上訴人（原審原告、反訴被告）：北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)江米店街2號院4號樓2層201。

法定代表人：楊培軍，董事長。

委托訴訟代理人：宋修鳴，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：隋清蕊，女，xxxx年xx月xx日出生。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：北京路某文化傳播有限公司，住所地北京市懷柔區(qū)雁棲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)樂園大街38號。

法定代表人：王瑤，執(zhí)行董事、經(jīng)理。

委托訴訟代理人：韋忠俊，北京市京師律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：廖鐘菁，北京市京師律師事務(wù)所律師。

上訴人北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱富力公司）因與被上訴人北京路某文化傳播有限公司（以下簡稱路某公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初28874號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月10日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年3月24日公開開庭審理了本案。上訴人富力公司的委托訴訟代理人隋清蕊、宋修鳴，被上訴人路某公司的委托訴訟代理人廖鐘菁到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

富力公司上訴請求：1.請求在一審判決第三項違約金的基礎(chǔ)上，判令被上訴人再支付違約金163247.9元；2.請求判令二審案件受理費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：一審判決酌定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法彌補(bǔ)上訴人的實際損失，對上訴人顯失公平。一、被上訴人作為違約方和過錯方，理應(yīng)按照《預(yù)售合同》相關(guān)約定承擔(dān)違約責(zé)任根據(jù)《預(yù)售合同》附件九補(bǔ)充協(xié)議第6條的約定，自合同簽訂之日起，由于買受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期辦理按揭手續(xù)的，買受人應(yīng)按合同第十一條承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任；逾期超過60日的，出賣人有權(quán)解除合同，辦理解除合同所需的費(fèi)用由買受人承擔(dān)，且買受人應(yīng)按商品房總價款的10%向出賣人支付違約金并應(yīng)承擔(dān)合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任?！额A(yù)售合同》第十一條逾期付款責(zé)任約定，若買受人逾期付款超過60日，出賣人有權(quán)解除合同，買受人應(yīng)按逾期應(yīng)付款的3%向出賣人支付違約金。本案中，被上訴人逾期支付50%房款長達(dá)三年之久，嚴(yán)重違約，且其原審陳述購房本意即為賺取差價，在房價下行、銷售受阻情況下又宣稱無力支付剩余房款，其締約本意就不是要履行合同約定，而是公然違背國家“房住不炒”的原則，試圖牟取炒房暴利，其行為已構(gòu)成惡意締約，存在明顯過錯；而上訴人自簽約以來一直勤勉盡責(zé)的履行合同義務(wù)，不存在任何違約行為及過錯。被上訴人作為違約方及過錯方理應(yīng)按照上述合同約定向上訴人支付商品房總價款10%及逾期應(yīng)付款3%的違約金共計343247.9元（計算方法為房屋總價款2985479×10%+逾期款1490000×3%），故在一審判決違約金180000元之外，被上訴人應(yīng)再支付違約金163247.9元。二、上訴人遭受的實際損失遠(yuǎn)超合同約定的違約金數(shù)額，被上訴人主張違約金過高但未提交任何證據(jù)予以證明，應(yīng)按照合同約定對違約金判項予以改判。一審法院酌定解約違約金數(shù)額約為總房款的6%，提請注意的是，本案中被上訴人僅支付了總房款的50%，自2017年3月第四期房款后便逾期無理由拒不支付剩余房款，按照中國人民銀行同期貸款利率計算，總房款50%的房款數(shù)額逾期長達(dá)近三年之久，貸款利息損失已經(jīng)遠(yuǎn)超總房款的6%，上訴人通過各種融資方式所遭受的利息損失將會更多。而依據(jù)社科院一份最新權(quán)威調(diào)查報告顯示，自2017年起，北京市房價下跌18.5%，其中通州區(qū)房屋價格下降尤其嚴(yán)重，一審法院酌定總房款6%的違約金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法彌補(bǔ)上訴人遭受的實際損失。一審中被上訴人明確表示愿意以承擔(dān)違約金為代價解除合同，但一審判決卻未按照《預(yù)售合同》約定判令違約金數(shù)額，無視合同具體約定以及被上訴人的過錯程度，未考慮上訴人遭受的損失情況，任意調(diào)整違約金數(shù)額，既未通過違約金補(bǔ)足上訴人的實際損失，也未通過違約金的懲戒作用維護(hù)社會公平，對上訴人明顯不公。

路某公司辯稱，同意一審判決，不同意上訴人上訴意見。

富力公司向一審法院起訴請求：1.請求判令路某公司支付剩余房款1490000元；2.請求判令路某公司支付逾期付款違約金，以剩余房款為基數(shù)按照日萬分之二計算至實際付款之日止。暫計至2020年7月31日金額為225282元［計算方法為（600000×974＋890000×609）×0.0002=225282元］；3.請求判令路某公司支付面積補(bǔ)差款4902元；4.請求判令路某公司支付前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，暫計至2020年7月31日金額為8043元［計算方法為每平米物業(yè)服務(wù)費(fèi)5元×實測建筑面積80.43平米×20個月=8043元］；5.請求判令路某公司支付公共維修基金16086元［計算方法為每平米公共維修基金200元×實測建筑面積80.43平米=16086元］；上述金額共計：人民幣1744313元；6.請求判令路某公司承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

