、北京中和棗苑物業(yè)管理有限責任公司于判決生效后七日內(nèi)在小區(qū)內(nèi)公示2015年4月至2020年4月天天家園小區(qū)全部十棟樓的地下一層和地下二層的公用部分出租收入賬目（張貼時間不少于15天）；五、駁回北京中和棗苑物業(yè)管理有限責任公司的其他訴訟請求；六、駁回張某某的其他反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審中，張某某提交北京中和棗苑物業(yè)管理有限公司起訴狀，欲證明中和棗苑公司于2016年1月5日向東城區(qū)法院提起訴訟，中和棗苑一審起訴的訴訟請求所主張物業(yè)費2016年第一季、第二季已過訴訟時效。一審法院查明的事實，雙方均未提出異議且有相關(guān)證據(jù)佐證，本院予以確認。

本院認為，民事活動應當遵循等價有償、誠實信用的原則。當事人應當按照約定履行自己的義務，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。同時，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，天天家園小區(qū)業(yè)主委員會與中和棗苑公司簽訂的物業(yè)委托合同對天天家園小區(qū)業(yè)主具有約束力，根據(jù)查明的事實，物業(yè)委托合同約定的3年期限雖已屆滿，但中和棗苑公司繼續(xù)為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務，天天家園小區(qū)業(yè)主委員會未選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，亦未通知中和棗苑公司續(xù)聘或解聘，故上述合同已自動延續(xù)。張某某作為天天家園小區(qū)業(yè)主與中和棗苑公司存在事實上的物業(yè)服務合同關(guān)系，上述合同不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應履行各自義務。中和棗苑公司對涉案房屋提供了物業(yè)服務管理行為，張某某獲得了中和棗苑公司為其提供的物業(yè)服務，張某某作為接受物業(yè)服務的一方，應及時交納相關(guān)費用。經(jīng)核算，一審法院結(jié)合物業(yè)費收費標準、提供的服務狀況及本案具體情況確定的物業(yè)費用金額，并無不當，本院予以確認。

關(guān)于張某某所提前期物業(yè)免收物業(yè)費的承諾應約束中和棗苑公司的上訴意見，經(jīng)審查，張某某未提供中和棗苑公司應承受該項義務的證據(jù)，應承擔舉證不利的后果，故對于張某某該項上訴意見，本院不予采納。關(guān)于張某某所提中和棗苑公司的訴請已超訴訟時效期間的上訴意見，根據(jù)本案在案證據(jù)，中和棗苑公司曾于2018年和2019年分別就張某某欠繳物業(yè)服務費事項，提起過民事訴訟，故張某某的該項上訴意見，本院不予采納。

關(guān)于張某某所提涉訴房屋一層前搭建的玻璃制搭棚為違章建筑，應向張某某支付違約金并賠償張某某相應損失的上訴意見，經(jīng)審查生效判決已經(jīng)確認涉訴房屋一層前搭建的玻璃制搭棚在設計該樓房時已包含在內(nèi)，且該玻璃搭棚對公共安全起保護作用。張某某在二審中主張“總平面圖”有設計院公章并有審核人員簽名，可以認定該玻璃搭棚為違章建筑，但確認建筑物是否為違章建筑顯非國內(nèi)貿(mào)易工程設計院職責，應由具有相應行政管理職權(quán)的行政機關(guān)確定，故張某某提供的證據(jù)不足以證明玻璃制搭棚系違章建筑，其要求中和棗苑公司支付違約金并賠償相應損失的請求缺乏相應的事實依據(jù)，對張某某的該項上訴請求，本院不予支持。

綜上所述，張某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費221元，由張某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　王　元

二〇二一年一月二十一日

法官助理　　姬　雷

書 記 員　　王媛媛