路某公司向一審法院提出反訴請求：1.請求判令解除路某公司與富力公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》，并辦理聯(lián)機(jī)備案注銷手續(xù)；2.請求判令富力公司返還路某公司已付房價款人民幣1495479元，并以1495479元為基數(shù)按中國人民銀行同期同類貸款利率自實際支付日起計算至2019年8月19日的利息和按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率自2019年8月20日起計算至實際履行完畢之日止的利息；3.請求判令富力公司向路某公司返還印花稅人民幣1493元；4.請求判令富力公司向路某公司返還已付逾期付款違約金12402元；5.本案訴訟費(fèi)用由富力公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實：2016年9月3日，富力公司與路某公司簽訂預(yù)售合同（合同編號：×××），約定富力公司向路某公司出售×××地塊F3其它類多功能用地項目×××房屋，商品房用途為辦公，預(yù)測建筑面積共80.23平方米，房屋總價款為2985479元。買受人采取分期付款的方式付款。預(yù)售合同第十一條“逾期付款責(zé)任”約定：買受人未按照約定的時間付款的，按照下列第1種方式處理：1.按照逾期時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之貳的違約金，并于實際支付應(yīng)付款之日起90日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過60日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項中的日期相同）后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起90日內(nèi)按照累計的逾期應(yīng)付款的3%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。預(yù)售合同附件五“付款方式及期限的約定”載明了分期付款的時間和金額，并約定：如買受人未按期支付任何一期房款，出賣人可根據(jù)預(yù)售合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任，向買受人收取違約金。買受人需一次性付清全部房款以及違約金后方可辦理收樓手續(xù)。買受人逾期付款超過60天的，出賣人有權(quán)按照合同第十一條的約定解除合同。預(yù)售合同附件九“補(bǔ)充協(xié)議”第6條約定：自合同簽訂之日起，由于買受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期辦理按揭手續(xù)的，買受人應(yīng)按合同第十一條承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任；逾期超過60日的，出賣人有權(quán)解除合同，辦理解除合同所需的費(fèi)用由買受人承擔(dān)，且買受人應(yīng)按商品房總價款的10%向出賣人支付違約金，并應(yīng)承擔(dān)本合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任。預(yù)售合同附件九“補(bǔ)充協(xié)議”第7條約定：買受人因自身原因要求退房，或發(fā)生出賣人有權(quán)解除合同的情形的，買受人應(yīng)向出賣人支付總房款10%作為違約金并承擔(dān)解除合同的所有費(fèi)用。已收樓入住的買受人每月還應(yīng)按其總房款的0.6%的標(biāo)準(zhǔn)向出賣人支付房屋折舊費(fèi)，造成房屋損壞的，應(yīng)予以賠償。其他已繳稅費(fèi)不予退還。預(yù)售合同還約定了其他內(nèi)容。預(yù)售合同簽訂后，路某公司按期支付了第一期購房款305479元（含定金100000元）、代收印花稅1493元，逾期支付了第二、三、四期購房款1190000元及違約金12402元，后未再向富力公司支付剩余購房款。富力公司與路某公司辦理了涉案預(yù)售合同的聯(lián)機(jī)備案。

本案在審理過程中，路某公司稱購房時富力公司工作人員引導(dǎo)其認(rèn)為房屋用途為居住，并且做出購房后即可將涉案房屋出售賺取差價的虛假宣傳和承諾；其因聽信該宣傳與承諾，才在無購買能力的情況下簽訂預(yù)售合同，現(xiàn)已無法繼續(xù)履行。就前項主張，路某公司提交了富力公司涉案樓盤的宣傳材料、樣板間照片、其他房屋的收房照片及信訪材料等予以佐證。就后一主張，路某公司提交了該公司企業(yè)所得稅年度納稅申報表予以佐證，路某公司明確表示其無能力繼續(xù)履行涉案預(yù)售合同。富力公司對路某公司的上述主張均不予認(rèn)可。路某公司要求調(diào)低預(yù)售合同約定的違約金；富力公司表示若法院判決解除預(yù)售合同，要求路某公司按照預(yù)售合同約定的違約金條款承擔(dān)違約責(zé)任。

一審法院認(rèn)為，本案爭議焦點是富力公司是否存在違約行為，及是否應(yīng)支持路某公司的解約請求。具體分析如下：第一，富力公司是否存在違約行為的問題。本案中，路某公司主張富力公司有涉案房屋用途為居住和購買后即可出售賺取差價的虛假宣傳與承諾的違約行為。一審法院認(rèn)為，首先，富力公司與路某公司訂立的預(yù)售合同第一條即對商品房所在土地性質(zhì)為辦公進(jìn)行了明確約定，第三條載明該商品房的用途為辦公，且預(yù)售合同第二頁對辦公用途進(jìn)行了特別提示。所謂辦公類項目，即在此所建房屋只能用于商業(yè)用途，不可改變規(guī)劃用途為居住。路某公司在簽訂預(yù)售合同時對涉案房屋只能用于辦公用途應(yīng)當(dāng)是明知的，富力公司即便在締約時曾有涉案房屋可商住兩用的宣傳與承諾，亦不足以使路某公司對于涉案房屋的用途產(chǎn)生誤解。其次，商品房買賣合同屬于一種標(biāo)的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當(dāng)事人在簽訂合同時對合同訂立后可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見和判斷，各方對簽約均負(fù)有相對較高的審慎注意義務(wù)。無論富力公司在銷售時是否存在虛假宣傳與承諾的行為，路某公司均應(yīng)對于應(yīng)否簽約進(jìn)行審慎思考，對購買房屋后可能面臨的市場風(fēng)險做出獨(dú)立的判斷，路某公司選擇簽約，即應(yīng)受預(yù)售合同條款約束。故上述路某公司主張富力公司存在違約行為依據(jù)不足，一審法院不予采納。路某公司未按照預(yù)售合同約定支付房款，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，故其要求富力公司賠償利息損失并要求退還已付違約金的反訴請求，依據(jù)不足，一審法院不予支持。第二，是否支持路某公司解約請求的問題。一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。本案中，雙方約定了退房條款，現(xiàn)路某公司表示其已不具備繼續(xù)履行能力，明確要求解除合同。一審法院認(rèn)為，結(jié)合預(yù)售合同約定的退房條款、路某公司注冊成立的目的及實際經(jīng)營狀況來看，涉案預(yù)售合同在事實上已難以強(qiáng)制繼續(xù)履行，故對于路某公司要求解除預(yù)售合同并要求富力公司退還已付款及印花稅的反訴請求，一審法院予以支持，基于預(yù)售合同所辦理的聯(lián)機(jī)備案手續(xù)亦應(yīng)予以注銷。約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。路某公司認(rèn)為違約金數(shù)額過高，請求法院予以調(diào)整。一審法院按照預(yù)售合同的具體約定，兼顧預(yù)售合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度、預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則調(diào)整為180000元。關(guān)于富力公司要求路某公司繼續(xù)履行預(yù)售合同并支付剩余購房款、逾期付款違約金、前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)、面積補(bǔ)差款和公共維修基金的訴訟請求，在預(yù)售合同已被判令解除的情況下，其上述請求，缺乏合同依據(jù)，一審法院對此不予支持。一審法院判決如下：一、解除北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京路某文化傳播有限公司于二〇一六年九月三簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（合同編號：×××），北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)配合北京路某文化傳播有限公司辦理上述合同的聯(lián)機(jī)備案注銷手續(xù)；二、北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還北京路某文化傳播有限公司已付房款1495479元、代收印花稅1493元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；三、北京路某文化傳播有限公司給付北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司違約金180000元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；四、駁回北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求；五、駁回北京路某文化傳播有限公司的其他反訴請求。如果未按照判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，當(dāng)事人均未向本院提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明的事實與一審法院查明的事實一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條規(guī)定：“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請求進(jìn)行審理。當(dāng)事人沒有提出請求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國家利益、社會公共利益、他人合法權(quán)益的除外?！北景钢?，因雙方當(dāng)事人對于一審判決主文第一項、第二項均無異議，本院對此予以確認(rèn)。結(jié)合當(dāng)事人訴辯意見及已經(jīng)查明的事實，本案二審爭議焦點為一審判決認(rèn)定的違約金數(shù)額有無不當(dāng)。富力公司上訴主張，路某公司系違約方和過錯方，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，一審判決認(rèn)定的違約金數(shù)額不足以彌補(bǔ)富力公司的實際損失，顯失公平。對此本院認(rèn)為，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。本案中，路某公司未按照合同約定支付房款，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。雙方在《預(yù)售合同》中約定了違約金數(shù)額，對此路某公司在一審中主張違約金過高，請求予以減少。據(jù)此本院認(rèn)為，一審法院可以依據(jù)法律規(guī)定，對違約金的數(shù)額予以調(diào)整。關(guān)于路某公司應(yīng)向富力公司支付違約金的具體數(shù)額，一審法院根據(jù)公平原則和誠實信用原則，綜合《預(yù)售合同》的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度、預(yù)期利益等因素，酌情確定的違約金數(shù)額并無明顯不當(dāng)，本院不再調(diào)整。富力公司關(guān)于一審判決認(rèn)定的違約金數(shù)額過低的上訴意見，依據(jù)不足，本院不予采信。

綜上所述，富力公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)3565元，由北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　孫　京

二〇二一年三月二十五日

法官助理　　王瑋瑋

書 記 員　　何昕燏